Znalecký posudek č /2015

Transkript

1 Znalecký posudek č /2015 Předmět ocenění Účel ocenění Obvyklá (tržní) cena objektu rodinného domu č.p. 67 na pozemku parc.č. st. 12, příslušenství, pozemků parc.č. st. 12 zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. st. 194 zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 454 zahrada, parc.č. 455 zahrada. Prodej nemovitosti Adresa Kraj Olomoucký kraj Okres Šumperk Počet obyvatel Obec Oskava Katastrální území Oskava Číslo LV 217 Objednatel Ing. Peter Režnický Bohumínská 788/61, Ostrava č.j. 14/015 ze dne Vlastnictví SJM Fiala Vlastimil a Fialová Blanka, Oskava 67, Oskava Podíl 1/1 Podklady - Objednávka č.j. 14/015, ze dne Výpis z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Oskava, v měřítku 1:1000, ze dne Situace v měřítku 1:6000, ze dne Fotodokumentace pořízená dne Porovnávací databáze cen nemovitostí. Přílohy - Kopie katastrální mapy M 1: Situace M 1: 6000 Místí šetření Místní šetření spojené s prohlídkou nemovitosti bylo provedeno dne za účasti znalce a vlastníka objektu pana Vlastimila Fialy. Vypracovala Ing. Radka Honková Zahradní 2470/ Opava Dne Ke dni Prohlídka dne Oceňovací předpisy Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., zákona č. 303/2013 Sb. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., (oceňovací vyhláška), účinná od Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Oskava patří územně do okresu Šumperk a náleží pod Olomoucký kraj. Z turistického hlediska patří do horské oblasti Jeseníků. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce Obcí protéká vodní tok Oskava a Václavovský potok. Obec leží v průměrné nadmořské výšce 445 metrů nad mořem, celková katastrální plocha obce je 7037 ha, z toho orná půda zabírá pouze 6%, čtyři pětiny katastrální výměry obce jsou porostlé lesem, vzhledem ke geografické poloze bychom nalezli v obci velmi málo ploch s travním porostem. Obec Oskava se rozkládá asi patnáct kilometrů jihovýchodně od města Šumperk. Dělí na čtyři části: Bedřichov, Mostkov, Oskava a Třemešek. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je okresní město Šumperk

