Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1822/097/2015/8 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka, č. 745/302 Adresa nemovitosti: Sadová 745, Nový Bor Katastrální údaje: Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Nový Bor, k.ú. Nový Bor, kód k.ú. 707155, LV 3503 Ostatní stavby: Pozemky: st. 1974, st. 1975 Vlastník stavby: SJM Tomáš Kreibich, Sadová 745, 473 01 Nový Bor, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Pavlína Kreibichová, Sadová 745, Nový Bor, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Tomáš Kreibich, Sadová 745, 473 01 Nový Bor, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Pavlína Kreibichová, Sadová 745, Nový Bor, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s. Adresa objednatele: Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8 Č.j. 444/2015-A IČ: 25023217 telefon: 800 900 490 e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: fax: Jiné (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 500 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 29.7.2015 Datum zpracování : 29.7.2015 Počet stran: 8 stran Počet příloh: 3 České Lípě, dne 29.7.2015 Otisk razítka Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1973 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Počet obyvatel: 11 962 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců Počet podlaží celkem: 6 z toho podzemní: 0 z toho nadzemní: 6 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 745/302 1.NP 2+1 55,38 0,00 0,00 55,38 55,38 1 / 1 9 029 Kč/m 2 Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 508 001 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 548 107 Kč 0 Kč Obvyklá cena 500 000 Kč - z toho hodnota pozemku 7 626 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 931 863 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v České Lípě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. V ceně není zahrnuta exekuce, zástavní práv, protože dražbou zaniknou. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 3503 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Město Nový Bor je městem s rozvinutou infrastrukturou, kompletní nabídkou služeb, občanskou vybaveností, kulturním a sociálním zázemím. Pracovní nabídka je rozmanitá - průmyslové podniky, služby apod. Poloha nemovitosti Ulice Sadová je na jižním okraji města Nový Bor. Okolní zástavbu tvoří bytové panelové domy. - 2 -
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: zástavní právo exekutorské, smluvní, exekuce, exekuční příkaz k prodeji. Všechna tato rizika zaniknou dražbou a nejsou v ocenění zohledněna. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Jedná se o panelový bytový dům, s plochou střechou, dům má šest nadzemních podlaží. Dům byl postaven v roce 1973. Jedná se o panelový dům s plochou střechou, Dům je připojen na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod, elektrickou distribuční síť. Popis bytové/nebytové jedn. Bytová jednotka 2+1 je v 1.NP bytového domu. Dispoziční řešení 2+1 Popis tech. stavu stavby Objekt je montovaný panelový. Základy jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou železobetonové panelové, stropy jsou železobetonové panelové, schodiště betonové, střecha plochá, krytina živičná s bleskosvodem, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, podlahy PVC a plovoucí, vytápění ústřední dálkové. Sporák plynový, koupelna - vana, umyvadlo a WC. TUV - dálkový ohřev, Fasáda nezateplená, okna plastová. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech živičné 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů panel 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC + plovoucí 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod plastové trubky 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní běžný plynový sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní běžné digestoře a odvětrání 26. Instalační pref. jádra instalační šachty - 3 -
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. 1974 o velikosti 242m 2 je evidovaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 1975 o velikosti 433m 2 je evidovaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: V současné době se v Novém Boru pohybuje cena pozemků pro rodinné domy a jejich příslušenství mezi 600-1000,- Kč/m 2. Obvyklá cena byla v tomto konkrétním případě s ohledem na polohu stanovena 600,- Kč. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 1974 242 600 570 / 30 268 2 734 zastavěná plocha a nádvoří st. 1975 433 600 570 / 30 268 4 892 Celková výměra pozemků 675 Hodnota pozemků celkem 7 626 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň byt 13,46 m 2 1,00 13,46 m 2 pokoj byt 16,01 m 2 1,00 16,01 m 2 pokoj byt 16,01 m 2 1,00 16,01 m 2 chodba byt 2,84 m 2 1,00 2,84 m 2 koupelna + WC byt 3,21 m 2 1,00 3,21 m 2 komora byt 3,85 m 2 1,00 3,85 m 2 Celková podlahová plocha 55,38 m 2 55,38 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 55,38 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 16 826 Reprodukční hodnota (RC) Kč 931 863 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 42 Další životnost roků 58 Opotřebení % 42,00 Věcná hodnota (VH) Kč 540 481 Budoucí stav Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka Ulice Sadová, Nový Bor Bytová jednotka 2+1 je v 1.NP bytového domu panelový dům 55,38 1.NP 2+1 X X X X X - 4 -
Srovnávané jednotky Nový Bor, Wolkerova Byt 59m 2, DR, v 8.NP panelový bytový dům 13.NP. Velmi dobrý technický stav, vyštukováno, plastová okna, plovoucí podlahy panelový bytový dům Nový bor, Boženy Němcové 59,00 8.NP 2+1 745 000 12 627 0,72 9 150 2+1 v DR, 60m 2, 1.NP z 8, původní udržovaný stav, plastová okna panelový bytový dům Nový Bor, Husova 60,00 1.NP 2+1 750 000 12 500 0,74 9 190 Panelový dům, 3+1 v OV, 72m 2, velmi dobrý technický stav, plast okna, 3.NP. panelový bytový 62,00 3.NP 2+1 720 000 11 613 0,79 9 180 dům Variační koeficient před úpravami: 3,68 % Variační koeficient po úpravách: 0,19 % Průměrná cena 9 173 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 55,38 m 2 Porovnávací hodnota 508 001 Kč Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 500 000 Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Z toho obvyklá cena předzahrádek: 0 Kč Upravená obvyklá cena: 500 000 Kč Započitatelná plocha: 55,38 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 9 028 Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -