Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1822/097/2015/3 6 NEMOVITOST: Bytová jednotka, Bytová jednotka č. 350/2 Adresa nemovitosti: Jižní 350, Stráž pod Ralskem Katastrální údaje: Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Stráž pod Ralskem, k.ú. Stráž pod Ralskem, kód k.ú. 756466, LV 1108 Ostatní stavby: Pozemky: 564/1 Vlastník stavby: SJM Jindřich Šindelář, Jižní 350, 471 27 Stráž pod Ralskem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Petra Šindelářová, Jižní 350, 471 27 Stráž pod Ralskem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Vlastník pozemku: SJM Jindřich Šindelář, Jižní 350, 471 27 Stráž pod Ralskem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Petra Šindelářová, Jižní 350, 471 27 Stráž pod Ralskem, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : EURODRAŽBA.CZ Adresa objednatele: 4imická 780 / 61, 181 00 Praha 8 Č.j. 840/2014-D IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa IČ: telefon: 605858917 e-mail: miroslav.bazant@seznam.cz DIČ: fax: Pro účely úvěrového řízení u České spořitelny, a.s. (ocenění stávajícího stavu) Účel úvěru: koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné OBVYKLÁ CENA Současný stav 450 000 Kč Budoucí stav Datum místního šetření: 13.7.2015 Datum zpracování : 13.7.2015 Počet stran: 8 stran Počet příloh: 3 České Lípě, dne 13.7.2015 Otisk razítka Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1980 změna stavby v r. rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda okna, dveře ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy okna dveře SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zp. příjezd elektro telefon zp. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Počet obyvatel: 4 021 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců Počet podlaží celkem: 7 z toho podzemní: 1 z toho nadzemní: 6 Počet bytů/nebytů 24/0 Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží Typ PP bytu Balkon, Lodžie, Terasa Sklad Sklípek Garáž. stání Celková plocha jednotky Započitatelná plocha jednotky Podíl na společných částech domu a pozemku Obvyklá cena m 2 m 2 m 2 ks m 2 m 2 Kč/m 2 350/2 1.NP 3+1 73,89 0,00 0,00 0 73,89 71,83 1 / 1 6 265 Kč/m 2 Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 452 744 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 867 213 Kč 0 Kč Obvyklá cena 450 000 Kč - z toho hodnota pozemku 6 145 Kč 0 Kč Minimální cena v rekonstrukci x Vklad investice do nemovitosti 0 Kč x Reprodukční cena pro pojištění 1 324 720 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v dané lokalitě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. NÁLEZ Situace Přehled podkladů Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 1108 Kopie katastrální mapy Charakteristika obce Poloha nemovitosti Stráž pod Ralskem je město s 4021 obyvateli a odpovídající infrastrukturou v okrese Česká Lípa. Stavba bytového domu je v ulici Jižní v zastavěné části obce mezi bytovými domy. Přístup je z veřejné komunikace. - 2 -
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo Komentář: Zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s. Praha, insolvence RIZIKO Ostatní rizika: nejsou NE Nemovitost není pronajímána Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby Popis bytové/nebytové jedn. Jedná se o panelový bytový dům s plochou střechou s bleskosvodem s lepenkovou krytinou. Svislé i vodorovné nosné konstrukce jsou panelové železobetonové. Bytový dům obsahuje 24 bytových jednotek. Jedná se o bytovou jednotku 3+1 umístěnou v 1. nadzemním podlaží bytového domu v č.p. 350 Dispoziční řešení 3+1 Popis tech. stavu stavby Základy jsou betonové, svislé konstrukce jsou železobetonové montované. Střecha je plochá, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní obklady běžné, okna jsou plastová, vnitřní omítky jsou vápenné, podlahy obytných místností jsou PVC, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, UT a TUV dálkové. Dům je udržovaný - nová plastová okna. Fasáda je zateplená. Byt je v dobrém stavu. Konstrukce Popis 1. Základy včetně zemních prací betonové pasy izolované 2. Svislé konstrukce panelové betonové sendvičové 3. Stropy železobetonové montované 4. Krov, střecha plochá 5. Krytiny střech svařované pásy 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Úprava vnitřních povrchů dvouvrstvé vápenné omítky 8. Úprava vnějších povrchů zateplená 9. Vnitřní obklady keramické běžné obklady 10. Schody železobetonové montované s běžným povrchem 11. Dveře hladké plné dveře 12. Vrata 13. Okna plastová 14. Povrchy podlah PVC 15. Vytápění ústřední 16. Elektroinstalace třífázová 17. Bleskosvod bleskosvod 18. Vnitřní vodovod studená i teplá 19. Vnitřní kanalizace standardní 20. Vnitřní plynovod chybí 21. Ohřev teplé vody centrální ohřev vody 22. Vybavení kuchyní sklokeramický sporák 23. Vnitřní hygienické vybavení WC, umyvadla, vana 24. Výtahy osobní výtah 25. Ostatní domácí telefon 26. Instalační pref. jádra instalační šachty - 3 -
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek p.č. st. 564/1 o velikosti 332m 2 evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Cena pozemků v obci v současné době pohybuje od 300,-Kč do 1000,- Kč. V tomto případě byla cena s přihlédnutím k poloze stanovena ve výši 400,-Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Spoluvlastnický podíl Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří 564/1 332 400 703 / 15 192 6 145 Celková výměra pozemků 332 Hodnota pozemků celkem 6 145 Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) áklady jsou betonové, svislé konstrukce jsou železobetonové montované. Střecha je plochá, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, vnitřní obklady běžné, okna jsou plastová, vnitřní omítky jsou vápenné, podlahy obytných místností jsou PVC, kanalizace standardní, vodoinstalace studená i teplá, UT a TUV dálkové. Dům je udržovaný - nová plastová okna. Fasáda je zateplená. Byt je v dobrém stavu. Výpočet podlahových ploch jednotky Název Typ výměry Podlahová plocha Koeficient Započítaná plocha kuchyň byt 10,13 m 2 1,00 10,13 m 2 pokoj byt 13,10 m 2 1,00 13,10 m 2 pokoj byt 21,13 m 2 1,00 21,13 m 2 pokoj byt 12,19 m 2 1,00 12,19 m 2 WC byt 1,10 m 2 1,00 1,10 m 2 koupelna byt 2,93 m 2 1,00 2,93 m 2 chodba byt 9,19 m 2 1,00 9,19 m 2 lodžie nezasklená byt 4,13 m 2 0,50 2,06 m 2 Celková podlahová plocha 73,89 m 2 71,83 m 2 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Podlahová plocha [m 2 ] 73,89 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 17 928 Reprodukční hodnota (RC) Kč 1 324 720 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 35 Další životnost roků 65 Opotřebení % 35,00 Věcná hodnota (VH) Kč 861 068 Budoucí stav Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita / Popis Zdůvodnění koeficientu K c Typ stavby Plocha Podlaží Dispozice Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Oceňovaná jednotka ulice Jižní, Stráž pod Ralskem 3+1 v 1.NP panelového domu panel bytový dům 71,83 1.NP 3+1 X X X X X - 4 -
Srovnávané jednotky Stráž pod Ralskem, Máchova 3+1, OV, 3.NP, byt v panelovém domě, velmi dobrý stav. Panelový dům 77,00 3.NP 3+1 520 000 6 753 0,93 6 290 Stráž pod Ralskem, Máchova 4+1, OV, panelový dům, 105m 2, plastová okna, velmi dobrý technický stav. Panelový dům 105,00 2.NP 4+1 599 000 5 705 1,11 6 313 Stráž pod Ralskem, Máchova 3+1, OV, v panelovém bytovém domě. 4.NP ze 10.NP. Velmi dobrý technický stav, 70m 2. Panelový dům 70,00 4.NP 3+1 599 000 8 557 0,74 6 307 Variační koeficient před úpravami: 16,81 % Variační koeficient po úpravách: 0,15 % Průměrná cena 6 303 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 71,83 m 2 Porovnávací hodnota 452 744 Kč Stanovení standardní jednotkové ceny za m 2 započitatelné plochy Obvyklá cena: 450 000 Kč Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: 0 Kč Z toho obvyklá cena předzahrádek: 0 Kč Upravená obvyklá cena: 450 000 Kč Započitatelná plocha: 71,83 m 2 Jednotková cena započitatelné plochy: 6 265 Kč/m 2 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti. 1 Mapa oblasti. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004, č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -