ZNALECKÝ POSUDEK Č. 1089/174/2014 o obvyklé ceně nemovitých věcí - podílu ve výši id. 1/4 na pozemcích parc. č. 1083, 1090, 1120, 1206, 1207, 1224 a 1249 vč. příslušenství; to vše v k. ú. Chodouň, obec Chodouň, obec Beroun. Objednatel: Exekutorský úřad Praha 10 soudní exekutor JUDr. IGOR IVANKO Na Zátorce 590/12 PSČ 160 00, Praha 6 IČ: 66216877 DIČ: CZ5904226394 Účel znaleckého posudku: Zhotovitel: Znalecký posudek je vypracován na základě usnesení č. j.: 167 EX 19455/12-42 vydaného Soudním exekutorem JUDr. Igorem Ivanko, dne 17.2.2014 a požadavku o aktualizaci ze dne 2.9.2014. Ing. DAGMAR VYHNALÍKOVÁ Trojská 163/28 182 00 Praha 8 IČ: 75707349 Mob: +420 604 555 649 Email: dagmar.vyhnalikova@seznam.cz Znalecký posudek byl vypracován podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., podle stavu ke dni 18.3.2014. Znalecký posudek obsahuje včetně titulního listu 34 stran textu a je vyhotoven ve 2 vyhotoveních. Objednateli se předává v 1 vyhotovení a jedno vyhotovení je uloženo v archivu zhotovitele. V Praze dne 18.9.2014
OBSAH ZNALECKÉHO POSUDKU A. Úvod... 3 1. Znalecký úkol... 3 2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN... 3 3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena... 4 3.1. Obvyklá cena... 4 3.2. Administrativní cena... 4 4. Hlavní používané zkratky... 4 B. Nález... 5 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ... 5 5.1. Prohlídka nemovitých věcí... 5 5.2. Podklady pro vypracování posudku... 5 5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku... 7 5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění... 7 5.5. Dokumentace a skutečnosti... 10 6. METODY OCENĚNÍ... 10 6.1. Nákladový způsob ocenění... 10 6.2. Výnosový způsob ocenění... 10 6.3. Srovnávací způsob ocenění... 10 6.4. Metody aplikované v ocenění... 10 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI... 11 7.1. Poloha a vnější vlivy... 11 7.2. Pozemky... 12 7.3. Využití ploch územní plán... 15 7.4. Povodňový plán ČR... 17 7.5. Shrnutí... 18 C. Posudek... 19 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY... 19 8.1. srovnávacím způsobem... 19 8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí... 23 8.3. Určení administrativní ceny... 29 D. Závěrečný výrok... 33 E. Znalecká doložka... 34 F. Seznam příloh... 34 kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 2 z 34
A. Úvod 1. Znalecký úkol Úkolem znalce je dle výroku I. a II. v usnesení č. j. 167 EX 19455/12-42: a) ocenit nemovité věci určit obvyklou cenu všech nemovitých věcí a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 122, tj.: - podíl ve výši id. 1/4 na pozemcích parc. č. 1083, 1090, 1120, 1206, 1207, 1224 a 1249 vč. příslušenství; to vše v k. ú. Chodouň, obec Chodouň, obec Beroun. b) určit příslušenství nemovitých věcí c) zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi, a to se zohledněním zjištěných věcných břemen, výměnků a nájemních či pachtovních práv obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu ( 2 odst. 1. zákona č. 151/1997 Sb. v platném znění zákon o oceňování majetku), přičemž uvést, o jakou částku se vlivem zjištěného věcného břemene, výměnku nebo nájemního či pachtovního práva snížila obvyklá cena nemovitých věcí oproti stavu, kdy by zjištěným věcným břemenem, výměnkem nebo nájemním či pachtovním právem oceňované nemovité věci zatíženy nebyly; d) vyjádřit se, zda považuji nájemné či pachtovné (případně poměrnou část výnosu z věci) přiměřenou nájemnému či pachtovnému (případně poměrné části výnosu z věci) v místě a čase obvyklému a zda považuji věcné břemeno či výměnek za přiměřený výhodě oprávněné osoby a toto náležitě zdůvodnit. 2. Informace o nemovitých věcech a vlastníkovi dle KN Z výpisu z evidence katastru nemovitostí vyplývá, že se jedná o nemovité věci: * LV č. 122 pro k. ú. Chodouň, obec Chodouň, okres Beroun ALV: Peták Jaroslav, Kutnohorská 84, Příbram VII, 26101 Příbram; Identifikátor: 580511/1444; Podíl: 1/4 Peták Milan, Chodouň 224, 267 51 Chodouň; Identifikátor: 610610/0902; Podíl: 1/4 Peták Roman, Chodouň 8, 267 51 Chodouň; Identifikátor: 650515/1477; Podíl: 1/4 Peták Tomáš, Chodouň 8, 267 51 Chodouň; Identifikátor: 721209/0633; Podíl: 1/4 BLV: Pozemky Parcela: Druh pozemku: Způsob využití: Výměra: parc. č. 1083 trvalý travní porost 4030 m 2 parc. č. 1090 orná půda 2165 m 2 parc. č. 1120 orná půda 1151 m 2 parc. č. 1206 orná půda 9528 m 2 parc. č. 1207 orná půda 4876 m 2 parc. č. 1224 orná půda 11248 m 2 parc. č. 1249 orná půda 4348 m 2 kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 3 z 34
FLV: Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela: BPEJ: Výměra: parc. č. 1083 45600 4030 m 2 parc. č. 1090 45600 2165 m 2 parc. č. 1120 42611 1151 m 2 parc. č. 1206 42212 605 m 2 45600 8923 m 2 parc. č. 1207 45600 4876 m 2 parc. č. 1224 42212 3272 m 2 42213 614 m 2 42654 2781 m 2 44177 2874 m 2 45600 1707 m 2 parc. č. 1249 42212 3343 m 2 42213 717 m 2 45600 288 m 2 3. Vymezení pojmů obvyklá cena a administrativní cena 3.1. Obvyklá cena Dle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsob oceňování majetku a služeb, odst.1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3.2. Administrativní cena Administrativní cena nemovitých věcí je cena určená podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a podle prováděcí vyhlášky MF České republiky č.441/2013. 4. Hlavní používané zkratky KN katastr nemovitostí; LV list vlastnictví; ALV vlastnické právo; BLV nemovité věci; FLV nabývací tituly a jiné podklady v zápisu; BPEJ - bonitované půdně ekologické jednotky; k. ú. katastrální úřad; KP katastrální pracoviště; č.j. číslo jednací; č. číslo; parc. č. parcelní číslo; č.p. číslo popisné; GP geometrický plán, KM katastrální mapa kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 4 z 34
B. Nález 5. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 5.1. Prohlídka nemovitých věcí Prohlídka nemovitých věcí byla provedena při místním šetření konaném dne 18.3.2014 bez přítomnosti povinného. Místní šetření tak mohlo být provedeno pouze z veřejně přístupných míst. Znalci i přes písemnou výzvu zaslanou povinnému nebyly poskytnuty podklady o oceňovaných nemovitých věcích, ani nebyla ze strany povinného žádná reakce k účasti na místním šetření. V možnostech povinného bylo se ohledání nemovitých věcí účastnit a poskytnout potřebné informace pro ocenění. Doporučený dopis s kontaktováním povinného byl vrácen prostřednictvím České pošty z důvodu, že si jej adresát nevyzvednul (uloženo na poště do 6.3.2014). Žádnou další adresu jsem pro kontaktování povinného neobdržela. Doporučené dopisy byly také zaslány ostatním spolumajitelům nemovitých věcí, kteří následně zaslali smlouvu o pronájmu zemědělských pozemků. Tento znalecký posudek je proveden na základě požadavku objednatele (zastoupeného panem JUDr. Václavem Kvapilem) pouze na základě informací zjištěných při místním šetření, z veřejně dostupných míst a z veřejně dostupných zdrojů. Ocenění je provedeno podle stavu nemovité věci ke dni místního šetření. 5.2. Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování ocenění nemovitého majetku byly znalcem opatřeny nebo objednatelem poskytnuty tyto podklady: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 122 ze dne 17.2.2014, k. ú. Chodouň, obec Chodouň, okres Beroun vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem viz.příloha Usnesení soudního exekutora JUDr. Igora Ivanko, č. j.: 167 EX 19455/12-42 ze dne 17.2.2014 Dále byly použity informace z následujících veřejně dostupných zdrojů: Informace zjištěné z katastru nemovitostí - www.cuzk.cz Kopie katastrální mapy, katastrální území Chodouň dálkový náhled viz.příloha Územní plán obce Chodouň Nájemní smlouva ze dne 1.1.2010 Dodatek k nájemní smlouvě ze dne 28.12.2013 Smlouva o zřízení věcného břemena ze dne 21.3.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 4.4.2002. V-892/2002-202 Smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 10.2.1998, V3 162/1999 Smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 28.2.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 20.3.2002. V-737/2002-202 Smlouva o věcném břemeni ze dne 27.1.1998, V3 345/1998 Smlouva o zřízení věcného břemene ze dne 11.3.2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 20.3.2002. V3 735/2002 kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 5 z 34
