ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo 16865415 NEMOVITÁ VĚC: o ceně id.spoluvlastnického podilu 1/2 na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.vlastislav, okres Litoměřice. Katastrální údaje : Kraj Ústecký, okres Litoměřice, obec Vlastislav, k.ú. Vlastislav Adresa nemovité věci:vlastislav 45, 411 14 Vlastníci stavby: Vlastníci pozemku: SJM Kühnel Luboš a Kühnelová Jana, vlastnictví: výhradní Kühnel Luboš, č.p. 50, 411 14 Vlastislav Kühnelová Janač.p. 45, 411 14 Vlastislav SJM Kühnel Luboš a Kühnelová Jana, vlastnictví: výhradní Kühnel Luboš, č.p. 50, 411 14 Vlastislav Kühnelová Janač.p. 45, 411 14 Vlastislav OBJEDNAVATEL: Adresa objednavatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš Masarykova 679/33, 41201 Litoměřice Tomáš Maršál Lidická 342, 252 68 Středokluky IČ: 12615790 telefon: e-mail: DIČ: CZ6510281261 fax: Exekuční řízení č.j. 124 EX 2861/09-148(ocenění stávajícího stavu) (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA 550 000 Kč Datum místního šetření: 14.5.2015 Stav ke dni : 14.5.2015 Za přítomnosti: znalce a zástupce objednatele Počet stran: 16 stran Počet příloh: Počet vyhotovení: 2
V Středoklukách, dne 18.5.2015 Tomáš Maršál NÁLEZ Znalecký úkol o ceně id.spoluvlastnického podilu 1/2 na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.vlastislav, okres Litoměřice. Účelem tohoto ocenění je vypracování posudku, jako podkladu pro stanovení reálné prodejní ceny souboru ocenění pro potřeby objednatele. Stanovená tržní hodnota dle tohoto posudku respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v dob_ zpracování. Tržní hodnota je určena pro potřeby objednatele a je odrazem situace na trhu nemovitostí v době zpracování.posudek byl vypracován z důvodu zjištění ceny nemovitosti ke dni ocenění. Přehled podkladů - výpis z KN Litoměřice, LV č.95 - snímek z pozemkové mapy - vyjádření zástupce objednatele - časopis Soudní inženýrství- 1996-2015 - odborný čtvrtletník Odhadce a oceňování majetku - ročníky 2003-2015 - databáze znalce - Usnesení č.j. 124 EX 2861/09-148 - exekuční příkaz Č.j. 124 Ex 2861/09-9 - vyjádření místního zdroje SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Vlastníci nemovitosti neumožnili znalci provést řádné místní šetření, ohledání nemovitosti, popsání a přeměření oceňované nemovitosti, a to tím, že znalci nebyl umožněn vstup do vlastní nemovitosti a to do RD č.p.45 stavba stojící na pozemku s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.vlastislav, okres Litoměřice. Jedná se o id.spoluvlastnický podil 1/2 na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku st.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.vlastislav, okres Litoměřice, který je zapsaná u KN Litoměřice na LV č.95. Objekt č.p. 45 je samostatně stojící RD a nacházející se v centru obce naproti OÚ Vlastislav. RD je částečně podsklepen má jedno nadzemní podlaží, částečné podkroví a sklonitou střechu. V budově se nachází 1 byt.jednotka. Stavebnětechnický stav objektu dobrý, celková údržba domu dobrá. Objekt je napojen na inž. sítě. Parkování před domem i na pozemku. U objektu se nacházejí vedlejší stavby ( přípojky, sklad, oplocení). Občanská vybavenost v obci. Účel užití - bydlení, podnikání. Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl 1/2. - 2 -
RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Poloha nemovité věci v chráněném území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní finanční a právní omezení Komentář: viz. LV č. 95 Ostatní rizika: nejsou OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 id.spoluvlastnický podil 1/2 na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.vlastislav, okres Litoměřice. 1.2 sklad 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.vlastislav, okres Litoměřice. Obsah tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 2. Porovnávací ocenění 2.1 id.spoluvlastnický podil 1/2 na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.vlastislav, okres Litoměřice. 2.2-3 -
OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. Pi 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko IV 1,00 Index trhu IT = P6 * (1 + Pi) = 1,000 i = 1 Index polohy 5 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce centrum obce I 0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - I 0,00 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - viz.lv č.95 omezení vl.práva I -0,05 Index polohy IP = P1 * (1 + Pi) = 1,010 i = 2 Koeficient pp = IT * IP = 1,010 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Vlastislav: 11-4 -
Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. Pi O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod a II 0,85 kanalizace, nebo kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 265,98 Kč/m 2 Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1 id.spoluvlastnický podil 1/2 na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.vlastislav, okres Litoměřice. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Ústecký kraj, obec do 2 000 obyvatel Celková rekonstrukce provedena v roce: 2 003 Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 654,- Kč/m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 771,32 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01-5 -
5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0,00 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,06 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stavby po rekonstrukci: s = 1-0,005 * (12 + 15)= 0,865 Index vybavení IV = (1 + Vi) * V13 * 0,865 = 0,816 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,010 12 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * IV = 1 654,- Kč/m 3 * 0,816 = 1 349,66 Kč/m 3 CSP = OP * ZCU * IT * IP = 771,32 m 3 * 1 349,66 Kč/m 3 * 1,000 * 1,010= 1 051 429,95 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 1 051 429,95 Kč Id.spoluvlastnický podil 1/2 na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku = 1 051 429,95 Kč s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.vlastislav, okres Litoměřice. - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Id.spoluvlastnický podil 1/2 na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku = 525 714,98 Kč s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.vlastislav, okres Litoměřice. - zjištěná cena 1.2 sklad Zatřídění pro potřeby ocenění Vedlejší stavba 16: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC 1274 Obestavěný prostor - celkem: 33,55 m 3-6 -
Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy P 7,10 100 0,46 3,27 2. Obvodové stěny S 31,80 100 1,00 31,80 3. Stropy S 19,80 100 1,00 19,80 4. Krov S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytina S 8,10 100 1,00 8,10 6. Klempířské práce S 1,70 100 1,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6,10 100 1,00 6,10 8. Schodiště X 0,00 100 1,00 0,00 9. Dveře S 3,00 100 1,00 3,00 10. Okna S 1,10 100 1,00 1,10 11. Podlahy S 8,20 100 1,00 8,20 12. Elektroinstalace S 5,80 100 1,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 96,17 Koeficient vybavení K4: 0,9617 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 14): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): * 0,9617 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 987,83 Plná cena: 33,55 m 3 * 1 987,83 Kč/m 3 = 66 691,70 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 44 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 94 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 94 = 53,2 % Koeficient opotřebení: (1-53,2 % / 100) * 0,468 Nákladová cena stavby CSN = 31 211,72 Kč Koeficient pp * 1,010 Cena stavby CS = 31 523,84 Kč Sklad - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = 31 523,84 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Sklad - zjištěná cena = 15 761,92 Kč 2. Ocenění pozemků - 7 -
