Znalecký posudek - Ocenění nemovitosti č. 7/2015 O obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 757/10 v bytovém domě č.p. 757 na pozemku parc.č. 2029/20, vč. podílu o velikosti 6946/157224 na společných částech domu č.p. 757 a na pozemku parc.č. 2029/20 vše v katastrálním území Kaplice, obec Kaplice, okres Český Krumlov, zapsáno na LV č. 3551, 757. Postup při zpracování posudku: Povinný p. Zdeněk Kolek se i přes písemnou výzvu ne sjednanou schůzku prohlídky nemovitosti nedostavil a neumožnil vstup do bytové jednotky pro její ocenění. Ocenění provedeno na základě informací majitelů sousedních bytových jednotek, informací získaných od předsedy společenství vlastníků bytového domu (p. Karla Hanzala). Objednatel posudku: Mgr. Zuzana Sobíšková Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/17 169 00 Praha 6 - Břevnov Účel posudku: Exekuční příkaz č.j. 180 EX 1780/14. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v platném znění a podle stavu ke dni 12.1.2015 odhad vypracoval: Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín - Darkovičky tel.: 731 645 931 Posudek obsahuje včetně titulního listu 12 stran textu a 5 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hlučíně 12.1.2015
A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Znalecký úkol o obvyklé ceně nemovitosti - bytové jednotky č. 757/10 v bytovém domě č.p. 757 na pozemku parc.č. 2029/20, vč. podílu o velikosti 6946/157224 na společných částech domu č.p. 757 a na pozemku parc.č. 2029/20 vše v katastrálním území Kaplice, obec Kaplice, okres Český Krumlov, zapsáno na LV č. 3551, 757. Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Metodika ocenění: Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 199/2014 Sb.), věcnou hodnotu dle THU, tak i srovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Bytová jednotka Adresa předmětu ocenění: Míru 757 382 41 Kaplice Kraj: Jihočeský Okres: Český Krumlov Obec: Kaplice Katastrální území: Kaplice Počet obyvatel: 7 219 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 330,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel I 0,95 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Obce s počtem obyvatel nad III 0,85 5000 a všechny obce v okresech Praha-východ, Praha-západ O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01-2 -
nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 956,72 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 12.1.2015 za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí ze dne 29.10.2014 vyhotovený dálkovým přístupem, LV č. 3551, 757; - kopie katastrální mapy; - informací získaných od majitelů sousedních bytových jednotek; - informací získaných od předsedy společenství vlastníků bytového domu (p. Karla Hanzala) - skutečnosti zjištěné na místě. 5. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je nemovitost - bytová jednotka č. 757/10 v bytovém domě č.p. 757 na pozemku parc.č. 2029/20, vč. podílu o velikosti 6946/157224 na společných částech domu č.p. 757 a na pozemku parc.č. 2029/20 vše v katastrálním území Kaplice, obec Kaplice, okres Český Krumlov, zapsáno na LV č. 3551, 757. Bytový dům č.p. 757 - se nachází v zastavěné části města Kaplice, na ul. Míru, okr. Český Krumlov. Objekt je panelový se 7-mi nadzemními podlažími s plochou střechou. Stáří objektu je dle získaných informací cca 35let. Dům je po revitalizaci - plastová okna, oprava střešní krytiny a klempířských prvků, stupačky, oprava vstupů, vnější zateplení. V objektu je výtah. Revitalizace byla dle získaných informací provedena v roce 2010. Bytová jednotka č. 757/10 - o velikosti 3+1 se nachází ve 2.NP, podlahová plocha bytu je 69,46m2 + balkón a sklepní box. Bytová jednotka je dle získaných informací (vstup povinným neumožněn) po rekonstrukcích - zděné jádro s novou koupelnou a WC s novými ker. obklady a dlažbami a novým vybavením sanitou, výměna podlahových krytin, plastová okna, oprava vnitřních instalací, nová Kuchyňská linka. Rekonstrukce bytu byly provedeny cca v roce 2010. Tyto informace byly získány od předsedy společenství vlastníků bytového domu p. Karla Hanzala. Tyto informace nebylo možné ověřit. Popis konstrukcí a vybavení jednotky: omítky vápenné hladké, okna plastová, dveře dřevěné hladké, elektroinstalace světelná, vytápění a příprava TÚV centrální dálkové, jádro je zděné, nová koupelna a WC s novými zařizovacími předměty, WC je splachovací, kuchyňská linka. Pozemek parc.č. 2029/10 - je zcela zastavěn stavbou bytového domu č.p. 757. - 3 -
6. Obsah znaleckého posudku 1) Administrativní ocenění nemovitosti - dle platného cenového předpisu a) Bytová jednotka č. 757/10 b) Pozemek parc.č. 2029/20 - podíl 6946/157224 2) Obvyklá cena nemovitosti - srovnávací metoda B. Odhad 1) Administrativní cena (vyhláška 199/2014 Sb.) Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - zástavy, exekuce I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i) = 0,960 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00-4 -
dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0,00 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0,00 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i ) = 1,060 Koeficient pp = I T * I P = 1,018 11 i = 2 a) Bytová jednotka č. 757/10 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Bytový prostor 38 porovnávací metoda Poloha objektu: Jihočeský kraj, 2001 10 000 obyvatel Stáří stavby: 30 let Základní cena ZC (příloha č. 27): 14 812,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy 3+1: 69,46 * 1,00 = 69,46 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 69,46 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - panelová, zateplená III 0,00 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, II 0,00 sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - 2. - 4. NP s výtahem III 0,05 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové III 0,03 strany - s výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient pro stáří 30 let: s = 1-0,005 * 30 = 0,850 9 Index vybavení I V = (1 + Σ V i) * V 10 * 0,850 = 0,918-5 -
i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,060 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 14 812,- Kč/m 2 * 0,918 = 13 597,42 Kč/m 2 CB P = PP * ZCU * I T * I P = 69,46 m 2 * 13 597,42 Kč/m 2 * 0,960 * 1,060= 961 099,58 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 961 099,58 Kč Ocenění b) Pozemek parc.č. 2029/20 - podíl 6946/157224 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivů. II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,060 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 1,060 = 1,018 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 956,72 1,018 973,94 Parcelní Výměra Jedn. cena Cena Typ Název číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a 2029/20 333,00 973,94 324 322,02-6 -
nádvoří Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 324 322,02 Pozemek parc.č. 2029/20 - podíl 6946/157224 - výchozí cena pro = 324 322,02 Kč výpočet vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 6 946 / 157 224 Pozemek parc.č. 2029/20 - podíl 6946/157224 - zjištěná cena = 14 328,22 Kč Rekapitulace administrativního ocenění nemovitosti a) Bytová jednotka č. 757/10 = 961 100,- Kč b) Pozemek parc.č. 2029/20 - podíl 6946/157224 = 14 330,- Kč Administrativní cena nemovitosti činí celkem 975 430,- Kč - 7 -
2) Obvyklá cena nemovitosti - Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Prodej bytu v osobním vlastnictví o dispozici 3+kk, 76m2 v klidné lokalitě obce Kaplice, ul. Linecká, okr. Český Krumlov. Byt s orientací na jihozápadní stranu se nachází v přízemí šestipatrového panelového domu. Byt je po rekonstrukci nová kuchyňská linka, zděné jádro s rohovou vanou, plastová okna, nové PVC podlahy. V současné době probíhá rekonstrukce fasády domu vč. zateplení. Před domem upravený park. Nabídková cena RK: 1.090.000,- Kč. (14.342,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka (srovnatelná poloha ve městě Kaplice); uvedená byt.jednotka je ve srovnatelném technickém stavu; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu (právě probíhající revitalizace); realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 13.625,- Kč/m2 podlahové plochy. - 8 -
2. srovnatelná nemovitost Prodej bytu 3+1, balkón, v osobním vlastnictví 75 m2, Kaplice, ul. Široká. Nemovitost se nachází v centru města ve třetím patře třípatrového cihlového domu a je v osobním vlastnictví. Jeho výměra činí 75 m2, místnosti jsou prostorné, prosluněné. Byt je v původním stavu. Vytápění kombinovaným kotlem na dřevo a uhlí, který je umístěn ve sklepě. K dispozici balkón a sklep v suterénu. Nabídková cena RK: 990.000,- Kč. (13.200,- Kč/m2 podlahové plochy). Tato bytová jednotka se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka (srovnatelná poloha ve městě Kaplice); uvedená byt.jednotka je v horším technickém stavu (převážně původní stav) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,20; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 15.048,- Kč/m2 podlahové plochy. - 9 -
