ZNALECKÝ POSUDEK č. 3954-77/2014 O ceně nemovitostí, tj. pozemků p.č.st.64/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1013m 2, p.č.st.64/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 343m 2, pozemku p.č.500/1 ostatní plocha ostatní komunikace o výměře 348m 2, včetně součásti pozemků p.č.st.64/1 a st.64/2 tj. stavby prům.obj. čp.161 stojící na těchto pozemcích p.č.st.64/1 a st.64/2, vše zapsáno v KN na LV č.292 pro obec a k.ú.jívka, část obce Jívka Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimícká 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: určení obvyklé ceny nemovitostí jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb., podle stavu ke dni 20.8.2014 znalecký posudek vypracoval: Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 5 stran textu včetně titulního listu a 13 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 25.8.2014
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Provést ocenění nemovitostí, tj. pozemků p.č.st.64/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1013m 2, p.č.st.64/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 343m 2, pozemku p.č.500/1 ostatní plocha ostatní komunikace o výměře 348m 2, včetně součásti pozemků p.č.st.64/1 a st.64/2 tj. stavby prům.obj. čp.161 stojící na těchto pozemcích p.č.st.64/1 a st.64/2, vše zapsáno v KN na LV č.292 pro obec a k.ú.jívka, část obce Jívka. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky p.č.st.64/1,st.64/2, p.č.500/1 + prům.obj. čp.161 Adresa předmětu ocenění: Jivka 161 542 13 Jívka Kraj: Královéhradecký Okres: Trutnov Obec: Jívka Katastrální území: Jívka Počet obyvatel: 583 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 20.8.2014 za přítomnosti p.dohnala. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis zn.čj. 245/2014-A z 13.8.2014 - LV č.292 pro k.ú.jívka z 18.8.2014 - údaje sdělené vlastníkem nemovitosti - místní šetření konané dne 20.8.2014 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Václav Dohnal, Běloveská 1676, 547 01 Náchod, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jana Ježková, Hronova 1563, 547 01 Náchod, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: Václav Dohnal, Běloveská 1676, 547 01 Náchod, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Jana Ježková, Hronova 1563, 547 01 Náchod, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění stavby prům. obj. čp.161 nebyl předložen projekt této stavby.ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je dle evidence v KN prům. obj.čp.161, jež je součástí pozemků p.č.st.64/1 a p.č.st.64/2, stojící na těchto pozemcích v obci a k.ú.jívka, část obce Jívka. Oceněny jsou i pozemky p.č.st.64/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 1013m 2, p.č.st.64/2 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 343m 2 a pozemek p.č.500/1 ostatní plocha ostatní komunikace o výměře 348m 2, vše v obci a k.ú.jívka, část obce jívka. Celková výměra pozemků činí 1704m 2. Ve skutečnosti se jedná o objekt čp.161, jež byl původně vystavěn k účelu provozování tkalcovny (přesné stáří není známo, předpokládá se, že se jedná o objekt cca z roku 1800 - přední původní část) s přístavbou zadní části z roku 1935. Objekt je nyní využíván jen částečně, to jednak k bydlení (byt velikosti 2+1 s příslušenstvím se nachází v patře v přední části), jednak jako autopravna- dílna (zadní část objektu). Předtím byl předchozím vlastníkem využíván jako výrobna dřevěných briket. Objekt čp.161 je založen na kamenných masivních základech, obvodové zdivo je smíšené v přední části o tl. stěn 45-60cm - kamenné i z plných pálených cihel, zadní část je převážně z plných pálených cihel na tl. stěn 45cm. Stropní konstrukce v přední části je dřevěné konstrukce - trámový strop opřený jednak do obvodových stěn, jednak uložený na dřevěné průvlaky opřené přes roznášecí trámky o dřevěné sloupy z hranolů.ty tedy tvoří vnitřní část svislé nosné konstrukce přední části stavby čp.161 v úrovni přízemí. V zadní části je strop vytvořený ze železového monolitického betonu - mimo vlastní monolitické desky ho tvoří železobetonové průvlaky s náběhy a střední ztužidlo. To je stejně jako průvlaky opřeno do železobetonových vnitřních sloupků, jež tedy tvoří též vnitřní svislou nosnou konstrukci v úrovni přízemí i patra. - 2 -
Střecha přední části objektu je sedlového tvaru o mírném spádu, levá přístavba kotelny má střechu plochou, střešní krytina na přední sedlové části střechy je z osinkocementových šablon,na ploché střeše (i v zadní části objektu) je krytina z lepenky IPA. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu - žlaby a svody, parapety na objekt nejsou. Vnitřní omítky jsou vápenné jednovrstvé, v bytě dvouvrstvé, Fasádní omítka je vápenocementová. Vnitřní bělninové obklady jsou v bytě v kuchyni a koupelně. Schodiště v přední části u bytu je kamenné s dodatečným keramickým obkladem, v dílně je betonové. Dveře jsou v bytě lakované, ocelové zárubně. Okna jsou v bytě dřevěná euro s izolačními dvojskly, ve všech ostatních prostorách jsou jednoduchá, s obloukovým nadpražím, ocelová i dřevěná. V bytě jsou podlahy v obytných prostorách parketové i prkenné, v ostatních prostorách v bytě jsou keramické dlažby, v dílně jsou betonové podlahy.vytápění bytu je ústřední, kotlem na tuhá paliva umístěným v přízemí. Prostory dílny vytápěny nejsou. V objektu je světelná i motorová elektroinstalace.bleskosvod je nainstalován. Rozvod vody je v plastových trubkách, zdrojem teplé vody pro byt je elektrický boiler. Rozvod zemního plynu není proveden. Odkanalizování bytu je v plastových rourách. Kuchyně v bytě je vybavena sklokeramickou varnou deskou, elektrickou troubou, digestoří a dřezem, v koupelně je akrylátová vana, umyvadlo, topný žebřík. WC je combi. Objekt je napojen na veřejný rozvod elektřiny zemním kabelem, voda je z veřejného vodovodu - vodoměr je umístěn uvnitř objektu, odkanalizování je do vlastní domovní ČOV.Zemní plyn není zaveden. Dispozičně se v objektu nachází: 1.NP přední část - kotelna 70,30m 2,přední hala 255,64m 2, el.rozvodna 9,83m 2, vjezd - 26,70m 2, chodba 9,30m 2, šatna 23,48m 2, soc.zařízení 17,0m 2 (WC 2ks,pisoár 2ks, 2 ks umyvadlo, 1ks sprchový kout ), tj. celkem 412,25m2 1.NP - zadní část - střední hala 215,10m 2, zadní hala - dílna 235,59m 2 tj. celkem 450,69m 2 Světlá výška přízemních prostor je převážně cca 4,20m 2. 2.NP- přední část byt - pokoj 23,69m 2, pokoj 28,59m 2, kuchyně 20,34m 2, koupelna s WC 4,50m 2, tj. celkem 77,12m2 2.NP přední část ostatní prostory - chodba 5,91m 2, schodiště 18,0m 2, společenská místnost 39,42m 2, soc.zařízení 7,76m 2 (3* WC + umyvadlo), sklad 103,03m 2, hala 285,37m 2, tj. celkem 459,49m 2 2.NP zadní část - hala - sklad 451,22m2 Světlá výška převážně části patra je cca 3,50m 2, v bytě je cca 2,60m 2. Tj. celkem podlahová plocha v objektu čp.161 činí 1850,77m 2. Zastavěná plocha objektu čp.161 činí 1356m 2. Obestavěný prostor čp.161 činí: 18,96*10,31*8,0+14,87*27,76*(12,54+8,0)/2+16,46*29,86*8,30+5,24*4,25*(7,80+7,35)/2= 10 051,30m 3. Pod zadní částí objektu protéká vodoteč, jež byla kdysi pod objekt úmyslně zavedena za účelem zajištění energie pro provoz tkalcovny. K datu ocenění na této vodoteči není zachováno žádné technologické vybavení k zajištění energie - nyní se jedná již jen o regulovanou vodoteč. Objekt čp.161 je tedy k datu ocenění užívaný je částečně stávajícími vlastníky - užíván je byt v patře, kotelna v přízemí, a v zadní přistavěné části je užívána dílna - hala jako autodílna. Objekt je mimo zrekonstruovaného bytu (rekonstrukce 2010) a drobných oprav na objektu celkově spíše s nedostatečnou údržbou, vyžadující výměnu celé řady prvků krátkodobé životnosti stavby - výrazně narušené jsou betonové podlahy (praskliny), výměnu vyžaduje střešní eternitová krytina, krytina ze živičných pásů, okna u provozní části objektu jsou jen jednoduchá, narušena je fasádní omítka. Statické závady na objektu nebyly zjištěny. Vesnice Jívka je součástí okresu Trutnov a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Trutnov. Obec Jívka se rozkládá asi čtrnáct kilometrů východně od Trutnova. Obec geograficky a turisticky řadíme do Kladského pomezí. Osídlení této středně velké vesnice dosahuje zhruba počtu 600 obyvatel. Obec je vzdálená přibližně 6 km od polských hranic. Předškoláci mohou v obci využívat školu mateřskou. Pro využití volného času je v obci k dispozici další sportoviště. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. V obci Jívka má ordinaci jeden praktický lékař. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž - 3 -
poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat kanalizaci i veřejný vodovod. Vesnice Jívka leží v průměrné výšce 474 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1542. Celková katastrální plocha obce je 3180 ha, z toho orná půda zabírá pouze dvacetdva procent. Lesy rostou asi na jedné polovině katastrálního výměru obce. Menší část plochy obce zabírají také louky (méně než jednu třetinu). Oceňované nemovitosti se nachází na jižním okraji obce, přístup k nim je po štěrkem zpevněné komunikaci na oceňovaném pozemku p.č.500/1, a též po pozemcích p.č.437/3 a 437/4 - vlastník Česká republika, příslušnost hospodařit s majetkem státu patří pro Státní pozemkový úřad, Husinecká 1024/11a, Žižkov, 13000 Praha 3 B.. Analýza trhu, porovnání s převody či nabídkou na prodej obdobných nemovitostí, určení obvyklé ceny Z aktuální nabídky na prodej: 1)za 300 tis.kč se nabízí na prodej zděná stodola, která se nachází v obci Jívka v okrese Trutnov. Zemědělský objekt lze využívat k výrobě, jako dílnu nebo k chovu zvířat či zemědělským účelům. Eventuelně přestavět na rodinný dům. Pěkný výhled do krajiny. Nedaleko Adržpach. Zastavěná plocha 250m2, pozemek 297m2. Tj. objekt menší, v horším stavu, bez bytu. 2)za 1,9 mil.kč se nabízí třípodlažní komerční objekt se nachází přímo u hlavního tahu do Pece pod Sněžkou. Na třech podlažích se nacházejí haly, kanceláře a další prostory, vhodné pro různorodé využití, například pro skladování, lehkou výrobu, nebo jako investiční příležitost k adaptaci na netradiční ubytovací komplex.. Vytápění je kombinované. Nabízíme také možnost pronájmu objektu ve výměrách od 50m2 do 2000m2, s akční nabídkou - prvních 6 měsíců nájemné zdarma. Volné prostory jsou jak v přízemí, tak i v nadzemních podlažích, možný přístup nákladním výtahem. Dle inzerce zast.plocha 806m2, užitná plocha 2000m2. Tj. nabídka objektu též ve vesnickém prostředí, ale u hlavního silničního tahu do horského střediska. - 4 -
3)za 2 085 tis.kč se nabízí v Dolní Brusnici výrobní a skladovací objekt v centru, původně využívaný pro textilní výrobu a sklady. K dispozici 2 velké haly v přízemí a 1. patře, sklady, kanceláře, garáž, koupelna se sprchovým koutem, 4x WC, nákladní výtah, nosnost 1000 kg. Nyní se vyklízí. Zastavěná plocha 722m2, podlahová plocha 1200m2, pozemek 2147m2. Tj. objekt novější, menší, v lepším stavu, ale bez bytu. Oceňovaný objekt čp.161 je starším objektem (přesné stáří nezjištěno),stojí na pozemcích p.č.st.64/1 a st.64/2, pozemky okolo objektu nejsou předmětem ocenění (jsou cizí), součástí ocenění je jen pozemek p.č.500/1, jež tvoří část příjezdové cesty (jen kamenem zpevněné). V přední části objektu jsou stropy dřevěné, v zadní části objektu jsou stropy železobetonové monolitické. Jejich únosnost není známa. Objekt je celkově ve zhoršeném stavu, pouze byt velikosti 2+1 s příslušenstvím umístěný v patře přední části čp.161 je po rekonstrukci v dobrém stavu. Žádný obdobný objekt se k datu ocenění v Jívce ani okolí do cca 25 km nenabízí. Záporem je též příjezd jen po kameny zpevněné cestě. Obchodovatelnost lze určit jen na základě odborného odhadu, lze předpokládat, že na volném trhu jsou nyní oceňované nemovité věci obchodovatelné za cca 800-1000 tis.kč. Pro potřebu nedobrovolné dražby určuji obvyklou cenu v té nižší úrovni. Obvyklá cena činí 800 000,- Kč Slovy: osmsettisíc Kč V Lázních Bohdaneč 25.8.2014 Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3954-77/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 954-77/14. E. SEZNAM PŘÍLOH LV č.292 Snímek kat.mapy z cuzk.cz Fotodokumentace nemovitosti - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -