ZNALECKÝ POSUDEK č. 3853-100/2013 O ceně rodinného domu čp.125 včetně příslušenství a pozemků p.č.365,366,918, vše v obci a k.ú. Praskačka, část obce Praskačka Objednatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/61 18100 Praha 8 Účel znaleckého posudku: určení obvyklé ceny nemovitostí jako podklad pro konání nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb., podle stavu ke dni 25.9.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 8 stran textu včetně titulního listu a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Lázních Bohdaneč 3.10.2013 A. Nález
1. Znalecký úkol Provést ocenění rodinného domu čp.125 včetně příslušenství a pozemků p.č.365,366,918, vše v obci a k.ú. Praskačka, část obce Praskačka. Ocenění provést jako podklad pro konání nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům čp.125 s pozemky p.č.365,366,918 Adresa předmětu ocenění: Praskačka 503 33 Praskačka Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Obec: Praskačka Katastrální území: Praskačka Počet obyvatel: 1 010 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 25.9.2013 za přítomnosti p.kysilky. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - dopis od EURODRAŽBY.CZ a.s. z 10.9.2013 - LV č.33 z 25.9.2013 - cuzk.cz - údaje zjištěné při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Josef Kysilka, Praskačka 125, 50333, vlastnictví: výhradní Vlastník pozemku: Josef Kysilka, Praskačka 125, 50333, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost K ocenění rodinného domku nebyl předložen projekt stavby domku. Ocenění je provedeno dle měření a zjištění na místě samém. B. Celkový popis nemovitosti Dle evidence v KN se jedná o rodinný dům čp.125 postavený na pozemku p.č.365 v obci a k.ú.praskačka, část obce Praskačka. Rodinný dům je postaven jako řadový vnitřní objekt s částečným podsklepením, s vestavěnou garáží, s obytným podkrovím a částečným patrem, převážně se sedlovou střechou. Dům je postaven na okraji zastavěné části obce při průjezdné komunikaci obcí směrem k Plačicím. Jedná se o rodinný dům z roku 1930, v němž byla v roce 1970 provedená rozsáhlá rekonstrukce - jednak byla provedena přístavba a nástavba (původní domek byl přízemní), bylo zřízeno ústřední topení s kotlem na tuhá paliva a radiátory, garáž i mezipatro. V roce 2006 byly provedeny nové keramické dlažby v 1.i 2.podlaží, část rozvodů elektro, nové deskové radiátory, nové odpady, rekonstruovány nové koupelny a WC. Vlastní rodinný dům je založen na betonových základových pasech, svislé nosné konstrukce jsou zděné cihelné o tl. stěn 45cm v přízemí z plných pálených cihel, stropy jsou dřevěné trámové s rákosovým podhledem. Střecha je převážně sedlová, krytina je z eternitových šablon, částečně plechová. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu úplné (žlaby, svody, parapety). Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Fasádní omítka je břízolitová. Domek je bez vnějších obkladů. Vnitřní obklady jsou v kuchyni, koupelně, WC. Schodiště do sklepa je cihelné, do podkroví je s teracovým povrchem stupňů (resp. stupnic, podstupnice opatřeny keramickým obkladem). Dveře jsou hladké lakované, ocelové zárubně, okna jsou dřevěná dvojitá s dřevěným deštěním. Podlahy obytných místností jsou v přízemí keramické dlažby, v podkroví pak parkety, či PVC. Podlahy ostatních místností jsou keramické dlažby.vytápění je ústřední, deskové radiátory, v podkroví i litinové, kotel na tuhá paliva. Světelná i motorová elektroinstalace, bleskosvod je nainstalován. Rozvod