2 Dopravní dostupnost obce, občanská vybavenost V obci se nachází obecní úřad, poštovní úřad, mateřská škola, základní škola vyššího stupně, obchod se smíšeným zbožím, knihovna, kostel, hřbitov, ordinace praktického lékaře, zubní ordinace, pro využití volného času je v obci k dispozici koupaliště, sportovní hřiště a další sportoviště. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci, kanalizaci i veřejný vodovod. Dopravní spojení s okolím je zajištěno autobusy. Umístění nemovitosti v obci Oceňovaný objekt rodinného domu č.p. 67 je situován jako samostatně stojící v zastavěné části obce, je umístěn na rovinném pozemku, v oblasti zastavěné rodinnými domy a objekty občanské vybavenosti. Objekt rodinného domu je přístupný ze zpevněné místní komunikace, v místě je možnost napojení na přípojky inženýrských sítí vodu, elektro, kanalizaci a plyn. Popis nemovitosti Popis celkový Objekt rodinného domu je nepodsklepený, jednopodlažní, s půdou, sedlovou střechou. V objektu se nachází jedna bytová jednotka. Objekt je napojen na inženýrské sítě elektřinu, splaškovou kanalizaci, plyn je přiveden pouze k pozemku, dešťové vody jsou svedeny na terén, voda je odebírána z vlastní studny. Na pozemku zahrada se nachází vedlejší stavba, venkovní úpravy, okrasné a ovocné stromy. Popis konstrukcí objektu Základy betonové bez izolace, obvodové konstrukce zděné tl. 50cm, klempířské konstrukce úplné pozinkované, krytina vlnitý eternit, fasáda hladká, venkovní obklad není, krov dřevěný, vnitřní omítky dvouvrstvé vápenné štukové, vnitřní obklady keramické, stropní konstrukce s rovným podhledem, v části sociálního zařízení a kotelny se skladem klenba, okna plastová s izolačním dvojsklem, dveře dřevěné do ocelových zárubní, schodiště není, vytápění ústřední na tuhá paliva, TUV kombinovaný zásobník, podlahy keramická dlažba, betonové, splachovací WC, umývadlo, rohová vana, elektroinstalace. Dispoziční uspořádání 1NP Předsíň, koupelna, WC, obývací pokoj s kuchyňským koutem, dva pokoje, kotelna, sklad se vstupem na půdu Půda Nevyužitý půdní prostor Výměry Zastavěná plocha 150 m 2 Podlahová plocha 115 m 2 Obestavěný prostor 910 m 3 Stáří a technický stav nemovitosti Objekt rodinného domu byl postaven dle konstrukčního uspořádání před cca 100 lety. V roce 2010 proběhla jeho rekonstrukce: byly vybetonovány nové podlahy včetně položení izolace tepelné a proti zemní vlhkosti, byla vyměněna nová okna, zřízeny nové vnitřní omítky (kromě sociálního zařízení, kotelny a skladu), rozvody instalací, položeny nové obklady a dlažby v sociálním zařízení a kuchyni, zřízeny nové podhledy (kromě sociálního zařízení, kotelny a skladu), rozvody topení včetně kotle na tuhá paliva, ohřívač TUV. Příslušenství Venkovní úpravy Přípojka elektro, vody, kanalizace, čerpadlo na vodu Darling, betonové venkovní schody, oplocení uliční - plot z drátěného pletiva na ocelové sloupky, plotová brána, branka, oplocení zahrady - plot z drátěného pletiva na ocelové sloupky. Vedlejší stavba Zděná stavba zahradního skladu, nepodsklepená, jednopodlažní, s pultovou střechou, dřevěným obložením, užívaná ke skladování a k chovu králíků. Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti + Příjezd ze zpevněné veřejné komunikace + Možnost napojení na přípojky inženýrských sítí + Autobusová zastávka v místě + Poměrně dobrá občanská vybavenost v místě + Zahrada u domu + Klidnější lokalita, blízkost přírodní zeleně - Nedokončená rekonstrukce objektu - 2 -

3 Fotodokumentace Ortofoto Pohled ulice Pohled štít zahrada Pohled boční Pohled - zahrada Obývací pokoj s kuchyňským koutem Koupelna Pokoj - 3 -

4 Pozemky stavební Parc.č. st. 12 Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Výměra 433 m 2 Parc.č. st. 194 Druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří Výměra 76 m 2 Parc.č. 454 Druh pozemku zahrada Výměra 237 m 2 Parc.č. 455 Druh pozemku zahrada Výměra 436 m 2 Výměra celkem m 2 Zjištění ceny administrativní (dle oceňovacích předpisů) 1 Rodinný dům č.p. 67 s příslušenstvím Znak č. 1 Výpočet indexu trhu podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., tabulka č. 1 Název znaku Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitými věcmi Popis kvalitativního pásma Číslo kval. pásma Poptávka je nižší než nabídka I. Doporučená -0,01 až - 0,06 Použitá 2 Vlastnické vztahy Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba IV. 0,00 0,00 (stejný vlastník) 3 Změny v okolí Bez vlivu nebo stabilizovaná území II. 0,00 0, Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) Ostatní neuvedené (např. nový investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko Znak č. -0,06 Bez vlivu II. 0,00 0,00 Bez dalších vlivů II. 0 0,00 Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV. 1,00 1,000 Součet znaků č. 1 až 6 = -0,060 Index I T = 0,940 Výpočet indexu polohy podle přílohy č. 3 vyhlášky č. 441/2013 Sb., tabulka č. 3 Název znaku 1 Druh a účel užití stavby 2 Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí Popis kvalitativního pásma Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Číslo kval. pásma Doporučená Použitá I 1,01 1,010 Rezidenční zástavba I. 0,03 0,03 3 Poloha pozemku v obci Navazující na střed (centrum) obce II. 0,00 0,00 4 Možnost napojení pozemku na Pozemek lze napojit na všechny sítě inženýrské sítě, které jsou v obci v obci I. 0,00 0,00 5 Občanská vybavenost v okolí V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce II. -0,02-0,02 6 Dopravní dostupnost k pozemku Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré parkovací možnosti VI. 0,00 0,00 7 Osobní hromadná doprava,* Zastávka do 200m včetně dobrá dostupnost centra obce III. 0 až 0,02 0,03 8 Poloha pozemku nebo stavby z Bez možnosti komerčního využití hlediska komerční využitelnosti stavby na pozemku II. 0,00 0,00 9 Obyvatelstvo Bezproblémové okolí II. 0,00 0,00 10 Nezaměstnanost Vyšší než je průměr v kraji I. -0,02-0,02 11 Vlivy ostatní neuvedené** Vlivy snižující cenu I. 0 až -0,30-0,20 Součet znaků č. 2 až 11-0,190 Povolené maximum srážek (příloha č. 3, text za tab. č. 3) -0,800 Použitá -0,190 Index polohy I P 0,

5 0 Typ stavby a) podle podsklepení a střechy Typ stavby podle svislé nosné konstrukce a podsklepení Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 24, tabulka č. 2 Nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP se šikmou nebo strmou střechou Svislé konstrukce zděné, s jedním nadzemním podlažím, nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží 1 Druh stavby Samostatný rodinný dům III. 0 0,00 2 Provedení obvodových stěn b) Zdivo cihelné nebo tvárnicové III. 0,00 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn více jak 45 cm III. 0,03 0,03 4 Podlažnost c) Hodnota 1 I. 0,00 0,00 5 Napojení na veřejné sítě (přípojky) Přípojka elektro, vl. studna na pozemku II. -0,05-0,05 6 Způsob vytápění stavby Ústřední, etážové, dálkové III. 0,00 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD d) Úplné - standardní provedení III. 0,00 0,00 8 Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení I. 0,00 0,00 9 Venkovní úpravy Minimálního rozsahu II. -0,03-0,03 I. A Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Výměra pozemků užívané se stavbou Standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 III. 0,05 až 0,10 0,05 Nad 800 m2 celkem III. 0,01 0,01 12 Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu III. 0,00 0,00 Součet znaků 1 až 5 0,01 13 Stavebně- technický stav Stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) IV. 0,65 0,65 Stáří stavby (roků) 100 Byla provedena rekonstrukce (výměna alespoň 60 % objemových podílů konstrukcí a vybavení)? Pokud byla provedena rekonstrukce, její stáří (roků) 5 Použitá stáří pro koeficient -s- y = 20 ano Jen do 50 let s Koeficient stáří ev. rekonstrukce -s- 0,900 Kval. pásmo s 0,585 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 24, tabulka č. 2 0,591 Ocenění rodinného domu porovnávacím způsobem dle 35 a příloh č. 3 a 24 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Obec Oskava Počet obyvatel dle Malého lexikonu obcí ČR 1374 Okres Šumperk Kraj Olomoucký Katastrální území Oskava Základní cena příloha č. 24, tab. 1 ZC Kč / m ,00 Výpočet základní ceny upravené podle 35 odst. 2 Index konstrukce a vybavení I V - příloha č. 24, tabulka č. 2 Iv 0,591 Základní cena upravená ZCU Kč / m 3 895,96 Index trhu - příloha č. 3, tabulka č. 1 I T 0,940 Index polohy - příloha č. 3, tabulka č. 3 Ip 0,818 Základní cena upravená po úpravě indexy IT a IP Kč / m 3 688,92 Výměra celkem m 3 910,00 Cena ke dni odhadu Kč ,62-5 -

6 2 Pozemky Úprava základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných v tabulce č. 1 podle tabulky č. 2 přílohy č. 2 Označení znaku O 1 O 2 O3 O 4 O 5 O 6 O1 až O6 Název znaku Popis Číslo Hodnota Velikost obce podle počtu obyvatel Hospodářsko-správní význam obce Poloha obce (6,4 km od vyjmen. obce) Technická infrastruktura v obci (vodovod, elektřina, plyn, kanalizace)* Dopravní obslužnost obce (městská, autobusová a železniční doprava) ** Občanská vybavenost v obci III. 0,75 Ostatní obce IV. 0,60 V ostatních případech V. 0,80 Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn II. 0,85 Železniční, nebo autobusová zastávka III. 0,90 Základní vybavenost (obchod a zdravotní středisko a škola) III. 0,95 Znak č. 1 Index omezujících vlivů pozemku I O - příloha č. 3, tabulka č. 2 Název znaku Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice Popis kvalitativního pásma Nevhodný tvar nebo velikost omezující jeho využití Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace Číslo kval. pásma I. Doporučená -0,01 až 0,03 Použitá -0,02 IV. 0,00 0,00 3 Ztížené základové podmínky Neztížené základové podmínky III. 0,00 0,00 4 Chráněná území a ochranná pásma Mimo chráněné území nebo ochranné pásmo I. 0 0,00 5 Omezení užívání pozemku Bez omezení užívání I. 0,00 0,00 6 Ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu I.* -0,01 až 0,30-0,30 Součet znaků č. 1 až 6 = 0,32 Index I O = 0,680 Kraj Okres Ocenění stavebního pozemku v obci nebo její oblasti, nevyjmenované v tabulce č. 1 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce č. 441/2013 Sb., v aktuálním znění Obec (městská část) Typ obce Olomoucký Šumperk Oskava Obec ostatní Počet obyvatel obce dle Malého lexikonu obcí Katastrální území Oskava Pozemek p.č. st.12, st. 194, 454, 455 Výměra pozemku (nebo jeho oceňované části) m 2 433, 76, 237, 436 Druh pozemku dle KN Druh pozemku dle skutečnosti Stavba na parcele Zastavěná plocha, zahrada Zastavěná plocha, zahrada Rodinný dům - 6 -

7 Jedná se o stavbu oceňovanou podle 13 (RD nákladově), 14 (chaty nákladově), 35 (RD porovn.) nebo 36 (chaty porovn.) - 5 odst. 6, pro ev. redukční koeficient R V kladném případě součet výměr všech pozemků v jednotném funkčním celku (JFC) se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím Pokud součet výměr všech pozemků v JFC se stavbou oceňovanou podle 13, 14, 35 a 36, popřípadě s jejich příslušenstvím je větší než 1000 m 2, koeficient Položka z přílohy č. 1 tabulky č. 1 vyhlášky ano/ne ano Σvp i m R -- 0,969 Šumperk Základní cena z přílohy č. 2 tabulky č. 1 vyhlášky ZC V Kč/m ,00 Výpočet základní ceny u obcí nevyjmenovaných ( 4 odst. 1) Koeficienty úpravy základních cen stavebních pozemků obcí nevyjmenovaných, uvedené v tabulce č. 2 v příloze č. 2 k oceňovací vyhlášce O1 koeficient velikosti obce 0,75 O2 koeficient hospodářsko-správního významu obce 0,60 O3 koeficient polohy obce 0,80 O4 koeficient technické infrastruktury v obci (vodovod, elektřina, plyn, kanalizace) 0,85 O5 koeficient dopravní obslužnosti obce (městská, autobusová a železniční doprava) 0,90 O6 koeficient občanské vybavenosti v obci 0,95 Základní cena ZC = ZCv O1 O O3 O4 O5 O6 Kč/m 2 379,36 Výpočet základní ceny upravené ( 4 odst. 1) Index trhu (příloha č. 3 tab. 1) I T -- 0,940 Index omezujících vlivů pozemku (příloha č. 3 tab. 2) I O -- 0,680 Index polohy (příloha č. 3 tab. 3 pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby rezidenční, pro rodinnou rekreaci, I P -- 0,818 pro stavby pro obchod a administrativu) Index cenového porovnání I = I T I O I P I -- 0,523 Základní cena upravená ZCU = ZC I Kč/m 2 198,41 Posuzuje se JFC jako pozemek nezastavěný, určený k zastavění? ( 4 odst. 2 - krát 0,80) ano / ne ne, jako zastavěný Základní cena upravená po zohlednění (ne)zastavění Kč/m 2 198,41 Koeficient redukce na výměru pozemků ve funkčním celku ( 5 odst. 5) 0,969 Základní cena upravená (minimum: 30 Kč/m 2 ) ZCU Kč/m 2 192,30 Výměra pozemků m Cena pozemků Kč ,60 REKAPITULACE ocenění podle vyhlášky č. 441/2013 Sb., (oceňovací vyhláška) 1 Rodinný dům č.p. 67 s příslušenstvím ,62 Kč 2 Pozemky stavební ,60 Kč Celkem nemovitosti ,22 Kč Zjištění ceny obvyklé porovnávacím způsobem 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum aktualizace inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná - 7 -

8 Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, obec Oskava, okres Šumperk Rodinný dům o dispozici 3+1. V domě se nachází obývací pokoj s kachlovými kamny, kuchyň, ložnice, pokoj s druhými kachlovými kamny, koupelna s vanou a samostatné WC. V domě se nachází dvě technické místnosti. Rodinný dům prošel rekonstrukcí - plastová okna, rozvody vody, elektřiny, odpadu. Vytápění kachlovými kamny, elektrickými přímotopy - noční proud. Voda obecní, studna, plyn na hranici pozemku. 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum aktualizace inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, obec Mladoňov, okres Šumperk Rodinný dům dispozičně 1+2. Dům prošel částečnou rekonstrukcí: nová plastová okna, elektřina, ÚT s kotlem na tuhá paliva. Ohřev TÚV nový bojler. V přízemí je vstupní chodba, obývací pokoj s krbovými kamny, kuchyň s novou kuchyňskou linkou, WC, koupelna v rekonstrukci s rohovou vanou. Dále kotelna, vstup do sklepa a vstup do podkroví kde je jeden podkrovní pokoj. K domu navazuje hospodářská část (sklad paliva), za domem dřevěná stodola. Voda obecní, napojeno na veř. kanalizaci. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: SReality, datum aktualizace inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 65.0 m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 20 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Rodinný dům, obec Oskava, okres Šumperk Rodinný dům ve velmi dobrém stavu, velmi citlivě udržovaný. V přízemí se nachází obytné prostory, tři pokoje s jednou místností sloužící jako jídelna. Dům je částečně podsklepený velkým sklepem, který je také možné využít jako vinný sklípek. V půdních prostorách je jeden pokoj. Za domem je zahrada s posezením a terasovitými skalkami. K domu náleží garáž, která navazuje na další místnost, kterou je možné využít jako dílnu. Chalupa se prodává včetně vybavení. Vyhodnocení Poptávka po nemovitostech uvedeného typu Rodinný dům s příslušenstvím a pozemkem, uvedené velikosti, provedení, vybavení, dané lokalitě, je u srovnatelných nemovitostí v souladu s nabídkou. Jedná se o poměrně klidnou lokalitu, s občanskou vybaveností, technickou infrastrukturou. Oceňovaný objekt rodinného domu je po částečné rekonstrukci. S přihlédnutím k výše uvedenému jsem názoru, že se předmětná nemovitost řadí do střední cenové kategorie s ohledem na srovnatelné ceny, konstrukční uspořádání, stáří, technický stav, velikost a vybavení. Nemovitost je při prodeji běžně obchodovatelná

9 Rozpětí nabídkových redukovaných cen Kč , ,00 Kč Rozpětí nabídkových redukovaných cen Kč za m , ,00 Kč/m 2 Podlahová plocha rodinného domu č.p ,00 m 2 Stanovená cena za m 2 podlahové plochy 7 400,00 Kč Celková cena nemovitostí ,00 Kč Obvyklá (tržní) cena nemovitostí dle odborného posouzení znalce Slovy: ,00 Kč Osm set padesát tisíc korun českých Počet stran textu 10 Počet stran příloh 2 Vypracovala Dne Ke dni Ing. Honková Radka Zahradní 2470/ Opava podpis ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne č.j. 1361/99 pro základní obor Ekonomika a stavebnictví pro odvětví ceny a odhady nemovitostí, stavby obytné, stavby průmyslové. Jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký úkon je zapsán pod poř. čís znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů (náhradu mzdy) účtuji podle připojené likvidace na základě dokladů čís. 16/2015. Podpis znalce - 9 -