ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně bytové jednotky č.398/3 v Přerově, Seifertova 398/8, včetně příslušenství a podílu o velikosti 7254/ na společných částech domu a pozemku p.č.4394/29, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 373 m 2, vše zapsáno na LV č.7842 pro k.ú.přerov Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 20 stran textu a 3 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol zjištění obvyklé ceny bytové jednotky č.398/3 v Přerově, Seifertova 398/8, včetně příslušenství a podílu o velikosti 7254/ na společných částech domu a pozemku p.č.4394/29, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 373 m 2, vše zapsáno na LV č.7842 pro k.ú.přerov 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka č.398/3 Adresa předmětu ocenění: Seifertova 398/ Přerov Kraj: Olomoucký Okres: Přerov Obec: Přerov Katastrální území: Přerov Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. g): 500,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a vlastníka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.7842 pro k.ú.přerov - kopie katastrální mapy - mapa okolí - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: /1011, Paní Šárka Doudová, Seifertova 398/8, Přerov, vlastnictví: výhradní /1011, Paní Šárka Doudová, Seifertova 398/8, Přerov, vlastnictví: výhradní Odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je bytová jednotka dispozice 3+1, nacházející se v 1.nadzemním podlaží panelového objektu s jedním podzemním a osmi nadzemními podlažími. Plochá střecha, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu. Fasáda je zateplená, okna jsou plastová, vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní dveře jsou plné a prosklené. Podlahy jsou z koberců, parket, PVC, dlažeb. Kuchyň je standardní s linkou a plynovým sporákem, WC je splachovací, koupelna se sprchovým koutem. Topení je ústřední dálkové, vč.teplé vody. V domě je nový výtah, schody jsou železobetonové s povrchem z teraca. Dům je napojen na kompletní infrastrukturu. Parkování u domu je omezené. Dům je v dobrém stavu, zateplená fasáda a plastová okna byla provedena před 7 roky, rekonstrukce jádra a koupelny před 3 lety, výtah před dvěma lety. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka Ocenění příslušenství jednotky - pozemky Pozemek Ocenění Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska +42 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: +42 % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 42% + 10% * (100 % + 42%) +56,20 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: průměrná výhodnost Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,0090 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,

5 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 500,- 1,00 2,1310 1, , ,29 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 4394/29 373, , ,17 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,17 Pozemek - zjištěná cena = ,17 Kč Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky Pozemek = ,17 Kč ,17 Kč Cena příslušenství - celkem = ,17 Kč Vlastní ocenění jednotky Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Přerov Stáří stavby: 33 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu pokoj: 16,37 m 2 pokoj: 16,60 m 2 pokoj: 10,68 m 2-5 -

6 kuchyň: 12,03 m 2 koupelna: 2,50 m 2 WC: 0,96 m 2 chodba: 8,22 m 2 lodžie: 2,47 m 2 šatna: 2,88 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 72,71 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti sklepní koje: 1,77 m 2 Podlahové plochy sklepů a půd, ne místnosti - celkem: = 1,77 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů komora: 2,18 m 2 Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt = 2,18 m 2 a místností sklepů - celkem: Započítaná podlahová plocha bytu: = 72,71 m 2 Započítaná podlahová plocha sklepů a půd, ne místnosti: 1,77 m 2 * 0,10 = 0,18 m 2 Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem 2,18 m 2 * 0,80 = 1,74 m 2 pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů: Podlahové plochy - celkem = 74,63 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové II 0,00 strany - částečný výhled 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00-6 -

7 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 33 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 10 * 0,80 = 0,840 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - špatné I -0,02 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 0,980 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,840 * 0,980 * 0,850 = 0,700 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,700 = ,20 Kč/m 2-7 -

8 CP = CU * PP = ,20 Kč/m 2 * 74,63 m 2 = ,86 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,86 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku Zjištěná cena pozemku: ,17 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,17 Kč * / = ,44 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,44 Kč Bytová jednotka - zjištěná cena = ,30 Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Bytová jednotka ,30 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,30 Kč Celkem ,30 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,30 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmilionšedesátpěttisícčtyřistadvacet Kč - 9 -

10 Závěr: Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč a ,- Kč a pohledávek budoucích do výše ,- Kč - Credico europe a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha. Tato závada bude prodejem nemovitosti vymazána z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňuje. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : Pěkné bydlení v klidné městské lokalitě Kopaniny, v bytě 3+1, 4. patro, osobní vlastnictví, ulice Svornosti Vám nabízím ke koupi prostřednictví naší realitní kanceláře. Pěkná kuchyně s jídelním koutem, zděná koupelna, komora, zasklená lodžie, sklep. Byt je dispozičně dobře řešený, připravený k užívání bez dalších investic. Dům je kompletně revitalizovaný, zateplení fasády, plastová okna, rozvody vody a odpadu. V bezprostřední blízkosti škola i školka, supermarket, bazén, hřiště, park. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně DPH

11 byt 3+1 ul. Svisle v Přerově. Nízké náklady na bydlení. Celková plocha bytu je 75m2. Byt je po částečné rekonstrukci s neprůchozími pokoji a nahází se v 2. NP z 5. NP domu s výtahem. K dispozici balkón, lodžie, sklep, komora. Dům je po revitalizaci: plastová okna, zateplení domu, fasáda, stoupačky. Požadovaná cena ,- Kč vč. provize a kompletního servisu. byt 3+1 s lodžií v žádané lokalitě na ulici Kabelikova. Byt o velikosti 71 m2 se nachází v I.NP panelového domu. Vlastnictví bytu je osobní. Je velmi zachovalý a je možné provést úpravy dle vlastních představ. Má k dispozici kuchyň s kuchyňským koutem, neprůchozí pokoje, obývací pokoj se zasklenou lodžií. V celém bytě jsou omítky, plastová okna s žaluziemi, v chodbě jsou vestavěné skříně. Předností bytu je šatna a na chodbě komora. Samozřejmostí je kabelová televize a připojení na internet. Dům prošel revitalizací zateplení, fasáda, rek. lodžie. Parkování je možné za domem. V blízkosti je výborná občanská vybavenost, škola, školka, supermarkety. Parkování je možné za domem. Požadovaná cena ,- Kč

12 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Jedenmilion Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

13 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

14 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

15 Fotodokumentace nemovitosti

16 - 16 -

17 Mapa oblasti

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -