Znalecký posudek č. 1610-109/2013 Předmět ocenění Účel ocenění Obvyklá (tržní) cena podílu ve výši 1/2 objektu rodinného domu č.p. 742 na pozemku parc.č. 1007/3, s příslušenstvím, pozemků parc.č. 1007/3 zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 1007/1 zahrada, parc.č. 1007/2 zahrada Nedobrovolná dražba Adresa Kraj Moravskoslezský kraj Okres Opava Počet obyvatel 58 281 Obec Opava Katastrální území Kylešovice Číslo LV 748 Objednatel Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2, 400 01 Ústí nad Labem Vlastnictví Kalužík Rostislav, Vaníčkova 742/37, Kylešovice, 747 06 Opava Kalužíková Dagmar, Vaníčkova 742/37, Kylešovice, 747 06 Opava Podklady - Objednávka č.j. 166/013, ze dne 11.11.2013. - Informace o parcele parc.č. 1007/3, číslo LV 748, ze dne 24.11.2013. - Informace o parcele parc.č. 1007/1, číslo LV 748, ze dne 24.11.2013. - Informace o parcele parc.č. 1007/2, číslo LV 748, ze dne 24.11.2013. - Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Kylešovice, v měřítku 1:1000, ze dne 17.1.2000. - Situace v měřítku 1:6000, ze dne 24.11.2013. - Územní plán města Opavy, v aktuálním znění, včetně změn č. 1, 2, 4, 6, 7, 8, 9, 10. - Fotodokumentace pořízená dne 17.11.2013. - Projektová dokumentace Stavební úpravy rodinného domu, z roku 01/2000. - Porovnávací databáze cen nemovitostí. Přílohy - Kopie katastrální mapy M 1:1000 - Situace M 1: 6000 Místí šetření Č.j. 166/013 ze dne 11.11.2013 Podíl 1/2 Podíl 1/2 Místní šetření spojené s prohlídkou nemovitosti bylo provedeno dne 17.11.2013 za účasti znalce a pana Rostislava Kalužíka. Vypracovala Ing. Radka Honková Zahradní 36 746 01 Opava Dne 24.11.2013 Ke dni 24.11.2013 Prohlídka dne 17.11.2013 Oceňovací předpisy Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., a zákona č. 257/2004 Sb. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., ve znění vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb., vyhlášky č. 450/2012 Sb., účinné od 1.1.2013. Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Statutárního město Opava leží na stejnojmenné řece v nadmořské výšce kolem 260m. Je průmyslovým i kulturním centrem českého Slezska a svým významem přesahuje hranice okresu. První písemná zpráva o osadě, ležící na křižovatce obchodních cest, je z r. 1195, městské zřízení dokládá listina z roku 1224. - 1 -
Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 742 je situován jako samostatně stojící v jižní okrajové části města, v oblasti zastavěné rodinnými domy, v sousedství mateřské školy, v blízkosti sídlištní zástavby. Objekt rodinného domu je přístupný ze zpevněné místní komunikace ul. Vaníčkova, v místě je možnost napojení na veškeré přípojky inženýrských sítí vodu, elektro, plyn kanalizaci. Dle platného územního plánu města se oceňovaná nemovitost nachází v oblasti s využitím plochy RM - rodinné domy městského typu. Opava je dnes statutárním městem, sídlem Slezské univerzity, středních škol, kulturních a vědeckých institucí, nachází se zde magistrát města, poliklinika, okresní nemocnice, policie, banky, pojišťovny, katastrální a finanční úřad, poštovní úřad, úřad práce, okresní soud, Slezské zemské muzeum, Slezský ústav, četné parky a sady, zejména na obvodu historického jádra města. Velký význam mají sportovní zařízení a sportovní kluby - fotbalový, hokejový, basketbalový a volejbalový, beachvolejbal, kulturistika, parkurové jezdectví, kanoistika. V místě je dobré dopravní spojení s okolím