Informace získané při místním šetření Údaje předané příbuznou spoluvlastníků nemovité věci paní Danou Petákovou Mapa oblasti viz.příloha Barevná fotodokumentace pořízená při místním šetření viz.příloha Záznam z prohlídky nemovitých věcí Databáze realizovaných obchodů s nemovitými věcmi Informace z malého lexikonu obcí ČR 2013 http://www.czso.cz/csu/2013edicniplan.nsf/p/1302-13 Povodňový plán ČR (www.dppcz.cz) www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskereality.cz a další webové stránky realitních kanceláří, realitní noviny, informace z realitních kanceláří, konzultace s realitními makléři Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. Vyhláška MF ČR č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku Zákon č.256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) a katastrální vyhláška č.357/2013 Sb.; Státní správa zeměměřictví a katastru - www.cuzk.cz Zákon č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění zákonů č. 322/2006 Sb., č. 227/2009 Sb. a č. 444/2011 Sb., platný od 1. ledna 2012 a Vyhláška č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů Použitá literatura: Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol. soudní inženýrství, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 1997 Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc. A kol. Teorie oceňování nemovitostí, VIII. Vydání, Akademické nakladatelství CERM, s.r.o., 2009; ISBN 978-80-7204-630-0 Ing. David Dušek Ph.D - Základy oceňování nemovitostí. Praha: Oeconomica, 2011, ISBN 978-80-245-1818-3. Ing. Petr Ort, Ph.D Moderní metody oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd 2006. 76 s. ISBN 80-7265085-8. Ing. Petr Ort, Ph.D Oceňování nemovitostí na tržních principech. Praha: Bankovní institut vysoká škola, a.s. 1.vyd. 2007. 100 s. ISBN 978-80-7265-101. Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty pozemků. Praha: IOM 2007. 256 s. ISBN 978-80-245-1211-2. Ing. Zbyněk Zazvonil Porovnávací hodnota nemovitostí, Ekopress, s.r.o., 2006, ISBN 80-86929-14-0 Ing. Zbyněk Zazvonil Odhad hodnoty nemovitosti, Ekopress, s.r.o., 2012, ISBN 978-80-86929-88-0 Kolektiv autorů Věcná břemena od A do Z, Linde Praha a.s., 2009 Ing. Renáta Schneiderová Heralová, Ph.D. Oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04032-4 Luboš Dörfl, Jindřich Kratěna, Petr Ort, Vladimír Vácha - Soudní znalectví, České vysoké učení technické v Praze, 2009, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04307-3 kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 6 z 34
Ivan Brož, Luboš Dörfl, Vladimír Vácha Soudní znalectví, Chronologický přehled předpisů pro oceňování nemovitostí, České vysoké učení technické v Praze, 2011, Česká technika nakladatelství ČVUT. ISBN 978-80-01-04854-2 Časopis Soudní inženýrství vydávaný Ústavem soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně, Údolní 53, 602 00 Brno, ročníky 1996 až 2013 Odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku vydaný Českou komorou odhadů majetku, Václavské náměstí 1, 110 00 Praha 1, ročníky 2003 až 2013 Časopis Znalec vydávaný Komorou soudních znalců ČR, o.s., ročníky 2010 až 2013 5.3. Základní předpoklady a omezující podmínky znaleckého posudku Prohlášení: Znalec prohlašuje, že nemá žádný majetkový prospěch, majetkovou účast nebo jiný zájem související s předmětem ocenění ani není majetkově nebo personálně propojen s objednatelem. Neexistují žádné důvody, které by mohly zpochybnit nezávislost nebo objektivitu znalce. Předpoklady: Veškeré informace o předmětu ocenění byly převzaty od objednatele. Znalec neprováděla žádná další šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti poskytnutých podkladů. Za přesnost údajů a informací, ze kterých znalec při ocenění vycházel, nepřebírá odpovědnost a předpokládá jejich pravdivost a úplnost. Při zpracování tohoto posudku nebyly prováděny žádné sondy do stavebních konstrukcí, a proto nemůže být hodnocen stavebně technické stav zakrytých konstrukcí. Je předpokládáno, že zakryté a nedostupné konstrukce a prvky jsou v dobrém stavu. Při zpracování tohoto posudku nebyl proveden statický průzkum, a proto není hodnoceno statické zajištění objektů. Věcná omezení: S výslednou obvyklou cenou uvedenou v tomto ocenění je kalkulováno pro účely uvedené v zadání znaleckého úkolu. V případě použití výsledné obvyklé ceny pro jiné než uvedené účely neodpovídá znalec za jakékoliv následky nebo škody tímto použitím vzniklé. Skutečná cena zaplacená při transakci týkající se předmětu ocenění se může lišit od výsledné obvyklé ceny zjištěné tímto oceněním díky takovým faktorům, jakými jsou motivace smluvních stran, zkušenosti smluvních stran s vyjednáváním, struktura transakce (např. způsob financování, přechod kontroly, atd.) nebo jiným faktorům, které jsou pro danou transakci jedinečné. Časové omezení: Za skutečnosti nebo podmínky, které se vyskytnou po datu zpracování tohoto znaleckého posudku, a za změnu v tržních podmínkách nelze převzít odpovědnost. 5.4. Práva a závady spojené s předmětem ocenění Věcná břemena - oprávnění Ve prospěch oceňovaných nemovitých věcí nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí (sekce B1 LV) zřízena žádná věcná břemena, která by zvyšovala obvyklou cenu oceňovaných nemovitých věcí. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 7 z 34
Věcná břemena - povinnosti Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 122 ze dne 17.2.2014 váznou na oceňovaných nemovitých věcech věcná břemena: Věcné břemeno (podle listiny) zřídit a provozovat stl. plynovod včetně jeho příslušenství, jak je vyznačeno v geometrickém plánu č. 246-29/2000 - Oprávnění pro: RWE GasNet, s.r.o., Klíšská 940/96, Klíše, 40001 Ústí nad Labem, RČ/IČO: 27295567 - Povinnost k: Parcela: 1207 - Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná. Právní účinky vkladu práva ke dni 04.04.2002. V-892/2002-202 Věcné břemeno vedení plynového potrubí v rozsahu dle GP č. 198-100/1997, na dobu životnosti plynovodu a právo vstupu právní účinky vkladu ke dni 15.1.1999 - Oprávnění pro: RWE GasNet, s.r.o., Klíšská 940/96, Klíše, 40001 Ústí nad Labem, RČ/IČO: 27295567 - Povinnost k: Parcela: 1120 - Listina: Smlouva o věcném břemeni V3 162/1999. POLVZ:36/1999 Věcné břemeno (podle listiny) zřídit a provozovat stl.plynovod včetně jeho příslušenství, a to v rozsahu ochranného pásma, jak je uvedeno v geometrickém plánu č. 246-29/2000 - Oprávnění pro: RWE GasNet, s.r.o., Klíšská 940/96, Klíše, 40001 Ústí nad Labem, RČ/IČO: 27295567 - Povinnost k: Parcela: 1206 - Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná. Právní účinky vkladu práva ke dni 20.03.2002. V-737/2002-202 Věcné břemeno vedení plynového potrubí v rozsahu dle GP, na dobu životnosti plynovodu a vstup na parcelu právní účinky vkladu ke dni 2.2.1998 - Oprávnění pro: RWE GasNet, s.r.o., Klíšská 940/96, Klíše, 40001 Ústí nad Labem, RČ/IČO: 27295567 - Povinnost k: Parcela: 1090 - Listina: Smlouva o věcném břemeni V3 345/1998. POLVZ:54/1998 Věcné břemeno (podle listiny) zřídit a provozovat stl.plynovod včetně jeho příslušenství, a to v rozsahu ochranného pásma, jak je uvedeno v GP č. 246-29/2000 - Oprávnění pro: RWE GasNet, s.r.o., Klíšská 940/96, Klíše, 40001 Ústí nad Labem, RČ/IČO: 27295567 - Povinnost k: Parcela: 1249 - Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene úplatná V-735/2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 20.03.2002. Tato věcná břemena jsou závadou mají vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí. Popis a ocenění uvedených věcných břemen je provedeno níže v bodu 8.2. tohoto znaleckého posudku. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 8 z 34
Zástavní práva Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 122 ze dne 17.2.2014 váznou na oceňovaných nemovitých věcech zástavní práva viz.přiložené LV část C Omezení vlastnických práv. Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna. Předkupní práva K oceňovaným nemovitým věcem nejsou dle výpisu z katastru nemovitostí zřízena žádná předkupní práva. Nájemní vztahy Spoluvlastníky nemovitých věcí byla doložena smlouva o pronájmu zemědělských pozemků ze dne 1.1.2010. Smlouva je uzavřena na dobu 10-ti let od data podpisu nájemní smlouvy, tj. do 31.12.2020. Výpovědní doba je jeden rok, a to k 1.10. kalendářního roku. Důvodem vypovězení je porušení některého ze smluvních bodů, popřípadě ustanoveného vyplývajících ze zákona. V případě prodeje pozemků majitelem je nutno v dostatečně dlouhé době (minimálně po dobu vegetace) předem oznámit nájemci tuto skutečnost. Ten se zavazuje, že dotčené pozemky ihned po nejbližší sklizni uvolní. Nájemní smlouva byla uzavřena ještě před digitalizací katastrálního území na pozemky parc. č. 61/2, 189, 190, 207/3, 224, 267/2, 286, 294 a 758/1; LV č. 122, k. ú. Chodouň. Celková výměra 42.596 m 2. Výměra oceňovaných pozemků je však dle evidence katastru nemovitostí 37.346 m 2. Výše nájemného 1.000,- Kč/ha, tj. celkem 4.260,- Kč. Daň z pozemku podle platných daňových předpisů hradí nájemce. Nájemné bude uhrazeno vždy po ukončení zemědělského roku. Dne 2.9.2014 byl pracovnicí exekutorského úřadu (Mgr. Tereza Schönfeldová) prostřednictvím emailu doložen také dodatek k nájemní smlouvě. Na základě tohoto dodatku obě smluvní strany souhlasí s pokračováním nájemní smlouvy ze dne 1.10.2010 na nově přidělené pozemky na základě rozhodnutí a zapsání komplexní pozemkové úpravy pro katastr obce Chodouň v roce 2013. Jde o nové pozemky parc. č. 1083, 1090, 1120, 1206, 1207, 1224 s 1249 v k. ú. Chodouň o celkové výměře 37.346 m 2. Obě strany souhlasí s podmínkami nájmu dle původní nájemní smlouvy. Výše nájemného je dle nájemní smlouvy 1.000 Kč/ha/rok, což dle mého názoru neodpovídá obvyklé výši nájemného v daném místě a čase. Nájemní smlouva je tedy závadou, která má negativní vliv na obvyklou cenu nemovitých věcí. Popis a ocenění závady je provedeno níže v bodě 8.2. znaleckého posudku. Omezení vlastnického práva Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 122 ze dne 17.2.2014 dále vyplývá, že byla na majetek vlastníka oceňovaných nemovitých věcí nařízena exekuce a byl vydán exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí - viz.přiložené LV část C - Omezení vlastnických práv. To však vzhledem k účelu znaleckého posudku (pro exekuční řízení) nepovažuji za závadu a není s ní v tomto znaleckém posudku uvažováno. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 9 z 34
5.5. Dokumentace a skutečnosti Pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku jsem měla k dispozici podklady, které uvádím v bodě č. 1.4. tohoto znaleckého posudku, popř. při nesouladu skutečného stavu s doloženými dokumenty se vychází ze skutečného užití nemovitých věcí. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Jedná se o aktualizaci znaleckého posudku č. 1023/67/2014 ze dne 30.3.2014 z důvodu zjištěných nových skutečností existenci dodatku k nájemní smlouvě. 6. METODY OCENĚNÍ 6.1. Nákladový způsob ocenění Nákladový způsob ocenění zjišťuje tzv. věcnou hodnotu nemovité věci. Domnívám se však, že tato metoda nemá v případě tohoto znaleckého posudku dostatečnou vypovídací schopnost. Jejím výsledkem ve většině případů není obvyklá cena nemovité věci, používá se spíše pro účely zjištění výše škody, např. v rámci pojišťovacích řízení. 6.2. Výnosový způsob ocenění Výnosový způsob ocenění zjišťuje tzv. výnosovou hodnotu nemovité věci. Principem této metody je předpoklad, že chování budoucího vlastníka bude podobné chování racionálního investora, jehož cílem je maximalizace užitku ze svého majetku a bude proto pronajatelné pozemky pronajímat. To se však u podobných pozemků nepředpokládá, odborná znalecká veřejnost spolu s bankovním sektorem doporučuje výnosové ocenění neprovádět, výnosovou metodu ocenění proto neaplikuji. 6.3. Srovnávací způsob ocenění Srovnávací metoda, též komparativní metoda či metoda srovnatelných hodnot, je statistická metoda. Vychází z toho, že z většího počtu známých entit lze odvodit střední hodnotu, kterou lze použít jako základ pro hodnocení určité nemovité věci (pro zjištění její obvyklé ceny). Srovnatelné hodnoty nemovitých věcí jsou obvykle stanovovány dle již realizovaných prodejů (kupních smluv) nebo se opírají o šetření spolupracujících odhadců, realitních kanceláří v daném regionu, o vlastní databázi a zkušenosti zhotovitele posudku či o realitní inzerci. 6.4. Metody aplikované v ocenění V tomto posudku je určována obvyklá cena předmětu ocenění, kterou se dle zákona č. 151/1997 Sb. (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., 237/2004 Sb. a 257/2004 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 10 z 34
Z této definice vyplývá, že obecně nejsprávnějším způsobem, jak stanovit výši obvyklé ceny nemovitých věcí, je použití tzv. srovnávacího způsobu ocenění - srovnávací metody, která spočívá v porovnání ceny oceňované nemovité věci s cenou porovnatelných nemovitých věcí, které byly v nedávné době prodány. Při volbě způsobu zjištění obvyklé ceny jsem nejprve analyzovala teoretickou použitelnost všech známých a v praxi používaných metod ocenění. Vzhledem k tomu, že předmětem ocenění jsou běžné zemědělské pozemky, u kterých je většinou možné nalézt statisticky významný soubor obdobných nemovitých věcí na místním (regionálním) trhu nabízených k prodeji (popř. již uskutečněných prodejů), domnívám se, že je vhodné pro ocenění použít metodu srovnávací. V tomto znaleckém posudku je pro srovnání vypočtena taktéž administrativní cena pomocí aktuální oceňovací vyhlášky. Uvedený postup je v souladu s tržními přístupy k oceňování. 7. CELKOVÝ POPIS NEMOVITÉ VĚCI 7.1. Poloha a vnější vlivy Popis polohy: Oceňované nemovité věci se nachází v okrese Beroun, na území obce Chodouň v katastrálním území Chodouň. Obec leží v údolí říčky Litávka v blízkosti dálnice D5 u nájezdu exit 28. Zástavba obce prakticky plynule navazuje na zástavbu města Zdice. Okresní město Beroun je vzdáleno cca. 10 km, na západní okraj Prahy po dálnici D5 je to asi 30 km. Jedná se o malou zemědělsky orientovanou obec ležící mezi CHKO Křivoklátsko a CHKO Český kras v poměrně členité krajině nedaleko Koněpruských jeskyní. Občanská vybavenost: V obci Chodouň prakticky chybí občanská vybavenost, je zde pouze obecní úřad, hospoda a obchod s potravinami. Potřebná občanská vybavenost je k dispozici v sousedním městě Zdice, veškerá pak v nedalekém Berouně či v Praze. Dopravní dostupnost: Obec je nevalně dostupná veřejnou dopravou. V místě je pouze zastávka autobusů s nízkou četností spojení především do města Zdice. Nejbližší železniční zastávka Zdice je však vzdálena cca. 1,5 km od centra obce. Jedná se o frekventovanou železniční trať Praha Beroun Rokycany Plzeň. Obcí prochází pouze silnice III. třídy, nájezd na nedalekou dálnici D5 je vzdálen asi 4 km jízdy z centra obce. Přístup a příjezd k nemovitým věcem: Přístup a příjezd k pozemkům je popsán v popisu u jednotlivých pozemků. Inženýrské sítě: Pozemky nejsou napojeny na žádnou inženýrskou síť. Jedná se o zemědělské pozemky, které nejsou určeny k zastavění. Informace z malého lexikonu obcí ČR Kód Kód Správní Název obce okresu obce obvod 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 CZ0202 Chodouň 534447 2102 1 1 424 617 432 181 205 0 0 0 0 1 kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 11 z 34
Vysvětlivka: 2 počet částí obce; 3 počet katastrálních území; 4 katastrální výměra v hektarech; 5 obyvatel celkem; 6 obyvatelé ve věku 15-64 let; 7 obydlené domy; 8 obydlené byty; 9 pošta, 10 matrika; 11 škola; 12 zdravotní zařízení; 13 statutární město = 1, město = 3, městys = 2, ostatní obce = 1; Okénka 9 12: (ano = 1, ne = 0) 7.2. Pozemky Předmětem ocenění je podíl id. 1/4 na pozemcích parc. č. 1083, 1090, 1120, 1206, 1207, 1224 a 1249, které jsou zapsané na LV č. 122 ze dne 17.2.2014 pro k. ú. Chodouň, okres Beroun. Obvyklá cena trvalých porostů je zohledněna v určené obvyklé ceně. Výměry pozemků byly převzaty z podkladů z evidence katastru nemovitostí a nebyly podrobně ověřovány. Sousední parcely: parc. č. 1083: 1082, 1303, 1308, 1309, 1319, 1353, 1583 parc. č. 1090: 1087, 1089, 1091, 1093, 1324 parc. č. 1120: 1119/1, 1119/2, 1121, 1341 parc. č. 1206: 1205, 1208, 1311, 1314 parc. č. 1207: 1205, 1311, 1314, 1315 parc. č. 1224: 1223, 1225, 1311, 1330 parc. č. 1249: 1248, 1304, 1311, 1312 Pozemek parc. č. 1083 Pozemek je rovinný až mírně svažitý, má tvar lichoběžníků, nachází se při levém břehu říčky Litávka mimo zastavěné území asi 1 km jižním směrem od souvislé zástavby obce Chodouň. Část pozemku slouží k zemědělské činnosti a část pozemku není obhospodařovaná. Neobhospodařovaná část má travnatý neudržovaný povrch s nálety. Přístup k pozemku je po nezpevněné polní cestě, nejbližší zpevněná komunikace vede asi 300 m od okraje pozemku. Pozemek leží v záplavovém území Q100. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 12 z 34
Pozemek parc. č. 1090 Pozemek je rovinný, má tvar obdélníku, nachází se na rozhraní obce Chodouň a města Zdice při silnici Čs. armády v těsné blízkosti průmyslové zástavby u autoservisu Petr Škoda. Pozemek je v současnosti využíván k zemědělské činnosti jako orná půda. Příjezd k západnímu okraji pozemku je po silnici III. třídy přístup lze hodnotit jako bezproblémový. Pozemek leží v záplavovém území Q100. U tohoto pozemku existuje potenciál na změnu účelu využití na stavební pozemek pro komerční zástavbu. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 1120 Pozemek je mírně svažitý, má přibližně obdélníkový tvar, slouží k zemědělské činnosti jako trvalý travní porost. Pozemek se nachází v blízkosti rekreační chaty ev. č. 4 asi 200 m východně od stávající zástavby rodinných domů. Přístup k pozemku je po nezpevněné polní cestě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí částečně v souladu se skutečným stavem, druhém pozemku se jedná spíše o trvalý travní porost. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 13 z 34
Pozemek parc. č. 1206 Pozemek je rovinný, má tvar obdélníku, slouží k zemědělské činnosti jako orná půda. Pozemek se nachází mimo zastavěné území obce mezi silnicí spojující obec s obcí Stašov a železnicí u příjezdové cesty k objektu č.p. 68 asi 350 m jihozápadním směrem od místního fotbalového hřiště. Přístup k východnímu okraji pozemku je po zpevněné veřejné komunikaci. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 1207 Pozemek je rovinný, má nepravidelný protáhlý tvar, slouží k zemědělské činnosti jako orná půda. Pozemek se nachází mimo zastavěné území obce mezi silnicí spojující obec s obcí Stašov a železnicí u příjezdové cesty k objektu č.p. 68 asi 350 m jihozápadním směrem od místního fotbalového hřiště. Přístup k východnímu okraji pozemku je po zpevněné veřejné komunikaci. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 14 z 34
Pozemek parc. č. 1224 Pozemek je mírně svažitý, má tvar obdélníku, slouží k zemědělské činnosti jako orná půda. Pozemek se nachází v mírném východně orientovaném svahu nad železnicí v blízkosti objektu č.p. 68 asi 600 m jihozápadním směrem od místního fotbalového hřiště. Přístup k pozemku je možný ze západu po nezpevněné polní cestě. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. Pozemek parc. č. 1249 Pozemek je rovinný, má tvar obdélníku, slouží k zemědělské činnosti jako orná půda. Pozemek se nachází mimo zastavěné území obce mezi silnicí spojující obec s obcí Stašov a železnicí asi 1 km jihozápadním směrem od místního fotbalového hřiště. Přístup k východnímu okraji pozemku je po zpevněné veřejné komunikaci. U tohoto pozemku je druh pozemku a zakreslení podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí v souladu se skutečným stavem. 7.3. Využití ploch územní plán Podle územního plánu obce Chodouň se oceňované pozemky: - parc. č. 1083 nachází v území vymezeném jako Z zemědělské pozemky a Szpvl smíšená zóna zemědělská, přírodní, vodohospodářská a lesní; dle územního plánu tento pozemek leží částečně v záplavovém území Q100; kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 15 z 34
- parc. č. 1090 nachází v území vymezeném jako Suz smíšená zóna výhledově urbanizovatelná, zemědělská; dle územního plánu tento pozemek leží v záplavovém území Q100; - parc. č. 1120, 1206, 1207, 1224 nachází v území vymezeném jako Z plochy zemědělské; kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 16 z 34
7.4. Povodňový plán ČR Dle dálkového náhledu do povodňových map ČR (www.dppcr.cz) se pozemky parc. č. 1083 a 1090 nachází v záplavové oblasti 100-leté vody říčky Litávka. Ostatní oceňované pozemky se nachází mimo záplavové území. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 17 z 34
7.5. Shrnutí Rekapitulace oceňovaných pozemků zapsaných na LV č. 122 - podíl id. 1/4 Parcela Druh pozemku Územní plán Skutečné / nejlepší využití Výměry 1083 plochy zemědělské / trvalý travní porost smíšená zóna orná půda / orná půda 4 030 m 2 1090 orná půda orná půda / orná půda; potenciál smíšená zóna - zemědělská, na změnu využití pro komerční výhledově urbanizovatelná zástavbu 2 165 m 2 1120 orná půda plochy zemědělské trvalý travní porost / trvalý travní porost 1 151 m 2 1206 orná půda plochy zemědělské orná půda / orná půda 9 528 m 2 1207 orná půda plochy zemědělské orná půda / orná půda 4 876 m 2 1224 orná půda plochy zemědělské orná půda / orná půda 11 248 m 2 1249 orná půda plochy zemědělské orná půda / orná půda 4 348 m 2 Výměra pozemků celkem 37 346 m 2 kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 18 z 34
C. Posudek 8. URČENÍ OBVYKLÉ A ADMINISTRATIVNÍ CENY 8.1. srovnávacím způsobem Srovnávací kritéria V porovnávací hodnotě nemovitých věcí byly použity nabídkové ceny porovnatelných nemovitých věcí v obdobných lokalitách. Informace o cenách byly čerpány z veřejně dostupných zdrojů. Takto zjištěné ceny byly upraveny následujícími koeficienty: K 1 - Koeficient polohy v sobě odráží rozdíl v umístění nemovitých věcí především z hlediska občanské vybavenosti, dopravní dostupnosti, možnosti dalšího rozvoje a atraktivitě okolí. K 2 - Koeficient pozemku zohledňuje rozdíl ve velikosti výměry, orientaci, stavu a využitelnosti porovnávaných a oceňovaných pozemků. K 3 - Koeficient stavu v sobě odráží porostů, pastvy. K 4 - Koeficient vybavení v sobě odráží standard další možné vybavení nacházející se na pozemcích; např. vybavení IS a stavbami. K 5 - Koeficient zdroje vyjadřuje vztah mezi nabídkou a poptávkou po nemovitých věcí daného typu, úpravu dle kvality informace o reprezentantech. U nabídkových cen se bude cena redukovat koeficientem 0,7 až 0,9, kterým by měla být vyjádřena skutečnost, že realizační ceny u nemovitých věcí tohoto typu bývají zpravidla nižší než ceny nabídkové. K 6 Koeficient ostatní v sobě odráží ostatní skutečnosti výše neuvedené, mj. celkový dojem, rozvojové možnosti. Stanovení hodnoty koeficientů Hodnota koeficientu = 1 odpovídá shodnosti oceňovaných nemovitých věcí se zvoleným reprezentantem v daném hledisku. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku lepší než oceňovaná nemovitá věc (např. má lepší polohu, lepší tvar pozemku, větší výměru, lepší stav či vybavení atp.), odpovídá koeficient < 1. V případě, že je zvolený reprezentant v daném hledisku horší než oceňovaná nemovitá věc, odpovídá koeficient > 1. Závady právní povahy Závadami jsou věcná břemena uvedená ve výpisu z katastru nemovitostí LV č. 122 ze dne 17.2.2014 (viz. příloha). Ocenění a popis věcných břemen je provedeno v bodě 8.2. tohoto znaleckého posudku. Oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech Prodejnost spoluvlastnického podílu je dle zkušeností výrazně nižší, než pouhé procentuální vyčíslení podílu z celkové ceny nemovitých věcí. Reálnou prodejnost takovéhoto podílu odhaduji na 90 % obvyklé ceny, vzhledem k tomu, že spoluvlastnický podíl o velikosti 1/4 je pro kupujícího výrazně méně atraktivní z důvodu možných komplikací při užívání s dalšími spoluvlastníky. Jedná se však o zemědělské pozemky, které lze rozdělit geometrickým plánem v poměru dle výše oceňovaného spoluvlastnického podílu. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 19 z 34
Snižování ceny při oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitých věcech z důvodu spoluvlastnictví nemá výslovný základ v právních předpisech. Městský soud v Praze v usnesení ze dne 18.2.2009 č. j. 16 Co 53/2009-75 rozhodl o změně usnesení o ceně č. j. 067 EX 2340/08-100 tak, že snížil cenu spoluvlastnického podílu z důvodu, že se jedná o menšinový podíl: "Cena tohoto menšinového podílu nemůže být stanovena pouhým vynásobením ceny nemovitosti a menšinového podílu. Odvolacímu soudu je z jeho činnosti známo, že v takovém případě znalci cenu spoluvlastnického podílu obvykle snižují o 10 % až 20 %." Analýza trhu 1.) www.sreality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Chodouň a okolí do 5 km byly nalezeny 3 zemědělské pozemky nabízené k prodeji za neúměrně vysoké ceny 61 Kč/m 2, 69 Kč/m 2 a 28 Kč/m 2 u pozemku o výměře 4.219 m 2, který se nejvíce blíží tržní realitě. 2.) www.reality.cz Nabídka nemovitých věcí v obci Chodouň a okolí do 10 km byly nalezeny 3 zemědělské pozemky nabízené k prodeji za neúměrně vysoké ceny 61 Kč/m 2, 69 Kč/m 2 a 39 Kč/m 2 u pozemku o výměře 96.000 m 2, který se nejvíce blíží tržní realitě. 3.) www.ceskereality.cz Nabídka zemědělských pozemků v okrese Beroun - bylo nalezeno celkem 37 pozemků s nabídkovou cenou od 12 Kč/m 2 do 191 Kč/m 2. Vyhodnocení nabídky a poptávky: V regionu je nabídka obdobných nemovitých věcí přibližně v rovnováze s poptávkou. Zemědělské pozemky se v posledních letech v průběhu finanční krize stávají žádaným artiklem. Jsou ceněné pro to, že jsou stabilním držitelem hodnoty, dlouhodobě jejich hodnota roste, postupně množství zemědělské půdy ubývá. Co se týče nemovitých věcí, jedná se o jeden z nejméně rizikových segmentů trhu. Obchodovatelnost posuzuji jako průměrnou. Oceňování nemovitých věcí při exekuční dražbě V posledních letech neustále stoupá počet nucených dražeb, přiměřeně k tomuto růstu však nestoupají výnosy. Průměrná dosažená cena vydražením se snižuje, což je částečně způsobeno malou atraktivitou dražených nemovitých věcí, ale také přesyceností trhu. Převážně se jedná o nemovité věci v lokalitách s nízkou koupěschopností obyvatel a v kombinaci s vysokou nezaměstnaností se často daří nemovité věci vydražit až na několikátý pokus za velmi nízkou cenu. Ve vypočtené srovnávací hodnotě nemovitých věcí je také zohledněn fakt, že je znalecký posudek vypracován pro účely exekučního řízení. Tím se rozumí skutečnost, že oceňované nemovité věci by měly být rychle obchodovatelné za určenou cenu. Při exekuční dražbě nemovitých věcí daň z převodu odvádí kupující, samotný způsob prodeje nemovité věci v dražbě a také omezené možnosti financování omezují množství potenciálních kupujících. Nejvyšší soud České republiky uvádí v rozsudku č. 20 Cdo 1083/2005 Pro úplnost je vhodné uzavřít, že smyslem relativně samostatné fáze řízení o určení ceny nemovitosti není určení zjištění takové ceny postihované nemovitosti, za kterou bude prodána, ale stanovení podkladu pro nejnižší podání. Až samotný výsledek dražby může odpovědět na otázku, jakou má nemovitost hodnotu, za níž může být obecně prodána. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 20 z 34
Pokud je tedy tržní cena nemovitosti vyšší než cena uvedená v dražební vyhlášce, pak se tato skutečnost projeví při samotné dražbě. Reprezentanti srovnávané nemovité věci Reprezentant č. 1 Adresa: obec Podbrdy Popis: Pozemek 6702 m2 v blízkosti zástavby obce u zpevněné komunikace. Pozemek: 6 702 m 2 Nabídková cena: 195 000 Kč zdroj: www.zemedelskepozemky.cz Cena Kč/m 2 poz.: 29,10 Kč/m 2 datum: 31.3.2014 Reprezentant č. 2 Adresa: obec Hředle Popis: Zemědělská půda o výměře 4219 m2 v blízkosti obce Žebrák. Pozemek: 4 219 m 2 Nabídková cena: 118 132 Kč zdroj: www.sreality.cz Cena Kč/m 2 poz.: 28,00 Kč/m 2 datum: 12.2.2014 Reprezentant č. 3 Adresa: obec Chodouň Popis: Zemědělské pozemky bez nájemní smlouvy v k. ú. Chodouň. Pozemek: 26 600 m 2 Nabídková cena: 319 200 Kč zdroj: www.sreality.cz Cena Kč/m 2 poz.: 12,00 Kč/m 2 datum: Reprezentant č. 4 Adresa: obec Chyňava Orná půda 8.936 m2 v obci Chyňava, skládá se ze 4 parcelních čísel, které se nachází v lokalitě U Popis: Dubu. Pozemek: 8 936 m 2 Nabídková cena: 178 720 Kč zdroj: stredo.ceskereality.cz Cena Kč/m 2 poz.: 20,00 Kč/m 2 datum: 7.8.2013 Reprezentant č. 5 Adresa: obec Olešná Polnosti 20.072 m2. Jedná se o celek, který se nachází v blízkosti obce Cheznovice. Pozemkem Popis: prochází vysoké napětí, z kterého je možné stáhnout proud k trafostanici. Pozemek: 20 072 m 2 Nabídková cena: 341 224 Kč zdroj: stredo.ceskereality.cz Cena Kč/m 2 poz.: 17,00 Kč/m 2 datum: 24.1.2013 Reprezentant č. 6 Adresa: obec Hořovice, Na Cintlovce Popis: Rovinaté pozemky 34652 m² v k. ú. Hořovice, které jsou převážně vedeny jako orná půda. Pozemek: 34 652 m 2 Nabídková cena: 650 000 Kč zdroj: www.sreality.cz kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 21 z 34
Cena Kč/m 2 poz.: 18,76 Kč/m 2 datum: 18.3.2014 Reprezentant č. 7 Adresa: obec Podluhy Zemědělské pozemky 24883 m2 - celkem pět pozemků o výměře 15033 m2, 3396 m2, 131 m2, Popis: 3116 m2 a 3207 m2. V současné době je uzavřena smlouva o pronájmu zemědělských pozemků k obhospodařování. Pozemek: 472 777 m 2 Nabídková cena: 9 455 540 Kč zdroj: stredo.ceskereality.cz Cena Kč/m 2 poz.: 20,00 Kč/m 2 datum: 11.2.2014 Srovnávací metoda R. Výměra m 2 Nabídková Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Upravená NC v cena v Kč/m 2 Poloha Velikost Stav Zdroj Ostatní Kč/m 2 1. 6 702 29,10 1,00 1,00 1,00 0,70 0,90 18,33 2. 4 219 28,00 1,00 1,00 1,00 0,70 0,90 17,64 3. 26 600 12,00 1,00 1,00 1,00 0,85 1,00 10,20 4. 8 936 20,00 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 16,00 5. 20 072 17,00 1,00 1,00 1,00 0,75 1,00 12,75 6. 34 652 18,76 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 15,01 7. 472 777 20,00 1,00 1,00 1,00 0,80 1,00 16,00 Průměrná upravená nabídková cena zemědělského pozemku 15,13 Statistické údaje Směrodatná odchylka [Kč/m 2 ]: 2,62 Minimální upravená cena [Kč/m 2 ]: 10,20 Průměr - směrodatná odchylka [Kč/m 2 ]: 12,51 Aritmetický průměr [Kč/m 2 ]: 15,13 Průměr + směrodatná odchylka [Kč/m 2 ]: 17,75 Maximální upravená cena [Kč/m 2 ]: 18,33 Vyhodnocení srovnávací metody a určení obvyklé ceny pozemků Na obvyklou cenu pozemků má vliv velké množství faktorů, nejdůležitějšími jsou kvalita půdy (BPEJ), podmínky nájemní smlouvy se současnými uživateli, druh půdy uvedený v evidenci katastrálního úřadu, poloha v krajině a atraktivnost dané lokality, celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar a svažitost, možnosti přístupu, průběhu obhospodařování a konkurence v dané lokalitě. Částečným vodítkem pro obvyklou cenu zemědělského pozemku je vyhlášková cena dle BPEJ, která se dle kvality půdy pohybuje nejčastěji v rozmezí od 2 do 15 Kč/m 2. V tomto rozmezí se také pohybují obvykle realizované kupní ceny, v případě velké konkurence a vysoké atraktivnosti se realizovaná kupní cenu může vyšplhat i k 300 % z úřední ceny. Oceňované zemědělské pozemky mají převážně průměrnou bonitu, dle BPEJ se jednotková cena dle oceňovací vyhlášky pohybuje v rozmezí od 2,63 Kč/m 2 (BPEJ 42654) do 10,51 Kč/m 2 (BPEJ 45600). V inzerci na serverech www.sreality.cz, www.zemedelskepozemky.cz a zapado.ceskereality.cz jsou v okruhu do 25 km od oceňované nemovitosti v nabídce pozemky s nabídkovou cenou od 12 Kč/m 2. Průměrná přepočtená nabídková cena zemědělského pozemku byla indikována pomocí srovnávací metody ve výši 15,13 Kč/m 2. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 22 z 34
