Znalecký posudek č. 6024-241 / 2014 Byt č. 4078/122 v bytovém domě č.p. 4078 na pozemku p.č. st. 5739 včetně id. podílu 29/6156 na společných částech domu a na pozemku p.č. 5739, uvedeno na LV č. 13293, v k.ú. Zlín, v obci Zlín, v okrese Zlín. Objednatel posudku: EURODRAŽBY CZ a.s. Čimická 780/61 181 00 Praha 8 Posudek vypracoval: VEGA UHERSKÉ HRADIŠTĚ a.s. Hradební 1250 686 01 Uherské Hradiště Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulní strany a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Třetí je uloženo v archivu znaleckého ústavu. V Uherském Hradišti dne 18.8.2014
1. ÚVOD Předmětem posudku je byt č. 4078/122 v bytovém domě č.p. 4078 na pozemku p.č. st. 5739 včetně id. podílu 29/6156 na společných částech domu a na pozemku p.č. 5739, uvedeno na LV č. 13293, v k.ú. Zlín, v obci Zlín, v okrese Zlín. Účel posudku je zjištění ceny obvyklé, jako jednoho z podkladů pro dražbu ( 13 zákona 26/2000 Sb. v platném znění) k datu prohlídky, tj. 31.8.2014 Speciální požadavky zadavatele: nejsou Základ hodnoty : Ve smyslu 13 zákona o veřejných dražbách je podkladem pro odhad ceny předmětu dražby cena v místě a čase obvyklá. Ocenění cenou obvyklou je provedeno podle: 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, odst (1):.. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Copyright Veškerá práva vyhrazena. Žádná část tohoto elaborátu nesmí být reprodukována nebo přenášena jakýmkoliv způsobem včetně elektronického, mechanického, fotografického či jiného záznamu, bez předchozí dohody a písemného svolení zhotovitele elaborátu. 2
2. NÁLEZ Informace o nemovitých věcech Adresa: Byt č. 4078/122 760 01 Zlín Region: Zlínský Okres: Zlín Katastrální území: Zlín Prohlídka a zaměření Prohlídka proběhla dne 31.8.2014, za účasti paní Ulmanové Naděždy a ing. Miloslava Smělíka a ing. Jiřího Halámka, jako zástupců znaleckého ústavu, kterým byla umožněna celková prohlídka a zaměření nemovitých věcí a podány doplňující informace. Podklady pro vypracování odhadu Výpis z KN, List vlastnický č. 13293 pro k.ú. Zlín, ze dne 16.6.2014 Situační plán Informace získané při místním šetření dne 31.8.2014 Vlastnické a evidenční údaje Dle LV č. 13293 pro k.ú. Zlín je vlastníkem předmětného majetku: Ulmanová Naděžda, Čtvrť A. Háby 911, 763 12 Vizovice, r.č. 756103/4118 Váznoucí závazky Dle LV č. 13293 pro k.ú. Zlín ze dne 16.6.2014 váznou na oceňovaných nemovitostech následující omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské, Zástavní právo smluvní, Nařízení exekuce dle přiloženého Výpisu z katastru nemovitostí, LV č. 13293. 3
Celkový popis Lokalita Statutární město Zlín ( 75 555 obyvatel ) Pozice v obci Dům je situován v ulici Ševcovská, cca 600 m východně od centra města, msa ulici souběžné s tř. T. Bati, vlevo při jízdě od centra Dostupnost centra 10 min. chůze Převažující zóna Smíšená zóna bytové a rodinné domy, objekty občanské vybavenosti a sídla institucí Napojení na sítě a Dům je napojen na veškeré inženýrské sítě komunikace Kapacita sítí Dostatečná pro účel bytového bydlení Dopravní dostupnost Lokalita má dobrou dostupnost po místní obslužné komunikaci, v blízkosti je zastávka MHD Dostupnost služeb Veškeré typy služeb, zastoupení institucí i bankovních domů, základní, střední a vysoké školy, zdravotní zařízení jsou Parkování Omezené možnosti na kapacitně nedostatečném parkovišti u domu Škodlivé vlivy Zvýšená hlučnost daná blízkostí hlavní komunikace Podnikatelská aktivita Silná, město Zlín je regionálním centrem obchodu, průmyslu, kultury i sportu Konkurenční prostředí V současnosti je ve Zlíně v segmentu jednopokojových bytů v nabídce asi 20 jednotek Současný způsob K datu ocenění není jednotka trvale obydlena využití Ostatní Bytový dům má 15 NP, 1.NP je technické. Bytový dům stojí na pozemku p.č. st. 5739, který je ve spoluvlastnictví majitelů bytových jednotek. 4
3. POSUDEK 3.1. Popis majetku 3.1.1. Byt č. 4078/122 Základy Svislé konstrukce Stropy Krov, střecha Krytiny střech Klempířské konstrukce Úprava vnitřních povrchů Úprava vnějších povrchů Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Povrchy podlah Betonové pasy s izolací Železobetonový montovaný systém Železobetonové Střecha plochá Folie Pozinkovaný plech Vápenné tenkovrstvé omítky Kontaktní zateplovací systém Keramické v koupelně a kuchyni Železobetonové s povrchem z PVC Dřevěné vstupní, ostatní shrnovací lamelové, vchodové dveře do domu hliníkové Plastová Textilní, keramická dlažba Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Vnitřní vodovod Vnitřní kanalizace Vnitřní plynovod Ohřev vody Vybavení kuchyní Vnitřní hygienická vybavení Výtahy Ostatní Instalační pref. jádra Dostavby a přístavby Rekonstrukce a modernizace Úroveň využitelných ploch Přístupnost objektu Vnitřní dispozice Úroveň údržby Závažné nedostatky Z roku 1970 Životnost 100 roků CTZ 220V Osazen Rozvody T+S vody Do veřejného řadu Přípojka ke sporáku CTZ Kuchyňská linka, kombinovaný sporák, dřez, odsavač par Sprchový kout, umývadlo, WC Osobní výtah 2 x Domovní telefon, rozvod antén, hydranty na společných chodbách Zděné bytové jádro Nebyly provedeny V roce 2010 rekonstrukce koupelny a kuchyně V roce 2013 nová okna, fasáda na domě, vstupní dveře, výtah, stupačky, střecha Byty pro rodinné bydlení Z místní obslužné zpevněné komunikace Pokoj, chodba, kuchyně, koupelna s WC Běžná Nebyly zjištěny 5
Současný a minulý způsob využití Ostatní Bytový dům s byty pro rodinné bydlení. Oceňovaná bytová jednotka má dispozici 1+1, je situovaná ve 12.NP Nezjištěno. Dispoziční řešení včetně výměr: Podlaží Název místnosti m2 12.NP pokoj 14,60 chodba 2,71 kuchyně 7,38 koupelna s WC 4,25 komora na patře vedle bytu 1,20 sklep 1,50 celkem 31,64 3.2. Analýza ocenění 3.2.1. Věcná hodnota Obsah : 3.2.1.1. Bytová jednotka 4078/122 3.2.1.2. Pozemky 3.2.1.3. Rekapitulace věcné hodnoty 3.2.1.1. Bytová jednotka 4078/122 Výpočet věcné hodnoty jednotky Současný stav Budoucí stav Podlahová plocha [m 2 ] 30,29 0,00 Jednotková cena (JC) [Kč/m 2 ] 22 325 Reprodukční hodnota (RC) Kč 676 224 Rozestavěnost % 100,00 Stáří roků 44 Další životnost roků 56 Opotřebení % 25,00 Věcná hodnota (VH) Kč 507 170 6
3.2.1.2. Pozemky Jedná se o pozemek vedený ve výpisu z Katastru nemovitostí LV č. 13293 pro k.ú. Zlín: P.č. Druh pozemku Výměra st. 5739 zastavěná plocha 612 Pozemek je rovinatý, nepravidelného tvaru složeného ze dvou přiléhajících obdélníků. Je situován v širším centru města, ve smíšené zástavbě. Má provedeny veškeré dostupné přípojky inženýrských sítí, přístup k pozemku je po zpevněné obslužné komunikaci na p.č. 645/4 ve vlastnictví Statutárního města Zlín. Hodnota pozemků je stanovena na základě aktuálních informací z platné cenové mapy pozemků, kde se oceňovaný pozemek nachází v pásmu s cenou 2 250,- Kč/ m 2. Název P.Č. Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří 5739 612 2 250,00 1 377 000,00 Celkem 612 1 377 000,00 = 1 377 000,- Kč Úprava ceny: Popis úprava mezivýsledek Id. podíl 29/6156 * 29,00 / 6 156,00 = 6 486,84 Výsledná cena = 6 486,84 Kč 3.2.1.5. Rekapitulace věcné hodnoty Název Věcná hodnota [ Kč ] Byt č. 4078/122 507 170 Pozemky 6 487 CELKEM 513 657 Věcná hodnota je po zaokrouhlení 514 000,- Kč. 7
