Znalecký posudek č. 5246-003/14 O obvyklé ceně nemovitosti - podílu ve výši id. 977/2895 na bytovém domě č.p. 142, v obci Karlovy Vary, na pozemku parc. č. 72/1 - zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Dvory, zapsaného u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, okres Karlovy Vary. Objednatel posudku: JUDr. Jana Tvrdková soudní exekutor Exekutorský úřad Praha 4 Hornokrčská 650/29 140 00 Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby exekučního řízení (usnesení sp. zn. 095 Ex 581/12/U 06-061) Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 12.12.2013 posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9 Tel.: 605 788 661 E-mail: schwarzk@seznam.cz Posudek obsahuje 18 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních. V Praze dne 03.01.2014
2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovitosti - podílu ve výši id. 977/2895 na bytovém domě č.p. 142, v obci Karlovy Vary, na pozemku parc. č. 72/1 - zastavěná plocha a nádvoří, katastrální území Dvory, zapsaného u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Karlovy Vary, okres Karlovy Vary. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12.12.2013 bez přítomnosti vlastníka nemovitosti. Vnitřní prohlídka nebyla umožněna, tudíž bylo provedeno pouze vnější ohledání nemovitostí. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č. 910 ze dne 23.10.2013 - usnesení soudu ve věci vypořádání SJM ze dne 09.10.2013 - usnesení soudního exekutora JUDr. Jany Tvrdkové o ustanovení znalce ze dne 14.11.2013 - informace a údaje zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Karlovarský Obec: Karlovy Vary Katastrální území: Dvory (663549) List vlastnictví číslo: 910 Vlastníci: 1. Společné jmění manželů Podíl: 977/2 895 Ivan Hrabě a Matina Hraběová Kpt. Jaroše 142/15, Dvory, 360 06 Karlovy Vary 2. Společné jmění manželů Podíl: 949/2 895 Jan Koza a Jiřina Demková Kpt. Jaroše 142/15, Dvory, 360 06 Karlovy Vary 3. Ing. Hana Kučerová Podíl: 483/2 895 Nákladní 195/1, Rybáře, 360 05 Karlovy Vary 4. Společné jmění manželů Podíl: 486/2 895 Petr Pavlíček a Naděžda Pavlíčková Kpt. Jaroše 142/15, Dvory, 360 06 Karlovy Vary
3 5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 910 ze dne 23.10.2013 váznou na oceňované nemovitosti zástavní práva, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví.: - zástavní právo exekutorské k podílu id. 977/2895 ve vlastnictví Ivana Hrabě a Martiny Hraběové, oprávnění pro JUDr. Pavla Tomka, - zástavní právo exekutorské k podílu id. 949/2895 ve vlastnictví Jana Kozy a Jiřiny Demkové, oprávnění pro CETELEM ČR, a.s., - zástavní právo exekutorské k podílu id. 977/2895 ve vlastnictví Ivana Hrabě a Martiny Hraběové, oprávnění pro Zdeňka Šicha, - zástavní právo exekutorské k podílu id. 949/5790 ve vlastnictví Jana Kozy a Jiřiny Demkové, oprávnění pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu České republiky, - zástavní právo exekutorské k podílu id. 1/2 z id. 949/2895 ve vlastnictví Jana Kozy a Jiřiny Demkové, oprávnění pro Home Credit a.s., - zástavní právo exekutorské k podílu id. 1/2 z id. 949/2895 ve vlastnictví Jana Kozy a Jiřiny Demkové, oprávnění pro PPF B1 B.V., - zástavní právo exekutorské k podílu id. 977/2895 ve vlastnictví Ivana Hrabě a Martiny Hraběové, oprávnění pro Všeobecnou zdravotní pojišťovnu České republiky, - zástavní právo exekutorské k podílu id. 949/2895 ve vlastnictví Jana Kozy a Jiřiny Demkové, oprávnění pro Profidebt, s.r.o., - zástavní právo exekutorské k podílu id. 977/2895 ve vlastnictví Ivana Hrabě a Martiny Hraběové, oprávnění pro Komerční banku, a.s., - zástavní právo exekutorské k podílu id. 977/2895 ve vlastnictví Ivana Hrabě a Martiny Hraběové, oprávnění pro Jiřinu Demkovou, Petra Pavlíčka a Naděždu Pavlíčkovou. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 910 dále vyplývá, že na majetek vlastníků oceňované nemovitosti (Ivan Hrabě, Jan Koza, Martina Hraběová) byly nařízeny exekuce, byly vydány exekuční příkazy k prodeji nemovitosti (podíl id. 483/2895 ve vlastnictví Petra Černého, podíl id. 977/2895 ve vlastnictví Ivana Hrabě a Martiny Hraběové, podíl id. 949/2895 ve vlastnictví Jana Kozy a Jiřiny Demkové, byly zahájeny exekuce (Jan Koza, Ivan Hrabě, Martina Hraběová) a byla vydána dražební vyhláška (k podílu id. 483/2895 ve vlastnictví Petra Černého, id. 977/2895 ve vlastnictví Ivana Hrabě) - viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví. To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno. 6. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl podrobné zaměření nemovitosti na místě samém. Projektová dokumentace nebyla ke dni ocenění předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je podíl ve výši id. 977/2895 na bytovém domě č.p. 142, který se nachází ve městě Karlovy Vary, v místní části Dvory, v ulici Kpt. Jaroše, na pozemku parc. č. 72/1 - zastavěná plocha a nádvoří. Bytový dům je řadový vnitřní, podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. Zahrnuje čtyři bytové jednotky - dvě bytové jednotky 2+1 v 1.NP, bytovou jednotku 3+1 v 2.NP, bytovou jednotku 3+1 v podkroví a sklepy v 1.PP. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě, přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci ve vlastnictví statutárního města Karlovy Vary.
4 S oceňovaným podílem ve výši id. 977/2895 je spojené právo užívání bytové jednotky č. 4 v podkroví domu. Jedná se o bytovou jednotku 3+1 o výměře 80,30 m 2. K bytové jednotce náleží sklep v 1.PP bytového domu o výměře 14,40 m 2. 8. Obsah posudku a) Bytový dům b) Pozemky
5 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Oblast: Karlovy Vary 3 a) Bytový dům 3 Jedná se o objekt podsklepený, se dvěma nadzemními podlažími a podkrovím. Svislé konstrukce zděné cihelné, stropy dřevěné trámové. Střecha sedlová a mansardová, střešní krytina tašková a ze šablon Betternit. Venkovní omítky vápenné dvouvrstvé. Okna jsou dřevěné zdvojená. Bytový dům byl postaven v roce 1926. Během užívání byl průběžně udržován a rekonstruován. V roce 1989 proběhla kompletní rekonstrukce objektu. Při prohlídce stavby nebyly zjištěny viditelné závady. Stavebně-technický stav stavby lze označit jako průměrný. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K 1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,131 Koeficient prodejnosti: 1,403 (Bytové domy) Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1.PP 2,80 m 12,10 9,80 = 118,58 m 2 1.NP 3,11 m 12,10 9,80+2,10 1,90 = 122,57 m 2 2.NP 2,96 m 12,10 9,80+2,10 1,90 = 122,57 m 2 Podkroví 2,90 m 12,10 9,80 = 118,58 m 2 Součet: 11,77 m 482,30 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 2,94 m Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 120,58 m 2 Obestavěný prostor (OP): OP: 12,10 9,80 2,80+(12,10 9,80+2,10 1,90) (3,00+2,96)+ 9,80+9,00/2 2,90 12,10+12,10 9,80 1,90/2 = 1 342,90 m 3
6 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy včetně zemních prací 6,00 % Standardní 75 % Podstandardní 25 % 2. Svislé konstrukce 18,80 % Standardní 3. Stropy 8,20 % Standardní 4. Krov, střecha 5,30 % Standardní 5. Krytiny střech 2,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů 6,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů 3,10 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické 2,10 % Standardní 10. Schody 3,00 % Standardní 11. Dveře 3,20 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna 5,40 % Standardní 14. Povrchy podlah 3,10 % Standardní 15. Vytápění 4,70 % Standardní 16. Elektroinstalace 5,20 % Standardní 17. Bleskosvod 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod 3,30 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace 3,20 % Standardní 20. Vnitřní plynovod 0,40 % Standardní 21. Ohřev vody 2,10 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 1,80 % Standardní 23. Vnitřní hygienické vybavení 3,80 % Standardní 24. Výtahy 1,30 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,60 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 6,00 % 25 % 0,0081 24. Výtahy 0,54 1,852 1,30 % 0,0130 25. Ostatní 0,54 1,852 5,60 % 0,0560 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9229 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 150, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9747 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,0143 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,9229 Polohový koeficient K 5 : 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1310 Koeficient prodejnosti K p : 1,4030 Základní jednotková cena upravená: = 6 058,01 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 342,90 m 3 6 058,01 Kč/m 3 = 8 135 301,63 Kč
