ZNALECKÝ POSUDEK. č

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č O ceně podílu 1/4 na rodinném domě č.p. 838, pozemcích parcelní číslo 115 a 116, kú Žilina u Nového Jičína, obec Nový Jičín. Objednatel znaleckého posudku: Soudní exekutor, Exekutorský úřad Nový Jičín, JUDr. Jiří Fišer Čs.armády Bílovec Účel znaleckého posudku: Stanovení ceny podílu 1/4 na rodinném domě č.p. 838, pozemcích parcelní číslo 115 a 116, kú Žilina u Nového Jičína, obec Nový Jičín podle platného cenového předpisu pro účely exekučního řízení č.j. 022 EX 140/07-46 povinný Jiří Hermann Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Zdeněk Grosman Malá strana Studénka telefon: , grosman.zdenek@seznam.cz, Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává. Studénka,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení ceny podílu 1/4 na rodinném domě č.p. 838, pozemcích parcelní číslo 115 a 116, kú Žilina u Nového Jičína, obec Nový Jičín podle platného cenového předpisu pro účely exekučního řízení č.j. 022 EX 140/07-46 povinný Jiří Hermann 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům č.p. 838, pozemky parcelní číslo 115, 116 Adresa nemovitosti: Bařiny, Žilina 838/ Nový Jičín Moravskoslezský Nový Jičín Nový Jičín Žilina u Nového Jičína Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Počet obyvatel: Základní cena podle 28 odst. 1 písm. i) : 400,- Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka se zaměřením nemovitosti byla provedena dne. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - oceňovací předpisy, vyhláška a odborná literatura - informace a údaje sdělené vlastníky nemovitostí - skutečností a výměry zjištěné na místě - snímek katastrální mapy - výpis z katastru nemovitostí list vlastnictví Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku: Antonín Hermann, Dvořákova 1763/33, Nový Jičín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 16 Jiří Hermann, Bařiny, Žilina 838/2, Nový Jičín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Václav Hermann, Dvořákova 1763/33, Nový Jičín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 16 Jan Macoun, Supíkovice 30, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 16 Richard Macoun, Supíkovice 30, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 16 Marta Skřitková, Malá Strana 186, Hladká Strana, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Pavlina Vodová, Malá strana 29, Suchdol nad Odrou, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Antonín Hermann, Dvořákova 1763/33, Nový Jičín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 16 Jiří Hermann, Bařiny, Žilina 838/2, Nový Jičín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Václav Hermann, Dvořákova 1763/33, Nový Jičín, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 16 Jan Macoun, Supíkovice 30, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 /

3 Richard Macoun, Supíkovice 30, , vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 16 Marta Skřitková, Malá Strana 186, Hladká Strana, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 Pavlina Vodová, Malá strana 29, Suchdol nad Odrou, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 4 6. Celkový popis nemovitosti Oceňované nemovitosti jsou v zastavěné části v lokalitě Bařiny, jsou v neudržovaném, zanedbaném stavu. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parcelní číslo 115 a Ocenění trvalých porostů 3.1. Porost na parcele 116 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění nemovitosti je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. a č. 387/2011 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p. 838 Popis: Dům je dřevěné konstrukce jednopodlažní, nepodsklepený s půdním prostorem. V přízemí je byt 3+1. Stav domu je ve stavu, kdy je nutná rekonstrukce a údržba stávajících konstrukcí. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Moravskoslezský kraj, nad do obyvatel Stáří stavby: 50 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 2 632,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Přízemí: 6,38*7,35 = 46,89 m 2 Veranda: 6,40*2,71 = 17,34 m 2 Půdní prostor: 6,38*7,35 = 46,89 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška Přízemí: 46,89 m 2 2,68 m Veranda: 17,34 m 2 2,66 m Půdní prostor: 46,89 m 2 2,03 m Obestavěný prostor: Přízemí: (6,38*7,35)*(2,68) = 125,67 m 3-3 -

