ZNALECKÝ POSUDEK č. 1223-51/2017 O ceně obvyklé družstevního podílu v bytovém družstvu. Objednatel znaleckého posudku: Soudní exekutor Exekutorského úřadu Třebíč JUDr. Ivana Kozáková Bráfova 53 674 01 Třebíč Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účel exekučního řízení Podle stavu ke dni 27. 7. 2017 znalecký posudek vypracoval: Znalec: Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč telefon: 776 630 065 e-mail: havelka_z@volny.cz Počet stran: celkem 26 stran, z toho 12 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Třebíči 16. 8. 2017
1. NÁLEZ 1.1. Znalecký úkol Úkolem znalce je: Postupem podle zákona č 151/1997 Sb. stanovit obvyklou cenu družstevního podílu povinného v bytovém družstvu, jemuž odpovídají práva a povinnosti člena Stavebního bytového družstva Třebíč, se sídlem Nerudova 1190/3, 674 01 Třebíč, s právem užívání družstevního bytu č. 978/001 v Třebíči na ulici Heyrovského 978, který se nachází v budově č.p. 978 na pozemku p.č. 5496 zapsané na LV č. 8732, vše v k. ú. Třebíč, obec Třebíč, s přihlédnutím ke všem nájemním a jiným právům a závadám. Vzhledem k tomu, že: 1. oceňují se členská práva spojená se členstvím účastníka ve stavebním bytovém družstvu 2. ocenění členských práv je z hlediska trhu v daném místě a čase totožné s obvyklou cenou nemovitosti 3. realizovatelné ceny bytových jednotek na místním trhu jsou víceméně stabilní a známé Je provedeno ocenění členských práv stejným způsobem, jako se oceňuje nemovitost příslušná bytová jednotka 1.2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č. 978/001 v panelovém bytovém domě Adresa předmětu ocenění: Heyrovského 978/19 674 01 Třebíč LV: 8732 a 10175 Kraj: Kraj Vysočina Okres: Třebíč Obec: Třebíč Katastrální území: Třebíč Počet obyvatel: 36 641 1.3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne 4. 8. 2017 pouze z exteriéru. Povinného se nepodařilo kontaktovat telefonicky, písemně, ani na místě, proto je posudek vyhotoven podle dostupných podkladů. Na základě informace dalších členů družstva pak bytová jednotka uvažována s předpokladem horšího technického stavu. 1.4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení č.j. 042 EX 2267/06-32 - výpis z katastru nemovitostí vyhotovený Katastrálním úřadem v Třebíči - kopie katastrální mapy vyhotovená - kolaudační rozhodnutí Výst. 3792/86 ze dne 30. 12. 1986 - informace a údaje správce objektu - SBD Třebíč - nájemní smlouva, popis budovy, vymezení - 2 -
jednotek v budově viz příloha posudku - zákon č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ze dne 17. 6. 1997 - vyhl. č. 443/2016 Sb. min. financí České republiky - vyhlášky, zákony a přepisy související s oceněním - údaje z realitního serveru S Reality - údaje z databáze realizovaných prodejů ADMIN - žádné další doklady ani dokumentace nebyly předloženy 1.5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Stavební bytové družstvo Třebíč družstvo, Nerudova 1190/3, 674 01 Třebíč, vlastnictví: výhradní Stavební bytové družstvo Třebíč družstvo, Nerudova 1190/3, 674 01 Třebíč, vlastnictví: výhradní B: Číslo jednotky: 978/1 Způsob využití: bytová jednotka Podíl na společných částech: 908/43026 Budova: Heyrovského č.p. 974, 975, 976, 977 a 978 Parcelní číslo: St. 5486 - zastavěná plocha a nádvoří Další údaje viz přiložený výpis z katastru nemovitostí 1.6. Dokumentace a skutečnost K vyhotovení posudku není k dispozici projektová dokumentace, při zadání podlahových ploch se vychází z podkladů SBD Třebíč. 1.7. Celkový popis nemovité věci 1. Všeobecně: Předmětem ocenění je bytová jednotka číslo 978/1 nacházející se ve vícepodlažním bytovém domě s jedním technickým a 6 obytnými podlažími, obdélníkového půdorysu se samostatnými popisnými čísly dle jednotlivých sekcí. Dispoziční řešení pěti bloků s pěti samostatnými vchody ze strany ulice (sever). Orientace v podélné ose ulice západ - východ. Bytový dům se nachází na severovýchodním okraji města, ulici Heyrovského, vzdáleném od centra cca 0,5 km - lokalita Nové Dvory v katastrálním území Třebíč. 2. Popis obce a místa stavby: Třebíč je okresním městem s cca 40 tisíci obyvateli. Je zde městský a okresní úřad, základní a střední školy, poliklinika, nemocnice, dobrá obchodní síť, městská autobusová doprava. Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě. Pro město Třebíč není zpracována cenová mapa pozemků. Bytový dům je přístupný po zpevněných komunikacích s přiléhajícím parkovištěm nebo pěšky po dlážděném chodníku a jeho vzdálenost, resp. dosažitelnost od městského centra je cca 30 min. pěší chůze, event. autobusy MHD. 3. Inženýrské sítě: Bytový dům je vybaven přípojkami vody, kanalizace, plynu, elektro, telefonu s dostatečnou kapacitou k daným účelům. - 3 -
4. Možnosti parkování vozidel: Parkování omezeno kapacitou ulice a přilehlým parkovištěm pro současné potřeby se jeví kapacita jako dostatečná. 5. Břemena, závazky a zatížení nemovitosti: Na LV č. 8732 a 10175, přináležící k pozemku a bytovým jednotkám, nejsou vyznačena žádná věcná břemena, práva stavby ani jiná omezení. Ke dni ocenění je byt užíván majitelem na základě nájemní smlouvy uzavřené s bytovým družstvem - smlouva viz příloha posudku. 6. Vztah nabídky a poptávky: Poptávka po bytových jednotkách v současné značně převyšuje nabídku. Další kritéria jsou uvedena v rámci ocenění podle vyhlášky 2. Metody a způsob ocenění 2.1. Stanovení obvyklé ceny Pro stanovení ceny obvyklé neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. Při volbě přístupu a metody ocenění dané nemovitosti se vychází především z následujících faktů: 1. Bytová jednotka s jednoznačným využitím pro bydlení 2. K dispozici dostatečné údaje o realizovaných prodejích z databáze ADMIN. Postup ocenění: 3.1. Ocenění podle oceňovacího předpisu - jednotka vč. příslušenství a pozemek Provedeno podle vyhlášky platné k datu ocenění 3.2. Obvyklá cena porovnávacím způsobem Provedeno metodou porovnání s realizovanými prodeji a nabídkami obdobných bytových jednotek. 4. Finální odhad obvyklé ceny jednotky - 4 -
3. Ocenění 3.1. Ocenění podle oceňovacího předpisu porovnávacím způsobem Obsah znaleckého posudku 1. Bytová jednotka č. 978/1 Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění vyhlášky č. 443/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi č. P i Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Poptávka je vyšší než III 0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy: jednotka V 0,00 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Obce s počtem obyvatel nad 5 III 1,00 tisíc 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel V 1,00 9. Občanská vybavenost obce: Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,05 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + S P i) = 1,061 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + S P i ) = 1,010 i = 1-5 -
Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - další vlivy nejsou známy II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + S P i) = 0,990 11 i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 1,050 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1,000-6 -