2.1 pozemek st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.vlastislav, okres Litoměřice. Jedná se o id.vl.podil 1/2 na pozemku st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.vlastislav, okres Litoměřice. Přístup po zpevněné komunikaci, možnost napojení na inž.sítě. Pozemky jsou zapsané na LV č. 95 u KN Litoměřice. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. Pi 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a III -0,03 2. zóně, nebo národní park - zem. fond 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - a II 0,00 Index omezujících vlivů IO = 1 + Pi = 0,970 i = 1 Index trhu s nemovitostmi IT = 1,000 Index polohy pozemku IP = 1,010 Celkový index I = IT * IO * IP = 1,000 * 0,970 * 1,010 = 0,980 6 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 265,98 0,980 260,66 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 25 263,00 260,66 68 553,58 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 112 11,00 260,66 2 867,26 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha 100/1 118,00 260,66 30 757,88 Stavební pozemky - celkem 392,00 m 2 102 178,72 Pozemek st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, = 102 178,72 Kč - 8 -
k.ú.vlastislav, okres Litoměřice. - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 2 Pozemek st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.vlastislav, okres Litoměřice. - zjištěná cena = 51 089,36 Kč Ocenění majetku obecnou metodikou 2. Porovnávací ocenění 2. id.spoluvlastnický podil 1/2 na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.vlastislav, okres Litoměřice Oceňovaná nemovitá věc Užitná plocha: 115,00 m 2 Obestavěný prostor: 771,00 m 3 Zastavěná plocha: 139,00 m 2 Plocha pozemku: 392,00 m 2 Srovnatelné nemovité věci Název: RD samostatně stojící RD 6+1 v centru obce Čížkovice. Jedná se o částečně podsklepenou stavbu ze smíšeného zdiva s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou taškami, zastavěná plocha činí 128 m2, obytná je cca 120 m2. Dům prošel v roce 2005 rekonstrukcí, mimo jiné střecha, okapy, podlahy v přízemí a podkroví a další.v přízemí se nachází chodba, schodiště, kuchyň s jídelním koutem, obývací pokoj, ložnice, pokoj, koupelna s vanou a toaletou a komora. V podkroví jsou tři pokoje. Majitelé v domě ponechají kuchyňskou linku včetně kombinovaného sporáku. O vytápění se stará plynový kotel s rozvody ústředního topení. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží menší dvorek s možností parkování a předzahrádka. V obci je obchod, pošta a zdravotnické zařízení. Lokalita Čížkovice Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 0,98 K1 podíl 0,50 K2 zdroj 0,85 K3 K3 1,00-9 - Celkový koef. KC 0,42 Upravená j. cena Kč/m 2 2 950
Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 110,00 m 2 128 m 2 779 000 Kč 7 082 Kč/m 2 Název: RD prodej rodinného domu 1+1 v obci Jenčice na pozemku o celkové výměře 828 m2. V domě se nachází dvě předsíně, jedna ložnice, koupelna s vanou, dále kuchyňský kout, komora, velká půda a sklep. Dům je z 1/4 podsklepen. Na domě jsou z jedné strany nová plastová okna. Dům je určen zejména k rekonstrukci dle představ nového majitele. Možnost půdní vestavby - půda je velmi prostorná. U domu je suché WC a vlastní studna 22 m hluboká. Topení domu je řešeno plynovými wafkami, možnost topení i pevnými palivy. V domě je plyn a elektřina 220V / 380V. Možnost připojení na kanalizaci a vodu. U domu je prostorná garáž a kůlna. Na velké zahradě jsou ořechové stromy, meruňky, hrozen, jahody, malina, rybíz dále je na zahradě ještě letní domeček a skleník. Možnost vjezdu ze silnice přímo na pozemek. Dálnice D8 v dosahu 5 min. Obec je cca 40 min. vzdálená od Prahy. Lokalita Jenčice Použité koeficienty: Km Koeficient místa 1,00 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 0,50 K2 zdroj 0,85 K3 K3 1,00 Celkový koef. KC 0,43 Upravená j. cena Kč/m 2 3 440 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 105,00 m 2 828 m 2 850 000 Kč 8 095 Kč/m 2 Název: RD Rodinný dům se dvěma koupelnami v malé obci Třebívlice nabízí velmi pohodlné a ničím nerušené bydlení. Atributem tohoto domu je prostor, přírodní materiály a velmi nízké náklady na provoz. Přízemí domu = kuchyň, prostorný obývací pokoj s krbem, koupelna. První patro = 5 samostatných pokojů s koupelnou. Dům je vytápěn plynem, v celém domě je podlahové vytápění, převažují zde dřevěné podlahy. Ohřev vody lze plynem i bojlerem. Součástí domu je garáž a nadzemní sklep. Díky rychlému spojení do Prahy je nemovitost vhodná i jako chalupa pro celoroční využívání Lokalita Třebívlice Použité koeficienty: Km Koeficient místa 0,98 Kč Časový koeficient 1,00 Kv Koeficient vybavení 1,00 K1 podíl 0,50 K2 zdroj 0,85 K3 K3 1,00-10 -
Celkový koef. KC 0,42 Upravená j. cena Kč/m 2 5 553 Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 120,00 m 2 315 m 2 1 600 000 Kč 13 333 Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty na základě užitné plochy Minimální jednotková porovnávací cena 2 950 Kč/m 2 Průměrná jednotková porovnávací cena 3 981 Kč/m 2 Maximální jednotková porovnávací cena 5 553 Kč/m 2 Stanovená jednotková porovnávací cena 3 981 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovité věci 115,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota 457 815 Kč REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 id.spoluvlastnický podil 1/2 na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a 525 715,00 Kč příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.vlastislav, okres Litoměřice. 1.2 sklad 15 762,00 Kč 541 477,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 pozemek st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.vlastislav, okres Litoměřice. 51 089,00 Kč Rekapitulace tržního ocenění majetku 1. Výnosové ocenění 1.1 0,00 Kč 2. Porovnávací ocenění 2.1 id.spoluvlastnický podil 1/2 na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.vlastislav, okres Litoměřice 457 815,00 Kč 2.2 0,00 Kč 457 815,00 Kč Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Zjištěná cena dle vyhlášky 457 815 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč 592 566 Kč Obvyklá cena 550 000 Kč slovy: Pětsetpadesáttisíc Kč - 11 -
Komentář ke stanovení výsledné ceny Závěrečná analýza Rizika technické povahy: Prvky krátkodobé životnosti i prvky dlouhodobé životnosti jsou v dobrém stavu. Objekt nemá viditelné statické poruchy. Rizika právní povahy: Podle výpisu z KN Litoměřice LV č.95 existuje omezení vlastnického práva. ZÁVĚR 1. Obvyklá cena nemovitosti id.vl.podílu 1/2 bez závad je minimálně : 550 000,- Kč Srovnáním s jinými nemovitostmi tohoto typu v daném místě, které byly v uplynulém období z obchodovány a je známá jejich obvyklá cena (tržní hodnota), mohu odhadnout, že obvyklá cena podílu 1/2 oceňované nemovitosti je 550 000,- Kč slovy: pětsetpadesáttisíc Kč Obvyklá cena nemovitosti je ovlivněna především polohou nemovitosti, která se nachází v obci Vlastislav. Poloha je vhodná k bydlení, podnikání. Dostupnost nemovitosti je dobrá, v blízkosti jsou inž.sítě, komunikace, jsou zde také přijatelné dojezdové vzdálenosti do centra Lovosic, Litoměřic. Dále je cena ovlivněna také poměrně stářím nemovitosti a dosud provedenými opravami a údržbou. Dále jejím konstrukčním a materiálovým provedením, standardní vybaveností, technickým stavem. Obvyklá cena se tedy odhaduje především s ohledem na polohu oceňované nemovitosti v obci Vlastislav, její celkovou velikostí, vlastnickým podílem, standardním vybaveností, technickým stavem, dispozičním uspořádáním a přináležejícím příslušenstvím i s ohledem na cenovou úroveň trhu s nemovitostmi v obci i v regionu. Rizika na životní prostředí a ostatní faktory: Na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.vlastislav, okres Litoměřice podle místního šetření nebyly zjištěny