Vzhledem k množství srovnávaných nemovitostí, obvyklým skutečným realizovaným cenám dle zkušeností znalce a kvalitě oceňovaných pozemků dle BPEJ, je obvyklá cena pozemků určena na základě provedené srovnávací metody. U reprezentantů použitých při výpočtu srovnávací hodnoty nebyla zjištěna kvalita půdy dle BPEJ, bylo však nalezeno dostatečné množství obdobných pozemků, které by mělo rozdíly v bonitě odstranit. Srovnávací hodnota pozemku je určena po zaokrouhlení ve výši 15 Kč/m 2. pozemků podílu id. 1/4 Stanovená srovnávací hodnota [Kč/m 2 ] 15,00 Měrná jednotka - m 2 zemědělského pozemku 37 346 Předběžná srovnávací hodnota [Kč] 560 190 Srovnávací hodnota - podíl id. 1/4 na LV č. 122, k. ú. Chodouň 140 048 Srovnávací hodnota - podíl id. 1/4 na LV č. 122, k. ú. Chodouň Horší obchodovatelnost minoritního spoluvlastnického podílu (odhad 90% z vypočtené 126 043 srovnávací hodnoty) Obvyklá cena - podíl id. 1/4 na LV č. 122, k. ú. Chodouň bez závad - věcná břemena a nájemní smlouva (upraveno, vzhledem k celkovému zaokrouhlení) 125 869 Závada - věcné břemeno na parc. č. 1207-5 Závada - věcné břemeno na parc. č. 1120-39 Závada - věcné břemeno na parc. č. 1206-14,50 Závada - věcné břemeno na parc. č. 1090-32,50 Závada - věcné břemeno na parc. č. 1249-16 Závada - nájemní smlouva -762 Obvyklá cena - podíl id. 1/4 na LV č. 122, k. ú. Chodouň vč. závad - věcná břemena a nájemní smlouva 125 000 8.2. Vliv závad na obvyklou cenu nemovitých věcí Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 122 ze dne 17.2.2014 váznou na oceňovaných nemovitých věcech věcná břemena: Věcné břemeno (podle listiny) zřídit a provozovat stl. plynovod včetně jeho příslušenství, jak je vyznačeno v geometrickém plánu č. 246-29/2000 - Oprávnění pro: RWE GasNet, s.r.o., Klíšská 940/96, Klíše, 40001 Ústí nad Labem, RČ/IČO: 27295567 - Povinnost k: Parcela: 1207 - Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná. Právní účinky vkladu práva ke dni 04.04.2002. V-892/2002-202 Dle smlouvy o zřízení věcného břemena se jedná o věcné břemeno, kterému odpovídá právo oprávněného zřídit a provozovat na části pozemku stl. plynovod včetně jeho příslušenství STL plynovod pro obalovnu Stašov a to v rozsahu ochranného pásma, jak je uvedeno v geometrickém plánu č. 246-29/2000 zpracovaném Ing. Lubošem Zemanem, který byl potvrzen katastrálním úřadem v Berouně dne 22.3.2001 a je součástí této smlouvy. Věcné břemeno je zřízeno na dobu životnosti plynovodu. Věcné břemeno bylo zřízeno za jednorázovou úplatu. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 23 z 34
Dle zakreslení v katastrální mapě dle dálkového náhledu do katastru nemovitostí a geometrického plánu se věcné břemeno vztahuje na východní okraj pozemku parc. č. 1207. Výměra věcného břemene je cca 20 m 2. Věcné břemeno nijak výrazně neovlivňuje současné a nejlepší možné využití pozemku. Vzhledem ke způsobu, možnostem využití a rozsahu omezení pozemku, je věcné břemeno oceněno výnosově. Obvyklé nájemné je s ohledem na poměrně dobrou bonitu odhadnuto ve výši 2.000 Kč/ha/rok, tj. cca 2% z ceny dle BPEJ. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Ocenění se provede podle 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. VB: Výměra: 20,00 m 2 Jednotková cena: 0,20 Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 20,00 m 2 * 0,20 Kč/m 2 /rok = 4,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 4,- Kč/rok * 100 % = 4,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 4,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 4,- Kč * 5 let = 20,- Kč Věcné břemeno - parc. č. 1207 - výchozí cena pro výpočet = 20,- Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Ocenění věcného břemene činí = 5,- Kč Věcné břemeno vedení plynového potrubí v rozsahu dle GP č. 198-100/1997, na dobu životnosti plynovodu a právo vstupu právní účinky vkladu ke dni 15.1.1999 - Oprávnění pro: RWE GasNet, s.r.o., Klíšská 940/96, Klíše, 40001 Ústí nad Labem, RČ/IČO: 27295567 - Povinnost k: Parcela: 1120 - Listina: Smlouva o věcném břemeni V3 162/1999. POLVZ:36/1999 Dle smlouvy o zřízení věcného břemene se jedná o věcné břemeno spočívající v oprávnění uložení potrubí včetně jeho příslušenství VTKL plynovodu DN 500 PN 40 Čertovy schody Bavoryně v délce 20 bm dle geometrického plánu č. 198-100/97, zpracovaného dne 21.8.1997 Progestou družstvem Chotěboř, Krále Jana 259, který je nedílnou součástí smlouvy. Věcné břemeno je zřízeno na dobu životnosti plynovodu. Věcné břemeno bylo zřízeno za jednorázovou úplatu. Dle zakreslení v katastrální mapě dle dálkového náhledu do katastru nemovitostí a geometrického plánu se věcné břemeno vztahuje na severní okraj pozemku parc. č. 1120. Výměra věcného břemene je cca. 240 m 2. Věcné břemeno nijak výrazně neovlivňuje současné a nejlepší možné využití pozemku. Vzhledem ke způsobu, možnostem využití a rozsahu omezení pozemku, je věcné břemeno oceněno výnosově. Obvyklé nájemné je s ohledem na poměrně dobrou bonitu odhadnuto ve výši 1.250 Kč/ha/rok, tj. cca. 2% z ceny dle BPEJ. kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 24 z 34
Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Ocenění se provede podle 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. VB: Výměra: 240,00 m 2 Jednotková cena: 0,13 Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 240,00 m 2 * 0,13 Kč/m 2 /rok = 31,20 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 31,20 Kč/rok * 100 % = 31,20 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 31,20 Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 31,20 Kč * 5 let = 156,- Kč Věcné břemeno - parc. č. 1120 - výchozí cena pro výpočet = 156,- Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Ocenění věcného břemene činí = 39,- Kč Věcné břemeno (podle listiny) zřídit a provozovat stl.plynovod včetně jeho příslušenství, a to v rozsahu ochranného pásma, jak je uvedeno v geometrickém plánu č. 246-29/2000 - Oprávnění pro: RWE GasNet, s.r.o., Klíšská 940/96, Klíše, 40001 Ústí nad Labem, RČ/IČO: 27295567 - Povinnost k: Parcela: 1206 - Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene - úplatná. Právní účinky vkladu práva ke dni 20.03.2002. V-737/2002-202 Dle smlouvy o zřízení věcného břemena se jedná o věcné břemeno, kterému odpovídá právo oprávněného zřídit a provozovat na části pozemku stl. plynovod včetně jeho příslušenství STL plynovod pro obalovnu Stašov a to v rozsahu ochranného pásma, jak je uvedeno v geometrickém plánu č. 246-29/2000 zpracovaném Ing. Lubošem Zemanem, který byl potvrzen katastrálním úřadem v Berouně dne 22.3.2001 a je součástí této smlouvy. Věcné břemeno je zřízeno na dobu životnosti plynovodu. Věcné břemeno bylo zřízeno za jednorázovou úplatu. Dle zakreslení v katastrální mapě dle dálkového náhledu do katastru nemovitostí a geometrického plánu se věcné břemeno vztahuje na východní okraj pozemku parc. č. 1206. Výměra věcného břemene je cca. 58 m 2. Věcné břemeno nijak výrazně neovlivňuje současné a nejlepší možné využití pozemku. Vzhledem ke způsobu, možnostem využití a rozsahu omezení pozemku, je věcné břemeno oceněno výnosově. Obvyklé nájemné je s ohledem na poměrně dobrou bonitu (převažující části pozemka) odhadnuto ve výši 2.000 Kč/ha/rok, tj. cca. 2% z ceny dle BPEJ. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Ocenění se provede podle 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. VB: kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 25 z 34
