Dodatek ke ZNALECKÉMU POSUDKU č.3529-352/2013 O ceně podílu o velikosti 1/15 bytové jednotky č.972/4 v Praze Bubenči, Ve struhách č.p.972/19, včetně příslušenství a podílu o velikosti 2806/75896 na společných částech domu a pozemku p.č.1646, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 302 m 2, dále podílu o velikosti 1/15 nebytové jednotky č.972/2, v Praze Bubenči, Ve struhách č.p.972/19, včetně příslušenství a podílu o velikosti 2830/75896 na společných částech domu a pozemku p.č.1646, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 302 m 2, vše zapsáno na LV č.5044 pro k.ú.bubeneč Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel dodatku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 16.9.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Dodatek obsahuje včetně titulního listu 15 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 5.10.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny podílu o velikosti 1/15 bytové jednotky č.972/4 v Praze Bubenči, Ve struhách č.p.972/19, včetně příslušenství a podílu o velikosti 2806/75896 na společných částech domu a pozemku p.č.1646, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 302 m 2, dále podílu o velikosti 1/15 nebytové jednotky č.972/2, v Praze Bubenči, Ve struhách č.p.972/19, včetně příslušenství a podílu o velikosti 2830/75896 na společných částech domu a pozemku p.č.1646, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 302 m 2, vše zapsáno na LV č.5044 pro k.ú.bubeneč. Dodatek se provádí jako doplnění původního ocenění, kde byla oceněna pouze bytová jednotka č.972/14 ve výlučném vlastnictví. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová a nebytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Ve struhách 972/19 16000 Praha - Bubeneč Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Bubeneč Počet obyvatel: 1 241 664 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.9.2013 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.5044 pro k.ú.bubeneč - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 315224/066, Paní Jaruška Škvorová, Ve struhách 972/19, 16000 Praha - Bubeneč, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 15 Vlastník pozemku: 315224/066, Paní Jaruška Škvorová, Ve struhách 972/19, 16000 Praha - Bubeneč, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 15 Odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost Nebytová jednotka č.972/2 je stavebně upravena na bytovou jednotku. 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná bytová jednotka č.972/4 je dispozice 1+0, nachází se v 1.nadzemním podlaží. Je pronajata. Nebytová jednotka č.972/2 je stavebně upravena na bytovou jednotku dispozice 1+0. V současnosti není pronajata. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.972/4 1.1.2. Nebytová jednotka č.972/2-3 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.972/4 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a 1646 302,00 7 600,00 2 295 200,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 2 295 200,- Pozemek - zjištěná cena = 2 295 200,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek = 2 295 200,- Kč 2 295 200,- Kč Cena příslušenství - celkem = 2 295 200,- Kč - 4 -
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 6 Stáří stavby: 60 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 63 764,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu podlahová plocha: 28,06 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 28,06 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 60 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,70 = 0,660 i = 1-5 -
Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,010 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,660 * 1,010 * 0,850 = 0,567 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 63 764,- Kč/m 2 * 0,567 = 36 154,19 Kč/m 2 CP = CU * PP = 36 154,19 Kč/m 2 * 28,06 m 2 = 1 014 486,57 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 014 486,57 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 2 295 200,- Kč - 6 -
Spoluvlastnický podíl: 2 806 / 75 896 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 295 200,- Kč * 2 806 / 75 896 = 84 857,32 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 84 857,32 Kč = 1 099 343,89 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 15 Bytová jednotka č.972/4 - zjištěná cena = 73 289,59 Kč 1.1.2. Nebytová jednotka č.972/2 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a 1646 302,00 7 600,00 2 295 200,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 2 295 200,- Pozemek - zjištěná cena = 2 295 200,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky pozemky Pozemek = 2 295 200,-Kč 2 295 200,- Kč Cena příslušenství - celkem = 2 295 200,- Kč - 7 -
Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Bytový či nebytový prostor v budově 13 Budova: K. domy vícebytové (netypové) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Podlahové plochy nebytového prostoru podlahová plocha: 28,30 m 2 Započítaná podlahová plocha nebytového prostoru: = 28,30 m 2 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu Část [%] 1. Základy vč. zemních prací betonové pasy izolované S 100 2. Svislé konstrukce zděné tl. 45 cm a více S 100 3. Stropy rovné S 100 4. Krov, střecha dřevěný vázaný S 100 5. Krytiny střech standardní S 100 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S 100 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky S 100 8. Úprava vnějších povrchů břízolitové škrábané S 100 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady S 100 10. Schody standardní S 100 11. Dveře náplňové S 100 12. Vrata X 100 13. Okna dřevěná špaletová S 100 14. Povrchy podlah PVC S 100 15. Vytápění ústřední S 100 16. Elektroinstalace světelná třífázová S 100 17. Bleskosvod bleskosvod S 100 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky S 100 19. Vnitřní kanalizace litinové S 100 20. Vnitřní plynovod rozvod zemního plynu S 100 21. Ohřev teplé vody bojler P 100-8 -
22. Vybavení kuchyní standardní S 100 23. Vnitřní hygienické vyb. WC, umyvadla, sprchové kouty S 100 24. Výtahy C 100 25. Ostatní C 100 26. Instalační pref. jádra X 100 Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 6,00 100 1,00 6,00 2. Svislé konstrukce S 18,80 100 1,00 18,80 3. Stropy S 8,20 100 1,00 8,20 4. Krov, střecha S 5,30 100 1,00 5,30 5. Krytiny střech S 2,40 100 1,00 2,40 6. Klempířské konstrukce S 0,70 100 1,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů S 3,10 100 1,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2,10 100 1,00 2,10 10. Schody S 3,00 100 1,00 3,00 11. Dveře S 3,20 100 1,00 3,20 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna S 5,40 100 1,00 5,40 14. Povrchy podlah S 3,10 100 1,00 3,10 15. Vytápění S 4,70 100 1,00 4,70 16. Elektroinstalace S 5,20 100 1,00 5,20 17. Bleskosvod S 0,40 100 1,00 0,40 18. Vnitřní vodovod S 3,30 100 1,00 3,30 19. Vnitřní kanalizace S 3,20 100 1,00 3,20 20. Vnitřní plynovod S 0,40 100 1,00 0,40 21. Ohřev teplé vody P 2,10 100 0,46 0,97 22. Vybavení kuchyní S 1,80 100 1,00 1,80 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,80 100 1,00 3,80 24. Výtahy C 1,30 100 0,00 0,00 25. Ostatní C 5,60 100 0,00 0,00 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 91,97 Koeficient vybavení K 4 : 0,9197 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 2) [Kč/m 2 ]: = 7 310,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9197-9 -
Polohový koeficient K 5 (příl. č. 14 - dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle SKP): * 2,1310 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 4,5930 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = 74 146,44 Plná cena: 28,30 m 2 * 74 146,44 Kč/m 2 = 2 098 344,25 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 40 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 100 = 60,000 % - 1 259 006,55 Kč Nebytová jednotka č.972/2 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = 839 337,70 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: 2 295 200,- Kč Spoluvlastnický podíl: 2 830 / 75 896 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 295 200,- Kč * 2 830 / 75 896 + 85 583,11 = 924 920,81 Kč Výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 15 Nebytová jednotka č.972/2 - zjištěná cena = 61 661,39Kč - 10 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.972/4 73 289,60 Kč 1.1.2. Nebytová jednotka č.972/2 145 595,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem 218 884,80 Kč Celkem 218 884,80 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 218 884,80 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka č.972/4 73 289,60 Kč 1.1.2. Nebytová jednotka č.972/2 61 661,40 Kč 1. Ocenění staveb celkem 134 951,- Kč Celkem 134 951,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 134 951,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 134 950,- Kč slovy: Jednostotřicetčtyřitisícdevětsetpadesát Kč - 11 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Předkupní právo na dobu 10 let-městská část Praha 6, Předkupní právo na dobu 10 let-hlavní město Praha, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.600.000,- Kč s příslušenstvím a pohledávky budoucí do celkové výše 3.040.000,- Kč - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 516.581,- Kč-Hlavní město Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Bytová jednotka č.974/4: Obvyklá cena bez vlivu závad : 50.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/15 nemovitosti - bytové jednotky č.972/4 stanovuji na 50.000,- Kč. Slovy: Padesáttisíc Kč - 12 -
Nebytová jednotka č.974/2: Obvyklá cena bez vlivu závad : 40.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/15 nemovitosti - nebytové jednotky č.972/2 stanovuji na 40.000,- Kč. Slovy: Čtyřicettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 5.10.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.20. - 13 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3529-352/2013 znaleckého deníku. - 14 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 5044 ze dne 2.10.2013 5-15 -
ZNALECKÝ POSUDEK č.3529-352/2013 O ceně bytové jednotky č.972/14 v Praze Bubenči, Ve struhách č.p.972/19, včetně příslušenství a podílu o velikosti 6568/75896 na společných částech domu a pozemku p.č.1646, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 302 m 2, vše zapsáno na LV č.4951 pro k.ú.bubeneč a dále podílu o velikosti 545357/7969080 pozemku p.č.1648, zahrada, o velikosti 136 m 2, vše zapsáno na LV č.6709 pro k.ú.bubeneč Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, 772 00 Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 16.9.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 22 stran textu a 6 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích 16.9.2013
A. Nález 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.972/14 v Praze Bubenči, Ve struhách č.p.972/19, včetně příslušenství a podílu o velikosti 6568/75896 na společných částech domu a pozemku p.č.1646, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 302 m 2, vše zapsáno na LV č.4951 pro k.ú.bubeneč a dále podílu o velikosti 545357/7969080 pozemku p.č.1648, zahrada, o velikosti 136 m 2, vše zapsáno na LV č.6709 pro k.ú.bubeneč 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.972/14 Adresa předmětu ocenění: Ve struhách 972/19 16000 Praha - Bubeneč Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Bubeneč Počet obyvatel: 1 241 664 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. a): 2 250,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 16.9.2013 za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.4951 pro k.ú.bubeneč - výpis z LV č.6709 pro k.ú.bubeneč - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -
5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: 315224/066, Paní Jaruška Škvorová, Ve struhách 972/19, 16000 Praha - Bubeneč, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: 315224/066, Paní Jaruška Škvorová, Ve struhách 972/19, 16000 Praha - Bubeneč, vlastnictví: výhradní Odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 2+1, nacházející se ve 3.nadzemním podlaží zděného objektu s jedním podzemním a čtyřmi nadzemními podlažími. Sklonitá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je břízolitová, okna jsou dřevěná špaletová, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z PVC a koberců. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna s vanou. Topení je ústřední etážové s plynovým kotlem, vč.teplé vody. V domě není výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z teraca. Dům je starý cca 60 roků, bez zásadních oprav či rekonstrukcí. Dům je napojen na elektřinu, plyn, veřejný vodovod i kanalizaci. Parkování u domu je omezené. - 3 -
8. Obsah znaleckého posudku LV č. 4951 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka LV č. 6709 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek - 4 -
B. Znalecký posudek Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. LV č. 4951 bytová jednotka č.972/14 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a 1646 302,00 7 600,00 2 295 200,- nádvoří Ostatní stavební pozemek - celkem 2 295 200,- Pozemek - zjištěná cena = 2 295 200,- Kč - 5 -
Rekapitulace cen příslušenství jednotky pozemky Pozemek = 2 295 200,- Kč 2 295 200,- Kč Cena příslušenství - celkem = 2 295 200,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 6 Stáří stavby: 60 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 63 764,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu kuchyň: 10,90 m 2 pokoj: 16,06 m 2 pokoj: 21,33 m 2 předsíň: 6,25 m 2 koupelna: 4,23 m 2 WC: 0,88 m 2 komora: 2,62 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 62,27 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů sklep: 3,41 m 2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 3,41 m 2 a místností sklepů - celkem: - 6 -
Započítaná podlahová plocha bytu: = 62,27 m 2 Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem 3,41 m 2 * 0,80 = 2,73 m 2 pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem = 65,00 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní II -0,01 vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 60 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,70 = 0,660 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8-7 -
Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,010 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,660 * 1,010 * 0,850 = 0,567 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 63 764,- Kč/m 2 * 0,567 = 36 154,19 Kč/m 2 CP = CU * PP = 36 154,19 Kč/m 2 * 65,00 m 2 = 2 350 022,35 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 2 350 022,35 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: 2 295 200,- Kč Spoluvlastnický podíl: 6 568 / 75 896 Hodnota spoluvlastnického podílu: 2 295 200,- Kč * 6 568 / 75 896 = 198 625,40 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 198 625,40 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = 2 548 647,75 Kč - 8 -
LV č. 6709 zahrada 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek Ocenění Ostatní stavební pozemek Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zahrada 1648 136,00 7 600,00 1 033 600,- Ostatní stavební pozemek - celkem 1 033 600,- Pozemek - zjištěná cena = 1 033 600,- Kč - 9 -
