ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK O CENĚ OBVYKLÉ číslo /2015 NEMOVITÁ VĚC: Podíl 2/10 z celku pozemků v k.ú. Srdov Vlastníci pozemků: SJM Jerman Zdeněk Ing. a Jermanová Radmila Ing., Palachova 1748/7, Ústí nad Labem, podíl: 6/10 Jaroslav Mařík, Horní Hbity 14, Jablonná, podíl: 1/10 Pavel Packert, Horní Hbity 14, Jablonná, podíl: 2/10 Vilibald Packert, Valtířov 83, Velké Březno, podíl: 1/10 OBJEDNAVATEL: Exekutorský úřad Plzeň-sever, Soudní exekutor JUDr. Vendula Flajšhansová Adresa objednavatele: Divadelní 2728/3a, Plzeň ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: JUDr. Karel Mošna Jasanová 345/16, Plzeň IČ: telefon: karel.mosna@seznam.cz DIČ: fax: ÚČEL OCENĚNÍ: Zjištění hodnoty nemovitých věcí v exekučním řízení č.j. 121 EX 4068/14 OBVYKLÁ CENA PODÍL 2/ Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Počet stran: 9 stran Počet příloh: 26 stran Počet vyhotovení: 2 V Plzni, dne JUDr. Karel Mošna

2 NÁLEZ Znalecký úkol Znaleckým úkolem je stanovit cenu obvyklou podílu 2/10 z celku pozemků parc.č. st. 59/3 o výměře 254 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. st.59/4 o výměře 77 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, parc.č. 794/2 o výměře 294 m 2 - zahrada, parc.č. 794/3 o výměře 341 m 2 - zahrada, parc.č. 795/2 o výměře 146 m 2 - zahrada, 794/1 o výměře 411 m 2 - zahrada a parc.č. 792/2 o výměře 1663 m 2 - trvalý travní porost, vše zapsáno na LV č. 419 pro katastrální území Srdov, obec Liběšice, okres Litoměřice. Přehled podkladů Objednatel předložil znalci jako podklady usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové č.j. 121 EX 4068/14-30 ze dne , výpis z katastru nemovitostí LV č. 419 ze dne a snímek z katastrální mapy ze dne , znalec dále pořídil mapu oblastí z územního plánu obce Liběšice. Dne byla provedena prohlídka pozemků a byla pořízena fotodokumentace. Povinný se k prohlídce pozemků nedostavil. Místopis Oceňované pozemky jsou situovány v jižní části zastavěného území osady Lhotsko, v zástavbě rekreačních chat a chalup. V místě je uložen veřejný vodovod a veřejná el. síť, přístup k pozemkům je zajištěn z veřejné komunikace se zpevněným povrchem. Osada Lhotsko je územně oddělenou částí obce Liběšice, ležící v severovýchodní části okresu Litoměřice, v chráněné krajinné oblasti České Středohoří, ve vzdálenosti cca 7 km severozápadně od města Úštěk, 16 km severovýchodně od Litoměřic, 27 km jihozápadně od České Lípy a 24 km jihovýchodně od Ústí nad Labem. V osadě není k dispozici žádná občanská vybavenost, dopravní spojení veřejnou dopravou je zajištěno výlučně autobusovými linkami s nejbližší zastávkou ve vzdálenosti cca 2 km od oceňovaných pozemků, v části obce Srdov. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - ostatní Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Celkový popis Jedná se o dva jihovýchodním směrem mírně sklonité stavební pozemky, na kterých jsou postaveny dvě stavby pro rodinnou rekreaci, dále o čtyři navazující pozemky zahrady, z nichž tři jsou mírně sklonité k jihovýchodu a jeden strmě sklonitý k jihu, a dále z jednoho navazujícího pozemku trvalého travního porostu, který sice není dle platného územního plánu situován v zastavěném území osady, ale na hranici zastavěného území navazuje, a splňuje proto parametry pozemku, který tvoří se stavebními pozemky a s pozemky zahrady jednotný funkční celek. Součástí pozemků zahrady jsou smíšené trvalé porosty, zejm. smrk stříbrný, ořešák vlašský, jabloně a třešeň, součástí pozemku trvalého travního porostu je vzrostlý smíšený porost břízy, dubu a osiky. Vzhledem k tomu, že pro použití porovnávací metody nebyly k dispozici žádné relevantní vzorky, byly všechny pozemky oceněny indexovou metodou a dle platného cenového předpisu

3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Stavba je na pozemcích jiného vlastníka Komentář: Přístup k pozemkům jako ceku je zajištěn přes pozemek ve vlastnictví obce Liběšice, na pozemku parc.č. 59/3 a 59/4 stojí stavby jiných vlastníků. Rizika spojená s umístěním nemovité věci: Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Poloha nemovité věci v chráněném území Komentář: Pozemky se nacházejí v chráněné krajinné oblasti České Středohoří. Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Komentář: Na podílu vázne nařízená exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitostí a zástavní právo exekutorské. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Nájemní smlouva nebyla předložena, pozemky jsou však užívány vlastníky staveb na nich postavených, popř. pozemků tvořících funkční celek. OBSAH 1. Ocenění pozemků indexovou metodou 1.1. Ocenění pozemků Indexová metoda 2. Ocenění pozemků dle platného cenového předpisu 2.1. Ocenění pozemků Ocenění dle platného cenového předpisu - 3 -

