ZNALECKÝ POSUDEK č. 2866 20/2013 o ceně bytové jednotky č. 1159/1 včetně všech součástí, příslušenství a podílu na budově č.p. 1156, 1157, 1158, 1159 a pozemcích parc.č. 2520, 2521, 2522, 2523, vše v obci a k.ú. Beroun, ul. Třída Míru Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/2 266 01 Beroun zjištění ceny obvyklé jako podklad pro exekuční řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. a dle obecné metodiky pro zjištění ceny obvyklé, podle stavu ke dni 7.2.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail: molacektom@seznam.cz_ Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze 17.2.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je zjištění ceny nemovitosti, a to jednotku č. 1159/1, v budově - domě číslo popisném 1156, 1157, 1158, 1159, zapsaný v katastru nemovitosti vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Beroun, pro obec Beroun, katastrální území Beroun, na listu vlastnictví č. 7285, popis: byt v budově Beroun - Město, přináležící podíl o velikosti 54/1304 na společných částech domu č.p. 1156, 1157, 1158, 1159,, LV 4711 a pozemku parc.č. st. 2520, zastavěná plocha a nádvoří,k st. 2521 zastavěná plocha a nádvoří, st. 2522 zastavěná plocha a nádvoří, st.2523 zastavěná plocha a nádvoří Ocenění ceny obvyklé je provedeno variantním způsobem, a to třemi metodami. a) Cenový předpis pro rok 2013 První výpočet je proveden podle cenového předpisu, který je byl vytvořen pro stanovení ceny bytů v osobním vlastnictví a zde je přiměřeně aplikován. Tvůrci cenového předpisu se velmi snažili přiblížit se cenám, za které se nemovitosti prodávají. Od roku 2009 se v cenovém předpisu používá tzv. porovnávací metoda spočívající v hodnocení znaků bytové jednotky na základě charakteristiky kvalitativních pásem Na základě tohoto hodnocení je pak upravena základní cena bytové jednotky daná v cenovém předpise Skutečností zde bude, že ne vždy je ve smlouvě uvedena skutečně cena sjednaná, v řadě případů se poplatníci přiznají jen k ceně podle předpisu, poněvadž daň se platí z té z nich, která je vyšší. Zkušenosti z poslední doby přesto ukazují, že v řadě případů se již ceny podle cenového předpisu blíží ceně obecné. Obvyklá cena - tržní cena se obvykle zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Vlastní tržní cena se tvoří až při konkrétním prodeji resp. koupi a může se od zjištěné hodnoty odlišovat. Např v případě nutnosti rychlého prodeje (např. na základě usnesení soudu, nutnosti získání okamžité hotovosti apod) se jedná o tzv. cenu v tísni, a skutečná prodejná cena může být výrazně nižší Z tohoto důvodu lze cenu bytu zjištěnou dle současně platného cenového předpisu považovat za přiměřenou a zvolený postup jako jednu z variantních metod. b) Výnosová metoda: Další metodou pro stanovení tržní hodnoty nemovitosti je výnosová hodnota nemovitosti. Výnosová hodnota se užívá u nemovitostí, které jsou pronajaty, tedy přináší nějaký zisk, výnos. Známe-li nebo odhadneme-li průměrný měsíční příjem z pronájmu této nemovitosti v daném čase a místě, můžeme výnosovou hodnotu nemovitosti použít. Definice výnosové hodnoty nemovitosti je taková, že je to jistina, kterou při uložení do banky a stanovené úrokové sazbě, přinese výnos ve formě úroků, který je stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Výnosová hodnota vyjadřuje hodnotu celé nemovitosti, t. j. včetně pozemku (event. podílu na pozemku) a příslušenství. - 2 -
c) Porovnávací hodnota - dle současných internetových nabídek: Jako porovnávací nemovitosti byly vybrány z realitní inzerce na internetovém servru sreality.cz nemovitosti, které svou velikostí, typem a lokalitou odpovídají přibližně oceňované nemovitosti. B. Posudek a) Cenový předpis 1. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 1159/1 Adresa předmětu ocenění: Třída Míru 1159 266 01 Beroun-Centrum Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Beroun Katastrální území: Beroun Počet obyvatel: 18 778 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 2. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 7.2.2013 za přítomnosti pana Mejstříka (tel: 723 427 234). 3. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitosti Katastrálního úřadu Beroun, list vlastnictví č. 7285 pro k.ú. Beroun, ze dne 4.12.2012 - usnesení o ustanovení znalce Exekutorského úřadu Beroun, č.j. 015 EX 148/2012-35 - informace sdělené panem Mejstříkem - aktuální informace o prodeji obdobných nemovitostí v dané lokalitě získané z webových stránek realitních kanceláří - skutečnosti zjištěné při místním šetření 4. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z KN, který je v příloze tohoto posudku. 5. Dokumentace a skutečnost Posudek je proveden na základě předložených podkladů. 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1159/1 situovaná v 1.NP budovy č.p. 1156, 1157, 1158, 1159, ul. Třída Míru, Beroun. Přístupová komunikace zpevněná. Dům je napojen na elektrický proud, obecní vodovod, plyn. Budova je zděná, má tři nadzemní podlaží. Střecha valbová, krov dřevěný, střešní krytina tašková Bramac, klempířské prvky (žlaby a svody) v mědi. Okna plastová bílá (v oceňované jednotce - 3 -
původní dřevěná zdvojená), schodiště betonové, povrch teraso, na společných chodbách teraso. Fasáda zateplena. Oceňovaná bytová jednotka je dispozičně řešena jako 2 + 1+ příslušenství. V koupelně proveden keramický obklad, na podlaze dlažba. Dlažba také v části chodby. V kuchyni PVC, v pokojích dřevěné vlysy. Vytápění v jednom pokoji kamny WAW, ohřev vody v elektrickém bojleru. Na chodbě původní vestavěné skříně. Dům byl postaven v roce 1954, fasáda, střešní krytina provedena před cca 2-3 roky. Vybavení bytu původní, vyjma částečně zrekonstruované koupelny a položení dlažba na chodbě (stáří cca 7 let). Byt je ve stavu před modernizací a rekonstrukcí. Stav nemovitosti ke dni prohlídky znalcem zachycen na fotografiích v příloze tohoto posudku 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Byt Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 50 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. - 4 -
Úprava cen celkem: 50% + 10% * (100 % + 50%) 65,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: pozemek vhodný pro stavbu bytového domu Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,7200 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1310 1,7200 65,00 2 419,11 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 2520 189,00 2 419,11 457 211,79 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 2521 131,00 2 419,11 316 903,41 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 2522 131,00 2 419,11 316 903,41 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 2523 161,00 2 419,11 389 476,71 nádvoří Stavební pozemky - celkem 1 480 495,32 Pozemek - zjištěná cena = 1 480 495,32 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek = 1 480 495,32 Kč 1 480 495,32 Kč Cena příslušenství - celkem: = 1 480 495,32 Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Beroun Stáří stavby: 59 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 35 858,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: byt: 54,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 54,00 m 2-5 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 59 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,70 = 0,583 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1-6 -
Celkový index I = I V * I P * I T = 0,583 * 1,000 * 0,900 = 0,525 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 35 858,- Kč/m 2 * 0,525 = 18 825,45 Kč/m 2 CP = CU * PP = 18 825,45 Kč/m 2 * 54,00 m 2 = 1 016 574,30 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 016 574,30 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: 1 480 495,32 Kč Spoluvlastnický podíl: 54 / 1 304 Hodnota spoluvlastnického podílu: 1 480 495,32 Kč * 54 / 1 304 = 61 308,86 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 61 308,86 Kč Byt - zjištěná cena = 1 077 883,16 Kč b) Výnosová metoda V současnosti se byty velikosti 2 + 1 v Berouně nabízejí k pronájmu v rozmezí 6.500Kč/měs - 8.000Kč/měs. S ohledem na danou situaci na realitním trhu, s ohledem na lokalitu a s ohledem na to, že cena za pronájem má být stanovena jako cena za dlouhodobý pronájem, i vzhledem k tomu, že oceňovaný byt je byt v původním stav (mimo rekonstrukce koupelny), je reálná cena za pronájem oceňovaného bytu stanovena ve výši 5.000Kč/měs (a to bez poplatků) Oceňovaná bytová jednotka má podlahovou plochu místností 54m 2, předpokládaný dlouhodobý nájem činí: 5.000Kč/měs (a to bez poplatků) PŘÍJMY: - byt: čistý nájem: 12 x 5.000Kč/měs = 60.000Kč/rok celkový roční příjem: 60.000Kč NÁKLADY: - pojistné z nemovitosti (bez sdruženého pojištění) odhad: 1.000Kč/rok - náklady na opravu a údržbu + odpisy (pouze byt) odhad: 1.000Kč/měs náklady celkem: 13.000Kč/rok míra kapitalizace: Podle vyhl. 450/2012Sb pro ocenění nemovitostí výnosovou metodou je stanovena míra kapitalizace ve výši 5%, peněžní bankovní ústavy stanovují při poskytování hypotečních úvěrů míru kapitalizace ve výši 4-6%. Tato vyšší míra kapitalizace je zdůvodněna mimo jiné i tím, aby v případě propadnutí zástavy došlo k rychlému prodeji zastavené nemovitosti, tedy pokrývají zvýšené riziko. Běžné úroky z vkladů se dnes pohybují max do 2% z vložené částky. Míru kapitalizace - 7 -
stanovuji v tomto případě ve výši 6%. Výnosová hodnota: (60.000-13.000) / 0,06 = 783.000Kč Pozn: Tato částka zjednodušeně uvádí, že při dané úrokové míře (míře kapitalizace) a při investici 783.000Kč do nákupu této nemovitosti dostaneme zisk z této nemovitosti odpovídající úrokům při vložení stejné částky do banky na dlouhodobý vklad. c) Porovnávací metoda - dle internetových nabídek Metoda spočívá v tom, zjistit ceny bytů nabízených na volném trhu v dané lokalitě a daném čase. Z internetovém servru byl proveden přehled aktuálních nabídek k prodeji bytů v dané lokalitě. V příloze tohoto posudku je uvedeno osm aktuálních nabídek k prodeji bytů v dané lokalitě. velikost bytu plocha bytu cena bytu technický stav koef tech. stavu cena za 1m 2 podl plochy 1 2 + 1 55m2 1.350.000Kč velmi dobrý 0,9 22.091Kč/m2 2 2 + 1 55m2 1.100.000Kč po rekonstrukci 0,85 17.000Kč/m2 3 2 + 1 55m2 950.000Kč před rekonstrukcí 1,05 18.136Kč/m2 4 2 + 1 55m2 1.150.000Kč po rekonstrukci 0,85 17.727Kč/m2 Průměrná cena podlahové plochy: 18.740Kč/m2 Cena obsahuje provizi realitní kanceláře, zpravidla 3% Ceny srovnávaných bytových jednotek jsou ceny poptávané, nikoliv dosažené - dohodnuté. S ohledem na současnou realitní a finanční krizi je nutno takové ceny v naprosté většině označit za zbožná přání prodávajících, výsledná kupní cena pak je u těchto nemovitostí být nižší, zpravidla o 10% - 20%. S ohledem na výše uvedené je nutno cenu upravit koeficientem 0,85. Upravená cena podlahové plochy: 0,97 * 0,85 * 18.740Kč/m 2 = 15.450Kč/m2 Skutečná užitná podlahová plocha obytných místností činí cca 54m 2. Výsledná cena oceňovaného bytu získaná na základě porovnání z nabídek obdobných nemovitostí v dané lokalitě: 54m2 * 15.450Kč/m 2 = 834.000Kč - 8 -
C. Celková rekapitulace: 1) Výpočet dle cenového předpisu 1.078.000Kč 2) Výnosová metoda: 783.000Kč 3) Porovnávací metoda - zdroj realitní servery: 834.000Kč D. Výsledná cena: Na základě výše uvedených výpočtů stanovuji budoucí cenu obvyklou (tržní) oceňované nemovitosti v daném místě a času, ve výši 900.000Kč (slovy: devětsettisíc Kč) E. Závěr: Při výpočtu ceny obvyklé (tržní) byly použity tři na sobě nezávislé metody. První metoda porovnávací dle cenového předpisu, druhá výnosová posuzuje nemovitost čistě z ekonomického hlediska, tedy za kolik by byla nemovitost pronajmutelná. Poslední metoda dává dobré výsledky, neboť reaguje na aktuální trh s nemovitostmi a cena obvyklé se hodnotě nemovitosti zjištěné porovnávací metodou zpravidla nejvíce blíží. Obecné předpoklady a omezující podmínky: Zjištěná hodnota nemovitosti se mění s ohledem na změny nabídky a poptávky trhu, lokální, vnitrostátní, ale i vnější hospodářsko-politické situace, změny a úpravy legislativy, výkyvy procenta inflace a nezaměstnanosti a s tím související cenotvorných faktorů Pro výše zjištěnou cenu dále platí další obecné předpoklady a omezující podmínky: Zpracovat posudku vycházel při stanovení ceny obvyklé z obecně dostupných informací, zejména z nabídky prodeje obdobných nemovitostí v dané lokalitě. Předpokládá se, že informace z internetových nabídek jsou věrohodné, ale nebyly ověřovány. Předpokládá se, že vlastnické právo k majetku předložené klientem je pravé, platné, správné a tudíž převoditelné - zpeněžitelné. Výsledná cena obvyklá stanovena v tomto odhadu (tedy 900.000Kč) je platná ze předpokladu, že byt by byl v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění či vyklizení objektu. Cena nemovitosti, tedy bytové jednotky č. 1159/1 včetně podílu na budově č.p. 1156, 1157, 1158, 1159 a pozemcích parc.č. st. 2520, 2521, 2522, 2523 v k.ú. Beroun, obec Beroun, ul. Třída Míru, činí 900.000Kč Dle sdělení pana Mejstříka není v současné době byt pronajmut, ale o této možnosti se uvažuje, pakliže ji schválí soud. Proto znalec doporučuje, pokud předmětná bytová jednotka půjde do dražby, aby eventuální si zájemci otázku uzavření nájemních smluv s prověřili. Byt byl ke dni prohlídky v technickém stavu, který neumožňoval okamžité pronajmutí (vesměs původní stav, vyjma rekonstrukce koupelny), byt bez topení Exekuční příkazy neovlivňují hodnotu předmětu dražby, protože v souladu s 58, odst.1 zákona - 9 -
č. 26/2000 Sb. v platném znění s přechodem vlastnictví k předmětu dražby zanikají. V Praze 17.2.2013 Ing._ Tomáš Moláček Kamýcká 685/87 165 00 Praha 6 - Suchdol telefon: 777 196 035 e-mail: molacektom@seznam.cz_ D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 26. 10. 1993, č. j. Spr. 4130/92, pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2866 20/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji vyúčtováním č. 24/2013. - 10 -