4 Veranda: (6,40*2,71)*(2,66) = 46,14 m 3 Půdní prostor: (6,38*7,35)*(2,03/2) = 47,60 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 219,41 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 46,89 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 111,12 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,37 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné I typ L plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 I 0,00 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, II -0,04 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo II 0,00 jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 - Celková výměra pozemků 275 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 50 let: 0,80 12 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,80 = 0,605 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení III 0,00 4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní spojení II 0,00 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,000 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: - 4 -

5 Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Podílové vlastnictví, sedum vlastníků I -0,01 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,940 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,605 * 1,000 * 0,940 = 0,569 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 2 632,- Kč/m 3 * 0,569 = 1 497,61 Kč/m 3 CP = CU * OP = 1 497,61 Kč/m 3 * 219,41 m 3 = ,61 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,61 Kč = ,61 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Rodinný dům č.p zjištěná cena = ,65 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parcelní číslo 115 a 116 Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.1. Pozemek v obci uvedené v odstavci1 písmeno b), d), f), 50 % h), j), se zřetelem na její významnost z hlediska zeměpisného, hospodářského či kulturního: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z hlediska 50 % účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 100 % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Nový Jičín byl okresní město, má všechny potřebné úřady, školy, sportoviště Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 0,8620 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1550 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří Upr. cena [Kč/m 2 ] - 5 -

6 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1550 0, , ,70 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku 28 odstavec 5 400,- 0,40 2,1550 0, ,00 653,88 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a , , ,70 nádvoří 28 odstavec 5 zahrada ,00 653, ,32 Stavební pozemky - celkem ,02 = ,02 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Pozemky parcelní číslo 115 a zjištěná cena = ,76 Kč 3. Ocenění trvalých porostů 3.1. Porost na parcele 116 Ovocné dřeviny a ostatní vinná réva oceněné zjednodušeným způsobem: 42 Celková cena pozemku: Kč ,00 Celková výměra pozemku m Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m Cena pokryvné plochy porostů Kč ,00 Cena porostu je ve výši 4,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,045 Cena ovocných dřevin a ostatní vinné révy: = 6 296,85 Porost na parcele celkem: 6 296,85 Kč = 6 296,85 Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Porost na parcele zjištěná cena 1 574,21 Kč C. Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen dle vyhlášky 1. Ocenění staveb 1.1. Rodinný dům č.p ,70 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,70 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky parcelní číslo 115 a ,80 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,80 Kč 3. Ocenění trvalých porostů - 6 -

7 3.1. Porost na parcele ,20 Kč 3. Ocenění trvalých porostů celkem 1 574,20 Kč Celkem ,70 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,70 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jednostočtyřicettřitisícšestsettřicet Kč Rekapitulace výsledných cen dle cen srovnatelných nemovitostí Ceny srovnatelných nemovitostí viz. přílohy se pohybují v rozmezí Kč. Při koeficientu 0,85 pro realitní kanceláře je cena Kč (hodnota koeficientu ceny nabízené a ceny prodejní vychází z článku Soudní inženýrství) Pak cena podílu 1/4 vychází Kč. Dle mého názoru cena vypočtená dle vyhlášky odpovídá ceně obvyklé Výsledná obvyklá cena ,- Kč Níže podepsaný tímto dosvědčuje, že osobně přezkoumal vlastnické právo ke všem výše uvedeným nemovitostem a prohlašuje, že v součastné době ani v blízké budoucnosti nebude mít účast ani prospěch z vlastnického právo k těmto nemovitostem. Ve výše uvedené zprávě je uvedeno všechno o předpokladech a omezujících podmínkách ovlivňujících analýzu, hodnoty a závěry v ní obsažené. Žádná jiná osoba mimo mne nepřipravovala tuto analýzu, hodnoty a závěry v této zprávě uvedené. Studénka, Ing. Zdeněk Grosman Malá strana Studénka telefon: , grosman.zdenek@seznam.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , Spr 2911/99-7 -

8 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí stavebnictví, odvětví stavby obytná, stavby průmyslové Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Snímek katastrální mapy ze dne 1 Srovnatelná nemovitost (CHANJ21) 1 Srovnatelná nemovitost (247516) 1 Srovnatelná nemovitost (RDNJ93) 1 LV

9 Snímek mapy - 9 -

10 Chalupa Veřovice

11 RD Butovice

12 RD Nový Jičín

13 - 13 -