Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 204/2016 O obvyklé ceně - členských práv a povinností povinného v družstvu: Stavební bytové družstvo Nová huť (zkratka SBD NH), se sídlem Hýlova 26/40, 700 30 Ostrava-Výškovice, spojených s užíváním bytové jednotky č. 22, na adrese Bedřicha Václavka 986/2, 700 30 Ostrava, v katastrálním území Dubina u Ostravy, obec Ostrava. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Ladislav Holub se i přes písemnou výzvu na sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil. Místnímu šetření byla přítomna p. Růžena Holubová, která neumožnila vstup do oceňované bytové jednotky ani neposkytla žádné informace o technickém stavu oceňované bytové jednotky. Ocenění je provedeno na základě získaných informací na Stavebním bytovém družstvu Nová huť od p. Prokešové. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 5681/14. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Podle stavu ke dni 6.10.2016 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 11 stran textu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 6.10.2016
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně - členských práv a povinností povinného v družstvu: Stavební bytové družstvo Nová huť (zkratka SBD NH), se sídlem Hýlova 26/40, 700 30 Ostrava-Výškovice, spojených s užíváním bytové jednotky č. 22, na adrese Bedřicha Václavka 986/2, 700 30 Ostrava, v katastrálním území Dubina u Ostravy, obec Ostrava. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 53/2016 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Bedřicha Václavka 986/2 700 30 Ostrava Kraj: Moravskoslezský Okres: Ostrava-město Obec: Ostrava Katastrální území: Dubina u Ostravy Počet obyvatel: 294 200 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 6.10.2016 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - kopie katastrální mapy; - 2 -
- informace získané na Stavebním bytovém družstvo Nová huť od p. Prokešové; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou - členská práva a povinnosti povinného v družstvu: Stavební bytové družstvo Nová huť (zkratka SBD NH), se sídlem Hýlova 26/40, 700 30 Ostrava-Výškovice, spojených s užíváním bytové jednotky č. 22, na adrese Bedřicha Václavka 986/2, 700 30 Ostrava, v katastrálním území Dubina u Ostravy, obec Ostrava. Bytový dům č.p. 986 - se nachází v zastavěné části města Ostrava, část Bělský les, na ul. Bedřicha Václavka. Jedná se o panelový bytový dum s jedním podzemním a 8-mi nadzemními podlažími, střecha je plochá. Dům je umístěn v řadové uliční zástavbě jako objekt krajní. Dům je v dobrém technickém stavu po částečné revitalizaci - výměna oken za plastová, nové stupačky, vstupy, nový výtah. Objekt není zateplen. Povinný se na místní šetření nedostavil, místnímu šetření byla přítomna p. Růžena Holubová, která oceňovanou bytovou jednotku užívá. P. Holubová neumožnila vstup do oceňované bytové jednotky, ani neposkytla žádné informace o technickém stavu oceňované betové jednotky. Částečné informace byly získány od na stavebním bytovém družstvu Nová huť od p. Prokešové. Vyto informace nebylo možné ověřit. Bytová jednotka č. 22 - o velikosti 2+1 je umístěná ve 8.NP objektu s celkovou podlahovou plochou 43,48m2 + sklepní kóje v 1.PP o podlahové ploše 1,52m2. Oceňovaná bytová jednotka je dle získaných informací v původním stavu - původní umakartové jádro s původním vybavením koupelny a WC, původní instalace, dveře, omítky, kuchyňská linka. Nověji došlo pouze v výměně oken za plastová v rámci revitalizace bytového domu a zřejmě k částečné výměně podlahových krytin. nové ústřední vytápění s vlastním plynovým kotlem, nová kuch.linka. Dispozice: - 2 x obytný pokoj, kuchyně, předsíň, koupelna s WC, sklepní kóje. K bytové jednotce se váže podíl na společných částech domu o velikosti 4500/395203. 6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytová jednotka č. 22 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací hodnota - 3 -
B. ZNALECKÝ POSUDEK 1) Administrativní cena (vyhláška 53/2016 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek s nemovitou stavbou (rozdílní I -0,03 vlastníci) 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,970 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 obyvatel Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,05 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,02 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 1,010 11 i = 2-4 -
Koeficient pp = I T * I P = 0,980 a) Bytová jednotka č. 22 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Ostrava 6 Stáří stavby: 30 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 12 116,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy pokoj: 16,08 * 1,00 = 16,08 m 2 kuchyň: 6,84 * 1,00 = 6,84 m 2 pokoj: 11,09 * 1,00 = 11,09 m 2 koupelna s WC: 3,17 * 1,00 = 3,17 m 2 předsíň: 6,30 * 1,00 = 6,30 m 2 sklep: 1,52 * 0,10 = 0,15 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 43,63 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství částečné nebo úplné II -0,10 mimo byt nebo umakartové bytové jádro 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 30 let: s = 1-0,005 * 30 = 0,850 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,850 = 0,739 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,970 Index polohy pozemku I P = 1,010-5 -
Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 12 116,- Kč/m 2 * 0,739 = 8 953,72 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 43,63 m 2 * 8 953,72 Kč/m 2 * 0,970 * 1,010= 382 720,59 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 382 720,59 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Bytová jednotka č. 22 = 382 720,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 382 720,- Kč - 6 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Prodej bytu 2+1 (45m2) na ul. Vl. Vlasákové, Ostrava-jih, k.ú. Dubina u Ostravy. Vlastnictví - družstevní. Byt umístěn ve 2. NP. V bytě se nachází vestavěné skříně v ložnici a předsíni, zánovní kuchyňská linka, na podlaze jsou plovoucí podlahy. Koupelna, WC - dlažba, obklady. Jádro je původní umakartové. Plastová okna. Nabídková cena RK: 499.000,- Kč. (11.089,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná nedaleká poloha ve městě Ostrava); uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu; bytový dům je v lepším technickém stavu (zateplení, oprava střechy, stupaček, spol. prostor) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95, realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 10.008,- Kč/m2 podlahové plochy. - 7 -
2. srovnatelná nemovitost Prodej družstevního bytu 2+1 (45m2) - ul. Aloise Gavlase, Ostrava-Dubina - 3. patro. Byt je v původním stavu s částečnými úpravami. Nová kuchyňská linka, v koupelně nová vana a sanita. Dům je po celkové revitalizaci - zateplení, střecha, stupačky, výtah, společné prostory). Nabídková cena RK: 580.000,- Kč (12.889,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná nedaleká poloha ve městě Ostrava); uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu; bytový dům je v lepším technickém stavu (zateplení, oprava střechy, stupaček, spol. prostor) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95, realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 11.632,- Kč/m2 podlahové plochy. - 8 -
3. srovnatelná nemovitost Byt 2+1 (44m2 v osobním vlastnictví na ul. Bedřicha Václavka, Ostrava-Bělský Les. Byt se nachází v panelovém domě. Byt je v udržovaném stavu. V kuchyni je nová dřevěná kuchyňská linka. Pokoje jsou prostorné a neprůchozí. Koupelna je v původním a udržovaném stavu s vaničkou. WC je zvlášť. K bytu náleží sklep. Dům je po revitalizaci (plastová okna, fasáda, zateplení) Nabídková cena RK: 675.000,- Kč (15.341,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato nemovitost se nachází ve srovnatelné lokalitě jako oceňovaná nemovitost (srovnatelná nedaleká poloha ve městě Ostrava); uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu; bytový dům je v lepším technickém stavu (zateplení, oprava střechy, stupaček, spol. prostor) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95, realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95; uvedený byt je v osobním vlastnictví (oceňovaný byt je v družstevním vlastnictví) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 13.153,- Kč/m2 podlahové plochy. - 9 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 10.008,- až 13.153,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 11.598,- Kč/m2 podlahové plochy 43,63m2 (podlahové plochy oceňované byt. jednotky) x 11.598,- Kč/m2 = 506.021,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 506.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota 382.720,- Kč 506.000,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu členských práv a povinností povinného v družstvu: Stavební bytové družstvo Nová huť (zkratka SBD NH), se sídlem Hýlova 26/40, 700 30 Ostrava-Výškovice, spojených s užíváním bytové jednotky č. 22, na adrese Bedřicha Václavka 986/2, 700 30 Ostrava, v katastrálním území Dubina u Ostravy, obec Ostrava podle tohoto odhadu k datu ocenění 6.10.2016 po zaokrouhlení na: 506.000,- Kč. - 10 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňovaných členských práv a povinností povinného v družstvu: Stavební bytové družstvo Nová huť (zkratka SBD NH), se sídlem Hýlova 26/40, 700 30 Ostrava-Výškovice, spojených s užíváním bytové jednotky č. 22, na adrese Bedřicha Václavka 986/2, 700 30 Ostrava, v katastrálním území Dubina u Ostravy, obec Ostrava podle tohoto odhadu k datu ocenění 6.10.2016 po zaokrouhlení na: Slovy : pětsetšesttisíc korun českých a) Výše dluhu 506.000,- Kč. Výše dluhu vztahující se oceňovaným členským právům a povinnostem povinného v družstvu: Stavební bytové družstvo Nová huť (zkratka SBD NH), nebyla sdělena. V Hlučíně, 6.10.2016. Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 204/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 204/2016. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Vyjádření stavebního bytového družstva Nová huť - 2 strany; 3. Místopis - 1 strana. - 11 -
Fotodokumentace pořízená dne 6.10.2016-12 -
- 13 -
- 14 -
OZN.: Bedřicha Václavka 986/2, Ostrava-Bělský Les. OZN.: Bedřicha Václavka 986/2, Ostrava-Bělský Les. - 15 -