ZNALECKÝ POSUDEK č. 3304/2015 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Nová Ves u Pohořelic, obec Pohořelice, okres Brno-venkov: pozemku parc. č. 3186 Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor Mgr. Pavel Dolanský Exekutorský úřad Beroun Palackého 31/2, 266 01 Beroun Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinné v rámci exekuce č.j. 015 EX 1171/12 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář Riegrova 44, 612 00 Brno, tel.: 543 245 341 Datum místního šetření: 20. června 2015 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 20. června 2015 k datu místního šetření Datum vypracování: 14. července 2015 Zvláštní požadavky objednatele: Nejsou Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Tento posudek obsahuje 15 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení
2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Beroun č.j. 015 EX 1171/12-102 je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinné paní Jany Karabcové. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, tj. k datu 20. června 2015. Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovitých věcí obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění cenou dle BPEJ. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.
3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: 1.1.1 Výpisy z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 315 vyhotovený dne 5.6.2015 pro k.ú. Nová Ves u Pohořelic: A: Vlastník: Karabcová Jana, Tiskárenská 1274, 67201 Moravský Krumlov RČ 685120/0158 B: Nemovitosti: Parcela: 3186 orná půda 1 200 m 2 C: Omezení vlastnického práva: Zástavní práva exekutorská Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Podrobnosti viz příloha posudku. 1.1.2 Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Nová Ves u Pohořelic z http://nahlizenidokn.cuzk.cz/. 1.1.3 Územní plán Výřezy z aktuálního územního plánu města Pohořelice. 1.1.4 Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne 20. června 2015. Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinného. 1.1.5 Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, 1998. - Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, 2013. (www.azoposn.cz) 1.1.6 Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno. 1.1.7 Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí. - Dražební internetové stránky: Na internetových stránkách www.exdrazby.cz byly nalezeny a použity v posudku srovnatelné pozemky vydražené v rámci exekuční dražby.
4 - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách www.sreality.cz a www.zemedelskepozemky.cz. 1.2 Situace oceňovaných nemovitých věcí Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci: Pozemek parc. č. 3186 - orná půda o výměře 1 200 m2 Oceňovaný pozemek se nachází v k.ú. Nová Ves u Pohořelic jižně od místní části Nová Ves u města Pohořelice. Pozemek se nachází mezi Novoveským rybníkem a komunikací propojující obec Vlasatice a komunikaci I. třídy 52 spojující Pohořelice s Mikulovem. Pozemek se nachází cca 1 km jihozápadně od souvisle zastavěného území obce. Nachází se v mírně zvlněném terénu, ve větším celku, který je k datu ocenění zemědělsky využíván. Tvar pozemku je obdélníkový. Druh pozemku je orná půda, k datu místního šetření osetá obilovinami. Pozemek je přístupný z veřejné komunikace ve vlastnictví ČR. Dle územního plánu se jedná o ornou půdu. Pozemek je v záplavovém území, za severní hranicí na pozemek navazuje vodní plocha. 2. Posudek I - ocenění pozemků dle BPEJ 2.1 Pozemky zemědělské Základní cena pozemku zapsaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost se v souladu s 6 oceňovací vyhlášky určí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek BPEJ (příloha č. 4). Oceňovaný pozemek parc.č. 3186 je v druhu pozemku orná půda a má dle LV č. 315 určenu BPEJ. Ocenění zemědělských pozemků podle 6 vyhlášky č. 441/2013 Sb. Parcela číslo 3186 Katastrální území Druh pozemku Nová Ves u Pohořelic orná půda Výměra m 2 764 436 BPEJ 00100 00501 ZC dle příl. 4 Kč/m 2 16,77 9,18 Úprava podle příl. 5 Zvýšení - pol. 1 % 40 40 Je pozemek v k.ú. odděleném od vlastní obce kat. územím jiné obce? (odst. 8 přílohy č. 5) ano / ne ne ne Zvýšení - pol. 1 po úpravě % 40 40 Srážky a přirážky celkem % 40 40 ZCU (min. 1,00 Kč/m 2-6 / 6) Kč/m 2 23,48 12,85 Cena části pozemku Kč 17 938,72 5 602,60 Pozemek celkem Kč 23 541,32
5 3. Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použito přímého porovnání. Porovnání spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je odvozena tržní cena oceňovaného objektu se zohledněním všech kladů a záporů porovnávané nemovitosti. Je provedeno porovnání s podobnými objekty (pozemky) ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a s vydraženými pozemky na www.exdrazby.cz. 3.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty realizovaný prodej: Lokalita Popis lokality Základní popis okr. Brno-venkov, Pavlov Jedná se o 2 zemědělské pozemky v Kat.území Pavlov u Dolních Věstonic, v obci Pavlov, okr. Brno-venkov. Pozemky leží v nezastavěné části obce. Pozemky jsou v kat.nemovitosti evidovány jako orná půda. Budoucí využití pro zemědělství. Druh pozemku KN Orná půda Územní plán Stupeň dokument. Záplavová oblast Ne Inženýrské sítě Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) (id. ½) Nejsou 258 940 Výměra 12 947 Datum (m 2 )celku prodeje Cena za (Kč/m 2 ) 20,00 12/13 Prodávající Soukromá osoba Poznámka KS PU Porovnávané objekty zrealizované prodejní ceny v exekuční dražbě: Pozemek o velikosti 1250 m2, Sobotovice 58 000,-Kč (aktuální cena), tj. 46,40 Kč/m 2 Stav Dražby: Ukončená Dražba začala 11.12.2014 13:00 Dražba skončila 11.12.2014 13:52 Počáteční cena: 26 000,-Kč Cena stanovena znalcem: 38 000,-Kč Dražební jistota: 4 000,-Kč Plocha pozemku: 1250 m² Podkategorie: Zemědělská půda
6 Jedná se o dražbu nemovité věci - pozemku p.č. 1354 - orná půda, v k.ú. Sobotovice, obec Sobotovice, okres Brno-venkov, který je situován mimo zastavěnou část obce a je přístupný po veřejné, nezpevněné komunikaci. Pozemek je zemědělsky obděláván a je součástí zemědělských honů. Pozemek o velikosti 5418 m2, Hrušovany u Brna, podíl 1/2 32 000,-Kč (aktuální cena), tj. 5,91 Kč/m 2 - podíl 1/2 Stav Dražby: Ukončeno - byl učiněn příklep Dražba začala 08.10.2014 11:00 Dražba skončila 08.10.2014 12:07 Počáteční cena: 25 000,-Kč Cena stanovena znalcem: 37 500,-Kč Plocha pozemku: 5418 m² Podkategorie: Zemědělská půda Jedná se o ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 na pozemcích ve zjednodušené evidenci (PK) parc. č. 355, zapsáno na LV 459 v kat. ú. Hrušovany u Brna, obec Hrušovany u Brna, okr. Brnovenkov. Porovnávané objekty realitní inzerce: Prodej pole 88 116 m² Horní Věstonice, okres Břeclav 3 970 000 Kč (45 Kč za m²) Na základě výhradního zastoupení nabízíme k prodeji ornou půdu,vinice a další pozemky v zemědělsky velmi zajímavé lokalitě a to v katastru Horní Věstonice.Orná půda 61.412m2 (BPEJ 00100, 00501, 00112, 00600 a 06000), z ní další zhruba 4 ha konvertováno na vinice. Vinice 11.177m2 (BPEJ 02051, 00850, 00602 a 00610) Ovocný sad 3.881m2 (BPEJ 02011 a 02051), je to sad v těsném sousedství zástavby, potenciálně krásná velká zahrada či budoucí stavební parcela. Trvalý travní porost 4.416m2 (BPEJ 02011, 00850). Neplodná půda 7.230m2 nemá BPEJ, ptačí oblast. Momentálně jsou pozemky pronajaty, nájem 25tis/rok, řádně placen. Cena souboru pozemků vychází 45,06/1m2 včetně všech poplatků a právních služeb. Celková cena: 3 970 000 Kč za nemovitost, včetně všech poplatků a právních služeb
7 Aktualizace: 09.06.2015 Plocha pozemku: 88116 m2 Typ nabídky: prodej (www.zemedelskepozemky.cz) Katastrální území: Žabčice Cena: 20 Kč/m2 Okres: Brno-venkov Popis nabídky: Prodej orné půdy v k.ú. Žabčice Výměra: 13 514 m2 Volné od: neuvedeno Na základě realizovaných prodejů zemědělských pozemků ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí 11,82 46,40 Kč/m 2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji jednotkovou cenu pozemku v k.ú. Nová Ves u Pohořelic na 20 Kč/m 2. Parcela číslo Druh pozemku Využití - dle skutečného stavu Výměra m2 ZC Kč/m2 Cena Kč 3186 orná půda orná půda 1 200 20,00 24 000,00 Porovnávací cena celkem 24 000,00 4. Práva a závady Povinná paní Jana Karabcová byla obeslána znaleckou kanceláří s požadavkem, aby sdělila, zda jsou oceňované pozemky pronajímané a pokud ano, aby předložila kopie nájemních smluv. Dopis si povinná nepřevzala, ani nikterak nereagovala. Pro účely ocenění je tedy na pozemek pohlíženo tak, jako by nebyl zatížen nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 315 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. Na nemovitosti tedy neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu.
8 5. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Cena zjištěná administrativním způsobem dle BPEJ Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce celkem Cena 23 541,32 Kč 24 000,00 Kč 24 000,00 Kč Obvyklá cena - slovy: dvacetčtyřitisícekorunčeských V Brně dne 14. července 2015 Ing. Tomáš Hudec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 10. 1996, čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3304/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 14. července 2015 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 315 Výřez z katastrální mapy pro k. ú. Nová Ves u Pohořelic Výřezy z aktuálního územního plánu města Pohořelice Fotodokumentace nemovitých věcí Mapa oblasti
9
10
11
12 Výřez z katastrální mapy pro k. ú. nová Ves u Pohořelic
13 Výřez z územního plánu města Pohořelice
14 Fotodokumentace nemovitosti stanoviště fotoaparátu: 48 55'53.01" 16 31'22.926"
15 Mapa oblasti