C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení LV č. 4951 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 2 548 647,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 548 647,80 Kč LV č. 4951 celkem 2 548 647,80 Kč LV č. 6709 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 1 033 600,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 033 600,- Kč LV č. 6709 celkem 1 033 600,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 545 357 / 7 969 080 Výsledná cena: 70 733,50 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem 2 619 381,30 Kč - 10 -
Rekapitulace výsledných cen LV č. 4951 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 1.1.1. Bytová jednotka 2 548 647,80 Kč 1. Ocenění staveb celkem 2 548 647,80 Kč LV č. 4951 celkem 2 548 647,80 Kč LV č. 6709 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemek 1 033 600,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem 1 033 600,- Kč LV č. 6709 celkem 1 033 600,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 545 357 / 7 969 080 Výsledná cena: 70 733,50 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem 2 619 381,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: 2 619 380,- Kč slovy: Dvamilionyšestsetdevatenácttisíctřistaosmdesát Kč - 11 -
Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: LV č. 4951: Předkupní právo - MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 6, Čs. armády 601/23, Bubeneč, 160 52 Praha, Předkupní právo - Hlavní město Praha, Mariánské náměstí 2/2, Staré město, 110 01 Praha, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.600.000,- Kč s příslušenstvím a pohledávky budoucí do celkové výše 3.040.000,- Kč - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 516.581,- Kč - Hlavní město Praha, Mariánské náměstí 2/2, Staré město, 110 01 Praha, MĚSTSKÁ ČÁST PRAHA 6, Čs. armády 601/23, Bubeneč, 160 52 Praha. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. LV č. 6709: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši 1.600.000,- Kč s příslušenstvím a pohledávky budoucí do celkové výše 3.040.000,- Kč - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, 118 00 Praha 011. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 12 -
byt ve zvýšeném 1NP v klidné lokalitě Prahy 6, nová plastová okna, prostorný obývací pokoj, v předsíni vestavěné skříně,.dva sklepy. Možnost. disp. úprav. V roce 2011 rekonstrukce střechy včetně zateplení, nové vchodové dveře, výměna oken ve společných prostorách i sklepech, Plánované zateplení domu. Parkování na vlastním parkovišti za domem, MHD 200 m. Požadovaná cena 2.550.000,- Kč včetně provize. byt 2+1 v osobním vlastnictví na Praze 6 Bubeneč. Celková rozloha činí 55 m2. Kuchyňská linka s elektrickým sporákem a digestoří, koupelna s vanou, oddělená toaleta. Přípojky na pevnou linku, kabelovou televizi a internet. Vytápění plynovými kamny WAF. Byt je v původním stavu, připraven k rekonstrukci a náleží k němu i sklepní kóje v suterénu, kde je možno využít i společných prostor prádelny. Dům se nachází v klidné rezidenční čtvrti s výbornou dostupností do centra a veškerými službami občanské vybavenosti. V dohledné době se chystá výměna oken, revitalizace sklepních prostor a výtah. Požadovaná cena 2.999.000,- Kč. - 13 -
Byt 2+1 se nachází ve vyhledávané části Prahy 7 Letné, v blízkosti Letenských sadů, Národního technického muzea a Strossmayerova náměstí. Lokalita nabízí jak perfektní dopravní dostupnost tramvajové linky směr centrum i Petřiny, metro Vltavská tak občanskou vybavenost či místa pro volný čas Letenské sady atd. Východně orientovaný byt se nachází v přízemí s okny do vnitrobloku pěkné a prostorné zahrady s dětským hříštěm a posezením u grilu. Tato zahrada prošla rekonstrukcí a je přístupná pouze pro obyvatele domu. Okna jsou zabezpečena mřížemi. Byt je v původním stavu vhodný k rekonstrukci - je zpracována studie dispozičního řešení (viz foto). Na podlahách jsou zachovalé parkety a dlažba. Topení je řešeno plynovými WAW (vlastní kotel pro dům), pro ohřev teplé vody je zde elektrický bojler. Koupelna je po úpravách s rohovou vanou. WC je zvlášť. V bytě je také praktická komora. Vysoké stropy umožňují vestavbu patra na spaní. Dům je v perfektním stavu, po rekonstrukci, je nová střecha, fasáda, výtah, vstupní dveře, stoupačky,... K bytu patří sklep. Poplatky činí 2 800,-Kč/měsíčně + energie cca 3 000,- Kč/měsíčně. Požadovaná cena 2.950.000,- Kč vč. provize a právního servisu, cena k jednání. - 14 -
Obvyklá cena bez vlivu závad : 2.700.000,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na 2.700.000,- Kč. Slovy: Dvamilionysedmsettisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice 46 783 57 Tršice telefon: 602719124 e-mail: hon.sima@seznam.cz V Tršicích 16.9.2013 Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: 3.1.19. - 15 -
D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 5.10.1998 pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3529-352/2013 znaleckého deníku. - 16 -
E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 4951 ze dne 18.3.2013 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 6709 ze dne 3.9.2013 3 Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti 3-17 -
Fotodokumentace nemovitosti - 18 -
- 19 -
Mapa oblasti - 20 -
- 21 -
- 22 -