ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně podílu o velikosti 1/2 bytové jednotky č.1707/1 v Říčanech, Purkyňova 1707, včetně příslušenství a podílu o velikosti 9425/38030 na společných částech domu a pozemku p.č.st.2509/3, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 80 m 2, vše zapsáno na LV č.4693 pro k.ú.říčany u Prahy Objednatel posudku: Dražební centrum s.r.o. Tomíčkova 2287/9, Praha 4 Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává v 2 vyhotovení. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny podílu o velikosti 1/2 bytové jednotky č.1707/1 v Říčanech, Purkyňova 1707, včetně příslušenství a podílu o velikosti 9425/38030 na společných částech domu a pozemku p.č.st.2509/3, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 80 m 2, vše zapsáno na LV č.4693 pro k.ú.říčany u Prahy 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.1707/1 Adresa předmětu ocenění: Purkyňova 1707/ Říčany Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Říčany Katastrální území: Říčany u Prahy Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 130,3144 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. b): ZC = C p * 5,0 = 651,57 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.4693 pro k.ú.říčany u Prahy - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /0174, Paní Romana Nebeská, Purkyňova 1707/20, Říčany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / /2562, Pan Jaroslav Nebeský, Purkyňova 1707/20, Říčany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Vlastníci pozemku: /0174, Paní Romana Nebeská, Purkyňova 1707/20, Říčany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 Odpovídají skutečnosti /2562, Pan Jaroslav Nebeský, Purkyňova 1707/20, Říčany, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 2 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení a dle informací z KN. Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 4+1, nacházející se v 1.nadzemním podlaží objektu s jedním podzemním a dvěma nadzemními podlažími. Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, část domu s oceňovanou bytovou jednotkou má však původní břízolitovou fasádu, okna v bytě jsou plastová, u lodžie dřevěná zdvojená, vnitřní omítky vápenné hladké. Vnitřní vybavení předpokládám standardní. WC je splachovací, koupelna standardní. V domě není výtah, schody jsou standardní. Dům je napojen na elektřinu, plyn, veřejný vodovod i kanalizaci. Dům byl kolaudován v roce 1984, stav domu je průměrný, stav bytu podprůměrný. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 2,2580 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,

5 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 651,57 1,00 2,1310 2, , ,75 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 2509/3 80, , ,- nádvoří Stavební pozemek - celkem ,- Pozemek - zjištěná cena = ,- Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky pozemky Pozemek = ,- Kč ,- Kč Cena příslušenství - celkem = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha východ Stáří stavby: 29 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2-5 -

6 Podlahové plochy bytu pokoj: 21,60 m 2 pokoj: 10,50 m 2 pokoj: 13,30 m 2 pokoj: 10,50 m 2 kuchyň: 9,50 m 2 předsíň, koupelna, WC, spíž: 20,90 m 2 lodžie: 4,20 m 2 lodžie: 3,50 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 94,00 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů sklep: 5,60 m 2 sklep: 2,35 m 2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 7,95 m 2 a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: = 94,00 m 2 Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem 7,95 m 2 * 0,80 = 6,36 m 2 pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem = 100,36 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Okna jen na sever I -0,01 nebo bez výhledu 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00-6 -

7 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 29 let: 0,90 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,90 = 0,757 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - okrajová území obce - oddělené části II -0,03 obce 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,970 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na cizím pozemku I -0,05 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,800 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,757 * 0,970 * 0,800 = 0,587 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,587 = ,74 Kč/m 2 CP = CU * PP = ,74 Kč/m 2 * 100,36 m 2 = ,15 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,15 Kč - 7 -

8 Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * / = ,48 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,48 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = ,63 Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,60 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmilionosmsetdevadesátpěttisícosmsetdeset Kč - 9 -

10 Závěr: Oprávnění: Věcné břemeno chůze a jízdy, zajišťující přístup k budově. Oprávnění jsou zohledněna při stanovení obvyklé ceny. Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo soudcovské k podílu 1/2 pro zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - Central system s.r.o., Jiráskova 2042, Benešov, Benešov u Prahy, Nařízení exekuce 29EXE-1490/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti EX-506/ ze dne , Nařízení exekuce 27EXE-2658/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti EX-5631/ ze dne , Nařízení exekuce 29EXE-1872/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji podílu 1/2 nemovitosti - 003EX-5065/ ze dne , Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 pro zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a náklady - Zourek Ladislav, Žižkova 219/12, Šestajovice, Zástavní právo exekutorské k podílu 1/2 pro zajištění pohledávky ve výši ,16 Kč s příslušenstvím a náklady - CRS CREDIT Ltd., 6 Bexlex Square, Salford, Manchester, Spojené království Velké Británie a Severního Irska. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

11 podkrovní byt s dispozicí o ploše 80 m2 situovaný ve 2. patře v nízkopodlažním cihlovém domě na okraji obce Sluštice. K bytu náleží zděná garáž s přilehlým úložným prostorem a možnost užívání části zahrady která k domu náleží. Byt prošel před čtyřmi lety rekonstrukcí v rámci které byl rozšířen o nevyužité podkrovní prostory. Kromě dětského pokoje vznikl další úložný prostor a byla rozšířena ložnice. Dispozice: vstupní chodba, koupelna s vanou, samostatná toaleta, kuchyň, obývací pokoj, ze kterého je vstup do jednoho z dětských pokojů a do chodbičky mezi ložnicí a druhým dětským pokojem. Z tohoto dětského pokoje je přístupný úložný prostor v podkrovní části domu. Udržovaný dům s vlastní zahradou se nachází v klidné ulici v těsném sousedství přírody, v docházkové vzdálenosti centra obce. V místě dobrá občanská vybavenost (obchod, školka, hřiště apod.), dobrá dopravní dostupnost Prahy. Osobní vlastnictví. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně právního servisu. byt 4+1 v osobním vlastnictví o celkové rozloze 84m2 v Praze 10 - Horních Měcholupech, ulice Boloňská. Byt, který se nachází v 2/12 podlaží zatepleného panelového domu, je v původním stavu. V kuchyni je nové plastové okno, jinak v celém bytě okna původní. Po vstupu do bytu se ocitneme na chodbě odkud pak dále do všech místností. Na pravé západní straně je jeden pokoj, na levé východní dva pokoje a na jižní straně je obývací pokoj s kuchyní. Všechny pokoje mají samostatný vstup a jsou neprůchozí. Veškerá občanská vybavenost v okolí domu. Požadovaná cena ,- Kč

12 prostorný byt 4+1 ve zvýšeném přízemí bytového domu v Purkyňově ulici v Říčanech, nedaleko centra města. Celková výměra bytu, včetně příslušenství - předsíně, koupelny, WC, komory, balkonu a tří sklepů, je 95,55 m2. Byt má vlastní etážové vytápění na elektřinu nebo tuhá paliva. Ohřev TUV je elektrickým boilerem. Kolem domu je vzrostlá zeleň s možností venkovního posezení. Klidné bydlení na malém sídlišti s výbornou dostupností Prahy. Požadovaná cena ,- Kč. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč za celou nemovitost Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : ,- Kč Negativně působí prodej podílu. Obvyklou cenu podílu o velikosti 1/2 nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

13 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

14 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

15 Fotodokumentace nemovitosti

16 - 16 -

17 Mapa oblasti

18 - 18 -

19 - 19 -