vody je v plastových trubkách. Zdroj teplé vody je elektrický boiler. Odkanalizování je v plastových trubkách. Kuchyně je vybavena kuchyňskou linkou, kombinovaným sporákem, digestoří. V koupelně je v přízemí sprchový kout, závěsné WC, pisoár,v podkroví je akrylátová vana, sprchový kout, umyvadlo. V domku jsou dále krbová kamna. Rodinný dům je napojen na veřejný rozvod elektřiny vrchním vedením, voda je z vlastní kopané studny o hl.6m, vlastní vodárna, zemní plyn není zaveden ((jen domeček HUP), odkanalizování je do vlastní betonové jímky na vyvážení. - 2 -
Dispozičně domek obsahuje : 1.PP: sklep 14,40m 2, sklep 6,32m 2, tj. celkem 20,72m 2 1.NP chodba se schodištěm 6,40m 2, chodba 2,88m 2, obývací pokoj s kuch.koutem 30,05m 2, koupelna s WC 6,98m 2, tj. celkem 46,31m 2 + garáž 23,45m2 Mezipatro : pokoj 12,11m 2 2.NP: chodba 6,78m 2, WC 1,78m 2 tj. celkem 8,56m 2 Podkroví: koupelna 7,70m 2, pokoj 13,63m 2, pokoj 16,28m 2, pokoj 13,05m 2, tj. celkem 50,66m 2. Celkem započitatelná plocha v domku činí 138,36m 2, k tomu garáž 23,45m 2. Obestavěný prostor stavby činí: (4,5+4,95)/2*9,5*2,05+(10,80+11,25)*0,5*9,5*(3,0+2,5+2,4+0,5)-1,5*4,75*0,5*4,5= 777,73m 3. Zastavěná plocha domku je (10,80+11,25)*0,5*9,50= 104,74m 2. Příslušenství domku tvoří zahradní domek (bývalá prádelna). Jedná se o přízemní stavbu, s malým úložným prostorem pod pultovou střechou. Objekt bývalé prádelny, naposledy užívané jako zahradní domek, je nyní ve stadiu rekonstrukce - tj. byly v něm odstraněny příčky, a jsou v obvodové zdivu vysekány rýhy pro rozvod elektro i vody. Objekt je půdorysného tvaru písmene L, s pultovou střechou s bonským šindelem. Betonová podlaha, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, omítky vápenné hladké, strop dřevěný s rákosovou omítkou.dřevěné dveře. Objekt je napojen na elektroinstalaci, vodovod a kanalizaci, k datu ocenění je však nepoužitelný. Dále tvoří příslušenství rodinného domku čp.125 kopaná studna o hl.6m. Oplocení pozemku je provedeno na ocelových sloupcích, vstup je z ulice plechovými vraty a vrátky. Vesnice Praskačka leží administrativně v okrese Hradec Králové a náleží pod Královéhradecký kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou působností je rovněž okresní město Hradec Králové. Obec Praskačka se rozkládá asi devět kilometrů jihozápadně od centra Hradce Králové. Trvalý pobyt na území této středně velké vesnice má nahlášeno asi 960 obyvatel. Praskačka se dále dělí na pět části, konkrétně to jsou: Krásnice, Praskačka, Sedlice, Vlčkovice a Žižkovec. Pro děti školního věku mají v obci k dispozici jednu základní školu nižšího stupně a pro předškolní děti je zde mateřská škola. Dále bychom v obci našli knihovnu, kostel a hřbitov. Z další občanské vybavenosti je zde rovněž poštovní úřad. Místní obyvatelé mohou využívat plynofikaci i veřejný vodovod. Vesnicí prochází železnice a je zde i železniční stanice. Vesnice Praskačka leží v průměrné výšce 232 metrů nad mořem. První zmínku o obci nalezneme v historických pramenech v roce 1465. Celková katastrální plocha obce je 1290 ha, z toho orná půda zabírá osmdesátpět procent. C. Analýza trhu, porovnání s aktuální nabídkou na trhu,určení obvyklé ceny - 3 -
K datu ocenění trh s nemovitostmi funguje, ceny nemovitostí jsou však stále velmi nízko, a kupující důkladně zvažují všechny přednosti či zápory nabízených nemovitostí. Přímo v obci Praskačka se na největším realitním serveru s.reality nabízí nyní k prodeji např.: 1) Za 1,57 mil.kč se nabízí RD ve Vlčkovicích - prodej rodinného domu nedaleko Hradce Králové. Dům prošel částečnou rekonstrukcí před 10 lety - nová fasáda, oprava střechy, izolace, dům je udržovaný. Dispozice je následující: vstupní chodba, jídelna, kuchyň, průchozí pokoj, dva samostatné pokoje, koupelna s WC. Stávající dispozici je možná upravit až na 4+1. Půdní prostor je nevyužitý, je zde možnost vestavby. Dům je částečně podsklepený, dalším úložným prostorem stodola. Obecní vodovod je na hranici pozemku. Veškerá občanská vybavenost 2km v Praskačce - škola, školka, obchod, pošta, OU. Jsou zde dobré sousedské vztahy. Nemovitost je bez závazků. Užitná plocha 90m2, pozemek 474m2.Vytápění ústřední, plynové i na tuhá paliva. 2) Za 2,29 mil.kč se nabízí rodinný dům v Praskačce v dobrém stavu, dispozice: I.PP sklep, I.NP veranda, chodba, schodiště, kuchyň, spíž, šatna, 2x pokoj, sprchový kout, WC II.NP kuchyň, 4x pokoj. Dům je v dobrém stavu, vytápění plynovým kotlem ústřední a kotlem na tuhá paliva, voda ze studny, kanalizace do veřejné sítě. V domě byla obměněna okna v r 2011. Zastavěná plocha 110m2, užitná plocha 120m2, pozemek 310m2. 3) Za 2,5 mil.kč se nabízí a je uveden stav rezervováno - prostorný rodinný dům v lokalitě Hradce Králové. Jedná se o patrový RD k bydlení, nebo podnikatelskému využití. Dispozičně: 1. NP veranda, prostorné 3+1+pracovna+komora, koupelna se sprchovým koutem, WC. Ve 2.NP je byt 1+kk+podkrovní vestavba 2 pokojíků, nová koupelna s WC. Dům je zděný, část podsklepena, cca před 2 lety prošel renovací nová okna, nový plynový kotel, nové radiátory. Bez větších stavebních zásahů připraven k užívání. Díky provedeným úpravám a plynovému kotli jsou velice nízké náklady na topení (také lze využívat ústřední topení na tuhá paliva). Voda obecní přivedena na hranici pozemku, rozvedena je zde pitná voda z vlastní studny. Celková plocha pozemku je 777 m2, na zadní část domu napojena dílna a uhelna také kryté stání pro auto. Na zahradě letní dřevěný domek možnost chovu drobného domácího zvířectva. Dům se nachází v původní, klidné zástavbě rodinných domů se zahradou a letním posezením. Dobré sousedské vztahy. Veškerá občanská vybavenost v dosahu-mhd, obchody, pošta, lékař, ZŠ, MŠ - 4 -
Oceňovaný rodinný domek má několik nevýhod již z vnějšího pohledu je zřejmé, že jeho údržba je v současné době nulová (narušená fasáda, nátěr dřevěných oken). Jedná se o vnitřní řadový domek, na dvorku je zahradní domek (bývalá prádelna) s narušenou fasádou a uvnitř nyní bez příček, s částečně otlučenými omítkami. Jedná se o domek, jehož prodej bude uskutečňován prostřednictvím nedobrovolné dražby. Celková výměra pozemků je 561m2,, zahrádka (dvorek) je zastavěn právě bývalou prádelnou. Kladem oceňované nemovitosti jsou zrekonstruované koupelny. Při nedobrovolných dražbách dochází k realizovaným cenám na nižší úrovni, než jsou ceny sjednané na volném trhu. Obchodovatelnost s oceňovanou nemovitostí lze na volném trhu předpokládat v úrovni cca 1,5-1,8 mil.kč. Obvyklá cena je určena v té nižší úrovni. Obvyklá cena 1 500 000,- Kč, Slovy : jedenmiliónpětsettisíc Kč Ing.Jiří Novák Antonína Dvořáka 4836 533 41 Lázně Bohdaneč telefon: 466924117 či 603509434 e-mail: novak.bohdanec@tiscali.cz V Lázních Bohdaneč 3.10.2013 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 3.2.1995 pod č.j.spr. 2696/94 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3853-100/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 853-100/13. E. Seznam příloh Výpis z KN LV č.33 z 25.9.2013 Fotodokumentace nemovitosti Cuzk.cz - 5 -
- 6 -
- 7 -
- 8 -