3. srovnatelná nemovitost Nabízíme k prodeji byt o dispozici 3+1 (61m2) s balkonem v Kaplici okr.český Krumlov. Prodej bytu v udržovaném stavu s menšími stavebními úpravami - nová kuch.linka, částečná výměna podlahových krytin, vestavné skříně, plastová okna. Jádro je původní, původní koupelna a WC, původní dveře. Dům zateplen. Nabídková cena RK: 980.000,- Kč (16.066,- Kč/m2 podlahové plochy) Tato bytová jednotka se nachází ve stejné lokalitě jako oceňovaná bytová jednotka (srovnatelná poloha ve městě Kaplice); uvedená byt.jednotka je v horším technickém stavu (jen částečné stavební úpravy) - úprava jednotkové ceny koeficientem 1,10; bytový dům je ve srovnatelném technickém stavu; realitní inzerce - úprava jednotkové ceny koeficientem 0,95. Upravenou jednotkovou cenu stanovuji na 16.788,- Kč/m2 podlahové plochy. - 10 -
Vyhodnocení srovnávací metody: Srovnávací hodnota se pohybuje v rozmezí 13.625,- až 16.788,- Kč/m2 podlahové plochy Výslednou jednotkovou cenu oceňované nemovitosti stanovuji váženým průměrem z výše uvedeného intervalu rozpětí jednotkových cen srovnatelných nemovitostí na: 15.154,- Kč/m2 podlahové plochy 69,46m2 (podlahové plochy oceňované byt. jednotky) x 15.154,- Kč/m2 = 1.052.597,- Kč Srovnávací hodnota nemovitosti celkem: Na základě výše uvedených obecných trendů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovuji srovnávací hodnotu oceňované nemovitosti na (zaokrouhleno): 1.050.000,- Kč Rekapitulace Administrativní cena nemovitosti (cena podle cen. předpisu) Srovnávací hodnota nemovitosti Cena jednotlivých práv a závad s nemovitostí spojených Ocenění závad, které prodejem v dražbě nezaniknou 975.430,- Kč 1.050.000,- Kč 0,- Kč 0,- Kč Obvyklá cena (tržní) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Vzhledem ke stavu, velikosti, vybavení a funkčnímu využití nemovitosti, investičním možnostem v daném regionu, potenciálním konkurenčním nemovitostem, právním vztahům, situaci na trhu v oblasti obdobných realit navrhuji současnou obvyklou, tržní cenu nemovitosti bytové jednotky č. 757/10 v bytovém domě č.p. 757 na pozemku parc.č. 2029/20, vč. podílu o velikosti 6946/157224 na společných částech domu č.p. 757 a na pozemku parc.č. 2029/20 vše v katastrálním území Kaplice, obec Kaplice, okres Český Krumlov, zapsáno na LV č. 3551, 757, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Český Krumlov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 12.1.2015 po zaokrouhlení na: 1.050.000,- Kč. - 11 -
C. Závěr a) Obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 757/10 v bytovém domě č.p. 757 na pozemku parc.č. 2029/20, vč. podílu o velikosti 6946/157224 na společných částech domu č.p. 757 a na pozemku parc.č. 2029/20 vše v katastrálním území Kaplice, obec Kaplice, okres Český Krumlov, zapsáno na LV č. 3551, 757, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Český Krumlov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 12.1.2015 po zaokrouhlení na: 1.050.000,- Kč. b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo Nezjištěno. Věcná břemena Nezjištěno. c) Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou viz odst. b d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství bytové jednotky č. 757/10 v bytovém domě č.p. 757 na pozemku parc.č. 2029/20, vč. podílu o velikosti 6946/157224 na společných částech domu č.p. 757 a na pozemku parc.č. 2029/20 vše v katastrálním území Kaplice, obec Kaplice, okres Český Krumlov, zapsáno na LV č. 3551, 757, vše vedené u Katastrálního úřadu pro Jihočeský kraj, KP Český Krumlov, podle tohoto odhadu k datu ocenění 12.1.2015 po zaokrouhlení na: Slovy : milionpadesáttisíc korun českých 1.050.000,- Kč. V Hlučíně, 12.1.2015 Ing. Petr Kreuzer Jandova 150/4 748 01 Hlučín Darkovičky tel.: 731 645 931 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 13.4.2006, č.j.spr. 1790/06 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 7/2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 7/2015. E. Seznam příloh 1. Fotodokumentace - 1 strana; 2. Výpis z katastru nemovitostí - 2 strany; 3. Kopie katastrální mapy - 1 strana; 4. Místopis - 1 strana. - 12 -
Fotodokumentace pořízená dne 12.1.2015-13 -
- 14 -
- 15 -
- 16 -
OZN.: Míru č.p. 757, Kaplice, okr. Český Krumlov. OZN.: Míru č.p. 757, Kaplice, okr. Český Krumlov. - 17 -