- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č. 441-304/2011 o odhadu ceny obvyklé bytové jednotky č. 382/4 situované v bytovém domě č.p. 382 na parcele parc.č. st. 1159 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 382 a parcele č. st. 1159, v k.ú. a obci Prostřední Bečva, okres Vsetín (LV č. 1623 a č. 1556) Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek-Místek Farní 23 738 01 Frýdek-Místek Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00102/11-045 Podle stavu ke dni 4.11.2011 posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 17 stran. Objednateli se předává v 5 vyhotoveních. V Ostravě 5.11.2011
- 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitost včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: bytová jednotka č. 382/4, včetně spoluvl. podílu na budově a pozemku Adresa nemovitosti: Prostřední Bečva č.p. 382 Okres: Vsetín Obec: Prostřední Bečva Katastrální území: Prostřední Bečva 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 4.11.2011 za přítomnosti znalce. Znalec provedl pouze prohlídku domu, do bytu nebyl vpuštěn. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1623 a 1556 pro k.ú. Prostřední Bečva ze dne 21.9.2011. Kopie katastrální mapy. Prohlášení vlastníka budovy. Usnesení Soudního exekutora JUDr. Jiřího Trojanovského sp.zn. 143 EX 00102/11-045 o ustanovení znalce. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovitostí je v KN na LV č. 1623 zapsán: SJM Juroška Jan a Jurošková Miroslava, Prostřední Bečva 382, 756 56 Prostřední Bečva Jako spoluvlastník na LV č. 1556 je zapsán: SJM Juroška Jan a Jurošková Miroslava, Prostřední Bečva 382, 756 56 Prostřední Bečva podíl 6541/32893 Omezení vlastnického práva: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky. Nařízení exekuce, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti blíže viz LV v příloze
- 3-6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Prostřední Bečva na Vsetínsku. Nemovitost se nachází v zastavěné části obce, v centru obce, v sousedství školy. Okolní zástavbu tvoří zástavba rodinných domů a objektů občanské vybavenosti. Nemovitost je tvořena bytovou jednotkou č. 382/4 a spoluvlastnickým podílem na budově č.p. 382 a pozemku p.č. st. 1159. V okolí nemovitosti základní občanská vybavenost, kompletní občanská vybavenost ve městě Rožnov p.r., vzdáleném cca 10 km od nemovitosti. Dobré dopravní spojení do spádového města Rožnov. Vzdálenost zastávky (bus) cca 500m od nemovitosti. 7. Obsah posudku I) Ocenění porovnávací hodnotou dle zákona II) Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Přílohy
- 4 - B. Posudek I) Ocenění porovnávací hodnotou (dle zákona) Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. 1) Bytová jednotka č. 382/4-25 Oceňovaný byt se nachází v 3. NP (poslední patro) bytového domu. V domě se nachází celkem 5 bytových jednotek. Byt je o složení 3+1 (3 pokoje, kuchyně, předsíň, WC, koupelna, dále balkon a sklep). Okna v bytě dřevěná zdvojená, dveře náplňové plné. Vytápění bytu plynovým kotlem umístěným na chodbě. Znalci nebyla umožněna prohlídka samotného bytu, pouze exteriéru. Pro další ocenění znalec uvažuje průměrný stav bytu o standardním vybavení (kuchyňská linka, plynový sporák, WC, vana, umyvadlo, vestavěné skříně). Součástí ocenění bytu je i spoluvlastnický podíl ve výši6541/32893 na společných částech budovy č.p. 382 zapsané na LV č. 1556. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor Poloha objektu: Zlínský kraj - do 2 000 obyvatel Stáří stavby: 35 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 15 332,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: pokoj: = 18,76 m 2 pokoj: = 9,61 m 2 pokoj: = 15,04 m 2 kuchyň: = 8,53 m 2 předsíň: = 7,83 m 2 koupelna: = 2,61 m 2 WC: = 1,03 m 2 Podlahová plocha bytu: = 63,41 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí: balkon: = 2,79 m 2 Podlahové plochy balkonů, teras a pavlačí - celkem: = 2,79 m 2 Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m a místností sklepů: sklep: = 2,00 m 2 Podlahové plochy se zkoseným stopem a místností sklepů - celkem: = 2,00 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 63,41 m 2 Započítaná podlahová plocha balkonů, teras a pavlačí: 2,79 m 2 * 0,17 = 0,47 m 2 Započítaná podlahová plocha místností sklepů: 2,00 m 2 * 0,80 = 1,60 m 2
- 5 - Podlahové plochy - celkem: = 65,48 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání: Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova, nezateplená II -0,05 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,00 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - s III 0,03 výhledem 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní provedení III 0,00 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní III 0,00 vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep) 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00 10. Stavebně - technický stav - Byt v dobrém stavu s pravidelnou údržbou II 1,05 Koeficient pro stáří 35 let: 0,80 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V10 * 0,80 = 0,823 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - vyhledávané (např. láz. místa typu B, předměstí měst) II 0,03 2. Poloha nemovitosti v obci - centrální území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení a rekreaci, parky, III 0,05 význačné přírodní lokality 4. Obchod, služby, kultura v obci - více obchodů nebo služeb, pohostinské a III 0,03 kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení v obci - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek vel. III 0,04 měst) 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0,00 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 11. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,160 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je nižší než II -0,05 nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1
- 6 - Celkový index I = I V * I P * I T = 0,823 * 1,160 * 0,950 = 0,907 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 15 332,- Kč/m 2 * 0,907 = 13 906,12 Kč/m 2 Cena zjištěná porovnávacím způsobem CP = CU * PP = 13 906,12 Kč/m 2 * 65,48 m 2 = 910 572,74 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = 910 572,74 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku: Zjištěná cena pozemku: 19 658,40 Kč Spoluvlastnický podíl: 6 541 / 32 893 Hodnota spoluvlast. podílu: 19 658,40 Kč * 6 541 / 32 893 = + 3 909,21 Kč Bytová jednotka č. 382/4 - zjištěná cena = 914 481,95 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemek - 27-32 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří st. 1159 818,00 40,09 32 793,62 Součet 32 793,62 Úprava ceny příloha č. 21: 2.11. pozemek s možností jeho napojení na rozvod plynu 10 % Úprava ceny celkem 10 % + 3 279,36 Mezisoučet 36 072,98 Koeficient prodejnosti K p (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití): * 0,2530 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): * 2,1540 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem 19 658,40 Pozemek - zjištěná cena = 19 658,40 Kč
- 7 - Rekapitulace porovnávací hodnoty Výsledné ceny: a) Bytová jednotka č. 382/4 = 914 481,95 Kč Výsledná cena nemovitosti činí celkem Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle 46 činí 914 481,95 Kč 914 480,- Kč
- 8 - II) Odhad ceny obvyklé Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitostí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis oceňované nemovitosti je uveden v předcházející části posudku. Nemovitost se nachází v atraktivní lokalitě (z pohledu rekreace a pro individuální bydlení zejména v rodinných domech), v okolí základní občanská vybavenost, další občanská vybavenost ve spádovém městě Rožnov p.r. Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných nemovitostí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota nemovitostí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované nemovitosti a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitostí. V současné době se v této lokalitě neobchodují běžně byty situované v bytových domech, jelikož v této lokalitě převažuje individuální bydlení v rodinných domech nad hromadným bydlením v bytech. Pro srovnání není dostatek relevantních informací z dané lokality. Pro srovnání znalec použil informace z trhu z širšího okolí, z regionu Vsetínska. Kdy nejbližší byty jsou k dispozici v městě Rožnov p.r., kde se prodávají obdobné byty v rozmezí cca 850 tis. až 1 milion Kč. Město Rožnov p.r. ale není vhodná lokalita ke srovnání, vhodnější je použít údaje z okolních obcí, kde se nabízí k prodeji byty v obdobných bytovkách. V menších obcích bez většího významu se prodávají obdobné byty v rozmezí cca 600 tis. až 850 tis. Kč. Po provedené celkové analýze nemovitosti, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou zjištěnou srovnávací metodou ve výši 750 000,- Kč. Cena zjištěna srovnávací metodou zahrnuje jak cenu staveb, tak i pozemků a příslušenství. Srovnávací hodnota (orientační) celkem 750 000,- Kč
- 9 - Stanovení ceny obvyklé (tržní hodnoty) Pro stanovení ceny obvyklé byly použity tyto zjištěné hodnoty: Porovnávací hodnota (dle zákona): Srovnávací hodnota: 914 480 Kč 750 000 Kč Výše uvedené hodnoty představují základní přístupy při hodnocení nemovitostí. Každý z těchto přístupu má jinou váhu a vypovídací schopnost při stanovení ceny obvyklé. V současné době je preferován přístup srovnávací, který odráží reálná data ověřená realitním trhem. V případě oceňované nemovitosti bylo při stanovení ceny obvyklé významně přihlédnuto k hodnotě srovnávací. Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Obvyklá cena nemovitosti: bytové jednotky č. 382/4 situované v bytovém domě č.p. 382 na parcele parc.č. st. 1159 včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu č.p. 382 a parcele č. st. 1159, v k.ú. a obci Prostřední Bečva, okres Vsetín (LV č. 1623 a č. 1556), je stanovena ke dni 4.11.2011. Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě zjištěných údajů, se započtením a zvážením rozhodujících podmínek, majících vliv na konečnou hodnotu (velikost, poloha, umístění, nabídku a poptávku, apod.), stanovuji cenu obvyklou oceňované nemovitosti k datu ocenění ve výši 750 000,- Kč.
- 10 - V. Rekapitulace Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím k místním podmínkám polohy nemovitosti, nabídce a poptávce, odhaduji cenu obvyklou oceňované nemovitosti následovně: Cena obvyklá 750 000,- Kč Slovy: sedmsetpadesáttisíc Kč Znalci nejsou známy žádné právní vady, které by nezanikly prodejem nemovitosti z dražby. V Ostravě, 5.11.2011 Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova 18 702 00 Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 441-304/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 304/2011.
- 11 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí
- 12 - Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovitosti
Příloha č. 2: Mapa širších vztahů - 13 -