ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 4136-25/2016 NEMOVITÁ VĚC: Rodinný dům, Stavba bez čp/če + pozemek p.č.st.3/2 - vše 1/2 podíl Katastrální údaje : Kraj Středočeský, okres Nymburk, obec Záhornice, k.ú. Záhornice u Městce Králové Adresa nemovité věci: Hlavní, 28903 Záhornice Vlastníci stavby i pozemku: Jaroslav Miškovčík, Kovářská 1415/7, 190 00 Praha 9, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Linda Průchová, Kovářská 1415/7, 190 00 Praha 9, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNAVATEL: EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednavatele: Čimická 780/61, 18100 Praha 8 ZHOTOVITEL : Ing. Jiří Novák Adresa zhotovitele: Antonína Dvořáka 483, 53341 Lázně Bohdaneč IČ: 11169443 telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění - určení obvyklé ceny pro potřebu dražebníka OBVYKLÁ CENA 200 000 Kč Datum místního šetření: 29.3.2016 Stav ke dni : 29.3.2016 Za přítomnosti: p.průchové, p.miškovčíka Počet stran: 7 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 V Lázních Bohdaneč, dne 30.3.2016 Ing. Jiří Novák
NÁLEZ Znalecký úkol Provést ocenění nemovitých věcí, tj.: - pozemku p.č.st.3/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 282m 2 včetně součásti pozemku, tj. stavby jiná stavba bez čp/če stojící na pozemku p.č.st.3/2, vše zapsáno v KN na LV č.703 pro obec Záhornice, k.ú.záhornice u Městce Králové, část obce Záhornice, vše 1/2 podíl. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. Přehled podkladů - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. č.j. 189/2016-N z 14.3.2016 - LV č.703 pro k.ú. Záhornice u Městce Králové - cuzk.cz - místní šetření konané dne 29.3.2016 Místopis Vesnice Záhornice se nachází na území okresu Nymburk a náleží pod Středočeský kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je město Poděbrady. Obec Záhornice se rozkládá asi dvacet kilometrů východně od Nymburku a osmnáct kilometrů severovýchodně od města Poděbrady. Dle turistického členění Ministerstva pro místní rozvoj patří do regionu Polabí. Osídlení této menší vesnice dosahuje zhruba počtu 320 obyvatel. Záhornice se dále dělí na dva části, konkrétně to jsou: Poušť a Záhornice. Školáci mají v obci možnost navštěvovat jednu základní školu nižšího stupně a mateřská škola slouží pro mladší děti. Pro využití volného času je v obci k dispozici sportovní hřiště a další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Stavba bez čp./če stojící na pozemku p.č.st.3/2 se nachází v sídelní části obce, a to v prostoru mezi místní základní školou a místním hřbitovem, na konci zastavěné části obce při výjezdu z obce směrem ke stavebně nesrostlé části obce tj. k Poušti. Přístupný je z ulice Hlavní, přístupový pozemek p.č.742/2 ostatní plocha ostatní komunikace je ve vlastnictví Obce Záhornice.. Dále se v okolí nachází rodinné domy, případně zemědělské usedlosti. Celkový popis Předmětem ocenění dle evidence v KN je: - pozemek p.č.st.3/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 282m 2 včetně součásti pozemku, tj. stavby jiná stavba bez čp/če stojící na pozemku p.č.st.3/2, vše zapsáno v KN na LV č.703 pro obec Záhornice, k.ú.záhornice u Městce Králové, část obce Záhornice, vše 1/2 podíl. Ve skutečnosti se jedná o objekt k datu ocenění bez čp/če, který byl částečně zrekonstruován na základě stavebního povolení č.268 vydaného stavebním úřadem při Městském úřadě v Městci Králové pod č.j. Výst/268-800/05 dne 21.9.20105. Tímto povolením byla povolena stavba Přístavba domu a stavební úpravy objektu za účelem vzniku stavby pro bydlení a stavba jímky - Záhornice u Městce Králové na pozemku p.č.st.3/2 v k.ú. Záhornice u Městce Králové. Platnost tohoto povolení byla několikráte stavebním úřadem prodloužena, naposledy rozhodnutím č.305 z 20.10.2010. K datu ocenění stavební rozhodnutí již platnosti pozbylo, o kolaudaci stavby nebylo současným vlastníkem požádáno - rekonstrukce objektu není v původně uvažovaném rozsahu dokončena (není provedeno podkroví, ani schodiště do podkroví). Objekt je však nyní ve skutečnosti užíván k trvalému bydlení, přestože k tomu není dosud určen. Oceňovaný objekt byl původně postaven jako hospodářská část zemědělské usedlosti (chlévy, stodola), později byl využíván jako vejminek, i obchod, nyní tedy je užíván spoluvlastníky k bydlení. - 2 -
Jedná se o stavbu z roku 1900 vyzděnou na základech jen s částečnou, případně nefunkční izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo je zděné z plných pálených cihel na tl. zdiva 45cm, stropy jsou dřevěné, rákosníkové, s rákosovou omítkou. Domek je opatřen polovalbovou střechou s pálenou taškovou krytinou. Klempířské prvky jsou jen částečně z pozinkovaného plechu (žlab, svody 3ks, bez parapetů). Vnitřní omítky jsou vápenné hladké, fasádní omítka je částečně vápenná hladká štuková, částečně jen jednovrstvá vápenná. Sokl na objektu je s otlučenou omítkou, případně s vápenocementovým prostřikem, ve dvorku je i původní zbytek obkladu z betonových obkladových desek. Dveře v objektu jsou 2ks dřevěné, 1ks shrnovací do obložkové zárubně. Okna jsou dřevěná zdvojená, 1ks dvojité rámové ven a dovnitř otevíravé. Podlahy v obytných místnostech jsou plovoucí laminátové, v kuchyňském koutě je keramická dlažba, v ostatních místnostech je keramická dlažba. Vytápění je 1ks krbových kamen. V nevyužívané místnosti (ložnice) jsou další kamna na tuhá paliva. V objektu je rozvod světelné i motorové elektroinstalace, rozvod vody je v plastových trubkách, zdrojem teplé vody je elektrický boiler.odkanalizování je v plastových rourách. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, plynovým sporákem MORA (na PB), v koupelně je sprchový box, umyvadlo, WC combi. Objekt je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením, odkanalizování je do místní dešťové kanalizace, voda je z veřejného vodovodu (vodoměr je umístěn v koupelně), zemní plyn není zaveden. Zastavěná plocha objektu činí 6,93*7,97+8,80*5,08= 99,94m 2 Obestavěný prostor činí : 6,93*7,97*(3,03+3,40/2)+8,80*5,08*(3,03+2,40/2)= 450,35m 3 Výměry místností: obývací pokoj s kuchyňským koutem 42,63m 2, koupelna s WC 5,27m 2, chodba 8,89m 2 a ložnice 17,56m 2, tj. celkem 74,35m 2. Tzv.započitatelná plocha (pojem užívaný u bank) činí 74,35m 2. Ve skutečnosti se tedy v objektu bez čp/če - jiná stavba na pozemku p.č.st.3/2 nachází byt velikosti 2+kk s příslušenstvím, jež však není povolen k užívání. Objekt bez čp/če - jiná stavba na pozemku p.č.st.3/2 je tedy jen částečně zrekonstruován - tj. je provedena v letech 2005-2007 nová koupelna tj. částečně vnitřní omítky, obklady v koupelně, dlažby,zařizovací předměty, dále plovoucí podlahy, přípojka vody, 2 ks dřevěných dveří. V objektu byly provedeny předchozím vlastníkem i další práce (otvor ve stropu pro schodiště do podkroví, zahájeny sádrokartonové obložení krovu - ale vše bylo provedeno zcela neodborně, bez potřebných izolací, folií apod., takže stávající vlastníci v těchto pracích nepokračovali, ale naopak je odstranily. Následkem nedokončené rekonstrukce tak v přízemí např.chybí dveře do koupelny, neužívaná ložnice (nevytápěná) má omítky s plísněmi, v obývacím pokoji je jen provizorně uzavřen otvor na půdu (pro uvažované budoucí schodiště). Příslušenství objektu jiné stavby bez čp./če na pozemku p.č.st.3/2 tvoří na témže pozemku stojící kůlny s chlévky - jedná se o zděný přízemní objekt se sedlovou střechou, obsahující celkem 3 prostory. V objektu jsou klenuté stropy do traverz. Krytina na asymetrické sedlové střeše je tašková pálená, omítky vnitřní vápenné, fasáda jen částečně. Zastavěná plocha tohoto objektu činí 2,7*9,15= 24,71m 2. Objekt bez údržby, zhoršený stav. Dále se na pozemku p.č.st.3/2 nachází nedokončený zemní sklep- stavba zapuštěná pod terén, zděná, s klenutým valeným stropem. Dlouhodobě rozestavěná, nyní spíše v havarijním stavu. Výměra nezměřitelná. Pozemek p.č.st.3/2 je o výměře 282m 2. Pozemek se nachází v záplavové zóně č.4 dle Kooperativy Pojišťovny. - 3 -
Silné stránky Nezjištěny. Slabé stránky Nedokončená rekonstrukce, objekt není nyní určen k bydlení.plísně na malbách a omítce v ložnici, nedodělky v přízemí - dveře chybí do koupelny, stavebně neupravená ložnice, provizorně uzavřený otvor na půdu pro budoucí uvažované schodiště,narušená fasádní omítka, nefunkční či chybějící izolace zdiva (částečná), stav příslušenství (kolna s chlévky, nedokončený sklep).malý pozemek, záplavová zóna č.4. OCENĚNÍ Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 74,35 m 2 Obestavěný prostor: 450,35 m 3 Zastavěná plocha: 99,94 m 2 Plocha pozemku: 282,00 m 2 Porovnání je provedeno se dvěma nabídkami na prodej objektů přímo v Záhornici, a s jednou nabídkou na prodej domku v sousedních Chotěšicích. Při porovnání je přihlédnuto k právnímu stavu, tj. že oceňovaný objekt bez čp/če jiná stavba stojící na pozemku p.č.st.3/2 není dosud určena k bydlení, a že k tomu bude nezbytné zajistit kolaudaci stávajících stavebních úprav, případně provést nové, buď podle původního stavebního povolení, případně dle nového projektu a nového povolení. Přihlédnuto je i k umístění objektu ve 4. záplavové zóně, stavu příslušenství objektu, i k velikosti pozemku. Srovnatelné nemovité věci Název: Nabídka RD Záhornice Nabídka - Prodej domu v obci Záhornice, který po rekonstrukci lze využít jak k trvalému bydlení, tak i k rekreaci. Dispozice: vstupní předsíň, hala s kuchyňským koutem, koupelna a 2 x pokoj na levé straně a 2 x pokoj na pravé straně. Možnost vybudování obytného podkroví. Rohová zahrada s ovocnými stromy. Lokalita Záhornice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,03 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,98 K6 Vliv pozemku 0,95 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,95 Zdroj: s.reality - 4 -
Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - větší; Poloha - obdobná; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - lepší mírně; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - domek obyvatelný ihned, ale též k rekonstrukci, normální právní stav; Celkový koef. K C 0,77 Upravená j. cena Kč/m 2 5 162 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m 2 498 m 2 800000 Kč 6667 Kč/m 2 Název: Nabídka RD Záhornice Nabídka - RD 3+kk, zahrada, dílna, obec Záhornice, okr. Nymburk. Rodinný dům stojí na krásném klidném místě a je vhodný jak trvalému bydlení, tak k příjemné a pohodlné rekreaci. Je ihned k nastěhování. Domek je řešen jako 3+kk, s předsíní, koupelnou, wc a dílnou. Má novou střechu s kompletními krovy (2013), vlastní studnu a odpad, novou elektroinstalaci. Vytápěn je kamny na pevná paliva, ohřev vody bojlerem. Nainstalovány jsou radiátory a příprava pro event. vytápění kotlem. Vzhledem k tomu, že celý pozemek je stavební, je tu i možnost rozšíření v případě potřeby v budoucnu, dílna může sloužit jako garáž. Dům je přihlášen k napojení na kanalizaci, která se již v obci provádí, je možné se připojit na vodovod. Obec je obklopena nádhernými lesy a rybníky a najdete zde veškerou občanskou vybavenost restauraci, samoobsluhu, školu i školku, penzion, původně gotický kostel a zvonici. Stojí na rovném pozemku, v klidné postranní uličce, která zde končí. Zahrada skýtá příjemné posezení v soukromí. Dům je ihned k nastěhování. V případě zájmu i se zařízením - samozřejmě zdarma. Cena je kompletní, včetně všech právních úkonů a smluv. Lokalita Záhornice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,70 K6 Vliv pozemku 0,99 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: s.reality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - bez vlivu; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - lepší výrazně; Vliv pozemku - mírně větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - dům bez právních závad; Celkový koef. K C 0,53 Upravená j. cena Kč/m 2 6 614 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 80,00 m 2 358 m 2 998000 Kč 12475 Kč/m 2 Název: Nabídka RD Chotěšice - Nová ves Nabídka -Prodej RD-chalupy 2+1 s dílnou a stodolou na pozemku celkem 651m2 v Chotěšicích - Nová Ves okr.nymburk. Chalupa je částečně podsklepena a nachází se ve středu obce, na velmi klidném místě (ve slepé uličce).vytápění je krbovými kamny, voda je z vlastní studny, odpady-septik s přepadem, elektřina 230/400V. V kuchyni je kuchyňská linka, plynový sporák s digestořem, kamna s troubou na tuhá paliva, WC je splachovací, příprava na sprchu. Chalupa je ideální k rekreaci. V nedalekých Chotěšicích 2km je obecní úřad, obchod, školka, restaurace. Plná občanská vybavenost je v Rožďalovicích 7km, nebo v Městci Králové 10km. V okolí krásná příroda, lesy, rybníky. - 5 -
Lokalita Chotěšice Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,85 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 0,90 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 0,90 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,90 Zdroj: s.reality Zdůvodnění koeficientu K c : Redukce pramene ceny - nabídka; Velikosti objektu - bez vlivu; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - obdobné; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - objekt právně bez závad, lepší stav; Celkový koef. K C 0,56 Upravená j. cena Kč/m 2 5 446 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 85,00 m 2 651 m 2 830000 Kč 9765 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 5162 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 5741 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 6614 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 5741 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 74,35 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 426843 Kč - 6 -
REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota 426 843 Kč Obvyklá cena 200 000 Kč slovy: Dvěstětisíc Kč Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena je určena přibližně v úrovni porovnávací hodnoty (předmětem ocenění je 1/2 podíl). Při jejím určení bylo přihlédnuto k právnímu stavu, tj. že oceňovaný objekt bez čp/če jiná stavba stojící na pozemku p.č.s.t3/2 není dosud určena k bydlení, a že k tomu bude nezbytné zajistit kolaudaci stávajících stavebních úprav, případně provést nové, buď podle původního stavebního povolení, případně dle nového projektu a nového povolení. Přihlédnuto je i k umístění objektu ve 4. záplavové zóně, stavu příslušenství objektu, i k velikosti pozemku. V Lázních Bohdaneč 30.3.2016 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 483 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4136-25/2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 136-25/16. SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 4 Snímek kat.mapy, ortofotomapa, mapa oblasti 3-7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -
- 12 -
- 13 -
Mapa oblasti ze dne 30.3.2016 Pozemek p.č. 3/2 v k.ú. č. 789828-14 -