Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 327/2013 O obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 1934 na pozemku parc.č. St. 3038 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 3038 a 2972/10 vše v katastrálním území Rakovník, obec Rakovník, okres Rakovník, zapsáno na LV č. 8963. Postup při zpracování posudku: Vstup na nemovitost a do části objektu č.p. 1934 umožnila matka povinné. Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 11729/12. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 350/2012 Sb. a podle stavu ke dni 11.11.2013 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 14.11.2013
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - objektu rodinného domu č.p. 1934 na pozemku parc.č. St. 3038 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 3038 a 2972/10 vše v katastrálním území Rakovník, obec Rakovník, okres Rakovník, zapsáno na LV č. 8963. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2012 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Pod Václavem 1934 269 01 Rakovník Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Rakovník Katastrální území: Rakovník Počet obyvatel: 16 611 Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i): 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 11.11.2013 za přítomnosti znalce a matky majitelky nemovitosti. - 2 -
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 1.11.2013 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 8963; - kopie katastrální mapy; - informace získané od matky povinné; - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je nemovitost - objekt rodinného domu č.p. 1934 na pozemku parc.č. St. 3038 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 3038 a 2972/10 vše v katastrálním území Rakovník, obec Rakovník, okres Rakovník, zapsáno na LV č. 8963. Nemovitost - se nachází v zastavěné části Města Rakovník na ul. Pod Václavem, okr. Rakovník v lokalitě rodinných domů, přístupná z veřejné asfaltové komunikace. Objekt RD č.p. 1934 s příslušenstvím a pozemky parc.č. St. 3038 a 2972/10 spolu tvoří jednotný funkční celek. Rodinný dům č.p. 1934 - jedná se o samostatně stojící objekt s částečným podsklepením, se dvěma NP, střecha je šikmá valbová s půdním prostorem. Stáří objektu je dle matky povinné (která umožnila vstup do části objektu) 38 let. Objekt je v původním stavu bez rekonstrukcí. Vnitřní vybavení a konstrukce jsou zanedbané bez údržby. Objekt je napojen na ing. sítě - plyn, elektro, voda, kanalizace. Dispozice (vstup umožněn jen do části objektu): 1.PP - 2xmístnost sklepu; 1.NP - bytová jednotka 2+1 - vstup neumožněn; 2.NP - bytová jednotka 3+1. Zastavěná plocha objektu cca 112m2, obestavěný prostor cca 902m3, užitná plocha obytné části (bez sklepů) cca 170m2. Popis konstrukcí a vybavení: - základy jsou betonové s izolací, svislé nosné konstrukce jsou zděné, stropy s rovným podhledem, střecha je šikmá valbová, krytina z keramických tašek, klempířské konstrukce z pozink.plechu, vnější omítky břizolitové, vnitřní hladké, okna dřevěná zdvojený, dveře dřevěné v kovové zárubni, schody dřevěné žebříkové, podlahy betonové s textil. krytinami, PVC nebo ker.dlažby, vytápění ústřední s kotlem na plyn, elektroinstalace světelná a motorová, rozvody vody na studenou a teplou vodu, příprava TÚV přes el.bojler nebo plyn.průtok.ohřívačem, v koupelně je vana a umyvadlo, keramické obklady jsou provedeny v koupelně, WC a kuchyni. V kuchyni je el.sporák. Příslušenství objektu rodinného domu č.p. 1934 tvoří: - venkovní úpravy - přípojky ing. sítí (plyn, voda, elektro, kanalizace), oplocení pozemků, zpevněné plochy. Pozemky parc.č. St. 3038 a 2972/10 - tvoří spolu s rodinným domem č.p. 1934 s příslušenstvím jednotný funkční celek. Nezastavěná část pozemků je užívána jako zahrada s trvalými porosty. - 3 -
6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Rodinný dům č.p. 1934 d) Pozemky 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) a) Rodinný dům č.p. 194 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Rakovník Stáří stavby: 38 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 4 308,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.PP: 9,53*3,73 = 35,55 m 2 1.NP: 12,15*9,1+3,73*0,45 = 112,24 m 2 2.NP: 12,15*9,1+3,73*0,45 = 112,24 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 35,55 m 2 2,80 m 1.NP: 112,24 m 2 2,90 m 2.NP: 112,24 m 2 2,90 m Obestavěný prostor 1.PP: (9,53*3,73)*(2,80) = 99,53 m 3 1.NP: (12,15*9,1+3,73*0,45)*(2,90) = 325,51 m 3 2.NP: (12,15*9,1+3,73*0,45)*(2,90) = 325,51 m 3 zastřešení: (1/6)*9,53*3,50*(2*12,15+3,00) = 151,77 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 902,32 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 112,24 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 260,03 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,32-4 -
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ B zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 38 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,80 = 0,556 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00 spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší II -0,05 než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00-5 -
3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - zástavní práva, exekuce. 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,900 i = 1 I -0,05 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,556 * 1,000 * 0,900 = 0,500 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 4 308,- Kč/m 3 * 0,500 = 2 154,- Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 154,- Kč/m 3 * 902,32 m 3 = 1 943 597,28 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 943 597,28 Kč Ocenění b) Pozemky Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 2.11. Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a komerční využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,3520 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1460 1,3520 10,00 1 276,61 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 400,- 0,40 2,1460 1,3520 10,00 510,64 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a St. 3038 112,00 1 276,61 142 980,32 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada 2972/10 480,00 510,64 245 107,20 Stavební pozemky - celkem 388 087,52 Pozemky - zjištěná cena = 388 087,52 Kč - 6 -
Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Rodinný dům č.p. 194 = 1 943 600,- Kč b) Pozemky = 388 090,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 2 331 690,- Kč - 7 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost K prodeji - RD 4+1 v klidné části města Rakovník, ul. Nerudova. Dům má v přízemí 2+1, v patře 2 pokoje a půdu vhodnou pro vybudování 2 pokojů. Dům má špaletová okna, rozvody elektro jsou v mědi, vodoinstalace a odpady jsou původní, komín je vyvložkovaný, topení je WAV, teplá voda ohřívaná karmou. Dům je odizolovaný, má původní střechu, do které nezatéká. Zastavěná plocha: 106 m2, užitná plocha 150m2 (bez sklepů), plocha pozemků: 316m2. Nabídková cena RK: 2.190.000,- Kč (14.600,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná nemovitost; uvedený objekt je v lepším technickém stavu (stavební úpravy elektroinstalace, vody, vyvložkování komíku, dodatečná izolace) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 9.344,- Kč/m2 užitné plochy. - 8 -
2. srovnatelná nemovitost K prodeji - Prodej rodinného domu 4+1 o v klidné části obce Rakovník, u. Luženská. Přízemí domu disponuje obývacím pokojem, kuchyní, toaletou, sprchovým koutem a vstupem na terasu. V 1. patře jsou 3 pokoje, koupelna a 2 balkony. V suterénu domu se nachází sklepní prostory, prádelna a garáž pro 1 automobil. Dům je vytápěn plynovým kotlem. Jedná se o řadový zděný dvoupodlažní dům s celkovým podsklepením, střecha je plochá. Objekt je napojen na kompletní IS. Zastavěná plocha: 110 m2, užitná plocha 144m2 (bez sklepů), plocha pozemků: 354m2. Nabídková cena RK: 2.200.000,- Kč (15.278,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná nemovitost; uvedený objekt je v lepším technickém stavu (mladší objekt s velmi dobrou údržbou s drobnými stavebními úpravami - zánovní kuchyň, částečná výměna podlahových krytin, apod.) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 9.778,- Kč/m2 užitné plochy. - 9 -
3. srovnatelná nemovitost Prodej - rodinný dům v Rakovníku, ul. Luženská. Dům je velmi dobře postavený na pěkném místě na okraji města Rakovníka. Velká garáž a parkovací stání na pozemku, zahrada je situovaná na jihozápad. Dům je celý podsklepený a suchý. V přízemí vchod a schody do podkroví,kuchyň s obývákem, příslušenství a komora. V podkroví 4xložnice. Jedná se o zděný celopodsklepený jednopodlažní objekt s podkrovím. Objekt je napojen na kompletní ing. sítě (plyn, voda, elektro, kanalizace). Objekt s částečnými stavebními úpravami - zánovní kuch.linka, plovoucí podlahy v některých obytných místnostech, část oken plastová. Zastavěná plocha: 112 m2, užitná plocha 180m2 (bez sklepů), plocha pozemků: 739m2. Nabídková cena RK: 2.950.000,- Kč (16.389,- Kč/m2 užitné plochy) Tato nemovitost se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná nemovitost; uvedený objekt je v lepším technickém stavu (s částečnými stavebními úpravami - zánovní kuch.linka, plovoucí podlahy v některých obytných místnostech, část oken plastová) - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80; realitní inzerce úprava jednotkové ceny koeficientem 0,80. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 10.488,- Kč/m2 užitné plochy. - 10 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 9.344,- až 10.488,- Kč/m2 užitné plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 9.870,- Kč/m2 užitné plochy 170m2 (užitné plochy oceňovaného objektu RD) x 9.870,- Kč/m2 = 1.677.900,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 1.680.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 2.331.690,- Kč 1.680.000,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti objektu rodinného domu č.p. 1934 na pozemku parc.č. St. 3038 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 3038 a 2972/10 vše v katastrálním území Rakovník, obec Rakovník, okres Rakovník, zapsáno na LV č. 8963, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník, podle tohoto odhadu k datu ocenění 11.11.2013 po zaokrouhlení na: 1.680.000,- Kč. - 11 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 1934 na pozemku parc.č. St. 3038 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 3038 a 2972/10 vše v katastrálním území Rakovník, obec Rakovník, okres Rakovník, zapsáno na LV č. 8963, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník, podle tohoto odhadu k datu ocenění 11.11.2013 po zaokrouhlení na: 1.680.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství objektu rodinného domu č.p. 1934 na pozemku parc.č. St. 3038 s příslušenstvím a pozemků parc.č. St. 3038 a 2972/10 vše v katastrálním území Rakovník, obec Rakovník, okres Rakovník, zapsáno na LV č. 8963, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník, podle tohoto odhadu k datu ocenění 11.11.2013 po zaokrouhlení na: 1.680.000,- Kč. Slovy : milionšestsetosmdesáttisíc korun českých V Hlučíně, 14.11.2013 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 327/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 327/2013. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 2 strany; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 3 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 12 -
Fotodokumentace pořízená dne 11.11.2013-13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
OZN.: Pod Václavem č.p. 1934, Rakovník. OZN.: Pod Václavem č.p. 1934, Rakovník. - 19 -