ZNALECKÝ POSUDEK. č. 12/20812/2019. JUDr. Karel Urban Minská Brno

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 12/20812/2019 O ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1131/40 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 1128, čp. 1129, čp. 1130, čp. 1131, čp. 1132, čp. 1133, čp. 1134, čp a čp. 1136, a dále na pozemcích st.p.č. 6878, st.p.č. 6879, st.p.č. 6880, st.p.č. 6881, st.p.č. 6882, st.p.č. 6883, st.p.č a st.p.č. 6885, a to vše ve výši 672/85667, a to vše k. ú. Most II, obec a okres Most (LV č ), a dále garáže bez čp./če. spolu s pozemkem st.p.č. 605/7, k. ú. Komořany u Mostu, obec a okres Most (LV č. 360) Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno-město Účel znaleckého posudku: JUDr. Karel Urban Minská Brno Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce - obvyklá cena Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Dvořák Síbova 286/ Bílina Telefon: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz Počet stran: 12 včetně titulního listu. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Bílině

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 1131/40 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 1128, čp. 1129, čp. 1130, čp. 1131, čp. 1132, čp. 1133, čp. 1134, čp a čp. 1136, a dále na pozemcích st.p.č. 6878, st.p.č. 6879, st.p.č. 6880, st.p.č. 6881, st.p.č. 6882, st.p.č. 6883, st.p.č a st.p.č. 6885, a to vše ve výši 672/85667, a to vše k. ú. Most II, obec a okres Most (LV č ), a dále garáže bez čp./če. spolu s pozemkem st.p.č. 605/7, k. ú. Komořany u Mostu, obec a okres Most (LV č. 360). 2. Základní informace 1.Nemovitosti dle LV č Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: F. L. Čelakovského 1131/ Most Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Most Katastrální území: Most II Počet obyvatel: Bytová jednotka č. 1131/40 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 1128, čp. 1129, čp. 1130, čp. 1131, čp. 1132, čp. 1133, čp. 1134, čp a čp. 1136, a dále na pozemcích st.p.č. 6878, st.p.č. 6879, st.p.č. 6880, st.p.č. 6881, st.p.č. 6882, st.p.č. 6883, st.p.č a st.p.č. 6885, a to vše ve výši 672/ Nemovitosti dle LV č. 360 Název předmětu ocenění: Garáž bez čp./če. spolu s pozemkem st.p.č. 605/7 Adresa předmětu ocenění: Komořany Most Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Most Katastrální území: Komořany u Mostu Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce osobně. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j.: 97 EX 7512/ ze dne ve věci provedení znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č pro k. ú. Most II obec Most vyhotovený objednatelem s datem týkající se předmětné nemovitosti (byt) - výpis z katastru nemovitostí LV č pro k. ú. Most II obec Most vyhotovený znalcem s datem týkající se předmětné nemovitosti (podíl na domech a na pozemcích) - kopie katastrální mapy pro pro k. ú. Most II obec Most vyhotovená znalcem s datem se zakreslením předmětné nemovitosti - stáří původní nemovitosti bylo zjišťováno znalcem osobně na Stavebním úřadu v Mostě - 2 -

3 - údaje o stáří a rozsahu provedených rekonstrukčních a modernizačních pracích na nemovitosti, zjištěné na místě odhadu - skutečnosti a výměry zjištěné na místě odhadu - jiné doklady znalci předloženy nebyly 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k nemovitosti nejsou předmětem tohoto posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Dle předložených dokladů i skutečnosti zjištěné na místě odhadu jde o nemovitost (byt), sloužící k obytným účelům, takto byla také postavena, je dosud užívána a jako takovou ji proto také oceňuji. Garáž - viz níže. 7. Celkový popis nemovité věci 1) Nemovitost dle LV č byt Nemovitost je umístěná v zastavěné části města, v sídlištní zástavbě, v klidné a lukrativní lokalitě, cca 600 m od jeho centra. Pozemky jsou rovinné, zainvestované rozvody elektro, kanalizace, vodovodu, plynu, centrálního vytápění a telefonu. Příjezd k nemovitosti je přímo z veřejné komunikace, která je v majetku Statutárního města Most, takže je zajištěn bezproblémový přístup a příjezd k nemovitosti. V okolí nemovitosti nejsou žádné stavby, které negativně ovlivňují cenu nemovitosti. Nemovitost je situovaná v zóně 1 - zanedbatelné riziko povodně, pojištění proti povodni či záplavě není proto nutné. Nemovitost má v rámci této lokality nadprůměrnou polohu k bydlení. Trh s nemovitostmi v regionu delší dobu stagnoval, v současné době je však na vzestupu. Ve městě je komplexní vybavenost (soud, katastrální úřad, školy, pošta, obchody). Dopravní spojení s okolními městy je dostatečně zajištěno vlakovou a autobusovou dopravou, ve městě je MHD, zastávka autobusů je cca 150 m od nemovitostí. Oceňovaná nemovitost (dům) je běžně užívána v souladu s právním stavem, dům je velmi dobře upravený, byt naopak ve velmi špatném stavu. Nemovitost je situována jako samostatný objekt s 8 vchody (čp.) ulice F. L. Čelakovského, v nepravidelné sídlištní zástavbě, v zastavěné části města Most. Předmětem ocenění je bytová jednotka, označená jako č. 1131/40. Je situovaná ve 4.NP domu čp Od této komunikace je oddělena zpevněnou plochou či zeleným pásem. Hlavním objektem nemovitosti je tedy bytová jednotka č. 1131/40. K bytové jednotce č. 1131/40 přísluší spoluvlastnický podíl na společných částech domů čp. 1128, čp. 1129, čp. 1130, čp. 1131, čp. 1132, čp. 1133, čp. 1134, čp a čp. 1136, a dále na pozemcích st.p.č. 6878, zastavěná plocha, o výměře 258 m 2 st.p.č. 6879, zastavěná plocha, o výměře 242 m 2 st.p.č. 6880, zastavěná plocha, o výměře 243 m 2 st.p.č. 6881, zastavěná plocha, o výměře 240 m 2 st.p.č. 6882, zastavěná plocha, o výměře 243 m 2 st.p.č. 6883, zastavěná plocha, o výměře 245 m 2 st.p.č. 6884, zastavěná plocha, o výměře 247 m 2 st.p.č. 6885, zastavěná plocha, o výměře 260 m 2, vše k. ú. Most II, obec Most, a to vše ve výši 672/ Jiné objekty nemovitost nemá. Pro provedení odhadu byla znalcem vyzván majitel nemovitosti pan Vladimír Faix, ten obsílku nepřevzal, na SBD Krušnohor jsem zjistil, že se p. Faix na místě odhadu nezdržuje, prohlídku bytu mi umožnil SBD Krušnohor, který měl klíče od bytu

4 2) Nemovitost dle LV č garáž Nemovitost je umístěná v samostatné části města Mostu, zvané Komořany, v kolonii bývalých garáží. Prohlídkou na místě bylo znalcem zjištěno, že celá kolonie je zdemolovaná. O garáže v této kolonii po roce 1989 nebyl zájem, a postupně byla rozebírána. K dnešnímu dni se na místě vyskytuje pouze pozemek st.p.č. 65/7, zastavěná plocha, o výměře 20 m 2, k. ú. Komořany u Mostu, obec Most. Jiné součásti nemovitost nemá. 8. Základní pojmy a metody ocenění Použité předpisy a materiály: - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku - vyhláška Ministerstva financí ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhl. č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb. - Metodická pomůcka Úřední oceňování nemovitostí vydaná CERM Brno v odborné časopisy Znalec a Soudní inženýrství ročníků 1991 až Obsah znaleckého posudku Nemovitosti dle LV č Bytová jednotka č. 1131/ Oceňovaný byt 1.2. Pozemky Nemovitosti dle LV č Pozemky B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Nemovitosti dle LV č Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00-4 -

5 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 tisíc a všechny obce v okr. Praha - východ, Praha - západ a katastrální území lázeňských míst typu D) nebo oblíbené turistické lokality 8. Poloha obce: Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s Prahou nebo Brnem nebo katastrální území vyjmenovaných obcí v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, školské zařízení, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) IV 1,00 III 1,00 II 1,10 I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,155 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,000 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, V 0,00 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v I -0,05 okolí - Soc. slabé obyvatelstvo v okolí 10. Nezaměstnanost: Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Bez vlivů II 0,

6 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,000 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 1,155 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1, Bytová jednotka č. 1131/ byt Bytová jednotka č. 1131/40 o velikosti a výměře 67,20 m 2 je situována ve 4.NP domu čp (viz prohlášení vlastníka). Jde o osmipodlažní, nepodsklepený objekt, s plochou střechou se spádem ke střešní vpusti. Konstrukční systém je z montovaných panelů na bázi železobetonu, obvodový plášť je také ze stěnových montovaných panelů na bázi železobetonu. Objekt je využit v plném rozsahu k obytným účelům, dále jsou zde situovány společné komunikační prostory. Objekt lze tedy charakterizovat jako budovu, dům bytový typový, kategorie J, konstrukce montovaná z dílců betonových prefabrikovaných plošných. Popis a ocenění bytové jednotky uvažuji dle 38 vyhl. Stáří objektu je dle údajů zjištěných na Stavebním úřadu Most z roku Stáří objektu je tedy = 47 let. Popis interiéru: Plastová okna, kovové zárubně, dveře zničené, podlahy zničené PVC, umakartové jádro, plech, vana, umyvadlo, kombi WC, vše zničené, obklady kuchyň, kuchyň. linka, plynový sporák a digestoř, centrální vytápění apod. Technický stav objektu jako celku je velmi dobrý. Prvky dlouhodobé životnosti jsou ve stavu, odpovídajícím přiměřenému opotřebení a stáří. Objekt domu byl před několika lety zateplen a opatřen novou vnější omítkou, nová je dále klempířina, společné komunikační prostory apod. Technický stav bytu, jeho prvků PSV a rozvodů inž. sítí je naopak velmi špatný, tyto prvky jsou všechny původní, s velmi omezenou další předpokládanou životností, novější jsou pouze plastová okna. Byt je delší dobu neobydlen, nefunkční je koupelna a WC, kuchyň je na hranici životnosti, zničené jsou podlahy, dveře, štuky apod. Byt vyžaduje celkovou, prakticky totální rekonstrukci. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Most Stáří stavby: 47 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 5 285,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy B. j. č. 1131/40: 67,20 * 1,00 = 67,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 67,20 m 2-6 -

7 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby: Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu: Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě: Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu: Příslušenství částečné nebo úplné mimo II -0,10 byt nebo umakartové bytové jádro - Nefunkční příslušenství 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav: Byt ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 47 let: s = 1-0,005 * 47 = 0,765 9 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 10 * 0,765 = 0,448 i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,000 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 5 285,- Kč/m 2 * 0,448 = 2 367,68 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 67,20 m 2 * 2 367,68 Kč/m 2 * 1,000 * 1,000= ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,- Kč Ocenění pro stanovení podílu jednotky na pozemcích 1.2. Pozemky Předmětné pozemky jsou oceněné dle cenové mapy stavebních pozemků pro město Most. Ocenění Stavební pozemky uvedené v cenové mapě stavebních pozemků dle 2 Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] zastavěná plocha a nádvoří , ,- zastavěná plocha a nádvoří , ,- zastavěná plocha a nádvoří , ,

8 zastavěná plocha a nádvoří , ,- zastavěná plocha a nádvoří , ,- zastavěná plocha a nádvoří , ,- zastavěná plocha a nádvoří , ,- zastavěná plocha a nádvoří , ,- Cenová mapa - celkem ,- Pozemky - zjištěná cena celkem = ,- Kč Ceny nemovitého majetku pro stanovení podílu jednotky 1.2. Pozemky = ,-Kč Celková cena nemovitého majetku pro stanovení podílu: = ,- Kč Bytová jednotka bez spoluvlastnického podílu = ,- Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: 672 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * 672 / = 775,81 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 775,81 Kč Bytová jednotka č. 1131/40 - zjištěná cena = ,81 Kč Nemovitosti dle LV č Pozemky Předmětný pozemek je oceněný dle cenové mapy stavebních pozemků pro město Most. Ocenění Stavební pozemky uvedené v cenové mapě stavebních pozemků dle 2 Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 605/ , ,- Cenová mapa - celkem ,- Pozemky - zjištěná cena celkem = 2 000,- Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE Nemovitosti dle LV č Bytová jednotka č. 1131/ ,- Kč 1.1. Oceňovaný byt ,- Kč 1.2. Pozemky 775,81 Kč = ,- Kč Nemovitosti dle LV č celkem: ,- Kč Nemovitosti dle LV č Pozemky 2 000,- Kč Nemovitosti dle LV č celkem: 2 000,- Kč Výsledná cena - celkem: ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Jednostošedesátjednatisícosmsetosmdesát Kč Stanovení obvyklé (tržní) ceny nemovitostí: Na nemovitosti váznou následující závady: ,- Kč Několik zástavních práv exekutorských, několik exekučních příkazů k prodeji nemovitosti a několik zahájení exekuce. Předpokládám, že uplatnění těchto práv bude při prodeji řešeno dle platných legislativních předpisů v rámci prodeje nemovitosti a tato omezení převodu budou prodejem nemovitosti zrušena, a proto tedy výši obvyklé ceny nemovitosti neovlivní. Nemovitosti nejsou pronajaté, jsou prázdné, bez nájemních smluv. Žádné jiné výhody a závady na nemovitosti neváznou. 1) Nemovitost dle LV č V současné době nejsou na serveru sreality nabízeny ani nebyly v reálu žádné byty v obdobném špatném stavu, jako je oceňovaný. Oceňovaná nemovitost je jinak situována v lokalitě, ve které je poptávka po nemovitostech v současné době v souladu s nabídkou. Vyhlášková cena nemá v tomto případě dostatečnou vypovídací schopnost. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem (rozměry, technický stav, situování nemovitosti, nabídka a poptávka) stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitostí dle LV č bytové jednotky č. 1131/40 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domů čp. 1128, čp. 1129, čp. 1130, čp. 1131, čp. 1132, čp. 1133, čp. 1134, čp a čp. 1136, a dále na pozemcích st.p.č. 6878, st.p.č. 6879, st.p.č. 6880, st.p.č. 6881, st.p.č. 6882, st.p.č. 6883, st.p.č a st.p.č. 6885, a to vše ve výši 672/85667, a to vše k. ú. Most II, obec a okres Most, ve výši 67,20 m 2 x Kč/m 2 tj. ve výši Kč

10 2) Nemovitost dle LV č. 360 V současné době je lokalita garáží v Komořanech lokalitou naprosto mrtvou, bez potenciálního využití. Vyhlášková cena nemá v tomto případě dostatečnou vypovídací schopnost. Dle mého názoru bude velký problém uvedenou nemovitost vůbec prodat. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem (rozměry, technický stav, situování nemovitosti, nabídka a poptávka) stanovuji obvyklou cenu oceňované nemovitostí dle LV č garáže bez čp./če. spolu s pozemkem st.p.č. 605/7, k. ú. Komořany u Mostu, obec a okres Most, ve výši 20 m 2 x 10.- Kč/m 2 tj. ve výši Kč. V Bílině Ing. Jan Dvořák Síbova 286/ Bílina Telefon: ing.jan.dvorak-odhady@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne pod č. j. Spr 2343/87, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, spec. nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 12/20812/2019 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 12/20812/

11 Fotodokumentace - byt

12 Fotodokumentace - pozemek (garáž)