Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1568/038/2014/9 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka, č. 242/6 Adresa nemovitosti: Revoluční 242, Žandov Katastrální údaje: Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Žandov, k.ú. Žandov u České Lípy, kód k.ú. 794481, LV 569 Ostatní stavby: Pozemky: 419 Vlastník stavby: SJM Gustav Makula, Revoluční 242, 471 07 Žandov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Magdalena Makulová, Revoluční 242, 471 07 Žandov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Gustav Makula, Revoluční 242, 471 07 Žandov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Magdalena Makulová, Revoluční 242, 471 07 Žandov, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ; č. obj.:, 12.3.2014 Adresa objednatele: U Pískovny 890 / 1, 182 00 Praha 8 IČ: 25023217 telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Bažant Jasmínová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: 10402462 telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: CZ5504250774 fax: Pro účely úvěrového řízení u České spořitelny, a.s. (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 240 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 14.2.2014 Datum zpracování : 14.2.2014 Počet stran: 9 stran Počet příloh: 4 v České Lípě, dne 14.2.2014 Otisk razítka Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1940 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - bytové domy zděné Počet obyvatel: 1 990 () Stavebně technický stav stavby: neudržovaná - k částečné rekonstrukci Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: lokální - plyn Prodejnost nemovitosti: prodejná do 6 měsíců Počet podlaží celkem: 3 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 2 Počet bytů/nebytů 8/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 242/6 1.NP 2+1 48,39 0,00 9,40 0 57,79 53,09 591 / 4 979 4 521 Kč/m 2 Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 239 861 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 231 031 Kč 0 Kč Obvyklá cena 240 000 Kč - z toho hodnota pozemku 41 948 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 727 241 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 569 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Obec Žandov je město s veškerou základní infrastrukturou a pracovními příležitostmi. Žandov je cca 10 km severozápadně od okresního města Česká Lípa. - 2 -
Poloha nemovitosti Stavba bytového domu je na severním okraji obce Žandov u místní komunikace v zastavěné části obce mezi bytovými domy. Přístup je z veřejné komunikace. RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Exekuce Komentář: Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Jedná se o zděný bytový dům s valbovou střechou s bleskosvodem s taškovou krytinou. Svislé nosné konstrukce jsou zděné. Bytový dům obsahuje 8 bytových jednotek. Jedná se o bytovou jednotku 2+1 umístěnou v 1. nadzemním podlaží bytového domu v č.p. 242 Dispoziční řešení 2+1 Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové, svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je valbová s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou plastová, vnitřní Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více 3. Stropy rovný podhled 4. Krov, střecha dřevěný vázaný 5. Krytiny střech tašková 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů vápenné 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody betonové 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění lokální 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody bojler 22. Vybavení kuchyní chybí 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy chybí 25. Ostatní požární hydranty 26. Instalační pref. jádra instalační šachty omítky jsou vápenné, podlahy obytných místností jsou prkenné a PVC, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, vytápění lokální plynové. TUV elektrický boiler. Byt je v původním stavu. - 3 -
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 419 o velikosti 1767m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v obci a okolí se v současné době pohybuje od 200,-Kč do 500,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 200,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 419 1 767 200 591 / 4 979 41 948 Celková výměra pozemků 1 767 Hodnota pozemků celkem 41 948 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Základy jsou betonové, svislé konstrukce jsou zděné. Střecha je valbová s taškovou krytinou, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, okna jsou plastová, vnitřní omítky jsou vápenné, podlahy obytných místností jsou prkenné a PVC, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, vytápění lokální plynové. TUV elektrický boiler. Byt je v původním stavu. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha pokoj byt 11,39 m 2 1,00 11,39 m 2 pokoj byt 15,83 m 2 1,00 15,83 m 2 kuchyň byt 15,86 m 2 1,00 15,86 m 2 chodba balkon 2,73 m 2 1,00 2,73 m 2 koupelna byt 2,59 m 2 1,00 2,59 m 2 sklep byt 4,06 m 2 0,50 2,03 m 2 sklep byt 5,35 m 2 0,50 2,67 m 2 Celková podlahová plocha 57,79 m 2 53,09 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 57,79 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 12 584 Reprodukční hodnota (RC) Kč 727 241 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 74 Další životnost roků 26 Opotřebení % 74,00 Věcná hodnota (VH) Kč 189 083 Budoucí stav - 4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Okraj města Žandov 2+1 ve zděném bytovém domě zděný bytový dům 53,09 1.NP 2+1 X X X X Srovnávané jednotky Žandov, Osvobození 3+1, OV, 1.NP ze 4.NP, v panelovém domě, původní stav. Stejné město, stejný typ domu, lepší stav. Lepší nemovitost. panelový dům 69,00 1.NP 3+1 328 000 4 754 0,83 3 929 Žandov, Volfartická 2+1 OV, zděný dům, 54m 2, dobrý stav. 4.NP ze 4. NP X stejné město, podobný typ domu, ale zděný, původní stav, lepší nemovitost. zděný dům 54,00 4.NP 2+1 350 000 6 481 0,68 4 382 Žandov, Pod Dubovkou 2+1 ve zděném bytovém domě. 2.NP ze 4.NP. OV. Po celkové rekonstrukci. 66m 2. Stejné město, stejný typ domu, stejné vybavení. Srovnatelná nemovitost. zděný dům 66,00 2.NP 2+1 670 000 10 152 0,52 5 244 Variační koeficient před úpravami: 31,57 % Variační koeficient po úpravách: 12,07 % Průměrná cena 4 518 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 53,09 m 2 Porovnávací hodnota 239 861 Kč Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 240 000 Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Z toho obvyklá cena předzahrádek: 0 Kč Upravená obvyklá cena: 240 000 Kč Započitatelná plocha: 53,09 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 4 521 Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí 1 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceńování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -