ZNALECKÝ POSUDEK č. 3863-091/2011 o ceně nemovitostí: Provozních staveb č.p. 348, bez č.p. na p.č. 1760/5, s pozemky p.č. 1760/2, 1760/5 a 1760/6 a příslušenstvím v katastrálním území Karviná-město, obec Karviná, okres Karviná Objednatel posudku: Účel posudku: Statutární město Karviná, odbor správy majetku Fryštátská 72/1 733 24 Karviná - Fryštát Podklad pro rozhodování o prodeji nemovitostí v areálu a podklad pro případnou dražbu nemovitostí. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky čís. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. podle stavu ke dni 5.8.2011 posudek vypracoval: Ing. Ivo Klus Závodní 2418 735 06 Karviná - Nové Město tel.: 596 346 430, 605 269 763 e-mail: iklus@volny.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Karviné 12.8.2011
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Znalecký posudek o ceně nemovitostí - budovy č.p.348, provozní stavby, vedené v katastru jako jiná stavba, stojící na pozemku parc.čís. 1760/2, dále budovy bez č.p./č.e., stojící na pozemku parc.čís. 1760/5 a pozemků parc.čís. 1760/2, zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 251 m 2, parc.čís. 1760/5, zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 296 m 2 a parc.čís. 1760/6, ostatní plocha, jiná plocha s výměrou 285 m 2, zapsaných na LV čís. 10001 pro k.ú. Karviná-město, obec Karviná, okres Karviná. Ocenění bylo vyžádáno jako podklad pro jednání o nakládání s nemovitostí a podklad pro případnou dražbu nemovitostí z majetku města. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Areál s budovou č.p.348 a další stavbou s pozemky a příslušenstvím v Karviné - Mizerově Adresa nemovitosti: Zahradnická 348 734 01 Karviná - Mizerov Kraj: Moravskoslezský Okres: Karviná Obec: Karviná Katastrální území: Karviná město Počet obyvatel: 61 948 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. g) : 500,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5.8.2011 za přítomnosti zástupce objednatele posudku. 4. Podklady pro vypracování posudku - částečný výpis z katastru nemovitostí, LV čís. 10001 pro k.ú. Karviná-město, obec Karviná, vyhotovený KÚ pro MSK, KP Karviná 8.8.2011, řízení PÚ:1729/2011-803 a informace z internetu; - kopie katastrální mapy v M 1:1000, list mapy 0-8/23, ze dne 8.8.2011; - informace sdělené vlastníkem nemovitostí a podklady pro ocenění výnosovou metodou - nájemní smlouvy; - skutečnosti a výměry zjištěné při místním šetření dne 5.8.2011; - smlouva (dohoda) č.j. V1 3096/1994 o bezúplatném převodu vlastnictví ze dne 20.10.1994, právní účinky vkladu ke dni 9.11.1994; - projektová dokumentace částečná pro stavbu Prodejna věnců a zahradnických výrobků v Karviné z 03/1987 ověřená při stavebním řízení 24.8.1987, pod č.j.úpa-1792/87-to, a dalších objektů v areálu z archivu MM Karviné; - rozhodnutí o povolení stavby Prodejna věnců a zahradnických výrobků na parc.čís. 1760/1 v k.ú. Karviná-město ze dne 24.8.1987, pod č.j.úpa-1792/87/to/še;
- 3 - - kolaudační rozhodnutí pro stavby areálu č.p.348, ulice Zahradnická, Karviná Mizerov ze dne 30.10.1989, na parc.čís. 1760/1, pod č.j.úpaažp-1515/89-lo; - sdělení k povolení udržovacích prací na stavbě prodejny potravin č.p.348, ulice Zahradnická 9, Karviná - Mizerov, na pozemku parc.čís. 1760/5 v k.ú. Karviná-město pod č.j.úpsř/508/2005/dě ze dne 23.3.2005; - konzultace se SÚ a OMH MM Karviné a s KÚ pro MSK, KP Karviná. 5. Vlastnické a evidenční údaje Dle výpisu z KN - LV čís. 10001 pro k.ú. Karviná-město - je vlastníkem nemovitostí k datu ocenění, staveb a pozemků, Statutární město Karviná, IČ 297534, se sídlem Karviná - Fryštát, Fryštátská 72/1, 733 24. Tituly nabytí jsou uvedeny v části E výpisu z KN. Jedná se o vznik práva ze zákona čís. 172/1991 Sb. a smlouvu (dohodu) V1 3096/1994 o bezúplatném převodu vlastnictví ze dne 20.10.1994, právní účinky vkladu ke dni 9.11.1994. V části B1 výpisu nejsou zápisy. V části C nejsou zápisy. Objekt s č.p. 348 na parc.čís. 1760/2 zahrnuje původní sociální zařízení pro pracovníky zahradnictví, dnes dílnu s kanceláři a sklady v části od ulice a dílnu se sklady a kanceláří v části od pozemku parc.čís. 1760/1 (dříve kotelna), objekt prodejny a dílen se sklady je situován na pozemku parc. čís. 1760/5 ( dříve prodejna věnců a zahradnických výrobků), v KN bez čísla popisného nebo evidenčního. Pozemek parc.čís. 1760/6 tvoří zpevněná plocha mezi oběma objekty areálu, je charakteru ostatní plocha, jiná plocha a je takto zapsána v KN. Původně se jednalo o areál se skleníky, prodejnou a zázemím OPOS Karviná, se sídlem v Havířově. 6. Dokumentace a skutečnost Znalci nebyla předložena úplná původní projektová dokumentace stavby, pouze části, které jsou k dispozici v archivu MM. Byla poskytnuta pouze částečná a neúplná projektová dokumentace stavby prodejny věnců a rekonstrukce kotelny z roku 1987-1989 včetně kolaudačního rozhodnutí ze dne 30.10.1989, znalec měl k dispozici jen dílčí ověřenou výkresovou dokumentaci, veškeré výměry a skutečnosti byly zjištěny při místním šetření. Dokumentace původní stavby sociálního zařízení zahradnictví s kotelnou č.p. 348 nebyla dohledána ani v archivu SÚ MM Karviné. Dle předložených podkladů, sdělení vlastníka a dle údajů získaných v archivu KÚ je objekt budovy č.p. 348 na parc.čís. 1760/2, sociální zařízení pro pracovníky zahradnictví, včetně stavby kotelny užíván cca od roku 1960 - stáří k datu ocenění je 51 let. V roce 1989 byla provedena rekonstrukce kotelny. V současnosti zanedbaná údržba, horší technický stav, zejména u kotelny, která dnes je části budovy s opravnou zahradní techniky. Objekt byl původně užíván jako sociální zařízení pro pracovníky zahradnictví s kotelnou pro vytápění skleníků, které byly po roce 1990 odstraněny. Další objekt v areálu nemá číslo popisné, jedná se o prodejnu večerky a zadní část s dílnou firmy pro opravu klimatizací, budova na parc.čís. 1760/5, naproti budovy č.p. 348, stáří 22 let, kolaudace budovy v roce 1989. Vlastníkem a uživatelem areálu zahradnictví byl OPOS Karviná, se sídlem v Havířově. Předmětem ocenění jsou pozemky parc.čís. 1760/2, zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 251 m 2, jedná se o pozemek pod stavbou budovy č.p. 348, dále parc.čís. 1760/5 - zastavěná plocha a nádvoří, s výměrou 296 m 2, na pozemku stojí budova bez č.p., zapsaná do KN, charakteru jiná stavba, jedná se objekt prodejny večerka v přední části od ulice Zahradnické a dílen, skladů, kanceláře, sociálního zařízení v zadní části areálu. Mezi objekty je zpevněná plocha parc.čís. 1760/6 - vedená jako ostatní plocha, jiná plocha s výměrou 285 m 2. Původně se jednalo o větší areál zahradnictví se sociálním zařízením, kotelnou a prodejnou věnců a výpěstků a skleníky na
- 4 - navazujících pozemcích, OPOSu Karviná. Pro stavby se nedochovala úplná dokumentace, je rozhodnutí o užívání stavby na parc.čís. 1760/5, kolaudační rozhodnutí z roku 1989, včetně rekonstrukce kotelny v objektu na parc.čís. 1760/2 a zpevněné plochy na parc.čís. 1760/6. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Karviná, u ulice Zahradnické, jedná se o bývalý areál zahradnictví se skleníky a zahradami OPOSu Karviná, který v současné době slouží u objektu na parc.čís. 1760/5 z části jako prodejna večerky - nájemce paní Bajgerová a částečně jako dílny a sklady fy Bronislav Kosiec, která má rovněž druhou část nemovitosti v pronájmu. Dále jsou pronajaty prostory v budově č.p. 348 na parc.čís. 1760/2, přední část od ulice má v pronájmu fa LECHSTAV, s.r.o., jedná se o sklady, dílny, kancelář a sociální zařízení a v zadní části je nájemce pán Popiolek, který provozuje opravnu zahradní techniky. Nemovitost s pozemky parc.čís. 1760/2, 1760/5 a 1760/6 navazuje na komunikaci, ulici Zahradnickou, parc.čís. 1721/1. Napojení na všechny inženýrské sítě je od této ulice. Oceňované nemovitosti se nachází v zástavbě RD se zahradami podél ulice Zahradnické, naproti areálu je RD č.p. 1874, v městské části Karviná - Mizerov. Nemovitosti v městské části Mizerov, nedaleko centra městské části, mezi ulicemi Studentská a Těreškovové, centrum města je vzdáleno cca 900 m. V bezprostředním okolí oceňované nemovitosti se nachází převážně nemovitosti pro bydlení. Pozemky parc.čís. 1760/2, 1760/5 a 1760/6 jsou rovinaté, nemovitost je napojena na inženýrské sítě od místní komunikace, ulice Zahradnické. Součástí oceňovaných nemovitostí, staveb s pozemky, jsou venkovní úpravy, které tvoří jejich příslušenství. 8. Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Budova č.p. 348 na parc.čís.1760/2 a 2 ) Budova bez č.p. na parc.čís.1760/5 b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody b 2 ) Přípojka vody b 3 ) Přípojka kanalizace b 4 ) Přípojka elektro b 5 ) Plynová přípojka b 6 ) Zpevněná plocha b 7 ) Oplocení boční b 8 ) Plotová vrata c) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu c 1 ) Výnosová metoda d) Pozemky d 1 ) Pozemky na LV čís. 10001
- 5 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. a) Hlavní stavby a 1 ) Budova č.p. 348 na parc.čís.1760/2-3 Jedná se o jednoduchý přízemní výrobní a skladový objekt, postaveno v roce 1960, na pozemku parc. čís. 1760/2. Budova je přízemní, nepodsklepená, s pultovou střechou. Objekt je napojen na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektro nn a plynu. V přízemí jsou dílny, sklady a zázemí. V současné době je objekt v pronájmu. Na betonových základech s vodorovnou izolací je nosná konstrukce zděná, stropy jsou betonové, střecha je pultová, s krytinou z plechu a živičnou svařovanou, klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu, fasádní omítky břízolitové, vnitřní omítky vápenné, schody nejsou, vrata jsou kovová, okna jsou kovová zdvojená a jednoduchá, podlahy jsou betonové s potěrem a PVC, vytápění etážové na plyn, nebo lokální, elektroinstalace 230/400 V, jističe, bleskosvod není, voda studená, ohřev bojler nebo ÚT, ostatní vybavení - není. Konstrukční výška v 1.NP je 280 cm. Zastavěná plocha budovy je 207.61 m 2. Technický stav - průměrný, odpovídá stáří 51 let, konstrukci objektu a prováděné údržbě. Objekt je k datu ocenění v pronájmu - dva nájemci. Objekt má zanedbanou údržbu. Budova: L. budovy pro průmysl a skladování Svislá nosná konstrukce: zděná Kód CZ - CC: 125111 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 29,00*5,45+11,80*4,20 = 207,61 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP: 207,61 m 2 2,80 m 581,31 m 3 Součet 207,61 m 2 581,31 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 581,31 / 207,61 = 2,80 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 207,61 / 1 = 207,61 m 2 Obestavěný prostor: 1.NP: (29,00*5,45+11,80*4,20)*(2,80+0,10) = 602,07 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 602,07 m 3
- 6 - Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: betonové pasy izolované S 100,00 2. Svislé konstrukce: zděné z tvárnic a cihel tl. 15-30 cm P 100,00 3. Stropy: betonové S 100,00 4. Krov, střecha: pultová S 100,00 5. Krytiny střech: živičné, svařované, pozink. plech S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: jednovrstvé vápenné omítky P 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: břízolitové stříkané S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: v sociálním zařízení S 100,00 10. Schody: nejsou C 100,00 11. Dveře: hladké plné dveře a ocelové S 100,00 12. Vrata: kovová dvoukřídlová S 100,00 13. Okna: kovová zdvojená a jednoduchá S 100,00 14. Povrchy podlah: cementový potěr P 70,00 PVC S 30,00 15. Vytápění: etážové plynové, lokální S 100,00 16. Elektroinstalace: 230/400 V, jističe S 100,00 17. Bleskosvod: bleskosvod není C 100,00 18. Vnitřní vodovod: ocelové trubky, jen studená P 100,00 19. Vnitřní kanalizace: běžné provedení do kanalizace P 100,00 20. Vnitřní plynovod: X 100,00 21. Ohřev vody: bojler, ÚT P 100,00 22. Vybavení kuchyní: X 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: WC, umyvadla, sprchové kouty S 100,00 24. Výtahy: chybí C 100,00 25. Ostatní: mříže S 100,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 8,30 100,00 1,00 8,30 2. Svislé konstrukce: P 21,40 100,00 0,46 9,84 3. Stropy: S 11,30 100,00 1,00 11,30 4. Krov, střecha: S 6,20 100,00 1,00 6,20 5. Krytiny střech: S 2,20 100,00 1,00 2,20 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: P 5,80 100,00 0,46 2,67 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,00 1,00 3,20 9. Vnitřní obklady keramické: S 0,80 100,00 1,00 0,80 10. Schody: C 3,10 100,00 0,00 0,00 11. Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 12. Vrata: S 0,30 100,00 1,00 0,30 13. Okna: S 5,20 100,00 1,00 5,20 14. Povrchy podlah: P 2,90 70,00 0,46 0,93 S 2,90 30,00 1,00 0,87 15. Vytápění: S 3,80 100,00 1,00 3,80 16. Elektroinstalace: S 6,40 100,00 1,00 6,40 17. Bleskosvod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 Část
- 7-18. Vnitřní vodovod: P 2,20 100,00 0,46 1,01 19. Vnitřní kanalizace: P 2,00 100,00 0,46 0,92 21. Ohřev vody: P 1,70 100,00 0,46 0,78 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 2,90 100,00 1,00 2,90 24. Výtahy: C 1,00 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: S 5,20 100,00 1,00 5,20 Součet upravených objemových podílů: 76,62 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,7662 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl, K = koeficient pro úpravu objemového podílu UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP Část K UP PP Stáří Živ. Opotř. části Opotř. z celku 1. Základy: S 8,30 100,0 1,00 8,30 10,83 51 80 63,75 6,9041 2. Svislé konstrukce: P 21,40 100,0 0,46 9,84 12,84 51 80 63,75 8,1855 3. Stropy: S 11,30 100,0 1,00 11,30 14,75 51 80 63,75 9,4031 4. Krov, střecha: S 6,20 100,0 1,00 6,20 8,09 51 60 85,00 6,8765 5. Krytiny střech: S 2,20 60,0 1,00 1,32 1,72 51 55 92,73 1,5950 S 2,20 40,0 1,00 0,88 1,15 22 40 55,00 0,6325 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,0 1,00 0,60 0,78 22 40 55,00 0,4290 7. Úprava vnitřních povrchů: P 5,80 60,0 0,46 1,60 2,09 51 70 72,86 1,5228 P 5,80 40,0 0,46 1,07 1,40 22 70 31,43 0,4400 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,20 100,0 1,00 3,20 4,18 22 50 44,00 1,8392 9. Vnitřní obklady keramické: S 0,80 100,0 1,00 0,80 1,04 22 50 44,00 0,4576 10. Schody: C 3,10 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 11. Dveře: S 3,20 60,0 1,00 1,92 2,51 51 70 72,86 1,8288 S 3,20 40,0 1,00 1,28 1,67 22 50 44,00 0,7348 12. Vrata: S 0,30 100,0 1,00 0,30 0,39 22 50 44,00 0,1716 13. Okna: S 5,20 60,0 1,00 3,12 4,07 51 70 72,86 2,9654 S 5,20 40,0 1,00 2,08 2,71 22 50 44,00 1,1924 14. Povrchy podlah: P 2,90 35,0 0,46 0,47 0,61 51 60 85,00 0,5185 P 2,90 35,0 0,46 0,47 0,61 22 50 44,00 0,2684 S 2,90 30,0 1,00 0,87 1,14 22 50 44,00 0,5016 15. Vytápění: S 3,80 100,0 1,00 3,80 4,96 22 50 44,00 2,1824 16. Elektroinstalace: S 6,40 100,0 1,00 6,40 8,35 22 50 44,00 3,6740 17. Bleskosvod: C 0,30 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 18. Vnitřní vodovod: P 2,20 100,0 0,46 1,01 1,32 22 50 44,00 0,5808 19. Vnitřní kanalizace: P 2,00 100,0 0,46 0,92 1,20 22 60 36,67 0,4400 20. Vnitřní plynovod: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 21. Ohřev vody: P 1,70 100,0 0,46 0,78 1,02 22 40 55,00 0,5610 22. Vybavení kuchyní: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 23. Vnitřní hyg. vybavení: S 2,90 60,0 1,00 1,74 2,27 51 60 85,00 1,9295 S 2,90 40,0 1,00 1,16 1,51 22 50 44,00 0,6644 24. Výtahy: C 1,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 25. Ostatní: S 5,20 100,0 1,00 5,20 6,79 22 40 55,00 3,7345 26. Instalační pref. jádra: X 0,00 100,0 0,00 0,00 0,00 0,00 0,0000 Součet upravených objemových podílů: 76,63Opotřebení: 60,2334 Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 786,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9518
- 8 - Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 1,0500 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7662 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1330 Základní cena upravená = 4 700,10 Kč/m 3 Plná cena: 602,07 m 3 * 4 700,10 Kč/m 3 = 2 829 789,21 Kč Výpočet opotřebení analytickou metodou Opotřebení analytickou metodou: 60,2334 % Úprava ceny za opotřebení - 1 704 478,25 Kč Budova č.p. 348 na parc.čís.1760/2 - zjištěná cena = 1 125 310,96 Kč a 2 ) Budova bez č.p. na parc.čís.1760/5-3 Jedná se o jednoduchý přízemní objekt s prodejnou a sklady, postaveno v roce 1989, na pozemku parc. čís. 1760/5. Budova je přízemní, nepodsklepená, s plochou střechou. Objekt je napojen na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektro nn a plynu. V přízemí je prodejna se sklady a zázemím v přední části, od ulice, v zadní části objektu jsou dílny, sklady a zázemí. V současné době je objekt v pronájmu. Na betonových základech s vodorovnou izolací je nosná konstrukce montovaná, blokopanel, stropy jsou betonové panelové, střecha je plochá, s krytinou živičnou svařovanou, klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu, fasádní omítky břízolitové, vnitřní omítky vápenné, schody nejsou, vrata jsou kovová, okna jsou kovová zdvojená, podlahy jsou mramorové dlažby v prodejně, ostatní betonové s potěrem a PVC, vytápění etážové, přímotopy, elektroinstalace 230/400 V, jističe, bleskosvod není, voda studená a teplá, ohřev bojler nebo ohřívač, ostatní vybavení - není. Konstrukční výška v 1.NP je 310 cm. Zastavěná plocha budovy je 296.33 m 2. Technický stav - průměrný, odpovídá stáří 22 let, konstrukci objektu a prováděné údržbě. Objekt je k datu ocenění v pronájmu - dva nájemci. Objekt má zanedbanou údržbu. S ohledem na stav a konstrukci stanovím předpokládanou životnost na 70 let. Budova: H. budovy pro obchod (společné stravování) Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošných Kód CZ - CC: 123 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 30,55*9,70 = 296,33 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Součin 1.NP: 296,33 m 2 3,10 m 918,62 m 3 Součet 296,33 m 2 918,62 m 3 Průměrná výška podlaží: PVP = 918,62 / 296,33 = 3,10 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 296,33 / 1 = 296,33 m 2
- 9 - Obestavěný prostor: 1.NP: (30,55*9,70)*(3,10+0,10+0,40) = 1 066,81 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 066,81 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce, vybavení Provedení Hodnocení standardu 1. Základy včetně zemních prací: betonové pasy izolované S 100,00 2. Svislé konstrukce: panelové betonové sendvičové S 100,00 3. Stropy: železobetonové panelové S 100,00 4. Krov, střecha: plochá S 100,00 5. Krytiny střech: živičné, svařované, vícevrstvé S 100,00 6. Klempířské konstrukce: pozinkovaný plech S 100,00 7. Úprava vnitřních povrchů: jednovrstvé vápenné omítky P 100,00 8. Úprava vnějších povrchů: břízolitové stříkané S 100,00 9. Vnitřní obklady keramické: v sociálním zařízení S 100,00 10. Schody: nejsou C 100,00 11. Dveře: hladké plné dveře a ocelové S 100,00 12. Vrata: X 100,00 13. Okna: kovová zdvojená S 100,00 14. Povrchy podlah: mramorová dlažba N 30,00 PVC S 70,00 15. Vytápění: etážové, přímotopy S 100,00 16. Elektroinstalace: 230/400 V, jističe S 100,00 17. Bleskosvod: bleskosvod není C 100,00 18. Vnitřní vodovod: rozvod teplé a studené vody S 100,00 19. Vnitřní kanalizace: běžné provedení do kanalizace S 100,00 20. Vnitřní plynovod: zemní plyn S 100,00 21. Ohřev vody: bojler, ohřívač S 100,00 22. Vybavení kuchyní: není C 100,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: WC, umyvadla, sprchové kouty S 100,00 24. Výtahy: chybí C 100,00 25. Ostatní: mříže S 100,00 26. Instalační prefabrikovaná jádra: X 100,00 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl Část Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 6,10 100,00 1,00 6,10 2. Svislé konstrukce: S 15,30 100,00 1,00 15,30 3. Stropy: S 8,10 100,00 1,00 8,10 4. Krov, střecha: S 6,20 100,00 1,00 6,20 5. Krytiny střech: S 2,90 100,00 1,00 2,90 6. Klempířské konstrukce: S 0,60 100,00 1,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů: P 7,30 100,00 0,46 3,36 8. Úprava vnějších povrchů: S 3,30 100,00 1,00 3,30 9. Vnitřní obklady keramické: S 3,20 100,00 1,00 3,20 10. Schody: C 2,70 100,00 0,00 0,00 11. Dveře: S 3,70 100,00 1,00 3,70 13. Okna: S 5,80 100,00 1,00 5,80 14. Povrchy podlah: N 3,30 30,00 1,54 1,52 S 3,30 70,00 1,00 2,31 Část
- 10-15. Vytápění: S 4,80 100,00 1,00 4,80 16. Elektroinstalace: S 5,90 100,00 1,00 5,90 17. Bleskosvod: C 0,30 100,00 0,00 0,00 18. Vnitřní vodovod: S 3,20 100,00 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace: S 3,10 100,00 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 21. Ohřev vody: S 2,00 100,00 1,00 2,00 22. Vybavení kuchyní: C 1,90 100,00 0,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vybavení: S 4,20 100,00 1,00 4,20 24. Výtahy: C 1,30 100,00 0,00 0,00 25. Ostatní: S 4,40 100,00 1,00 4,40 Součet upravených objemových podílů: 90,39 Hodnota koeficientu vybavení K 4 : 0,9039 Základní cena (dle příl. č. 2): = 2 669,- Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 1,0370 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP) : * 0,9423 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP) : * 0,9774 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9039 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1620 Základní cena upravená = 5 479,71 Kč/m 3 Plná cena: 1 066,81 m 3 * 5 479,71 Kč/m 3 = 5 845 809,43 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 22 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 48 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 70 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 22 / 70 = 31,429 % - 1 837 279,45 Kč Budova bez č.p. na parc.čís.1760/5 - zjištěná cena = 4 008 529,98 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody - 10 Jedná se o přípojku vody DN 40 mm, délka 11,50 m, stáří 51 let. Venkovní úprava: 1.1.2. Přípojka vody DN 40 mm Kód CZ - CC: 2222 Délka: 11,50 m Základní cena (dle příl. č. 11): 11,50 m * 360,- Kč/m = 4 140,- Kč
- 11 - Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Plná cena: = 10 574,39 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 51 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 9 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 60 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 51 / 60 = 85,000 % - 8 988,23 Kč Přípojka vody - zjištěná cena = 1 586,16 Kč b 2 ) Přípojka vody - 10 Jedná se o přípojku vody DN 40 mm, délka 7,50 m, stáří 22 let. Venkovní úprava: 1.1.2. Přípojka vody DN 40 mm Kód CZ - CC: 2222 Délka: 7,50 m Základní cena (dle příl. č. 11): 7,50 m * 360,- Kč/m = 2 700,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3220 Plná cena: = 6 896,34 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 22 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 28 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 22 / 50 = 44,000 % - 3 034,39 Kč Přípojka vody - zjištěná cena = 3 861,95 Kč b 3 ) Přípojka kanalizace - 10 Jedná se o přípojku kanalizace DN 150 mm, délka 110,00 m, stáří 22 let. Venkovní úprava: 2.1.1. Přípojka kanalizace DN 150 mm Kód CZ - CC: 2223 Délka: 110,00 m Základní cena (dle příl. č. 11): 110,00 m * 1 180,- Kč/m = 129 800,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3240 Plná cena: = 331 820,72 Kč
- 12 - Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 22 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 58 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 22 / 80 = 27,500 % - 91 250,70 Kč Přípojka kanalizace - zjištěná cena = 240 570,02 Kč b 4 ) Přípojka elektro - 10 Jedná se o přípojku elektro zemním kabelem, délka 62,00 m, stáří 40 let. Venkovní úprava: 3.1.7. Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel Kód CZ - CC: 2224 Délka: 62,00 m Základní cena (dle příl. č. 11): 62,00 m * 215,- Kč/m = 13 330,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2370 Plná cena: = 32 801,13 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 40 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 10 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 40 / 50 = 80,000 % - 26 240,90 Kč Přípojka elektro - zjištěná cena = 6 560,23 Kč b 5 ) Plynová přípojka - 10 Jedná se o venkovní přípojku DN 32 mm, délka 50 m, stáří 15 let. Venkovní úprava: 4.1. Plynová přípojka do DN 40 Kód CZ - CC: 2221 Délka: 50,00 m Základní cena (dle příl. č. 11): 50,00 m * 305,- Kč/m = 15 250,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,3040 Plná cena: = 38 649,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků
- 13 - Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 50 = 30,000 % - 11 594,88 Kč Plynová přípojka - zjištěná cena = 27 054,72 Kč b 6 ) Zpevněná plocha - 10 Jedná se o zpevněné plochy dvora živičné, výměra 325 m 2, stáří 22 let. Venkovní úprava: 8.4.3. Plochy z penetračního makadamu tl. 100 mm Kód CZ - CC: 211 Výměra: 325,00 m 2 Základní cena (dle příl. č. 11): 325,00 m 2 * 220,- Kč/m 2 = 71 500,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,2840 Plná cena: = 179 636,60 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 22 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 18 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 22 / 40 = 55,000 % - 98 800,13 Kč Zpevněná plocha - zjištěná cena = 80 836,47 Kč b 7 ) Oplocení boční - 10 Jedná se o oplocení z kovových profilů mezi ocelovými sloupky, pohledová plocha 15,0 m 2, stáří 22 let. Venkovní úprava: 13.3.1. Plot z kovových profilů, zděné nebo kovové sloupky Kód CZ - CC: 1251 (46.21.13.1) budovy pro průmysl Plocha: 15,00 m 2 Základní cena (dle příl. č. 11): 15,00 m 2 * 840,- Kč/m 2 = 12 600,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1330 Plná cena: = 29 563,38 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 22 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 8 roků
- 14 - Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 30 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 22 / 30 = 73,333 % - 21 679,71 Kč Oplocení boční - zjištěná cena = 7 883,67 Kč b 8 ) Plotová vrata - 10 Jedná se o plotová vrata z ocelových profilů mezi ocelovými sloupky, 1 ks, stáří 22 let. Venkovní úprava: 14.6. Vrata ocelová plechová nebo z profilů včetně sloupků Kód CZ - CC: 1251 (46.21.13.1) budovy pro průmysl Počet: 1,00 ks Základní cena (dle příl. č. 11): 1,00 ks * 3 700,- Kč/ks = 3 700,- Kč Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38): * 2,1330 Plná cena: = 8 681,31 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 22 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 18 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 40 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 22 / 40 = 55,000 % - 4 774,72 Kč Plotová vrata - zjištěná cena = 3 906,59 Kč c) Pozemky c 1 ) Pozemky na LV čís. 10001-27 - 32 Jedná se o pozemky parc.čís. 1760/2 - zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 251 m 2, parc.čís. 1760/5 - zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 296 m 2, parc.čís. 1760/6 - ostatní plocha, jiná plocha s výměrou 285 m 2. Stavební pozemky jsou zastavěny budovami, pozemek parc.čís. 1760/6 tvoří nádvoří. Pozemky jsou rovinaté, zastavěné stavbami areálu bývalého OPOSu Karviná, je napojení na všechny inženýrské sítě včetně plynu, situování u ulice Zahradnické, jsou venkovní úpravy. Pro město platí cenová mapa vydaná obecně závaznou vyhláškou města Karviné čís. 9/2010, která nabývá účinnosti od 1.1.2011. Dle cenové mapy jsou pozemky oceněny ve výši 260,- Kč/m 2. Pozemky oceněné dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zast. plocha a nádvoří 1760/2 251,00 260,00 65 260,- zast. plocha a nádvoří 1760/5 296,00 260,00 76 960,- ostatní plocha 1760/6 285,00 260,00 74 100,- Pozemky oceněné dle cenové mapy celkem 216 320,-
- 15 - Pozemky na LV čís. 10001 - zjištěná cena = 216 320,- Kč Rekapitulace nákladových cen bez odpočtu opotřebení: a) Hlavní stavby a 1 ) Budova č.p. 348 na parc.čís.1760/2 = 2 829 789,21 Kč a 2 ) Budova bez č.p. na parc.čís.1760/5 = 5 845 809,43 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody = 10 574,39 Kč b 2 ) Přípojka vody = 6 896,34 Kč b 3 ) Přípojka kanalizace = 331 820,72 Kč b 4 ) Přípojka elektro = 32 801,13 Kč b 5 ) Plynová přípojka = 38 649,60 Kč b 6 ) Zpevněná plocha = 179 636,60 Kč b 7 ) Oplocení boční = 29 563,38 Kč b 8 ) Plotová vrata = 8 681,31 Kč c) Pozemky na LV čís. 10001 = 216 320,- Kč Cena nemovitosti bez odpočtu opotřebení činí celkem 9 530 542,11 Kč Rekapitulace nákladových cen (bez koeficientu K p ): a) Hlavní stavby a 1 ) Budova č.p. 348 na parc.čís.1760/2 = 1 125 310,96 Kč a 2 ) Budova bez č.p. na parc.čís.1760/5 = 4 008 529,98 Kč b) Venkovní úpravy b 1 ) Přípojka vody = 1 586,16 Kč b 2 ) Přípojka vody = 3 861,95 Kč b 3 ) Přípojka kanalizace = 240 570,02 Kč b 4 ) Přípojka elektro = 6 560,23 Kč b 5 ) Plynová přípojka = 27 054,72 Kč b 6 ) Zpevněná plocha = 80 836,47 Kč b 7 ) Oplocení boční = 7 883,67 Kč b 8 ) Plotová vrata = 3 906,59 Kč c) Pozemky na LV čís. 10001 = 216 320,- Kč Cena nemovitosti včetně odpočtu opotřebení činí celkem 5 722 420,75 Kč
- 16 - d) Kombinace nákladového a výnosového způsobu ocenění d 1 ) Výnosová metoda Ke dni ocenění byly prostory objektu č.p. 348 na parc.čís. 1760/2 a objektu bez č.p. na parc.čís. 1760/5 v areálu bývalého OPOSu Karviná včetně pozemků parc.čís. 1760/2, 1760/5 a 1760/6, pronajímány s ročním nájmem ve výši 221 709,- Kč. Roční nájemné z provozování celého areálu po dopočtu obvyklého nájmu na volné prostory dvora činí 231 459,- Kč, obvyklé nájemné předpokládám ve výši 231 500 Kč. Celková pronajatá plocha nebytových prostor je cca 399 m 2 u budov a dále je k dispozici zpevněná plocha nádvoří. Nájem tak činí dle smluv cca 280-560,- Kč/m 2 /rok, což odpovídá charakteru objektů, poloze, technickému stavu a stavu v daném segmentu trhu s nemovitostmi. Objekty jsou převážně v horším technickém stavu, bez větších úprav a vyžadují náklady na modernizaci a stavební úpravy, včetně venkovních úprav. Druh objektu: Nemovitosti pro výrobu a