1. Bytová jednotka č. 978/1 1. Popis domu Jde o obytný blok panelového domu s pěti samostatnými vchody v technickém stavu odpovídajícímu datu kolaudace 1986 a celkové regeneraci v rozsahu (zateplení, lodžie, zbývající výměna oken, modernizace výtahů) dokončení v roce 2010, oprava střechy rok 2000 (405 m2) a rok 1998 (405 m2). První nadzemní podlaží (1.NP) slouží jako technické podlaží, další podlaží (2.N.P. - 7.N.P.) jsou obytná. Technický stav domu odpovídá jejímu stáří, údržba domu je dobrá. Dům byl postaven dle kolaudačního rozhodnutí v roce 1985. 2. Popis konstrukcí: KONSTRUKCE A VYBAVENÍ Bytová jednotka Konstrukce domu panelová Nadz.podlaží byt. jedn./celkem 2/7 Společné části kočárkárna, sušárna Příslušenství domu bez vlivu na cenu Orientace bytu SV, JV Příslušenství bytu podstandardní vybavení - bytové jádro umakart Vybavení bytu sklepní kóje Stavebně technický stav bytu Předpoklad zhoršený Vytápění bytu dálkové Střecha Plochá nově provedeno Okna plastová s izolačním dvojsklem Vybavení jednotky viz příloha posudku 3. Příslušenství bytové jednotky Za příslušenství bytové jednotky se obecně považují vedlejší místnosti a vedlejší prostory určené k tomu, aby byly s bytem společně užívány. V našem případě se jedná o: a) Vedlejší místnosti - koupelna - WC a) Vedlejší prostory - sklepní kóje - lodžie 6. Spoluvlastnický podíl na pozemku Spoluvlastnický podíl na pozemku p.č. st. 5486 není k jednotce uveden a není tedy předmětem ocenění. - 7 -
Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Třebíč Stáří stavby: 31 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 16 352,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyně: 12,47 * 1,00 = 12,47 m 2 předsíň: 10,30 * 1,00 = 10,30 m 2 koupelna: 3,6 * 1,00 = 3,60 m 2 pokoj 1: 20,64 * 1,00 = 20,64 m 2 pokoj 2: 16,21 * 1,00 = 16,21 m 2 pokoj 3: 16,00 * 1,00 = 16,00 m 2 pokoj 4: 9,62 * 1,00 = 9,62 m 2 lodžie: 4,5 * 0,20 = 0,90 m 2 sklep: 1,95 * 0,10 = 0,20 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 89,94 m 2 Výpočet započitatelné plochy bytu podle metodiky ČSOB popis místnosti podlahová plocha koeficient započitatelná plocha kuchyně 12,47 1 12,47 předsíň 10,30 1 10,30 koupelna 3,60 1 3,60 pokoj 1 20,64 1 20,64 pokoj 2 16,21 1 16,21 pokoj 3 6,00 1 6,00 pokoj 4 9,62 1 9,62 lodžie 4,5 0,5 2,25 sklepní kóje 1,95 0,5 0,98 Započitatelná plocha celkem 82,07 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby: Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu: Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu: Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě: 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám: Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu: umakartové jádro II -0,10 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem: Standardní III 0,00 vybavení - lodžie, sklepní kóje 8. Vytápění bytu: Dálkové, ústřední, III 0,00 9. Kritérium jinde neuvedené: Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav: Byt ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - předpoklad - viz komentář výše IV 0,65-8 -
Koeficient pro stáří 31 let: s = 1-0,005 * 31 = 0,845 9 Index vybavení I V = (1 + S V i) * V 10 * 0,845 = 0,538 i = 1 Nemovitá věc není součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,010 Index polohy pozemku I P = 0,990 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 16 352,- Kč/m 2 * 0,538 = 8 797,38 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 89,94 m 2 * 8 797,38 Kč/m 2 * 1,010 * 0,990= 791 157,23 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 791 157,23 Kč C. REKAPITULACE 1. Bytová jednotka č. 978/1 791 157,20 Kč Výsledná cena - celkem: 791 157,20 Kč 3.1. Administrativní cena zaokrouhleno 791 160,-Kč 3.2. Obvyklá cena porovnáním Úvod: Vychází se z porovnání se 5 realizovanými prodeji v Třebíči - údaje z databáze ADMIN. K jednotlivým nabídkám: 1) ul. Čeloudova - obdobný stav domu i bytové jednotky, lepší lokalita 2) Václ. nám. - nový bytový dům vyššího standardu 3) Kmochova - zděný dům, byt po rekonstrukci 4) Okružní, Zahraničního Odboje horší lokalita (Borovina), dům i bytová jednotka srovnatelné. Lepší umístění v rámci domu (4.NP), prodej 04/2017 Závěr: Pro výchozí jednotkovou cenu se bude vycházet z průměru cen prodejů Okružní a Zahr. Odboje s tím, že bude zohledněna lokalita a doba realizace prodeje - 9 -