4 OCENĚNÍ Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Pozemek ve spoluvlastnictví (mimo spoluvl. III -0,01 podílu pozemku k jednotce) 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,990 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Stavby pro rodinnou rekreaci Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 0,85 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - III 0,05 Rekreační oblasti 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV 0,07 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,05 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci - elektřina a vodovod 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není III 0,00 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,00 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m - I -0,01 autobusová zastávka cca 2 km od pozemků 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,901 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2-4 -

5 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Liběšice u Litoměřic: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 350,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční a autobusová zastávka II 0,95 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 452,47 Kč/m 2 1. Ocenění pozemků indexovou metodou 1.1. Ocenění pozemků Indexová metoda Indexová metoda Základní cena pozemků byla odvozena od průměrné ceny stavebních pozemků v ČR v letech dle údajů ČSÚ, která činí 1.385,- Kč, a pro výpočet obvyklé ceny konkrétního pozemku byly použity následující koeficienty: A - osada Lhotsko je územně oddělenou částí obce Liběšice - 0,60 B - jedná se o stavební pozemky, pozemky zahrady a pozemek trvalého travního porostu v jednotném funkčním celku - 1,50 C - počet obyvatel obce je do ,40 D - rekreační oblast - 1,00 E - částečná technická infrastruktura je v místě (vodovod a elektřina) - 0,75 F - nevyskytují se - 1,00 Výchozí cena [Kč/m 2 ] = 1 385,00 Korekce výchozí ceny A územní struktura: okrajové polohy obce * 0,60 B typ stavebního pozemku: stavebně připravený * 1,50 C třída velikosti obce podle počtu obyvatel: pod * 0,40 D obchodní resp. průmyslová poloha: Rekreační oblast * 1,00 E územní připravenost, infrastruktura: střední * 0,75 F speciální charakteristiky volitelné: nejsou * 1,00 Výchozí cena upravená [Kč/m 2 ] = 373,95 Jednotková cena stavebních pozemků [Kč/m 2 ] = 373,95-5 -

6 Oceňované stavební pozemky Název P.Č. Výměra [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří 59/3 254 zastavěná plocha a nádvoří 59/4 77 zahrada 794/2 294 zahrada 794/3 341 zahrada 795/2 146 zahrada 794/1 411 trvalý travní porost 792/ Výměra stavebních pozemků m 2 Cena stavebních pozemků [Kč] m 2 * 373,95 Kč/m 2 = ,70 = ,70 Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek Podíl 2/10 * 2,00 / 10,00 = ,94 Prodejnost podílu * 0,80 = ,75 Výsledná cena = ,75 Kč 2. Ocenění pozemků dle platného cenového předpisu 2.1. Ocenění pozemků Ocenění dle platného cenového předpisu Jedná se o dva pozemky evidované v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří, o čtyři pozemky evidované v katastru nemovitostí jako pozemky zahrady a jeden pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako pozemek trvalého travního porostu. Vzhledem k tomu, že všechny pozemky na sebe navazují a jsou užívány společně se stavbami dvou staveb rodinné rekreace, jedná se o pozemky tvořící jednotný funkční celek, a byly oceněny dle 4 odst.1 vyhlášky č.199/2014 Sb., v platném znění. V obci není zpracována cenová mapa stavebních pozemků. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast v 1. a III -0,03-6 -

7 2. zóně, nebo národní park 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - na stavebních pozemcích jsou stavby jiných vlastníků I -0,15 Index omezujících vlivů I O = 1 + Σ P i = 0,820 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 0,901 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 0,820 * 0,901 = 0,731 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,47 0, ,76 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 59/3 254,00 330, ,04 nádvoří 4 odst. 1 zastavěná plocha a 59/4 77,00 330, ,52 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 794/2 294,00 330, ,44 4 odst. 1 zahrada 794/3 341,00 330, ,16 4 odst. 1 zahrada 795/2 146,00 330, ,96 4 odst. 1 zahrada 794/1 411,00 330, ,36 4 odst. 1 trvalý travní porost 792/ ,00 330, ,88 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem ,36 = ,36 Kč Ocenění dle platného cenového předpisu - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 2 / 10 Ocenění dle platného cenového předpisu - zjištěná cena = ,27 Kč - 7 -

8 - 8 -

9 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Fotodokumentace 1 Usnesení soudního exekutora JUDr. Venduly Flajšhansové č.j. 121 EX /14-30 ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 419 ze dne Mapa oblasti z územního plánu obce Liběšice, včetně legendy 1 Snímek katastrální mapy ze dne

10 Fotodokumentace