skladování Míra kapitalizace (dle příl. č. 16): 10,00 % Skupina: C) Výnosy z pronajímaných prostor: Název Plocha [m 2 ] Nájemné [Kč/m 2 ] Výnos [Kč] provozovna Bajgerová - večerka 12,00 4 287,73 51 452,76 provozovna Kosiec - Klima 12,00 7 078,- 84 936,- provozovna Popiolek-zahr. technika 12,00 2 708,- 32 496,- provozovna Lechstav - sklady 12,00 4 402,- 52 824,- odstavná plocha 325,00 30,- 9 750,- Výnosy celkem 231 458,76 Celkové výnosy z pronajímaných prostor: = 231 458,76 Kč Odpočty nákladů procentem ze zjištěného nájemného 231 458,76 * 40 % = 92 583,50 Vypočtené odpočty celkem: - 92 583,50 Kč Roční nájemné upravené dle 23 odst. 4: = 138 875,26 Kč Míra kapitalizace 10,00 % / 10,00 % Cena stanovená výnosovým způsobem = 1 388 752,60 Kč
- 17 - Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování: Skupina: C) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost má rozvojové možnosti Zdůvodnění zatřídění do skupiny C): Objekty byly původně postaveny jako sociální zařízení, kotelna a prodejna květin a užívány jako středisko zahradnictví OPOS Karviná se skleníky a zahradou. V současné době jsou prostory v budovách areálu pronajímány a užívány jako prodejna večerka, dílny a sklady firem na opravu klimatizací, zahradní techniky a výroby a skladů fy LECHSTAV, s.r.o., se zázemím. Oba objekty v areálu jsou užívány a jsou v pronájmu. Jiné využití je možné pouze za předpokladu větších stavebních úprav a změn - objekty v horším technickém stavu, nebo jejich odstranění a nová výstavba. Lokalita je stabilizovaná, bez zásadních změn, jsou rozvojové možnosti - zóna U-BI, při jiném využití pozemků a případném odstranění objektů v areálu. Ocenění nákladovým způsobem CN = 5 722 420,75 Ocenění výnosovým způsobem CV = 1 388 752,60 Rozdíl R = 4 333 668,15 Výpočet dle přílohy 17 tab. 2, skupiny C): Cena stanovená kombinací nákladového a výnosového způsobu = CV + 0.15 R = 2 038 802,82 Kč 2 038 802,82 Kč
- 18 - C. Rekapitulace cen nemovitosti Výsledné ceny: c) Výnosová metoda = 2 038 802,82 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 2 038 802,82 Kč 2 038 800,- Kč Slovy: Dvamilionytřicetosmtisícosmset Kč. Závěr. Areál byl oceněn metodou kombinace věcné hodnoty a výnosové hodnoty, proto toto ocenění lze považovat za stanovení tržní hodnoty. Srovnání s prodejem podobných nemovitostí ve městě nebylo provedeno, když v současné době chybí podklady pro objektivní porovnání s jiným areálem obchodovaným v poslední době. Věcná hodnota byla stanovena s pomocí cenového předpisu bez použití koeficientu prodejnosti. Výnosová hodnota vzhledem k charakteru areálu a pronájmu výrobních, skladovacích a obchodních prostor v objektech byla uvažována pro stávající stav, to je výrobní, obchodní a skladovací prostory budov s obvyklým nájmem v dané lokalitě města. Komerční objekty v areálech a areály ve městě Karviné a v regionu jsou méně často obchodovány a není objektivní možnost srovnání s prodeji podobných areálů v současné době. Za stávajícího stavu, kdy bude nutno vložit značné prostředky pro uvedení prostor do dobrého technického stavu, zejména provést nové střešní krytiny a klempířské konstrukce, vnitřní vybavení a rozvody, okna a dveře, vytápění, omítky, oprava venkovních úprav a další práce, je možno uvažovat s obvyklou cenou při prodeji areálu v současné době ve výši cca 2,0 mil. Kč. Vyhodnocení nájmů: Výrobní, skladovací a obchodní prostory jsou v pronájmu. Nájmy odpovídají poloze a charakteru pronajímaných prostor. Nájemní smlouvy jsou standardní. Nájemní smlouvy nesnižují obvyklou cenu nemovitosti, lze je vypovědět a objekty po rekonstrukci a stavebních úpravách znovu pronajat nebo užívat pro potřeby nového vlastníka. V Karviné, 12.8.2011 Ing. Ivo Klus Závodní 2418 735 06 Karviná - Nové Město tel.: 596 346 430, 605 269 763 e-mail: iklus@volny.cz
- 19 - D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 28.6.1978, čís.j. Spr. 2681/78 pro základní obory ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady /nemovitosti/, stavební odvětví různá /pozemní stavby/. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3863-091/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3863-091/2011. E. Seznam příloh Výpis z KN ze dne 8.8.2011 Kopie katastrální mapy ze dne 8.8.2011 Situace v rámci obce