žádné negativní vlivy na životní prostředí. V podmínkách České republiky má přístup k informacím o všech realizovaných cenách prodejů nemovitostí pouze stát ( prostřednictvím finančních úřadů), který však tyto údaje pro potřeby odhadců systematicky netřídí a rovněž jim je takto z důvodu ochrany osobních dat neposkytuje. Z toho důvodu existuje komerční databáze, kde by soupisy cen měly splňovat podmínky aktuálnosti ( jinak je jejich použití v rámci analýzy trhu neadekvátní). Databáze však obecně nelze přeceňovat, neboť data v nich rychle zastarávají a jsou pak užitečná zejména pro sledování trendů. Ideální stav by byl, pokud by odhadci byli on-line napojeni na - 12 -
databázi Českého statického úřadu, který eviduje informace o sjednaných cenách od finančních úřadů a součastně měli přístup na databázi Katastrálních úřadů, ze kterých by mohli mimo jiné získat příslušnou kupní smlouvu s přesnou identifikací prodávané nemovitosti. To však v podmínkách České republiky není z důvodu výše uvedených možné. Přesto lze z veřejně dostupných placených i neplacených zdrojů zjistit trendy ve vývoji realizovaných cen nemovitostí včetně jejich původních nabídkových cen. Na základě dostupných informací, na základě popsaných parametrů, na základě srovnávacích kritérií, na základě rizikových faktorů, na základě provedených výsledků použitých metod ocenění indikuji obvyklou cenu id.spoluvlastnického podilu 1/2 na RD č.p.45 stavba stojící na pozemku s.t.25 vč.pozemků st.25, st.112, p.č. 100/1 a příslušenství v obci Vlastislav, k.ú.vlastislav, okres Litoměřice ve výši 550 000,- Kč. : 550 000,-Kč Obvyklá cena: 550 000,- Kč Veškeré materiály jsou důvěrné a jsou výlučným duševním majetkem zpracovatele, jejich zneužití, nedovolené rozmnožování a distribuce mimo předané paré ve dvou vyhotovení objednateli znaleckého posudku jsou trestně-právně postižitelné, zneužití materiálu je trestné.zpracovatel na požádání objednatele a úplatně vyhotoví stejnopis.veškerá práva jsou vyhrazena. Znalec neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů, předložených jako podklady pro zpracování ocenění. Znalec vycházel pouze z prohlášení a předložených podkladů a neodpovídá za pravost a platnost dokladů a dále práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existenci má nebo mohla mít vliv na ocenění. Informace z jiných zdrojů, na nichž je založena celá nebo části této zprávy jsou věrohodné, ale nebyly ve všech případech ověřovány. Znalec vypracoval ocenění podle podmínek trhu v době jeho provádění a neodpovídá za případné změny, ke kterým došlo po předání ocenění. Znalec vycházel při zpracování ocenění z předpokladu, že existuje a v budoucnu budou existovat nebo budou moci být získány všechny podmínky, právní předpoklady, požadovaná podnikatelská oprávnění, popř. správní nebo jiná rozhodnutí podmiňující nebo jinak regulující předmět podnikání související s předmětem ocenění. - 13 -
Znalec pracoval na základě metodik, vlastního zjištění, provedených konzultací u specialistů a jiných odborností a provozních údajů sdělených zadavatelem. Znalec potvrzuje, že nemá a ani nebude mít prospěch ze závěrů uvedených v tomto posudku a odměna v souvislosti s touto zprávou nesouvisí s výši ceny uvedené v závěru posudku. Metody oceňování- tržní hodnota nemovitosti vychází obvykle z metod: - 1. Metoda stanovení věcné (substanční hodnoty) - 2. Metoda stanovení výnosové hodnoty - 3.Metoda stanovení porovnávací / srovnávací hodnoty(srovnání tržních cen, tj. cen realizovaných na trhu). V Středoklukách 18.5.2015 Tomáš Maršál Lidická 342 252 68 Středokluky Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne 4.března 1994 pod č.j. Spr 4086/93 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 16865415 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 16865415. - 14 -
SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Snímek katastrální mapy ze dne 2-15 -
- 16 -