3.2.2. Porovnávací hodnota 1) Byt ve Zlíně, ul. Potoky Nabídka bytové jednotky 1+1 /OV/. Celková plocha bytu 37 m 2. Byt se nachází ve druhém patře jedenáctipatrového panelového domu. Jedná se o byt v původním, zachovalém stavu. Dům po revitalizaci. Součástí bytu prostorná lodgie. Okna plastová. Parkování u domu. Bydlení v centru města s dostupnou veškerou OV. Nabídka RK REALGEOINVEST, s.r.o. dne 4.8.2014 Nabídková cena: 998 000,- Kč, tj. 26 973,- Kč/m 2 2) Byt ve Zlíně, v centru Prodej bytu 1+1 v OV přímo v centru Zlína. Byt má celkovou výměru 32,64 m2. Situován v 1.NP s výtahem. Byt je v původním zachovalém stavu. Samostatný pokoj i kuchyň. Pokoj je prostorný o výměře 16 m2 a k dispozici je zde vestavěná velká úložná skříň. Kuchyň má výměru 9,30 m2 se zachovalou kuchyňskou linkou. Součástí bytu je komora na patře o výměře 1,38 m2 věcí. Nabídka RK Euro Reality Zlín dne 4.8.2014 Nabídková cena: 800 000,- Kč, tj. 24 242,- Kč/m 2 3) Byt ve Zlíně, ul. Hluboká Nabídka zděného bytu 1+1 s balkonem, situovaného v blízkosti centra města. Vhodná klidná lokalita. Dům je po kompletní revitalizaci: zateplení, střecha, vchody, stupačky, plastová okna, balkon. Prostorný, pěkně řešený byt. Ideální 2. patro. Dispozice: vstupní chodba s vestavěnou skříně, zděná koupelna s vanou, samostatné wc, prostorný pokoj se vstupem do kuchyně s východem na balkon. Podlahy- parkety. Byt je v dobře udržovaném stavu, orientovaný na jižní stranu. K bytu náleží prostorný sklep. Podlahová plocha 37 m 2. Nabídka RK SKVĚLÝSERVIS.CZ dne 29.7.2014 Nabídková cena: 1 200 000,- Kč, tj. 32 432,- Kč/m 2 4) Byt ve Zlíně, ul. Větrná Jižní svahy Nabídka bytu 1+1. Byt je po celkové rekonstrukci kuchyně, koupelny, podlahy, včetně elektřiny, vody a sádrokartonových stropů. V kuchyni je nová vestavěná linka s myčkou a plovoucí podlaha. Byt má bezpečnostní dveře a vestavěné skříně v chodbě. Koupelna je zrekonstruovaná (hydromasážní vana, sprcha, podlaha z bambusu - masiv dřevo). Nábytek je v ceně. Celý dům je po revitalizaci včetně plastových oken, k bytu patří i sklep. Podlahová plocha 36 m 2. Nabídka RK AGENTURA ZVONEK dne 25.7.2014 Nabídková cena: 1 250 000,- Kč, tj. 34 722,- Kč/m 2 8
Komentář: Všechny srovnávané byty se nachází ve městě Zlín, jsou aktuálně nabízeny v realitní inzerci. Srovnávané byty se jednotkovou cenou pohybují v rozptylu 24 242,- Kč/m 2 až 34 722,- Kč/m 2. 1. Srovnávaný byt leží v ulici Potoky, bližší centra města, je mírně větší výměry, byt je v původním stavu. Oceňovaný byt je lepší, je po rekonstrukci. 2. Srovnávaný byt leží v centru města, je mírně větší výměry, v původním stavu. Oceňovaný byt je lepší, je po rekonstrukci. 3. Srovnávaný byt leží v ulici Hluboká, srovnatelně daleko od centra města, je mírně větší výměry, byt i dům jsou po rekonstrukci. Bytový dům je zděný. Srovnávaný byt je výrazně lepší. 4. Srovnávaný byt leží v ulici Větrná, vzdálenější centra města, je větší výměry, byt i dům po rekonstrukci. V nabídkové ceně je i podíl za nábytek. Srovnávaný byt je výrazně lepší. Na základě analýzy technických a rozměrových vlastností srovnávaných bytových jednotek, lze konstatovat, že porovnávaná jednotka je kvalitativně lepší než první dva uvedné vzorky, ale výrazně horší než vzorek 3 a 4. Lokalitou jsou podobné jednotky 1-3, které se nachází v širším centru města. Veškeré srovnávané jednotky mají výbornou dostupnost občanské vybavenosti, ale problematické parkovací možnosti. Vzhledem k faktu, že zdrojem informací o srovnávaných majetcích je nabídka realitní inzerce, je nutné nabídkové ceny korigovat koeficientem rizika realizovatelnosti prodeje, který může dle empiricky vypozorovaných poznatků oscilovat kolem hodnoty 0,9 až 0,8. Pro oceňovanou bytovou jednotku dovozuji srovnávací hodnotu 25 500,- Kč/m 2 užitné plochy (při celkové výměře podlahových ploch 31,64 m 2 ). Porovnávací hodnota je po zaokrouhlení 807 000,- Kč. 9
3.2.3. Závěrečná analýza majetku Pro stanovení odhadu ceny obvyklé za podmínek trhu v příslušné lokalitě k datu zpracování ocenění vycházíme z věcné hodnoty a porovnávací hodnoty. Výsledný odhad tržní hodnoty stanovený touto metodou je platný za předpokladu, že byt bude v případě prodeje ihned uvolněn bez dalších výdajů na vyprázdnění a vyklizení objektu a jeho technický stav se podstatně nezhorší. Název hodnoty Kč Věcná hodnota 514 000 Porovnávací hodnota 807 000 Silné stránky nemovitých věcí: Provedená modernizace interiéru bytu a revitalizace domu Lokalita v širším centru města, s veškerou vybaveností v docházkových vzdálenostech Slabé stránky nemovitých věcí: K bytu nepřísluší garáž ani vyhrazené stání, parkovací možnosti u domu jsou nedostatečné Dům s velkým počtem bytových jednotek Vytápění i ohřev TUV z dálkového zdroje S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem a k výsledkům dílčích oceňovacích postupů, stanovujeme výslednou tržní hodnotu majetku k datu prohlídky ve výši: 800 000,- Kč 10
4. REKAPITULACE Účelem znaleckého posudku bylo stanovit cenu obvyklou bytové jednotky č. 4078/122 v bytovém domě č.p. 4078 na pozemku p.č. st. 5739 včetně id. podílu 29/6156 na společných částech domu a na pozemku p.č. 5739, uvedeno na LV č. 13293, v k.ú. Zlín, v obci Zlín, v okrese Zlín,, ke dni 30.7.2014, pro potřeby dražby ve smyslu 13 zákona 26/2000 Sb. Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro určení ceny obvyklé k uvedenému datu, je tato stanovena ve výši: 800 000,- Kč slovy: Osmsettisíc korun českých Poznámka: Ocenění nemovitých věcí v tomto posudku je pro účely veřejné dražby ve smyslu 13 odst.1 zákona 26/2006 Sb. (Zákon o veřejných dražbách) odhadem ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Za zprávu odpovídá ing. Miloslav Smělík V Uherském Hradišti, 18.8.2014 ZNALECKÁ DOLOŽKA: Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů z rozhodnutí Ministerstva spravedlnosti ČR ze dne 25.6.1999 č.j. 234/97 - OOD, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí a trvalých porostů, movitých věcí, podniků a jejich částí, vkladů do obchodních společností, nehmotného majetku a cenných papírů. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 6024-241/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme dokladem - faktura. 11
5. PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí LV č. 13293 pro k.ú. Zlín ze dne 16.6.2014 Snímek katastrální mapy zdroj internet Fotopříloha 12