7 Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy včetně zemních prací standardní 75 % 87 / (87 + 63) 100 = 58,000 % 58,000 % 6,00 % 75 % / 0,9229 + 2,828 % 1. Základy včetně zemních prací podstandardní 25 % 87 / (87 + 43) 100 = 66,923 % 66,923 % 6,00 % 25 % 0,46 / 0,9229 + 0,500 % 2. Svislé konstrukce standardní 87 / (87 + 43) 100 = 66,923 % 66,923 % 18,80 % / 0,9229 + 13,633 % 3. Stropy standardní 87 / (87 + 43) 100 = 66,923 % 66,923 % 8,20 % / 0,9229 + 5,946 % 4. Krov, střecha standardní 87 / (87 + 43) 100 = 66,923 % 66,923 % 5,30 % / 0,9229 + 3,843 % 5. Krytiny střech standardní 24 / (24 + 26) 100 = 48,000 % 48,000 % 2,40 % / 0,9229 + 1,248 % 6. Klempířské konstrukce standardní 24 / (24 + 26) 100 = 48,000 % 48,000 % 0,70 % / 0,9229 + 0,364 % 7. Úprava vnitřních povrchů standardní 24 / (24 + 16) 100 = 60,000 % 60,000 % 6,90 % / 0,9229 + 4,486 % 8. Úprava vnějších povrchů standardní 24 / (24 + 36) 100 = 40,000 % 40,000 % 3,10 % / 0,9229 + 1,344 % 9. Vnitřní obklady keramické standardní 24 / (24 + 16) 100 = 60,000 % 60,000 % 2,10 % / 0,9229 + 1,365 % 10. Schody standardní 24 / (24 + 76) 100 = 24,000 % 24,000 % 3,00 % / 0,9229 + 0,780 % 11. Dveře standardní 24 / (24 + 26) 100 = 48,000 % 48,000 % 3,20 % / 0,9229 + 1,664 % 13. Okna standardní 24 / (24 + 26) 100 = 48,000 % 48,000 % 5,40 % / 0,9229 + 2,809 % 14. Povrchy podlah standardní 24 / (24 + 26) 100 = 48,000 % 48,000 % 3,10 % / 0,9229 + 1,612 % 15. Vytápění standardní 24 / (24 + 11) 100 = 68,571 % 68,571 % 4,70 % / 0,9229 + 3,492 % 16. Elektroinstalace standardní 24 / (24 + 11) 100 = 68,571 % 68,571 % 5,20 % / 0,9229 + 3,864 %
8 17. Bleskosvod standardní 24 / (24 + 11) 100 = 68,571 % 68,571 % 0,40 % / 0,9229 + 0,297 % 18. Vnitřní vodovod standardní 24 / (24 + 11) 100 = 68,571 % 68,571 % 3,30 % / 0,9229 + 2,452 % 19. Vnitřní kanalizace standardní 24 / (24 + 11) 100 = 68,571 % 68,571 % 3,20 % / 0,9229 + 2,378 % 20. Vnitřní plynovod standardní 24 / (24 + 11) 100 = 68,571 % 68,571 % 0,40 % / 0,9229 + 0,297 % 21. Ohřev vody standardní 24 / (24 + 11) 100 = 68,571 % 68,571 % 2,10 % / 0,9229 + 1,560 % 22. Vybavení kuchyní standardní 24 / (24 + 11) 100 = 68,571 % 68,571 % 1,80 % / 0,9229 + 1,337 % 23. Vnitřní hygienické vybavení standardní 24 / (24 + 11) 100 = 68,571 % 68,571 % 3,80 % / 0,9229 + 2,823 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 60,922 % Odpočet opotřebení: 8 135 301,63 Kč 60,922 % 4 956 188,46 Kč Cena po odečtení opotřebení: = 3 179 113,17 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 977 / 2 895 Cena po úpravě: = 1 072 882,06 Kč Bytový dům zjištěná cena: 1 072 882,06 Kč b) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 800, Kč. Cena je určena podle písm. e): Karlovy Vary. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,403 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha a nádvoří 72/1 262 800, 2 631,0178 689 326,66
9 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 977 / 2 895 Cena po úpravě: = 232 632,87 Kč Pozemky zjištěná cena: 232 632,87 Kč
10 C. Rekapitulace Cena zjištěná - (tzv. administrativní cena ) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb. Cena zjištěná má pouze pomocný indikační charakter. Výsledné ceny: a) Bytový dům 1 072 882,06 Kč b) Pozemky 232 632,87 Kč Výsledná cena činí celkem: 1 305 514,93 Kč Cena po zaokrouhlení podle 46: 1 305 510, Kč Zjištěná cena: 1 305 510, Kč Cena slovy: jedenmiliontřistapěttisícpětsetdeset Kč.
11 D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.
12 Popis oceňované bytové jednotky: Bytová jednotka č. 4, v podkroví bytového domu č.p. 142, ul. Kpt. Jaroše, Karlovy Vary Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část obce Stáří objektu 87 roků Stav objektu Byt. dům - průměrný Byt. jednotka - nezjištěno Podlaží, výtah 3.NP (podkroví), Svislé nosné konstr. Zděné bez výtahu Výměra byt. j. 80,30 m 2 Dispozice 3+1 Balkon/Lodžie Ne Sklep V 1.PP byt. domu - 14,40 m 2 Garáž Ne Jiné příslušenství Ne Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Bytová jednotka v 1. nadzemním podlaží, ul. Chebská, Karlovy Vary Popis: Byt po částečné rekonstrukci. V bytové jednotce kuchyňská linka, nová plastová okna, nové podlahy. Vytápění plynovým kotlem, voda dálkový vodovod, odpad veřejná kanalizace. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část obce Stáří objektu 130 roků Stav objektu Byt. dům průměrný Byt. jednotka - průměrný Podlaží, výtah 1.NP, bez výtahu Svislé nosné konstr. Zděné Výměra byt. j. 70 m 2 Dispozice 3+1 Balkon/Lodžie Ne Sklep Ano ve společných částech bytového domu Garáž Ne Jiné příslušenství Ne Požadovaná nebo kupní cena 1 490 000, Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 : 21 286, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,90 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 0,90 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,69 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 : 14 687, Kč Objekt č. 2: Bytová jednotka ve 3. nadzemním podlaží, ul. Chebská, Karlovy Vary Popis: Bytová jednotka určena k rekonstrukci. Bytový dům je po kompletní rekonstrukci (střešní krytina, zateplení domu, rozvod vody stoupacími šachtami, rozvod kanalizace, rozvod vedení elektřiny a plynu). Vytápění a ohřev vody zajišťuje kombinovaný plynový kotel. Za domem zahrada. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část obce Stáří objektu 140 roků Stav objektu Byt. dům dobrý
13 Byt. jednotka - dobrý Podlaží, výtah 3.NP, bez výtahu Svislé nosné konstr. Zděné Výměra byt. j. 96 m 2 Dispozice 3+1 Balkon/Lodžie Ne Sklep Ano ve společných částech bytového domu Garáž Ne Jiné příslušenství Ne Požadovaná nebo kupní cena 999 000, Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 : 10 460, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,90 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 0,95 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 0,85 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,62 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 : 6 485, Kč Objekt č. 3: Bytová jednotka v 1. nadzemním podlaží, ul. Závodní, Karlovy Vary Popis: Byt po částečné rekonstrukci (plastová okna, nové podlahy, zděné koupelnové jádro). Vytápění plynovým kotlem. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část obce Stáří objektu 85roků Stav objektu Byt. dům dobrý Byt. jednotka - dobrý Podlaží, výtah 1.NP, bez výtahu Svislé nosné konstr. Zděné Výměra byt. j. 74 m 2 Dispozice 3+1 Balkon/Lodžie Ne Sklep Ano k bytu náleží dva sklepy ve společných částech bytového domu Garáž Ne Jiné příslušenství Ne Požadovaná nebo kupní cena 1 399 000, Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 : 18 905, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,85 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,73 Přepočtená standardní cena
14 za 1 m 2 : 13 800, Kč Objekt č. 4: Bytová jednotka v 1. nadzemním podlaží, ul. Chebská, Karlovy Vary Popis: Byt po celkové rekonstrukci. Voda dálkový vodovod, topení lokální elektrické, odpad veřejná kanalizace. Druh nemovitosti Bytová jednotka Poloha v obci Okrajová část obce Stáří objektu 70 roků Stav objektu Byt. dům dobrý Byt. jednotka - dobrý Podlaží, výtah Ne Svislé nosné konstr. Montované, panely Výměra byt. j. 62 m 2 Dispozice 3+1 Balkon/Lodžie Ne Sklep Ano ve společných částech domu Garáž Ne Jiné příslušenství Ne Požadovaná nebo kupní cena 1 300 000, Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 : 20 968, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 0,90 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 0,95 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,73 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 : 15 307, Kč Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, životní prostředí atd. Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 užitné plochy nemovitosti je stanovena ve výši 10 500,- Kč. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji ve výši 850 000,- Kč. Za tuto cenu by byl podíl ve výši id. 977/2895 na bytovém domě č.p. 142 (spojený s právem užívání bytové jednotky č. 4 v podkroví domu), dle LV č. 910, v obci Karlovy Vary, k.ú. Dvory, běžně prodejný. Obvyklá cena: 850 000,- Kč Cena slovy: osmsetpadesáttisíc Kč.
15 V Praze dne 03.01.2014 Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/10 193 00 Praha 9
16 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5246-003/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace. V Praze dne 03.01.2014 Ing. Karel Schwarz
17 Příloha č. 1 Fotodokumentace
Příloha č. 2 Mapa oblasti 18