Výměra: 58,00 m 2 Jednotková cena: 0,20 Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 58,00 m 2 * 0,20 Kč/m 2 /rok = 11,60 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 11,60 Kč/rok * 100 % = 11,60 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 11,60 Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 11,60 Kč * 5 let = 58,- Kč Věcné břemeno - parc. č. 1206 - výchozí cena pro výpočet = 58,- Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Ocenění věcného břemene činí = 14,50 Kč Věcné břemeno vedení plynového potrubí v rozsahu dle GP, na dobu životnosti plynovodu a vstup na parcelu právní účinky vkladu ke dni 2.2.1998 - Oprávnění pro: RWE GasNet, s.r.o., Klíšská 940/96, Klíše, 40001 Ústí nad Labem, RČ/IČO: 27295567 - Povinnost k: Parcela: 1090 - Listina: Smlouva o věcném břemeni V3 345/1998. POLVZ:54/1998 Dle smlouvy o zřízení věcného břemene se jedná o věcné břemeno spočívající v oprávnění uložení potrubí plynovodu v délce 42 bm dle geometrického plánu zpracovaného Ing. Peškem dne 26.8.1996, který je nedílnou součástí smlouvy, a dále v oprávnění k volnému vstupu na uvedenou pozemkovou parcelu za účelem opravy, údržby, výměny a veškerých dalších prací spojených s provozem plynovodu po dobu jeho životnosti. Věcné břemeno bylo zřízeno za jednorázovou úplatu. Dle zakreslení v katastrální mapě dle dálkového náhledu do katastru nemovitostí a geometrického plánu křižuje věcné břemeno pozemek ve směru sever-jih v západní části pozemku parc. č. 1090. Výměra věcného břemene je cca. 130 m 2, šířka je 4,2 m. Věcné břemeno nijak výrazně neovlivňuje současné a nejlepší možné využití pozemku. Vzhledem ke způsobu, možnostem využití a rozsahu omezení pozemku, je věcné břemeno oceněno výnosově. Obvyklé nájemné je s ohledem na poměrně dobrou bonitu odhadnuto ve výši 2.000 Kč/ha/rok, tj. cca. 2% z ceny dle BPEJ. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Ocenění se provede podle 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. VB: Výměra: 130,00 m 2 Jednotková cena: 0,20 Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 130,00 m 2 * 0,20 Kč/m 2 /rok = 26,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 26,- Kč/rok * 100 % = 26,- Kč kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 26 z 34
Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 26,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 26,- Kč * 5 let = 130,- Kč Věcné břemeno - parc. č. 1090 - výchozí cena pro výpočet = 130,- Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Ocenění věcného břemene činí = 32,50 Kč Věcné břemeno (podle listiny) zřídit a provozovat stl.plynovod včetně jeho příslušenství, a to v rozsahu ochranného pásma, jak je uvedeno v GP č. 246-29/2000 - Oprávnění pro: RWE GasNet, s.r.o., Klíšská 940/96, Klíše, 40001 Ústí nad Labem, RČ/IČO: 27295567 - Povinnost k: Parcela: 1249 - Listina: Smlouva o zřízení věcného břemene úplatná V-735/2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 20.03.2002. Dle smlouvy o zřízení věcného břemena se jedná o věcné břemeno, kterému odpovídá právo oprávněného zřídit a provozovat na části pozemku stl. plynovod včetně jeho příslušenství STL plynovod pro obalovnu Stašov a to v rozsahu ochranného pásma, jak je uvedeno v geometrickém plánu č. 246-29/2000 zpracovaném Ing. Lubošem Zemanem, který byl potvrzen katastrálním úřadem v Berouně dne 22.3.2001 a je součástí této smlouvy. Věcné břemeno je zřízeno na dobu životnosti plynovodu. Věcné břemeno bylo zřízeno za jednorázovou úplatu. Dle zakreslení v katastrální mapě dle dálkového náhledu do katastru nemovitostí a geometrického plánu se věcné břemeno vztahuje na východní okraj pozemku parc. č. 1249. Výměra věcného břemene je cca. 128 m 2. Věcné břemeno nijak výrazně neovlivňuje současné a nejlepší možné využití pozemku. Vzhledem ke způsobu, možnostem využití a rozsahu omezení pozemku, je věcné břemeno oceněno výnosově. Obvyklé nájemné je s ohledem na poměrně dobrou bonitu (převažující části pozemka) odhadnuto ve výši 1.000 Kč/ha/rok, tj. cca. 2% z ceny dle BPEJ. Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Ocenění se provede podle 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. VB: Výměra: 128,00 m 2 Jednotková cena: 0,10 Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 128,00 m 2 * 0,10 Kč/m 2 /rok = 12,80 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 12,80 Kč/rok * 100 % = 12,80 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 12,80 Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 12,80 Kč * 5 let = 64,- Kč Věcné břemeno - parc. č. 1249 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 64,- Kč kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 27 z 34
Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Ocenění věcného břemene činí = 16,- Kč NÁJEMNÍ SMLOUVA Výpovědní doba je dle nájemní smlouvy jeden rok, a to k 1.10. kalendářního roku. Důvodem vypovězení je porušení některého ze smluvních bodů, popřípadě ustanoveného vyplývajících ze zákona. V případě prodeje pozemků majitelem je nutno v dostatečně dlouhé době (minimálně po dobu vegetace) předem oznámit nájemci tuto skutečnost. Ten se zavazuje, že dotčené pozemky ihned po nejbližší sklizni uvolní. Doba od oznámení výpovědi z nájmu po uvolnění pozemků je tedy 1 rok. Celková výměra pozemků je dle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 122 ze dne 17.2.2014 a dodatku k nájemní smlouvě 37.346 m 2. Předmětem ocenění je pouze podíl id. 1/4 na těchto pozemcích. Výše nájemného dle nájemní smlouvy je 1.000,- Kč/ha, tj. celkem 3.734,60 Kč. Toto nájemné odpovídá 1,1% ze zjištěné (administrativní) ceny 339.187,36 Kč. Na předmět ocenění (podíl id. 1/4) připadá roční nájemné ve výši 933,65 Kč. Daň z pozemku podle platných daňových předpisů hradí nájemce. Nájemné bude uhrazeno vždy po ukončení zemědělského roku. Dle internetových serverů specializovaných na zemědělskou půdu, jako jsou: www.svazvlastnikupudy.cz/ ; www.farmy.cz ; www.zemedelskepozemky.cz, se nájemné v mnohých lokalitách doposud pohybuje na úrovni 1% z ceny dle katastrálního území (doporučená % sazba nájemného uvedená ve vyhlášce pozůstatek z minulosti). Jedná se především o staré smlouvy. U nově sjednaných nájemních smluv se nájemné obvykle pohybuje již ve výši 2% 4% z ceny dle katastrálního území, tj. 1.000 4.000,- Kč/ha/rok (+ daň z pozemku). Nejvýhodnějších podmínek lze dosáhnout u celistvých pozemků větších výměr. Vzhledem ke skutečnosti, že se nejedná o ucelené pozemky pozemky jsou rozesety po celém katastru obce, a vzhledem k ostatním pozitivním a negativním faktorům, určuji obvyklé nájemné na spodní hranici obvyklého rozmezí, tj. ve výši cca 2% z ceny zjištěné dle aktuální oceňovací vyhlášky. Obvyklá cena nájemného za oceňované pozemky je tedy určena ve výši 1.816,46 Kč/ha/rok. Ocenění závady - nájemní smlouva Zjištěná cena pozemků dle aktuální oceňovací vyhlášky celkem 339 187,36 Kč Výše obvyklé ceny nájemného z ceny zjištěné dle BPEJ v % 2% Obvyklá cena nájemného za pozemky celkem Obvyklá cena nájemného za pozemky celkem - podíl id. 1/4 Skutečná výše nájemného dle nájemní smlouvy za podíl id. 1/4 Předběžná obvyklá cena závady - nájemní smlouva Obvyklá cena závady - nájemní smlouva po zaokrouhlení 6 783,75 Kč 1 695,94 Kč 933,65 Kč 762,29 Kč 762 Kč REKAPITULACE EXISTUJÍCÍCH PRÁVNÍCH ZÁVAD Věcné břemeno na parc. č. 1207 Věcné břemeno na parc. č. 1120 Věcné břemeno na parc. č. 1206 Věcné břemeno na parc. č. 1090 Věcné břemeno na parc. č. 1249 Nájemní smlouva Obvyklá cena závad celkem 5 Kč 39 Kč 14,50 Kč 32,50 Kč 16 Kč 762 Kč 869 Kč kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 28 z 34
8.3. Určení administrativní ceny A. Nález 1. Základní informace Adresa předmětu ocenění: 267 51 Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Chodouň Katastrální území: Chodouň Počet obyvatel: 618 2. Prohlídka nemovitých věcí viz.výše 3. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno - parc. č. 1207 2.2. Věcné břemeno - parc. č. 1120 2.3. Věcné břemeno - parc. č. 1206 2.4. Věcné břemeno - parc. č. 1090 2.5. Věcné břemeno - parc. č. 1249 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s 2-5 tisíci obyv. - sousední k. ú.: 20 % Celková úprava ceny: 20,00 % Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] orná půda 1120 42 611 1 151,00 6,25 20,00 7,50 8 632,50 orná půda 1206 42 212 605,00 3,99 20,00 4,79 2 897,95 45 600 8 923,00 10,51 20,00 12,61 112 519,03 orná půda 1207 45 600 4 876,00 10,51 20,00 12,61 61 486,36 orná půda 1224 42 212 3 272,00 3,99 20,00 4,79 15 672,88 42 213 614,00 3,61 20,00 4,33 2 658,62 42 654 2 781,00 2,63 20,00 3,16 8 787,96 44 177 2 874,00 1,20 20,00 1,44 4 138,56 45 600 1 707,00 10,51 20,00 12,61 21 525,27 orná půda 1249 42 212 3 343,00 3,99 20,00 4,79 16 012,97 kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 29 z 34
42 213 717,00 3,61 20,00 4,33 3 104,61 45 600 288,00 10,51 20,00 12,61 3 631,68 orná půda 1083 45 600 4 030,00 10,51 20,00 12,61 50 818,30 orná půda 1090 45 600 2 165,00 10,51 20,00 12,61 27 300,65 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 37 346,00 m2 339 187,34 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 339 187,34 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Pozemky - zjištěná cena = 84 796,84 Kč 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno - parc. č. 1207 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Ocenění se provede podle 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. VB: Výměra: 20,00 m 2 Jednotková cena: 0,20 Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 20,00 m 2 * 0,20 Kč/m 2 /rok = 4,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 4,- Kč/rok * 100 % = 4,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 4,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 4,- Kč * 5 let = 20,- Kč Věcné břemeno - parc. č. 1207 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 20,- Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Ocenění věcného břemene činí = 5,- Kč 2.2. Věcné břemeno - parc. č. 1120 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Ocenění se provede podle 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. VB: Výměra: 240,00 m 2 Jednotková cena: 0,13 Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 240,00 m 2 * 0,13 Kč/m 2 /rok = 31,20 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 31,20 Kč/rok * 100 % = 31,20 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 31,20 Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 30 z 34
31,20 Kč * 5 let = 156,- Kč Věcné břemeno - parc. č. 1120 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 156,- Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Ocenění věcného břemene činí = 39,- Kč 2.3. Věcné břemeno - parc. č. 1206 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Ocenění se provede podle 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. VB: Výměra: 58,00 m 2 Jednotková cena: 0,20 Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 58,00 m 2 * 0,20 Kč/m 2 /rok = 11,60 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 11,60 Kč/rok * 100 % = 11,60 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 11,60 Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 11,60 Kč * 5 let = 58,- Kč Věcné břemeno - parc. č. 1206 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 58,- Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Ocenění věcného břemene činí = 14,50 Kč 2.4. Věcné břemeno - parc. č. 1090 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Ocenění se provede podle 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. VB: Výměra: 130,00 m 2 Jednotková cena: 0,20 Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 130,00 m 2 * 0,20 Kč/m 2 /rok = 26,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 26,- Kč/rok * 100 % = 26,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 26,- Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 26,- Kč * 5 let = 130,- Kč Věcné břemeno - parc. č. 1090 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 130,- Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Ocenění věcného břemene činí = 32,50 Kč kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 31 z 34
2.5. Věcné břemeno - parc. č. 1249 Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Druh věcného břemene: Věcné břemena počítané z nájemného Ocenění se provede podle 16b odst 1) zákona č. 151/97 Sb. ve výši obvyklé ceny ročního užitku, protože nelze zjistit hodnotu ročního užitku ze smlouvy, z výsledků řízení o dědictví ani z rozhodnutí příslušného orgánu. VB: Výměra: 128,00 m 2 Jednotková cena: 0,10 Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 128,00 m 2 * 0,10 Kč/m 2 /rok = 12,80 Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 100 % 12,80 Kč/rok * 100 % = 12,80 Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: 12,80 Kč Věcné břemeno na dobu neurčitou. Maximální doba trvání věcného břemene pro výpočet: 5 let 12,80 Kč * 5 let = 64,- Kč Věcné břemeno - parc. č. 1249 - výchozí cena pro výpočet vlastnického = 64,- Kč podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Ocenění věcného břemene činí = 16,- Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 84 796,80 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 84 796,80 Kč Celkem Věcná břemena 84 796,80 Kč 2. Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 2.1. Věcné břemeno - parc. č. 1207 5,- Kč 2.2. Věcné břemeno - parc. č. 1120 39,- Kč 2.3. Věcné břemeno - parc. č. 1206 14,50 Kč 2.4. Věcné břemeno - parc. č. 1090 32,50 Kč 2.5. Věcné břemeno - parc. č. 1249 16,- Kč Hodnota věcného břemene činí: 107,- Kč Cena po odečtení věcného břemene činí celkem: Rekapitulace výsledných cen, celkem 84 689,80 Kč 84 689,80 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 84 690,- Kč slovy: Osmdesátčtyřitisícšestsetdevadesát Kč kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 32 z 34
D. Závěrečný výrok Výsledné ceny Srovnávací hodnota bez závad - věcná břemena Závady - věcná břemena a nájemní smlouva Srovnávací hodnota vč. závad - věcná břemena Zjištěná cena dle vyhlášky vč. věcných břemen 125 869 Kč -869 Kč 125 000 Kč 84 690 Kč a) Předmětem ocenění jsou veškeré nemovité věci a jejich příslušenství ve vlastnictví povinného, které jsou zapsané na LV č. 122, tj.: o podíl ve výši id. 1/4 na pozemcích parc. č. 1083, 1090, 1120, 1206, 1207, 1224 a 1249 vč. příslušenství; to vše v k. ú. Chodouň, obec Chodouň, obec Beroun. Výsledná obvyklá cena nemovitých věcí, příslušenství nemovitých věcí, práv a závad uvedených se určuje na základě získaných informací, popsaných parametrů, místního šetření, výsledků získaných použitím srovnávací metody a aktuální oceňovací vyhlášky, se zohledněním rizikových faktorů; podle stavu ke dni 18.3.2014, částkou ve výši: b) Příslušenstvím nemovitých věcí se rozumí: o Nemovité věci nemají příslušenství. 125 000,- KČ slovy: Stodvacetpěttisíc korun českých c) Věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanými nemovitými věcmi: o Věcné břemeno na parc. č. 1207 5 Kč o Věcné břemeno na parc. č. 1120 39 Kč o Věcné břemeno na parc. č. 1206 14,50 Kč o Věcné břemeno na parc. č. 1090 32,50 Kč o Věcné břemeno na parc. č. 1249 16 Kč o Nájemní smlouva 762 Kč d) Výhodu oprávněného z věcných břemen považuji za přiměřenou; nájemné dle nájemní smlouvy považuji za nižší, než je v místě a čase obvyklé zdůvodnění a ocenění je provedeno výše v bodě 8.2. znaleckého posudku Nakládání s obsahem znaleckého posudku a znaleckým posudkem jako celkem se řídí zákonem č.121/2000 Sb., o právu autorském, o právech souvisejících s právem autorským a o změně některých zákonů (autorský zákon), ve znění pozdějších předpisů; jako obsah ani jeho jednotlivé části nesmí být redukovány, ukládány do vyhledávacího systému či převáděny do jakékoli formy pro použití v zobrazovacích zařízeních a přístrojích za účelem kopírování, zaznamenání nebo k jiným účelům bez předchozího písemného souhlasu podepsaného zhotovitele. V Praze dne 18.9.2014 Trojská 163/28 182 00 Praha 8 kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 33 z 34
E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 23.10.2009, č.j. Spr. 2428/2008 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1089/174/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 174-2014. F. Seznam příloh Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 122 ze dne 17.2.2014 Příloha č. 2: Katastrální mapa dálkový náhled Příloha č. 3: Mapy oblasti Příloha č. 4: Fotodokumentace nemovitosti ze dne 18.3.2014 kancelář: Trojská 163/28, 182 00 Praha 8 Stránka 34 z 34
Příloha č. 1: Výpis z katastru nemovitostí LV č. 122
Příloha č. 2: Katastrální mapa dálkový náhled Červená šipka: parc. č. 1090 Modrá šipka: parc. č. 1224 Zelená šipka: parc. č. 1206 Žlutá šipka: parc. č. 1207 Červená šipka: parc. č. 1120 Modrá šipka: parc. č. 1249 Zelená šipka: parc. č. 1083
Pozemky parc. č. 1206, 1207, 1224
Pozemek parc. č. 1090
Pozemek parc. č. 1120
Pozemek parc. č. 1249
Pozemek parc. č. 1083
Příloha č. 3: Mapy oblasti Letecká fotomapa - pozemky parc. č. 1090, 1206, 1207, 1224, 1249, 1083, 1120 Umístění nemovitých věcí v rámci obce Chodouň