- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 1918/2012 O ceně obvyklé bytové jednotky č. 24 v ul. Mnichovická č.p.716 s podílem na společných prostorech a pozemcích č. par. 1032, 1033, 1034, zastavěná plocha a nádvoří v obci Praha 11, kat. území Háje. Objednatel posudku: Ing. Monika Harazimová GERENTEA v.o.s. Vodičkova 791/41 110 00 Praha- Nové Město Účel posudku: Insolvenční řízení sp. zn. KSPH 35 INS 148007/2011 Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. podle stavu ke dni 1.11.2012 posudek vypracoval: Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice Posudek obsahuje včetně titulního listu 9 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Vejprnicích 5.11.2012
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně obvyklé bytové jednotky s podílem na společných prostorech a pozemcích č. par. 1032, 1033,1034 vedených jako zastavěná plocha a nádvoří v obci Praha - Háje, okres Hlavní město Praha. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Bytová jednotka č.24 Adresa nemovitosti: Mnichovická 716 Praha Kraj: Hlavní město Praha Okres: Praha 11 Obec: Praha Katastrální území: Háje Počet obyvatel: 1 257 158 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a) : 2 250,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 1. 11.2012 za přítomnosti soudního znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku - výpis z KN katastrálního úřadu LV 4913 - kopie snímku z katastrální mapy - údaje a stav zjištěn při ohledání nemovitosti znalcem - místní šetření - informace od realitních kanceláří působících v dané lokalitě a z vlastních zdrojů o prodaných nemovitostech. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jindřichová Martina, Václavská 36, 257 22 Čerčany. 6. Dokumentace a skutečnost - nebyla doložena
- 3-7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost se nachází v hlavním městě Praha v obvodu Praha 11 ve čtvrti Háje, která se nachází na jižním okraji Prahy. Háje jsou sídliště, kde převažují panelové domy postavené v sedmdesátých letech min. stol. V současné době probíhá nová výstavba bytových domů na okraji sídliště. Tato městská část má základní občanskou vybavenost, dobrou dostupnost centra obce MHD ( metro trasa C) a dobré napojení na dálnici D1. V blízkém okolí ( docházková vzdálenost) je dostatek zeleně s možností sportu a relaxace (Milíčovský Háj, Hostivařská přehrada). Panelový bytový dům se nachází v slepé ulici Mnichovická. Jedná se o trojdům s č. p. 715, 716, 717, postavený v roce 1977, který v roce 2009 prošel revitalizací (zateplení fasády, nová plastová okna, oprava střechy, výměna stoupaček). Dům je o 12. NP. s výtahem a 1. PP., kde jsou umístěny sklepy a společné části domu (kočárkovna, sušárna, atd.). Přístup k nemovitosti je pomístní zpevněné asfaltové komunikaci, parkování je v místě velmi obtížné, zastávky MHD jsou vzdáleny cca 300m.Dům je napojen na všechny inženýrské sítě, vytápění je ústřední dálkové. Oceňovaná nemovitost je byt 3+ 1 s lodžií, předsíní, koupelnou a WC, umístěný v 9. NP, jedná se o byt střední. Byt je po rekonstrukci bytového jádra, nová koupelna s zařizovacími předměty, nové obklady a dlažby, v ostatních místnostech podlahy lamino, plastová okna. Byt je v dobrém stavu po rekonstrukci. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávacím způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 24 b) Pozemky b 1 ) Pozemky
- 4 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Porovnávací hodnota 1) Bytová jednotka č. 24-25 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Hlavní město Praha Stáří stavby: 35 roků Stavba je po celkové rekonstrukci. Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 48 488,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: Kuchyně: = 9,40 m 2 pokoj 1: = 12,60 m 2 pokoj 2: = 16,10 m 2 pokoj 3: = 9,90 m 2 předsíň: = 7,10 m 2 WC: = 1,00 m 2 koupelna: = 2,80 m 2 komora: = 1,10 m 2 lodžie: = 3,20 m 2 Podlahová plocha bytu: = 63,20 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti: sklepní kóje: = 1,80 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 63,20 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,80 m 2 * 0,10 = 0,18 m 2 Podlahové plochy - celkem: = 63,38 m 2
- 5 - Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s III 0,03 výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Významně snižující cenu - Velké sídliště, I -0,10 velká koncentrace obyvatel 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stavby 3 roky po celkové rekonstrukci: 1,00 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 1,00 = 0,977 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - souvisle zastavěné území obce III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - nepreferované I -0,08 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - negativní změny - Sídliště II -0,05 se i nadále rozrůstá v okolí probíhá výstavba nových domů. 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 0,850 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně I -0,10 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1
- 6 - Celkový index I = I V * I P * I T = 0,977 * 0,850 * 0,900 = 0,747 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 48 488,- Kč/m 2 * 0,747 = 36 220,54 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 36 220,54 Kč/m 2 * 63,38 m 2 = 2 295 657,83 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 295 657,83 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 5 295 163,22 Kč Spoluvlastnický podíl: 680 / 59 165 Hodnota spoluvlast. podílu: 5 295 163,22 Kč * 680 / 59 165 = + 60 858,80 Kč Bytová jednotka č. 24 - zjištěná cena = 2 356 516,63 Kč
- 7 - b) Pozemky b 1 ) Pozemky - 27-32 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 1032 277,00 2 250,00 623 250,- zastavěná plocha a nádvoří 1033 275,00 2 250,00 618 750,- zastavěná plocha a nádvoří 1034 285,00 2 250,00 641 250,- Součet 1 883 250,- Úprava ceny příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 188 325,- Mezisoučet 2 071 575,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 1,1950 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1390 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 5 295 163,22 Pozemky - zjištěná cena = 5 295 163,22 Kč
- 8 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 24 = 2 356 516,63 Kč Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 2 356 520,- Kč slovy: Dvamilionytřistapadesátšesttisícpětsetdvacet Kč ZÁVĚREČNÉ POROVNÁNÍ A STANOVENÍ CENY OBVYKLÉ: 1. Nabízená bytová jednotka v Praze Háje ul. Borošova o velikosti 3 +1 s příslušenstvím o velikosti 68m 2. Byt je v 1.NP je po celkové rekonstrukci. Nové bytové jádro zděné, obklady dlažby a zařizovací předměty. V ostatních místnostech lamin, kuchyně s předsíní nové dlažby. Vlastní bytový dům zateplen a výměna oken za plastová. Nabídková cena je... 2 150 000,-Kč 2. Nabízený byt v ul. Štichova, Praha - Háje o velikosti 3 +1 s příslušenstvím a podlahové ploše 69m 2. Bytový dům je po kompletní rekonstrukci - revitalizaci( zateplení, plastová okna a oprava střechy). Vlastní byt je v 13.NP ( poslední podlaží) je po rekonstrukci bytového jádra a i ostatních místností. Nabídková cena je... 2 050 000,-Kč 3. Prodaný byt v Praze - Háje, ul. Štichova o velikosti 3 + 1 s příslušenstvím a podlahové ploše 72m 2. Bytový dům je po revitalizaci ( zateplen, výměna oken, zateplení střechy, výměna stoupaček). Byt je po kompletní rekonstrukci, zděné bytové jádro, obklady, dlažby, ostatní podlahy lamino, strukturované omítky a obložkové dveře. Byt prodán za... 2 150 000,-Kč
- 9 - Závěrečné porovnání: Při stanovení ceny obvyklé v místě a čase je nutné přihlédnout k přesycenému trhu s nemovitostmi a finanční krizi a díky okolnostem ceny nemovitostí klesají. Poloha nemovitosti je na velkém sídlišti s velkou koncentrací osob (méně atraktivní lokalita). S přihlédnutím ke všem těmto okolnostem a při porovnání s byty 3+1 s příslušenstvím v lokalitě Háje lze cenu obvyklou pro bytovou jednotku č. 24 stanovit na částku Cena vyhlášková... 2 356 520,-Kč Cena obvyklá ( tržní)... 2 100 000,-Kč Ve Vejprnicích, 5.11.2012 Kamil Němeček Na Zavážce 722 330 27 Vejprnice D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne 10.5.2001 pod č.j. Spr 1798/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná Okresním Živnostenským úřadem Plzeň - sever pod č.j.: ŽÚ/992/02 ev.č.: 340500-78986-01 ze dne 23.4.2001 pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1918/2012 znaleckého deníku.