ZNALECKÝ POSUDEK č. 1402-118/08 o stanovení obvyklé ceny bytové jednotky č.p./č.j. 1318/23 v budově č.p. 1318,1319,1320 v Obchodní ulici, v obci Otrokovice na st. parcele č. 1883/1 zastavěná plocha a nádvoří včetně podílu na společných částech domu a pozemku ve výši 35/4053 vše včetně příslušenství v katastrálním území a v obci Otrokovice zapsané na LV 5786 resp. na LV 3975 a evidované u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín Objednatel posudku : Účel posudku : Posudek vypracoval : Soudní exekutor JUDr. Marek Frank usnesení č.j. 125 EX 64/07-34 Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro prodej Ing. Michal Sirový, znalec bytem Kájovská 65, 381 01 Český Krumlov Datum místního šetření : 30.10.2008 Zohlednění stavu ke dni : 30.10.2008 Datum, ke kterému je provedeno ocenění : 30.10.2008 Použitý oceňovací předpis : Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení někte - rých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) Zvláštní požadavky objednatele: provést ocenění obvyklou cenou V Českém Krumlově dne 31.10.2008 Tento znalecký posudek obsahuje 23 stran včetně příloh a znalecké doložky a předává se ve trojím vyhotovení. Jedno vyhotovení archivuje znalec.
2 1. NÁLEZ 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování posudku byly použity následující podklady : 1.1.1 Objednávka - písemné usnesení soudního exekutora JUDr. Marka Franka, Exekutorský úřad v Českém Krumlově se sídlem Radniční č.p. 28, 381 01 Český Krumlov č. 125 EX 64/07-34 ze dne 15.9.2008 s předáním podkladů osobně dne 16.9.2008 1.1.2 Výpis z katastru nemovitostí ze dne 4.9.2008 vyhotovený dálkovým přístupem, LV 5786 A: Vlastník : 1. SJM Chadim Stanislav a Chadimová Renáta, r.č.651115/1570resp. r.č. 655529/0621, oba trvale bytem Obchodní č.p. 1318, 765 02 Otrokovice B : byt č.1318/23 v budově č.p. 1318,1319,1320, LV budovy 3975, bytový dům na st. parcele č.1883/1 zastavěná plocha a nádvoří, výměra 621 m 2 spoluvlastnický podíl 35/4053 vše k.ú. Otrokovice a v obci Otrokovice C : Omezení vlastnického práva : bez zápisu D : Jiné zápisy : bez zápisu E : Nabývací tituly : viz příloha č.2 1.1.3 Kopie katastrální mapy bez bližší specifikace viz příloha č.3 1.1.4 Projektová dokumentace - nebyla předložena 1.1.5 Kolaudační rozhodnutí - nebylo předloženo 1.1.6 Místní šetření - proběhlo na místě samém dne 30.10.2008 za účasti znalce 1.1.7 Fotodokumentace - provedena znalcem při místním šetření 1.1.8 Konzultace u místních realitních kanceláří ve věci zjištění současného trhu s obdobnými byty v uvedené lokalitě. 1.1.9 Internet zjištění stávajících nabídek družstevních bytů a bytů v osobním vlastnictví na realitních serverech v oceňované lokalitě. Realitní servery www.sreality.cz, www.prolux.cz, www.mixreality.cz apod. 1.1.10 Odborná publikace Teorie oceňování nemovitostí od Doc.Ing. Alberta Bradáče Csc vydaná v nakladatelství CERM Brno 1.1.11 Metodika oceňování nemovitostí vypracoval VUT Brno - Ústav soudního inženýrství Brno 1.1.9 Vyhláška MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů ( oceňovací vyhláška ) 1.2 Popis oceňovaného areálu Obytný dům čp. 1318,1319,1320 s oceňovaným bytem č.p./č.j. 1318/23 se nachází v centru města Otrokovice v Obchodní ulici v lokalitě zastavěné převážně objekty pro bydlení a několika objekty občanské vybavenosti. Příjezd zajišťuje místní zpevněná asfaltová komunikace. Dům je bezprostředně napojen na veřejné rozvody inženýrských sítí elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn a slaboproud. Společně s bytovou jednotkou č.1318/23 je oceňován podíl na pozemku st. parcela č.1883/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 621 m2 ve výši 35/4053. Oceňovaný pozemek tvoří zastavěnou plochu objektu bytového domu č.p. 1318,13,19,1320. Pozemek je zatížen běžným hlukem a prachem od okolní dopravy. Obec Otrokovice nemá zpracovánu cenovou mapu stavebních pozemků.
3 Ocenění je provedeno podle skutečností zjištěných v den zaměření a prohlídky nemovitostí tj. účelu užívání, použité konstrukce, rozsahu prováděné běžné údržby, stáří, vybavení, způsobu provedení a předpokládané životnosti s tím, že stav objektu je znalcem zohledněn ke dni místního šetření 30.10.2008. Stav konstrukcí zakrytých a stáří nemovitostí jsou převzaty z ústní informace souseda povinného a dle zjištění znalce odpovídají skutečnosti a dle předaných písemných podkladů, případně doplněny vlastním odborným odhadem znalce. Oceňovaná bytová jednotka je plně užívána rodinnou povinného. Dle zjištění znalce není objekt pronajat a na oceňovaných nemovitostech neváznou žádné jiné závady či jiná práva. Následně se ocenění provede dle obecně platných zásad v souladu s vyhláškou MF č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška ). 2. POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTÍ Přehled ocenění : 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 1318/23 1.2 Pozemek st. parcela č. 1883/1 / indexová metoda / 2. Výnosová hodnota bytu č.p./č.j. 1318/23 3. Komparativní /porovnávací /metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j 1318/23 4. Odhad obvyklé ceny bytu č.p./č.j. 1318/23 metodou střední hodnoty 5. Odhad obvyklé ceny bytu č.p./č.j. 1318/23 metodou váženého průměru 6. Rekapitulace a závěr
4 1. Věcná hodnota ( časová cena ) 1.1 Bytová jednotka č.p./č.j. 1318/23 SKP 46.21.12 1.1.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit / postavit / v cenové úrovni k datu ocenění / tzn. reprodukční výchozí cena /, snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že podle provedených porovnání cena stanovená podle cenového předpisu ( dle vyhl. č.3/2008 Sb. s příslušným koeficientem indexu cen staveb ke dni odhadu ) v současné době odpovídá nákladům na postavení staveb, jsou u staveb převzaty ceny zjištěné výše podle cenového předpisu, bez koeficientu prodejnosti Kp. 1.1.2 Popis Budova, ve které se nachází oceňovaný byt, má obdélníkový tvar, je podsklepená, s osmi nadzemními podlažími / 1. podzemní podlaží je technické / a s plochou střechou. Objekt má dva vstupy na protilehlých stranách fasády. Stavba má klasickou dispozici panelového bytového domu s centrálním schodištěm ve středu dispozice a s výtahem, technickým zázemím v 1. podzemním podlaží a s třemi byty na každém nadzemním podlaží resp. dvěma byty v 1.nadzemním podlaží. V technickém podlaží jsou sušárna, kočárkárna, chodba a sklepy. Objekt je z panelového systému T06B. Krytina je živičná svařovaná vícevrstvá. Objekt je v současné době plně užíván, technický stav je při prováděné údržbě vzhledem ke stáří průměrný. Dům je napojen bezprostředně na všechny inženýrské sítě kromě zemního plynu. Oceňovaný byt 1+1 leží v 8. nadzemním podlaží, má předsíň, pokoj, kuchyň, koupelnu s WC v instalačním bytovém jádře a balkon. Mimo byt je jako příslušenství a součást bytu jedna sklepní kóje. Technický stav bytové jednotky nebylo možno znalcem zjistit, lze předpokládat, že bude obdobný celkovému stavu budovy bez novějších oprav či úprav. Půdorys : obdélníkový Nosná konstrukce svislá : panelový systém T06B Nosná konstrukce vodorovná : panelový systém T06B Izolace : provedena svislá i vodorovná Vnější povrchy obvodových stěn : sendvičové panely se silikátovou omítkou Střecha : plochá Střešní krytina : živičná krytina svařovaná vícevrstvá Oplechování : z pozinkovaného plechu Bleskosvod : je instalován Napojení na přípojky : elektro, kanalizace, vodovod, zemní plyn, teplovod vše bezprostředně Technický stav budovy : stáří ke dni ocenění - 1980-2008 = 28 let. Popis vybavení 1.NP /nadzemní podlaží/ Obvodové zdivo : panelový systém T06B Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : panelový systém T06B Podlaha : keramická dlažba, cementový potěr Schodiště : prefa s povrchem z teraca Okna : kovová jednoduchá Dveře : dřevěné a kovové plné i prosklené Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty
5 Vytápění : centrální dálkové topení Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : proveden Zdroj teplé vody : žádný Kuchyňské vybavení : žádné Výčet místností dle skutečného stavu : sušárna, kočárkárna, chodba, sklepy Popis pravděpodobného vybavení bytu č. 1318/23 Obvodové zdivo : panelový systém T06B Vnitřní úprava stěn : vápenná omítka štuková Strop : panelový systém T06B Podlaha : PVC, jekor Schodiště : nevyskytuje se Okna : plastová zdvojená Dveře : dřevěné plné i prosklené v ocelových zárubních Vrata : neosazena El. instalace : světelná 220 V, pojistkové automaty Vytápění : centrální dálkové topení Rozvod vody : teplé i studené Rozvod plynu : proveden Zdroj teplé vody : z centrálního zdroje Kuchyňské vybavení : linka s dřezem, sporák, digestoř 1.1.3 Výměry pro ocenění Jednotlivé rozměry vycházejí z výměr identické bytové jednotky č.p./č.j. 1318/23. Výpočty jsou prováděny podle přílohy č. 1 výše uvedené vyhlášky. BYT č. 1318/23 - podlahová plocha Místnost Výměry ploch ( m 2 ) /výměra dle projekt. Bytová plocha společné prostory provozní plochy dokumentace/ obytná příslušenství a jiné nepronajaté 8.NP pokoj č. 1 16,00 kuchyň 8,84 předsíň 3,47 koupelna 2,00 WC 0,97 balkon 2,27 sklepní kóje 1,95 24,84 10,66 nepočítáno nejsou CELKEM m 2 35,50 Podlahová plocha sklepní kóje, není-li místností, je ve výpočtu zohledněna koef. 0,10. Podlahová plocha balkonu je ve výpočtu zohledněna koef. 0,17. Podlahová plocha bytu celkem m 2 35,50 Odpočet podlahové plochy balkonu m 2-2,27 Odpočet podlahové plochy sklepní kóje m 2-1,95 Podlahová plocha bytu bez balkonu celkem m 2 31,28 Podlahová plocha balkonu x koeficient 0,17 m 2 0,39 Podlahová plocha sklepní k je x koeficient 0,10 m 2 0,20 Podlahová plocha bytu pro výpočet m 2 31,87
6 Byt podle 13 a přílohy č. 2 vyhlášky - byt v domech typových vícebytových typ J ( 1.PP až 8. NP, rovná střecha ) ZC 8 020,-Kč / m 2 Podlahová plocha bytu PP m 2 31,88 Koeficient druhu konstrukce ( příloha č. 4 vyhlášky ) K1 1,037 Koeficient polohový ( příloha č. 13 vyhlášky ) K5 1,05 Koeficient změny cen staveb k CÚ 94 ( příloha č. 38 vyhlášky ) Ki 2,029 Koeficient prodejnosti ( příloha č. 39 vyhlášky ) neuplatněn Kp 1,000 Koeficient vybavení stavby S = standardní provedení, CH = chybí, P = podstandardní, N = nadstandardní Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Standard Podíl příl. č.14 Upravený podíl 1 Základy Betonové pasy s izolací S 0.05400 0.05400 2 Svislé konstrukce Montované ŽB plošné S 0.18200 0.18200 3 Stropy Montované ŽB S 0.08400 0.08400 4 Zastřešení Montované ŽB S 0.04900 0.04900 5 Krytiny střech Natavované asfaltové pásy S 0.02300 0.02300 6 Klempířské konstrukce Kompletní z pozinku S 0.00700 0.00700 7 Úprava vnitřních povrchů Omítky stříkané S 0.05700 0.05700 8 Úprava vnějších povrchů Omítky stříkané S 0.02900 0.02900 9 Vnitřní obklady keramické Nevyskytují se CH 0.01300 0.00000 10 Schody Prefa s povrchem z teraca S 0.02900 0.02900 11 Dveře Náplňové plné i prosklené S 0.03300 0.03300 12 Vrata Neuvažuje se - - - 13 Okna Plastová či dřevěná zdvojená S 0.05300 0.08162 14 Povrchy podlah PVC, jekor S 0.03000 0.03000 15 Vytápění Ústřední s radiátory S 0.04800 0.04800 16 Elektroinstalace 220 V/380 V, poj. automaty S 0.05100 0.05100 17 Bleskosvod Instalován S 0.00400 0.00400 18 Vnitřní vodovod Studená i teplá voda S 0.03200 0.03200 19 Vnitřní kanalizace Instalována S 0.03100 0.03100 20 Vnitřní plynovod Ano S 0.04000 0.04000 21 Ohřev teplé vody Centrální ohřev S 0.02200 0.02200 22 Vybavení kuchyní Linka, dřez, sporák S 0.01900 0.01900 23 Vnitřní hygienická zařízení WC, umyvadlo, vana S 0.03900 0.03900 24 Výtahy Ano S 0.01300 0.01300 25 Ostatní Větráky,STA, zvonek, schránky S 0.05700 0.05700 26 Instalační prefa jádro Ano S 0.03700 0.03700 Na Konstrukce navíc Nevyskytuje se CH 0.00000 0.00000 CELKEM 1.00000 0.98700 Koeficient vybavení stavby ( z výpočtu výše ) K 4 0.98700 Základní cena upravená ZC x K1 x K4 x K5 x Ki x Kp Kč / m 2 ZCU 17 488,06,- 1.1.5 Stáří a opotřebení Objekt byl kolaudován v roce 1980 a do dnešního dne je plně užíván. Jeho stav je při prováděné běžné údržbě průměrný. Vzhledem k celkovému stavu objektu provedl znalec výpočet opotřebení lineární metodou. V průběhu životnosti byla provedena výměna stoupaček, oprava střešní krytiny, výměna části oken. Stáří ke dni odhadu : 2008-1980 = 28 let
7 Rok odhadu 2008 Rok kolaudace / začátek užívání / 1980 Stáří 28 let Předpokládaná další životnost 72 let Celková životnost 100 let Procento ročního opotřebení 1,00 % Opotřebení 28,00 % 1.1.6 Výpočet ceny Základní cena ZC Kč / m 2 8 020,00,- Základní cena upravená ZCU Kč / m 2 17 488,06,- Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 31,87 Výchozí cena objektu CN = ZCU x PP Kč 557 344,46,- Opotřebení 28,00 % - 156 056,45,- Cena časová bytu č. 1318/23 ke dni odhadu Kč 401 288,00,- 1.2 St. parcela č. 1883/1 zastavěná plocha a nádvoří 1.2.1 Metodika výpočtu ceny pozemku Cena pozemku se zjistí tzv. indexovou metodou tzn. Porovnáním srovnávacího ( pozemek o známé ceně a výměře ) a oceňovaného pozemku na základě indexů ( koeficientů ), které se mezi sebou pronásobí a výsledným indexem se násobí cena srovnávacího pozemku. 1.2.2 Výpočet ceny pozemku indexovou metodou Výše uvedený pozemek parcela č.1883/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 621 m2 je zastavěn bytovým domem č.p. 1318,1319,1320. Srovnávací pozemek je nabízen k prodeji a leží v části obce Kvítkovice. Dle platného územního plánu je pozemek určen pro bytovou výstavbu. Inženýrské sítě jsou na hranici pozemku. Pozemek je nabízen za cenu 1200,- Kč/m2. Z důvodu zatím nerealizovaného převodu je nabídková cena korigována koeficientem 0,90 tj. cena pozemku uvažovaná ve výpočtu je ve výši 1080,- Kč/m2. ocenění pozemku indexovou porovnávací metodou a) srovnávací pozemek ( známá cena a výměra ) Poloha srovnávacího pozemku město Otrokovice, okraj zástavby na traze Otrokovice - Zlín, smíšená zástavba, nedaleko železniční trať, převažuje funkce smíšená Popis srovnávacího pozemku Stavební pozemek pro výstavbu bytovou, rovinatý pozemek, zpevněný příjezd, IS na pozemku vč. zemního plynu Výměra srovnávacího pozemku VS m2 1430 Cena srovnávacího pozemku CS Kč 1 544 400,00,- Jednotková cena srovnávacího pozemku JCS = CS/VS Kč/m2 1 080,00,- Koeficienty pro výpočet indexu
8 A Územní struktura Okrajová část části obce Kvítkovice, smíšená 1.00 zástavba B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 5 až 20 tisíc obyvatel 0.70 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.40 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Is = A x B x C x D x E x F - 1.1025 b) oceňovaný pozemek Poloha oceňovaného pozemku město Otrokovice, centrum, smíšená zástavba, občanská vybavenost v místě Popis oceňovaného pozemku rovinatý, zastavěný stavbami bytových domů, zpevněný příjezd, všechny inženýrské sítě vč. zemního plynu u pozemku Výměra oceňovaného pozemku m2 621 Koeficienty pro výpočet indexu A Územní struktura Část obce Pražské předměstí, smíšená zástavba 1.20 obytné domy a občanská vybavenost B Typ stavebního pozemku Stavebně připravený vč. zemního plynu 1.50 C Třída velikosti obce 5 až 20 tisíc obyvatel 0.70 D Obchodní resp. průmysl. poloha Městská lokalita 1.40 E Územní připravenost, infrastr. Střední 0.75 F Speciální charakteristiky Nejsou 1.00 Celkový index srovnávacího pozemku Io = A x B x C x D x E x F - 1.323 Poměr indexů Pi = Io/Is - 1.20 Jednotková cena oceńovaného pozemku JCC = JCS x Pi Kč/m2 1 296,00,- Cena oceňovaných pozemků č.2823/3, č.2823/4 Kč 804 816,00,- Spoluvlastnický podíl oceňovaného pozemku - 35/4053 Cena části pozemku st. parcela č. 1883/1 ke dni odhadu Kč 6 950,00,- Rekapitulace časové a reprodukční ceny Stavba / zaokrouhleno / Časová cena Opotřebení Reprodukční cena Byt č.p./č.j. 1318/23 401 290,00,- Kč 28,00 % 557 340,00,- Kč Podíl st. parcely č. 1883/1 6 950,00,- Kč - 6 950,00,- Kč celkem 408 240,00,- Kč 564 290,00,- Kč
9 2. Výnosová hodnota 2.1 Metodika ocenění výnosovou hodnotou Výnosová hodnota je součtem diskontovaných příjmů, které je možno v budoucnu v daném místě očekávat při přiměřeném pronajmutí nemovitosti, po odečtení výdajů nutných k dosažení těchto příjmů. 2.2 Výpočet výnosové hodnoty Výnosové ocenění konstantní příjmy po dlouhou dobu, věčná renta objekt Příjmy z nájemného Nájemné ročně předpoklad v daném místě, objekt dokončený Byt č.1318/23 výměra m2 31,87 Nájemné Kč/m2/r 1 500,00,- Celkem příjem z nájemného ročně Kč 47 805,00,- Podklady pro výpočet výdajů Výdaje na dosažení příjmů Reprodukční cena bytu vč. příslušenství /zaokrouhleno/ RC ( Kč ) 557 340,00,- Časová cena bytu včetně příslušenství /zaokrouhleno/ ČC ( Kč ) 401 290,00,- Předpokládaná doba kapitalizace pro amortizaci T ( roků ) 30 Stáří stavby S ( roků ) 28 Celková životnost Z ( roků ) 100 Opotřebení A ( % ) 28 Předpokládané roční procento na údržbu a opravy % z RC 0,60 Míra kapitalizace roční pro výpočet amortizace u ( % ) 3,00 Úročitel pro výpočet amortizace q ( - ) 1,03 Výpočet výdajů Daň z nemovitostí / dle výpočtu provedeného znalcem / Kč/rok 100,00,- Pojištění nemovitostí / 0.0012 x RC / Kč/rok 669,00,- Průměrné roční náklady na běžnou údržbu a opravy / 0.0060 x RC / Kč/rok 3 344,00,- Správa nemovitostí Kč/rok 600,00,- Průměrné kapitalizované roční odpisy výpočtem ( ČC x i )/( q) T - 1 Kč/rok 8 435,00,- Jiné náklady Kč 0,00,- Roční nájemné z pozemku Kč 0,00,- Celkem výdaje ročně Kč 13 148,00,- Výpočet čistého ročního nájemného Příjmy ročně celkem Kč 47 805,00,- Výdaje ročně celkem Kč 13 148,00,- Čisté roční nájemné Kč 34 657,00,- Výpočet výnosové hodnoty Předpoklad dlouhodobých konstantních příjmů z nájemného? ano Výpočet věčnou rentou Čisté roční nájemné Kč 34 657,00,- Míra kapitalizace pro výpočet výnosové hodnoty % 6,00 Výnosová hodnota před provedením opravy a bez provize Kč 577 622,22,- Odpočet nákladů na opravu pro znovuzprovoznění Kč 0,00,- Výnosová hodnota v současném stavu / zaokrouhleno / Kč 577 620,00,-
10 3. Komparativní ( porovnávací ) metoda zjištění ceny bytu č.p./č.j. 1318/23 3.1 Metodika ocenění porovnávací indexovou metodou Ocenění porovnávací metodou bylo znalcem provedeno na základě porovnání podobných bytů jako celek. Srovnání je provedeno na základě základních kritérií, které bezprostředně ovlivňují výslednou tržní cenu. Znalec provedl výběr srovnávacích objektů jednak ze své databáze a jednak z nabídky realitních kanceláří uveřejněných ke dni odhadu na internetu na serveru www.sreality.cz a www.moravskékereality.cz. Porovnávací kriteria : - poloha nemovitosti - velikost nemovitosti - forma vlastnictví - příslušenství nemovitosti - technický stav nemovitosti - korekce pramene ceny Výpočet je zpracován v níže uvedené tabulce, stručný popis srovnatelných bytových jednotek je uveden níže ( text u jednotlivých nabídek je doslovně převzat z jednotlivých inzerátů ) : Srovnávací bytová jednotka č.1 Byt 1+1 v osobním vlastnictví v Otrokovicích Prodej garsonky s balkonem v 5. NP panelového domu s výtahem na ul. Jožky Jabůrkové v Otrokovicích. Byt v dobrém technickém stavu má zděné bytové jádro a novou kuchyňskou linku. K bytu patří sklepní kóje o výměře 1,5m2, která není započítána ve výměře bytu. Orientace východ, pěkný výhled na město. Podlaží : 5 Podlahová plocha bytu 30 m2 Nabídková cena : 680 000,- Kč s reservací
11 Srovnávací bytová jednotka č.2 Byt 1+kk v osobním vlastnictví v Otrokovicích Prodej garsonky v družstevním vlastnictví v panelovém domě části města Otrokovice. Jádro bytu je umakartové. K bytu dále náleží plechová kóje, společná sušárna a kolárna, to vše se nachází přímo na patře. Podlaží : 1 Podlahová plocha bytu 29 m2 Nabídková cena : 795 000,- Kč Srovnávací bytová jednotka č.3 Byt 1+1 v osobním vlastnictví v Otrokovicích Prodej garsoniéry v osobním vlastnictví o výměře 30 m2. Byt se nachází v prvním patře panelového domu. Celý dům je po rekonstrukci - nová střecha, nová fasáda, lodžie. Podlaží : 1 Podlahová plocha bytu 30 m2 Nabídková cena : 915 000,- Kč Srovnávací bytová jednotka č.4 Byt 1+1 v osobním vlastnictví v Otrokovicích
12 Nabízíme k prodeji garsoniéru s balkonem v os. vlastnictví na ul. J. Valčíka v Otrokovicích. Je v původním udržovaném stavu s drobnými úpravami, z balkonu je velmi pěkný otevřený výhled. Lokalita umístěna v centru města, výborně dopravně dostupná, v blízkosti zastávka MHD, vlakové nádraží. Podlaží : 7 Podlahová plocha bytu 29 m2 Nabídková cena : 800 000,- Kč Srovnávací bytová jednotka č.5 Byt 1+kk v osobním vlastnictví v Otrokovicích Nabízíme prodej bytu 1+kk v Otrokovicích - Kvítkovicích. Byt je v původním, ale udržovaném stavu. Nachází se v přízemí domu. Podlaží : přízemí Podlahová plocha bytu 28 m2 Nabídková cena : 745 000,- Kč Zjištění ceny porovnáním nemovitosti jako celku Č Loka lita Byt 1+1 Otrokovice sta vby Příslu šenství výmě ra Jiné stav 1 Průměr 31 průmě r Cena nabídková / prodejní Polo ha lokal ita Ve li kost Přís luše nství Typ vlast nictv í stav Pram en ceny Cena Po redukci K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC
13 1 Byt 1+1 Otrokovice 2 Byt 1+kk Otrokovice 3 Byt 1+1 Otrokovice 4 Byt 1+1 Otrokovice 5 Byt 1+kk Otrokovice 1 Průměr 30 průmě r 1 Průměr 29 průmě r 1 Průměr 31 průmě r++ 1 Průměr 29 průmě r 1 Průměr 28 průmě r 680 000 0.95 0.99 1.00 1.00 1.05 0.95 1.040 654 161 795 000 1.00 0.98 1.00 0.95 1.00 0.85 1.095 725 832 915 000 1.00 1.00 1.00 1.00 1.05 0.85 1.235 740 714 800 000 0.95 0.98 1.00 1.00 1.00 0.85 1.095 730 397 745 000 0.95 0.97 1.00 1.00 1.00 0.90 1.024 727 618 Celkový průměr Kč 715 750,- Minimum Kč 654 161,- Maximum Kč 740 714,- Odhad podle metodiky České spořitelny a.s. / zaokrouhleno / Kč 702 760,- K1 koeficient na úpravu polohy objektu K2 koeficient úpravy na velikost bytu K3 koeficient úpravy na příslušenství hlavních staveb v areálu ( lepší horší ) K4 koeficient úpravy typu vlastnictví ( např. družstevní, osobní ) K5 koeficient úpravy na celkový stav : ( lepší horší ) K6 koeficient úpravy na pramen zjištění ceny : skutečná kupní síla K5 = 1,00, u inzerce nižší KC koeficient celkový KC = K1 * K2 * K3 * K4 * K5 / K6 U oceňovaného objektu se při přímém porovnání mezi objekty srovnávacími a oceńovaným uvažují všechny koeficienty rovny 1,0 Odhad podle metodiky ČS a.s. : průměr mínus 15 % rozdílu maxima a minima ( zaokrouhleno ) 3.2 Výpočet porovnávací metodou dle vyhl. č.3/2008 Sb. Jelikož se cena bytu dle současně platné vyhlášky č. 3/2008 Sb. stanoví porovnávacím způsobem, a dle zatímních zkušeností lze konstatovat, že cena daleko přesněji vystihuje obecnou cenu než výpočet dle vyhlášky předchozí, byla tato metoda použita i zde, jako podklad pro zjištění ceny porovnávací. Oceňovaný byt leží v obci Otrokovice ve Zlínském kraji tj. obec s 18 544 obyvateli, patří pro výpočet základní ceny bytu do kategorie obcí od 10 001 do 50 000,- Kč obyvatel. Opotřebení bytu je 28 %, což je znalcem je charakterizováno jako střední. Další údaje pro výpočet viz níže uvedená tabulka. Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu bytu dle tabulky č.2 přílohy č.17 vyhl. a charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků dle tabulky č. 3 : Byt č. 1318/23 Druh objektu parcely dle katastru Budova typu J Základní cena bytu Kč/ m 2 11 129,- Výměra bytu m 2 36,18 Koeficient cenového rozpětí Kcr - 0,37 Koeficient cenového porovnání pro I.pásmo 1 Kcr 0,630 Koeficient cenového porovnání pro II.pásmo 1 Kcr/2 0,815 Koeficient cenového porovnání pro III.pásmo 1,000 1,000 Koeficient cenového porovnání pro IV.pásmo 1 + Kcr/2 1,185 Koeficient cenového porovnání pro V.pásmo 1 + Kcr 1,370
14 Popisy hodnocených znaků a jejich váhy zohledňující míru působení cenových faktorů na cenu bytu dle tabulky č.2 přílohy č.17 vyhl. a charakteristiky jednotlivých kvalitativních pásem hodnocených znaků dle tabulky č. 3 : Popis I II III IV V Vn Ci x Vn 01 Trh s nemovitostmi poptávka je s nabídkou v rovnováze 02 Poloha budovy v obci preferované sídelní útvary, centra obcí 03 Převládající zástavba v obci či okolí bytu bytová výstavba, administrativní, občanská vybavenost a služby, sport, park 04 Inženýrské sítě elektropřípojka, veřejný vodovod a kanalizace, plynovod, telefon, dálkové topení, kabelová televize 05 Doprava místní doprava do 500 m, železnice, autobus v dosahu MHD 10 1,000 x 10 9 1,370 x 9 8 1,370 x 8 9 1,370 x 9 8 1,185 x 8 06 Obchod a služby kompletní síť obchodů a služeb 8 1,370 x 8 07 Školství základní škola, učňovská škola, střední škola 5 1,185 x 5 08 Zdravotnictví v docházkové vzdálenosti poliklinika, zdravotní středisko, lékárna 09 Kultura, sport, ubytování - kulturní zařízení, sportovní zařízení, kino, restaurace,kavárna, hotel 7 1,185 x 7 5 1,370 x 5 10 Úřady městský úřad, banka, pojišťovna, policie, 3 1,185 x 3 11 Pracovní možnosti v obci kompletní nabídka pracovních možností v dosahu MHD 7 1,185 x 7 12 Životní prostředí - běžný hluk a prach od dopravy 8 1,185 x 8 13 Přírodní lokalita - les nebo park ve vzdálenosti do 1000 metrů 5 1,000 x 5 14 Změny v okolní zástavbě - beze změny 2 1,000 x 2 15 Příslušenství budovy - bez dopadu na cenu bytu 4 1,000 x 4 16 Typ stavby - montovaná do 10.NP 5 1,000 x 5 17 Obyvatelstvo průměrná hustota 6 1,185 x 6 18 Vybavení bytu ústřední topení dálkové, teplá voda, elektřina, koupelna, WC podstandard, kuchyně 19 Orientace bytu ke světovým stranám - orientace místností obytných na JV 20 Poloha bytu v domě podlaží ve 2. a vyšším podlaží s výtahem, pohled do ulice 10 1,000 x 10 8 1,370 x 8 7 1,370 x 7 21 Mimořádné příslušenství domu balkon, sklepní kóje 1 1,000 x 1 22 Posouzení širších vztahů průměrný byt 10 1,000 x 10 SOUČET 145 173.12
15 Výpočet ceny bytu : Základní cena ZC Kč / m 2 11 129,00,- Suma součinu koeficientů cen. porovnání s váhami jednotlivých znaků ( Kcp x vn ) 173.12 Součet vah hodnotících znaků vn - 145 Koeficient cenového porovnání Kcp - 1.1939 Základní cena upravená ZCU Kč / m 2 13 287,26,- Podlahová plocha bytu včetně příslušenství PP m 2 31,87 Cena bytu č. 1318/23 porovnávacím způsobem ke dni odhadu / zaokrouhleno / Kč 423 500,00,- 4. Obvyklá cena stanovená metodou střední hodnoty 4.1 Metodika střední hodnoty Metoda střední hodnoty je výsledkem prostý aritmetický průměr mezi časovou cenou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem 4.2 Výpočet střední hodnoty byt č.p./č.j. 1318/23 Věcná hodnota celkem / časová cena / Výnosová hodnota celkem Střední hodnota byt č.p./č.j. 1318/23 408 240,00,- Kč 577 620,00,- Kč 492 930,00,- Kč 5. Obvyklá cena stanovená metodou váženého průměru 5.1 Metoda váženého průměru U metody váženého průměru je výsledkem vážený aritmetický průměr mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem. Váha je dána v závislosti na poměru mezi cenou časovou a cenou zjištěnou výnosovým způsobem, podle Naegliho v Bradáčově linearizující úpravě. 5.1 Výpočet váženého průměru byt č.p./č.j. 1318/23 Věcná hodnota celkem / časová cena / ČC 408 240,00,- Kč Výnosová hodnota celkem CV 577 620,00,- Kč Poměr věcné a výnosové hodnoty ČC/CV 0,706 Váha výnosové hodnoty ( n ) 1,000 Vážený průměr byt č.p./č.j. 1318/23 ( ČC + n* CV ) / n + 1 492 930,00,- Kč
16 6. Rekapitulace Způsob ocenění / zaokrouhleno / cena Reprodukční cena 564 290,00,- Kč Věcná hodnota / časová cena / 408 240,00,- Kč Výnosová hodnota 577 620,00,- Kč Cena dle vyhl. č. 3/2008 Sb. ve znění novel /bez pozemku/ 423 500,00,- Kč Odhad obvyklé ceny : metoda střední hodnoty 492 930,00,- Kč vážený průměr 492 930,00,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem 715 750,00,- Kč Cena zjištěná porovnávacím způsobem dle ČS a.s. 702 760,00,- Kč Obvyklá cena bytu č.p./č.j. 1318/23 dle odborného odhadu znalce 715 000,00,- Kč Závěr : 1. Obvyklá cena výše oceňovaných nemovitostí tj. bytové jednotky č.p./č.j. 1318/23 v budově č.p. 1318,1319,1320 v Obchodní ulici, v obci Otrokovice na st. parcele č. 1883/1 zastavěná plocha a nádvoří včetně podílu na společných částech domu a pozemku ve výši 35/4053 vše včetně příslušenství v katastrálním území a v obci Otrokovice zapsané na LV 5786 resp. na LV 3975 a evidované u Katastrálního úřadu pro Zlínský kraj, Katastrální pracoviště Zlín činí dle zjištění znalce ke dni ocenění slovy : sedmsetpatnácttisíckorunčeských 715 000,- Kč 2. Závady či jednotlivá práva, kromě omezení vlastnického práva vedeného v katastru nemovitostí, se dle zjištění znalce nevyskytují. v Českém Krumlově dne 31.10.2008 Ing. Michal Sirový Příloha : 2x fotodokumentace 1x výpis z KN LV 5786 1x kopie katastrální mapy
17 ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Předsedy krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 2.června 1999 č.j. Spr. 823/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady, zvláštní specializace oceňování nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 1402-118/08 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace na základě dokladu číslo 118/08. CERTIFIKÁT QEN Znalec je držitelem certifikátu QEN - expert v oboru ekonomika odvětví ceny a odhady nemovitostí vydaný Certifikačním orgánem Ústavu soudního inženýrství v Brně dne 23.6.2004 pod č.95/24/qen/2004. Českém Krumlov 31. října 2008 Ing. Michal Sirový
18 FOTODOKUMENTACE Uliční pohled na objekt č.p. 1318,13,19,1320 Vchodové dveře bytu č.p./č.j. 1318/23