ZNALECKÝ POSUDEK č. 3441/2017 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Ostopovice, obec Ostopovice, okres Brno-venkov: pozemků parc.č. 944/14, 973/1, 974/2, 975/1, 977/1, 1382/7 Objednatel posudku: Účel posudku: Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, 611 18 Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinné v rámci exekuce č.j. 006 EX 1551/13 Datum místního šetření: 12. února 2017 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 12. února 2017 k datu místního šetření Zvláštní požadavky objednatele: ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/3 Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. Posudek vypracoval: Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář: Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341 Datum vyhotovení: 3. března 2017 Tento posudek obsahuje 15 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 1551/13-168 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/3 ve vlastnictví povinné paní Hany Smutné. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 12. února 2017. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. 2. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1.1 Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV 803 ze dne 22.9.2015 pro k.ú. Ostopovice: A: Vlastník: mmj.: Smutná Hana, Husova 165/5, 60200 Brno Podíl 1/3 B: Nemovitosti: viz příloha posudku C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Nařízení exekuce Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Podrobnosti viz příloha posudku. 1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Ostopovice z http://nahlizenidokn.cuzk. 1.1.3 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne 12.2.2017. Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinné. 1.1.4 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecké standardy AZO, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. 2013 (www.azoposn.cz). 1.1.5 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.1.6 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitých věcí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovité věci byly použity nabízené prodeje nemovitých věcí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz.
4 1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci: Parcela Výměra Druh pozemku číslo m2 944/14 ostatní plocha 67 973/1 lesní pozemek 1 488 974/2 lesní pozemek 197 975/1 lesní pozemek 20 977/1 ostatní plocha 28 1382/7 trvalý travní porost 4 123 Celkem 5 923 Oceňované pozemky se nachází v k.ú. Ostopovice ve 2 lokalitách. Lokalita 1 se nachází 0,5 km jižně od zastavěné části obce. Je zde 5 pozemků s lesním porostem ve svahu orientovaném k severu. Lokalita 2 se nachází 0,5 km jihozápadně od zastavěné části obce v terénu mírně svažitém k západu. Je zde 1 pozemek s trvalým travním porostem, uprostřed kterého je větší remízek. Pozemky jsou přístupné po nezpevněných cestách. Zákres jednotlivých lokalit je v přehledové katastrální mapě v příloze na str. 11. Využití jednotlivých pozemků dle skutečného stavu je uvedeno v tabulce porovnávacích cen pozemků na str. 7. 2. Posudek - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Je provedeno porovnání s podobnými lesními a zemědělskými pozemky ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na www.sreality.cz (11/2016-02/2017). 2.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty realitní inzerce lesní pozemky : Prodej lesa 7 718 m², Ivančice, okres Brno-venkov k prodeji lesní pozemek v Ivančicích o celkové výměře 7718m2, osázený dubovým porostem. Les se nachází ve svahu a dole končí potokem. Přístupný je po lesní cestě, přímo k pozemku je možné s technikou dojet po poli. Celková cena:118 000 Kč za nemovitost Cena za m²:15 Kč Aktualizace:22.09.2016 Plocha pozemku:7718 m 2 Komunikace:Neupravená
5 Prodej lesa 16 293 m², Ivančice, okres Brno-venkov Prodej dvou lesních pozemků. Menší pozemek 4830 m2, stáří lesa cca 40 let. Rostou zde borovice. Větší pozemek - 11463 m2, kde rostou duby. Tato část není vytěžena. Celková cena:360 000 Kč za nemovitost Cena za m²:22 Kč Aktualizace: 1.3.2017 Plocha pozemku:16293 m 2 Doprava:Silnice Prodej lesa 19 638 m², Tišnov - Jamné, okres Brno-venkov prodej lesního pozemku o výměře 19638m² v Jamném u Tišnova. Les převážně smrkový, stáří lesa 79 let - 1 ha, zbytek asi 50 let. Les je dobře přístupný. Celková cena:500 000 Kč za nemovitost Cena za m²:25 Kč Aktualizace:2.11.2016 Plocha pozemku:19638 m 2 Porovnávané objekty realitní inzerce zemědělské pozemky: Prodej louky 19 884 m², Deštná, okres Blansko nabízíme k prodeji pozemek u obce Deštná, katast. území Rumberk, vedené jako trvalý travní porost o výměře 19.884 m2. Na těchto pozemcích byl v minulosti sad, je vhodný pro chov ovcí, koz, pro včelaře, sadaře, lze požádat o vytyčení tohoto pozemku. Celková cena:240 000 Kč za nemovitost
6 Cena za m²:12 Kč Aktualizace: 3.2.2017 Plocha pozemku:19884 m 2 Typ nabídky: prodej (z 3.11.2016) Katastrální území: Sebranice u Boskovic Okres: Blansko Popis nabídky: Nabízím k prodeji pozemky trvalého travního porostu, z části zalesněno Parcelní číslo: 719/1, 719/2, 720, 721, 722 Výměra: 9834 m2 Cena: 125 000 Kč Cena: 13 Kč/m 2 Prodej pole 5 377 m², Újezd u Tišnova, okres Brno-venkov Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky v katastrálním území Újezd u Tišnova. Prodává se podíl 1/2 a celková výměra činí 5 377 m2, z toho je 1 097 m2 je trvalý travní porost a 4 280 m2 orné půdy. Pozemky jsou v současné době obhospodařované a jsou přihlášeny v LPIS. Pozemky nejsou zatížené žádným věcným břemenem. Celková cena:107 540 Kč za nemovitost Cena za m²:20 Kč Aktualizace:2.3.2017 Plocha pozemku:5377 m 2 Prodej pole 5 008 m², Veverské Knínice, okres Brno-venkov Prodej pozemků ve výlučném vlastnictví, které jsou na souboru zemědělských parcel (orná půda, trvalý travní porost), katastrální území Veverské Knínice, kde celková výměra je více než 0,5 hektaru. Dle LPIS je aktuálně půda v užívání. Celková cena:125 200 Kč za nemovitost Cena za m²:25 Kč Aktualizace:22.02.2017 Plocha pozemku:5008 m 2
7 Stanovení porovnávací ceny pozemků Ceny zemědělských pozemků (luk a orné půdy) se ve srovnatelných lokalitách pohybují v rozmezí 12 25 Kč/m 2. Na základě těchto nabídek, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu, kvalitě okolí a stavu pozemku, stanovuji jednotkovou cenu: - remízek 5 Kč/m 2 - trvalý travní porost 17 Kč/m 2 Ceny lesních pozemků se ve srovnatelných lokalitách pohybují v rozmezí 15-25 Kč/m 2. Na základě těchto nabídek, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu, kvalitě okolí a stavu pozemku, stanovuji cenu: - lesní porost 65 r. 22 Kč/m 2 Porovnávací cena pozemků Parcela Využití Výměra ZC Cena Druh pozemku Lokalita číslo dle skutečného stavu m2 Kč/m2 Kč 944/14 ostatní plocha les 66 r. - akát, topol osika, borovice 1 67 22,00 1 474,00 973/1 lesní pozemek les 66 r. - akát, topol osika, borovice 1 1 488 22,00 32 736,00 974/2 lesní pozemek les 66 r. - akát, topol osika, borovice 1 197 22,00 4 334,00 975/1 lesní pozemek les 66 r. - akát, topol osika, borovice 1 20 22,00 440,00 977/1 ostatní plocha les 66 r. - akát, topol osika, borovice 1 28 22,00 616,00 1382/7-a trvalý travní porost (celkem 4123 m2) travní porost 2 3 363 17,00 57 171,00 1382/7-b trvalý travní porost (celkem 4123 m2) remízek 2 760 5,00 3 800,00 Celkem 5 923 100 571,00 3. Práva a závady Povinná paní Hana Smutná nesdělila, zda jsou oceňované pozemky pronajímány. Pro účely ocenění je tedy na pozemky pohlíženo tak, jako by nebyly zatíženy nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 803 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu.
8 4. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Ideální 1/3 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/3 - zaokrouhleno Obvyklá cena - slovy: jednostojedentisíckorunčeských Obvyklá cena id. 1/3 - slovy: dvacetsedmtisíckorunčeských Cena 100 571,00 Kč 101 000,00 Kč 33 667,00 Kč 27 000,00 Kč Cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/3 ( tj. 33 667,00 Kč ) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,8 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti. V Brně dne 3. března 2017 Ing. Tomáš Hudec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitých věcí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3441/2017 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 3. března 2017 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 803 str. 1,7 Přehledová katastrální mapa s označením lokalit Výřezy z katastrální mapy s fotomapou a fotodokumentací Mapa oblasti Podací lístek a dopis
9
10
11 Přehledová katastrální mapa s označením lokalit Parcely nebo skupiny parcel jsou vyznačeny světle modře. Ostopovice 1 2
12 Výřezy z katastrální mapy s fotomapou a fotodokumentací Lokalita 1 - parcely č. 944/14, 973/1, 974/2, 975/1, 977/1
Lokalita 2 - parcely č. 1382/7 13
14 Mapa oblasti
15 Podací lístek a dopis