autobusy a vlaky, městskou dopravu zajišťuje MHD. Popis nemovitosti Objekt rodinného domu je zděný, podsklepený, nepravidelného půdorysu, dvěma nadzemními podlažími, podkrovím, sedlovou střechou, celkem dvěma byty. Dům má základy betonové, obvodové konstrukce zděné se zateplením, klempířské konstrukce úplné TiZn, krytina šablony na bázi eternitu, hromosvod, fasáda zateplená opatřená minerální probarvenou omítkou drásanou, vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné štukové, vnitřní obklady keramické, venkovní sokl kamenný, stropní konstrukce s rovným podhledem se SDK podhledem, konstrukce krovu dřevěná, okna plastová s izolačním dvojsklem, dveře plastové, dveře plné nebo prosklené do ocelových nebo obložkových zárubní, vytápění ústřední na plyn, podlahy plovoucí, koberce, keramická dlažba, schodiště do poschodí betonové, sociální zařízen splachovací WC, vana, umývadlo, sprchový kout, elektroinstalace. Objekt je napojen na rozvod elektřiny, vody, kanalizace a plynu. Dispoziční uspořádání 1.PP Sklepní prostory, garáž 1NP Zádveří, čtyři pokoje, kuchyň, předsíň, koupelna, WC 2.NP Schodiště, předsíň, kuchyň, komora, koupelna, WC, jídelna, tři pokoje, balkon Podkroví Schodiště, chodba, koupelna, WC, šatna, tři pokoje, sklad Výměry Zastavěná plocha 120 m 2 Podlahová plocha 285 m 2 Obestavěný prostor 1 270 m 3 Stáří a technický stav nemovitosti Objekt rodinného domu byl postaven v roce 1970, jeho stáří je ke dni ocenění 43 roků. V roce 2000 byla provedena částečná rekonstrukce objektu včetně provedení nástavby podkroví. Celkový technický stav rodinného domu je dobrý, odpovídá stáří, konstrukčnímu uspořádání a provedené rekonstrukci. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti + Příjezd ze zpevněné veřejné komunikace + Napojení na veškeré inženýrské sítě, + Dobrá dostupnost do centra města + Dobrá občanská vybavenost v místě + Zahrada u domu - Prodej pouze ideální poloviny domu (3 obytné podlaží, celkem dva byty) Fotodokumentace Územní plán Ptačí pohled - 2 -
Pohled ulice Pohled boční Pohled zahrada Zahrada Kuchyně Koupelna Jídelna Obývací pokoj Příslušenství Venkovní úpravy Přípojka elektro, vody, kanalizace, oplocení uliční - plot zděný z Face bloků s výplní ocelovou, plotová brána, branka, oplocení zahrady - ze strojového pletiva na ocelové sloupky do betonových patek, zpevněné plochy zámková dlažba, sklad Pozemky Parc.č. 1007/3 Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Výměra 124 m 2 Parc.č. 1007/1 Druh pozemku zahrada Výměra 678 m 2 Parc.č. 1007/2 Druh pozemku zahrada Výměra 131 m 2 Výměra celkem 933 m 2-3 -
Zjištění ceny administrativní (dle oceňovacích předpisů) 1 Rodinný dům č.p. 742 s příslušenstvím Obec Ocenění rodinného domu dle 26a, příloh č. 20a a 18a vyhlášky č. 3/2008 Sb. Opava Malý lexikon obcí ČR 2012 Počet obyvatel 58 281 Kraj Moravskoslezský Základní cena příloha č. 20a, tab. 1 ZC Kč/m 3 2 926,00 Výpočet koeficientu cenového porovnání I podle 24 odst. 2 Znak č. Název znaku Popis kvalitativního pásma Číslo kval. pásma Doporučená hodnota Použitá hodnota Součet resp. koeficient Index trhu I T - příloha č. 18a, tabulka č. 1 0,950 Situace na dílčím (segmentu) trhu 1 Nabídka odpovídá poptávce III. 0 0,00 s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) Negativní II. 0 0,00 I.* -0,01 až - 0,05 Index polohy I P - příloha č. 18a, tabulka č. 6 (pro stavby určené k trvalému bydlení a byty - pro města (oblasti a okresy Praha východ a Praha západ) vyjmenovaná v tabulce č. 1 v příloze č. 19 nebo 20a.) 1 Poloha nemovitosti V souvisle zastavěném území III. 0 0,00 2 Místní obliba v obci nebo v oblasti Bez vlivu II. 0 0,00 3 Okolní zástavba a životní prostředí Převažující objekty pro bydlení III. 0 0,00 4 Dopravní spojení Dobrá dostupnost centra města, dobré dopravní spojení III. 0 0,00 5 Parkovací možnosti v okolí nemovitosti omezené II. 0 0,00-0,05-0,050 5 Obyvatelstvo Bezproblémové okolí II. 0 0,00 6 Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti bez vlivu III. 0 0,00 7 Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů II.* 0 0,00 0,000 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 20a, tabulka č. 2 0,916 0 Typ stavby Podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III. D 1 Druh stavby Samostatný rodinný dům III. 0 0,00 2 Provedení obvodových stěn Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo III. 0 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn 45 cm II. 0 0,00 4 Podlažnost Hodnota větší než 2 I. 0 0,00 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan V. 0,08 0,08 6 Způsob vytápění stavby Ústřední, etážové, dálkové III. 0 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD Úplné - standardní provedení III. 0 0,00 8 Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení I. 0 0,00 9 Venkovní úpravy Standardního rozsahu a provedení III. 0 0,00 Vedlejší stavby tvořící Bez vedlejších staveb nebo jejich 10 II. 0,00 příslušenství k RD celkové zastavěné ploše nad 25 m2 0 Výměra pozemků užívané se 11 Nad 800 m2 celkem III. 0,01 stavbou 0,01 12 Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu III. 0 0 0,090 13 Stavebně- technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II. 1,05 1,05 0,840 s Koeficient stáří ev. rekonstrukce - Stavba stáří nad 30 do 50 let včetně C 0,8 0,8 Koeficient cenového porovnání I podle 24 odst. 2 I = I T I P I V 0,870 1,000-4 -
Základní cena upravená ZCU =ZC I Kč/m 3 2 545,62 Výměra stavby Koef. OP (m 3 ) Výměra celkem m 3 1270,00 Cena stavby včetně příslušenství bez pozemku Kč 3 232 937,40 2 Pozemky Parcela Druh Výměra ZC Poloha ZCU Úprava Ki Kp Koef. ZCU Cena číslo (m 2 ) (Kč/m 2 ) (%) (Kč/m 2 ) (%) (Kč/m 2 ) (Kč) 1007/3 zastavěná 124 800,00 0,00 800,00 +10,00 2,146 0,800 1,00 1 510,78 187 336,72 plocha a nádvoří 1007/1 zahrada 678 800,00 0,00 800,00 +10,00 2,146 0,800 0,40 604,31 409 722,18 1007/2 zahrada 131 800,00 0,00 800,00 +10,00 2,146 0,800 0,40 604,31 79 164,61 Celkem pozemky parc.č. 1007/3, 1007/1, 1007/2 Kč 676 223,51 REKAPITULACE ocenění podle vyhlášky č. 3/2008 Sb., (oceňovací vyhláška), v aktuálním znění 1 Rodinný dům č.p. 742 s příslušenstvím 3 232 937,40 Kč 2 Pozemky stavební 676 223,51 Kč Celkem nemovitosti 3 909 160,91 Kč Zjištění ceny obvyklé porovnávacím způsobem 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum aktualizace inzerátu 21.11.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 138.0 m 2 Podlahová plocha 280.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 680.0 m 2 Cena za nemovitost 3 914 000 Kč 13 980 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 3 131 200 Kč 11 180 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, město Opava, část Předměstí Rodinný dům v centru města, dva byty 3+1, další byt 2+1, větší balkon, prostorná, udržovaná okrasná zahrada s venkovním bazénem, ovocné stromy, venkovní posezení pod pergolou, dvě garáže. Soustavná údržba celé nemovitosti včetně zahrady s postupnými rekonstrukcemi domu. Lukrativní lokalita, naprosté soukromí. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum aktualizace inzerátu 19.11.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 150.0 m 2 Podlahová plocha 240.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 635.0 m 2 Cena za nemovitost 4 725 000 Kč 19 690 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 3 780 000 Kč 15 750 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, obec Opava, část Kylešovice Rodinný dům nadstandardní velikosti 6+1. Dům je situován ve velmi klidné části. Dům byl postaven v r. 1994, možnost využít jako dvougenerační. V suterénu domu se nachází garáž, prádelna, kotelna a 3 místnosti (plánována sauna). V 1 NP je kuchyně, obývací hala s jídelnou, krbem a vchodem na terasu, 1x pokoj, samostatné wc, koupelna s vanou a sprchovým koutem. Ve 2 NP jsou dva pokoje, obývací hala, samostatné wc, koupelna, pracovna. U domu je udržovaná zahrada. - 5 -
3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum aktualizace inzerátu 6.11.2013 Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 2 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 100.0 m 2 Podlahová plocha 320.0 m 2 Celková výměra všech pozemků 608.0 m 2 Cena za nemovitost 4 290 000 Kč 13 410 Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena 3 432 000 Kč 10 730 Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, obec Opava, část Kateřinky Rodinný dům 6+kk s garáží, balkonem, terasou, bazénem, pergolou a krbem. V 1.NP obývací pokoj s krbem, vstup na balkon, kuchyň, koupelna, WC. Ve 2.NP tři pokoje, koupelna, WC, 3NP jeden větší pokoj. V suterénu kuchyňka, sprchovací kout, WC, garáž pro dvě auta, vstup na terasu a na zahrádku s pergolou a bazénem. U domu je udržovaná zahrada. Vyhodnocení Poptávka po nemovitostech uvedeného typu Rodinný dům s garáží a pozemkem, uvedené velikosti, provedení, vybavení, dané lokalitě, je u srovnatelných nemovitostí v rovnováze s nabídkou. Jedná se o klidnější lokalitu, s dobrou občanskou vybaveností a úplnou infrastrukturou. Oceňovaný objekt rodinného domu je v dobrém technickém stavu. Záporným vlivem je prodej pouze ideálního podílu ve výši 1/2 nemovitosti. Rodinný dům obsahuje dva byty nestejné velikosti, nelze tedy užívání domu rozdělit rovným dílem. S přihlédnutím k umístění nemovitosti, konstrukčnímu provedení, vybavení IS, příjezdem, způsobem využití a prodeje pouze ideálního podílu, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obtížně obchodovatelná. Rozpětí nabídkových redukovaných cen nemovitostí Kč 3 131 200,00 3 780 000,00 Kč Rozpětí nabídkových redukovaných cen Kč za m 2 10 730,00 15 750,00 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu č.p. 742 285,00 m 2 Stanovená cena za m 2 podlahové plochy 13 000,00 Kč Celková cena nemovitostí 3 705 000,00 Kč Obvyklá (tržní) cena podílu 1/2 nemovitostí dle odborného posouzení znalce Slovy: 1 200 000,00 Kč Jeden milion dvě stě tisíc korun českých Počet stran textu 6 Počet stran příloh 2 Vypracovala Dne 24.11.2013 Ke dni 24.11.2013 Ing. Honková Radka Zahradní 2470/36 746 01 Opava podpis ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 4.3.1999 č.j. 1361/99 pro základní obor Ekonomika a stavebnictví pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís. 1610 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 109/2013. Podpis znalce - 6 -
- 7 -