Přehled realizovaných prodejů datum prodeje lokalita byt podl. plocha započ. cena jedn. cena podlaží výtah k nemovitosti prodej 3/2017 Čeloudova Třebíč 2+1 52,96 1 200 000 22 659 4/9 ano panel. 1972, 2007 kompl. revitalizace domu. Byt prům. stav, umakart. jádro původní. Kuch. linka 2010 + nově sporák, podlahy vlýsky, PVC. Sklepní kóje. prodej 7/2016 Václavské nám. Třebíč 4+kk,garáž 96,17 dtto bez garáže 3 200 000 2 950 000 30 675 6/6 ano Novostavba z r. 2011, byt. Jednotka nezkolaudovaná, nejsou provedeny podlahy, obklady, kuchyň, soc zařízení a vnitřní dveře. Okna a vstupní dveře plast. prodej 5/2016 Kmochova Tr. 3+1, garáž 74,78 dtto bez garáže 1 579 000 21 115 1 379 000 18 441 3/4 ne zděný dům s plochou střechou, plastová okna, soc. zař. po rekonstrukci, podlahy plovoucí, keramická dlažba, etáž. vytápění plyn, rozvod Cu prodej 4/2017 panel dům Okružní 3+1 61,25 1 320 000 21 551 4/8 ano Dům po revitalizaci. Byt původní vybavení,umakartové jádro,podlahy PVC, okna plast. prodej 4/2017 panel dům Zahr. Odboje Tr. 3+1 72,4 1 420 000 19 613 1/8 ano Dům po revitalizaci, byt pův. vybavení,umakart.jádro obloženo ker. obkladačkami, nově: vana, umyvadlo, kuch. linka. Lodžie. oceňovaný byt Heyrovského 4+1 82,07 20000 1/6 ano Dům po revitalizaci, byt bez ohledání - předpoklad původního horšího techn. stavu. Dům po revitalizaci Výpočet ceny jednotky porovnáním Výměra bytové jednotky 82,07 m2 výchozí jednotková cena z porovnání 20 000 Kč/m2 úpravy ceny: růst cen v průběhu roku 10% 2 000 Kč/m2 lokalita 10% 2 000 Kč/m2 jednotková cena po úpravách 24 000 Kč/m2 Výsledná cena 1 969 560 Kč 3.3. Cena porovnáním - zaokrouhleno 1 970 000,- Kč - 10 -
4. Závěr odpověď na zadání: 4.1. Přehled cen a) Administrativní cena porovnáním 791 160,- Kč b) Cena porovnáním 1 970 000,- Kč 4.2. Závěrečná analýza Při stanovení výsledné tržní hodnoty bylo přihlíženo k výše uvedenému, současné situaci na trhu a dále k silným a slabým stránkám předmětné nemovitosti. Silné stránky: bytový dům v lokalitě se zázemím kompletní infrastruktury. Slabé stránky: není známý technický stav bytové jednotky zůstatek úvěru na revitalizaci domu připadající na oceňovaný byt ve výši 128 761,-Kč 4.3. Stanovení obvyklé ceny družstevního podílu Výslednou cenu družstevního podílu pak odhaduji se zohledněním výše uvedeného, cena pravděpodobně dosažitelná při prodeji v daném místě a v současné době Obvyklá cena družstevního podílu: 1 900 000,- Kč slovy: jedenmiliondevětsettisíc Kč V Třebíči 16. 8. 2017 Ing. Zdeněk Havelka Šafaříkova 12 674 01 Třebíč - 11 -
5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 25.2.2000 č.j. Spr. 2404/99 pro obor Ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1223-51/2017 znaleckého deníku. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Mapa oblasti 1 Kopie katastrální mapy 1 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 10175 1 Informace BD Třebíč 6 Realizované prodeje z databáze ADMIN 5-12 -
Mapa oblasti ze dne 27. 7. 2017 Pozemek p.č. 5486 v k.ú. č. 769738 Pozemek p.č. 5486 v k.ú. č. 769738-13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -