STATIKUM s.r.o. znalecký ústav jmenovaný Ministerstvem spravedlnosti ČR se sídlem Hudcova 78c, Brno 612 00, IČ: 15545881, DIČ: CZ15545881, tel.: 776824201, e-mail: objednavka@statikum.cz Znalecký posudek č. 546-22-2013 Ve věci : O ceně nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví č. 424 u Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek, pro obec Drhovle, kat. území Brloh u Drhovle Objednatel: Mgr. Jan Krejsta soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město Horní 729/32, 639 00 Brno IČ: 66253209 Účel posudku : Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu exekučního řízení na základě usnesení č.j. 159 EX 00752/12-037; provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Jaroslava Pitipáče, bytem Drhovle čp.16, 397 01 Drhovle - Brloh. Zhotovitel posudku: STATIKUM s.r.o., znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR Odpovědní zpracovatelé: Mgr. David Pejchal, Ing. Lukáš Pejchal, Ing. Jiří Kuchynka Počet stran posudku: Počet vyhotovení : 12 + 5 stran příloh 3, z toho 2x objednatel, 1x archiv znaleckého ústavu
Obsah 1. NÁLEZ... 3 1.1 Identifikace předmětu ocenění... 3 1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti... 3 1.3 Popis nemovitosti... 3 1.4 Vlastnické a evidenční údaje... 3 1.5 Prohlídka a zaměření nemovitosti... 4 1.6 Podklady pro vypracování znaleckého posudku... 4 2. OCENĚNÍ... 5 2.1 Vyhláška 387/2011 Sb.... 6 2.2 Ocenění porovnávací metodou... 8 2.2.1 Zahrady... 8 3. REKAPITULACE... 11 4. ZNALECKÁ DOLOŽKA... 12 Seznam příloh Příloha č. 1: Fotodokumentace z místního šetření... 1 list Příloha č. 2: Výpis z katastru nemovitostí... 3 listy Příloha č. 3: Satelitní snímek... 1 list Str. 2
1. NÁLEZ 1.1 Identifikace předmětu ocenění Nemovitosti povinného Jaroslava Pitipáče, IČ: 18280668, r.č. 530104/100, bytem Drhovle čp.16, 397 01 Drhovle - Brloh, zapsané na listu vlastnictví č. 424 u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Písek, pro obec Drhovle, kat. území Brloh u Drhovle, a to: - Pozemek, parcela 716/6 o výměře 402m², zahrada - Pozemek, parcela St. 15/1 o výměře 103m², zastavěná plocha a nádvoří - Pozemek, parcela St. 15/2 o výměře 97m², zastavěná plocha a nádvoří 1.2 Charakteristika obce a poloha nemovitosti Brloh je malá vesnice, část obce Drhovle v okrese Písek. Nachází se cca 2 km na jihozápad od Drhovle. Trvale zde žije 41 obyvatel. Drhovle se nachází cca 7 km západmě od Písku a 11 km severovýchodně od Strakonic. V obci je 582 obyvatel, nenachází se zde pošta ani škola. V obci se nachází tři hospody, fotbalové a volejbalové hřiště a domov důchodců. V obci není rozveden plyn ani obecní kanalizace. Oceňované pozemky se nachází na březích Pamětického potoka v jižní části Brlohu nedaleko hlavní cesty. 1.3 Popis nemovitosti Jedná se o dva stavební pozemky nacházející se po obou březích Pamětického potoka a o pozemek zahrady nacházející se na jeho jižním břehu. Stavební pozemky jsou užívány společně s nemovitostí č.e. 14 a 16 a jsou oplocené. Na pozemku na severním břehu (p.č. St 15/1) se nachází skleník, který není předmětem ocenění. Pozemek zahrady p.č. 716/6 se nachází na východ od nemovitosti č.e. 16. Pozemek se nachází na jižním břehu Pamětického potoka, je rovinatý. zatravněný, přičemž v jeho západní části se nachází stodola, která není předmětem ocenění. K pozemku nevede příjezdová cesta, je přístupný z cesty pouze přes sousední pozemek 35/2. Dle místního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou. Movité ani nemovité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření. 1.4 Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 21.12.2012 je na listu vlastnictví č. 424 pro k.ú. Brloh u Drhovle, obec Drhovle, Katastrálním úřadě pro Jihočeský kraj jako vlastník zapsán: Pitipáč Jaroslav Brloh 16, Drhovle, 397 01 Písek 1 Str. 3
1.5 Prohlídka a zaměření nemovitosti STATIKUM s. r.o. 546-22-2013 Prohlídka a zaměření nemovitosti byla provedena dne 11.1.2013 a za přítomnosti zástupce znaleckého ústavu STATIKUM s.r.o., Mgr. Davida Pejchala Povinný se i přes výzvu nedostavil. Ocenění je provedeno k datu místního šetření, tj. 11.1.2013. 1.6 Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí pro obec Drhovle, k.ú. Brloh u Drhovle, u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, katastrální pracoviště Písek, pro níže uvedené nemovitosti zapsané na listu vlastnictví č. 424; vyhotovené dne 21.12.2012, dodaný objednatelem posudku. - Doplňující informace k předmětu ocenění poskytnuté objednatelem - Informace z realitního serveru - Vlastní databáze znalce - Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření, ze dne 11.1.2013. - Fotodokumentace z místního šetření, ze dne 11.1.2013 - Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku); - Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákona č. 322/2006 Sb., zákona č. 227/2009 Sb. a zákona č. 444/2011 s účinností od 1.1.2012; - Vyhláška Ministerstva financí č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb. s účinností od 1.1.2012; - BRADÁČ a kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. přepracované a doplněné vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; - ZAZVONIL ZBYNĚK Odhad hodnoty pozemků, VŠE v Praze, nakladatelství Oeconomica, Institut oceňování majetku, 2007; - DUŠEK DAVID Základy oceňování nemovitostí, II. upravené vydání, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, 2006; - ZAZVONIL ZBYNĚK Porovnávací hodnota nemovitostí, I.vydání, nakladatelství EKOPRESS, s.r.o., 2006; - BRADÁČ a kol. Soudní znalectví, I.vydání, Akademické nakladatelství CERM, 2010. - HÁLEK VÍTĚZSLAV Oceňování majetku v praxi, I.vydání, DonauMedia s.r.o., 2009 - ZAZVONIL ZBYNĚK Oceňování nemovitostí výnosový přístup, I.vydání, nakladatelství Oeconomica 2010 - IOM VŠE Praha: Návrh standardu pro oceňování nemovitostí tržní hodnotou, Praha, září 2012 Str. 4
2. OCENĚNÍ Pro stanovení obvyklé, ( = tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů je v 66 odst.5 uvedeno: Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu dále odkaz na 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb. V 2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes mnoho nástrojů, pomocí nichž lze s přesností sledovat změny nabídkových cen. Na servrech je uváděno datum uvedení do prodeje a jejich případné postupné slevy. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny vzorku. Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit, aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách: - ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo, předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.), - typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu (bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.), - velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např. jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro větší společnosti apod.), - stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní apod.), - kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela jedinečné), Str. 5
- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální, celostátní, nadnárodní), - řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd) Jako podpůrná metoda je zvolena metoda administrativní. 2.1 Vyhláška 387/2011 Sb. Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Ocenění pozemků Ocenění: Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3650 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 35,- 1,00 2,1460 1,3650 102,53 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 35,- 0,40 2,1460 1,3650 41,01 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 15/1 103,00 102,53 10 560,59 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 15/2 97,00 102,53 9 945,41 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 716/6 402,00 41,01 16 486,02 Stavební pozemky - celkem 36 992,02 Pozemky - zjištěná cena = 36 992,02 Kč Str. 6
Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 36 992,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 36 992,- Kč Celkem 36 992,- Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 36 992,- Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 36 992,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 36 992,- Kč Celkem 36 992,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 36 992,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 36 990,- Kč slovy: Třicetšesttisícdevětsetdevadesát Kč Str. 7
2.2 Ocenění porovnávací metodou 2.2.1 Zahrady 1) Zahrada Přešťovice, 1 587 m 2 NABÍDKOVÁ CENA: 476 100 KČ 2) Zahrada Heřmaň, 379 m 2 NABÍDKOVÁ CENA: 118 000 Kč Str. 8
3) Zahrada Mutěnice, 300 m 2 NABÍDKOVÁ CENA: 100 000 KČ Cenu pozemků St. 15/1 a St. 15/2 není možno stanovit porovnávací metodou, neboť pozemky ve funkčním celku se stavbou se samostatně neprodávají. Hodnota těchto pozemků dle názoru znalce odpovídá hodnotě, kterou by případný kupec získal zřízením úplatného věcného břemene pro majitele staveb, se kterými jsou tyto pozemky užívány. Z tohoto důvodu jsme ke stanovení ceny těchto pozemků použily tzv. věčnou rentu. C VB = U / u * 100 % Kde: C VB cena věčného břemene U roční užitek u míra kapitalizace Vzhledem k tomu, že se jedná o pozemky ve funkčním celku se stavbou a tyto pozemky se běžně nepronajímají, pro ocenění bude využita náhradní metodika stanovení ročního užitku, a to jako procentní podíl z ceny určené dle oceňovacího předpisu, tj. zákona č. 151/1997 Sb. ve znění platných předpisů. Metodika je popsána v Cenovém věstníku částka 6 vydaného 20.5.1999 Ministerstvem financí České republiky, kde podíl z ceny pozemku je stanoven ve výši 2 %. Úrokovou míru, s ohledem na umístění pozemku v kat. úz. Brloh u Drhovle intravilán obce, pozemek v zástavbě rodinných domů. stanovujeme ve výši 12 % ročně. 102,53 * 0,02 = 2,0506 2,0506/12*100 % = 17,09 Kč/m2 Str. 9
U pozemku zahrady p.č. 716/6 jsme na základě porovnání nabídek stanovili cenu pozemku v rozmezí 300 333 Kč/m2 zahrady. U této ceny je nutno zohlednit, že se jedná o nabídkové ceny, a proto jsme je ponížili koeficientem 0,9. Vzhledem ke zhoršené dostupnosti pozemku p.č. 716/6 jsme snížili jeho hodnotu o koeficient 0,6. Cenu jsme pak stanovili ve středu tohoto rozmezí, tj. 171 Kč/m2. Výsledná cena pozemku 716/6 je tak 68 742,- Kč. U pozemků p.č. St. 15/1 a St. 15/2 jsme dospěli k ceně 17,09 Kč/m2, výsledná cena je tak 1 760,- Kč u pozemku St. 15/1 a 1 658,- Kč u pozemku St. 15/2. Celková cena za pozemky je tak 72 160,- Kč V případě pozemků p.č. st. 15/1, st. 15/2 a 716/6 se nejedná o stavební parcely dle 56 odst. 2 zák. o DPH. Str. 10
3. REKAPITULACE Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny předmětných nemovitostí vycházíme právě z této metody. Cena nemovitostí podle cenového předpisu Cena nemovitostí zjištěná porovnávacím způsobem Práva a závady 36 990 Kč 72 160 Kč 0 Kč Obvyklá (obecná,tržní) cena nemovitostí je dle odborného odhadu 72 160 Kč Cena slovy: sedmdesátdvatisícstošedesát Kč Str. 11
4. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek podal ústav zapsaný rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 9.10. 1997 (rozšířeným rozhodnutím Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 11.7.2012) v souladu s ustanovením 21 odst. 3 zákona č. 36/1967 Sb. a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oborech: stavebnictví, s rozsahem znaleckého oprávnění pro technický stav konstrukcí pozemního stavitelství staveb obytných, průmyslových, občanské vybavenosti a zemědělských, staveb inženýrských, mostů, betonových, ocelových a dřevěných konstrukcí. ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady: nemovitostí, podniků, movitostí strojů a zařízení, nehmotného majetku, nepeněžitých vkladů, sportovních potřeb, sportovního materiálu; rozpočtování a fakturace ve stavebnictví. Znalecký posudek je veden pod číslem 546-22-2013. V Brně dne 28. 1. 2013. Podpis jednatele znaleckého ústavu. Ing. Lukáš Pejchal Str. 12
PŘÍLOHY Str. 13