Znalecký posudek obvyklé ceny nemovitosti číslo 2550/088/2011 6 NEMOVITOST: Rodinný dům čp. 28 s příslušenstvím a pozemky p.č. st. 44, p.č. 661/1, p.č. 661/2, p.č. 661/6, p.č. 662/5, p.č. 662/6, p.č. 662/9 a p.č. 667/5, vše v k.ú. Slezské Předměstí obce Hradec Adresa nemovitosti: Katastrální údaje : králové. V Poli 28, Hradec Králové - Slezské Předměstí Kraj Královéhradecký, okres Hradec Králové, obec Hradec Králové, k.ú. Slezské Předměstí, kód ČSÚ: 646 971, LV: 25338 Ostatní stavby: Pozemky: st. 44, 661/1, 661/2, 661/6, 662/5, 662/6, 662/9, 667/5 Vlastník stavby: Jiřina Petrová, Kladská 73/58, 50003 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Václav Vejroch, V Poli 28/5, 50003 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Vlastník pozemku: Jiřina Petrová, Kladská 73/58, 50003 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Václav Vejroch, V Poli 28/5, 50003 Hradec Králové, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 OBJEDNATEL : EURODRAŽBY.CZ a.s.; č. obj.:089/2011-n, 10.3.2011 Adresa objednatele: U Pískovny 890, 182 00 Praha 8 IČ: telefon: e-mail: DIČ: fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Libor Hemelík Jiřího z Poděbrad 477, 517 24 Borohrádek IČ: 642 29 718 telefon: 605 555 455 e-mail: libor.hemelik@tiscali.cz DIČ: fax: Pro účely veřejné dražby. (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav 4 500 000 Kč Datum místního šetření: 25.3.2011 Datum zpracování : 30.3.2011 Počet stran: 11 stran Počet příloh: 5 V Borohrádku, dne 30.3.2011 Otisk razítka Ing. Libor Hemelík
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1910 změna stavby v r. rekonstrukce v r. 2003 Rekonstrukce: celková dílčí střecha, fasáda zateplení okna, dveře ostatní SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné betonové montované kovové dřevěné jiné kovové dřevěné jiné Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení pronájem podnikání bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. část. obsazen volný objekt Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Příjezd: zpevněná komunikace Příjezd: zpevněná komunikace Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn / elektro telefon / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - samota Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Vytápění: ústřední / etážové - tuhá paliva RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ PP RD Garáž Pozemky OP ZP Rozesta- Obytná/ výměra věnost Nebyt. Typ PP RD Obytná/ Nebyt. BUDOUCÍ STAV Garáž Pozemky OP výměra m 2 ks m 2 m 3 m 2 % m 2 ks m 2 m 3 m 2 7+kk 242 / 0 0 2 622 863 190 100,00 / 2 622 0 0 ZP negativní vlivy okolní zástavby právní zánik stavby (zánik čp/čo) RIZIKA sociální riziko riziko přístupu a příjezdu věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN záplavová a zátopová oblast pojištění proti zaplavení ano / ne REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Budoucí stav Porovnávací hodnota 4 945 010 Kč 0 Kč Výnosová hodnota 0 Kč 0 Kč Věcná hodnota 5 940 964 Kč 0 Kč Obvyklá cena 4 500 000 Kč - z toho hodnota pozemku 2 622 000 Kč 0 Kč Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Oceňované nemovitosti se nacházejí na polosamotě, v okrajové části Hradce Králové. Dům je přístupný po polní nezpevněné komunikaci, která je velmi nekvalitní. Jedná se o objekt po rozsáhlé vnitřní rekonstrukce, při které byly použity mírně nadstandardní materiály. Cenu bude negativně ovlivňovat skutečnost, že není dokončena fasáda a nejsou dokončeny zpevněné plochy těsně u domu. Dalším záporem je umístění domu uprostřed intenzivně zemědělsky obdělávaných pozemků. Rovněž je nutné při stanovení obvyklé ceny zohlednit skutečnost, že přípojky vody a elektřiny jsou vedeny po pozemku, který není předmětem dražby, což opět negativně ovlivňuje hodnotu nemovitostí. Nabídka obdobných nemovitostí je v Hradci Králové poměrně široká, a proto předpokládám, a to nejen k výše uvedeným skutečnostem, obvyklou cenu výrazněji pod hodnotou zjištěnou porovnávacím způsobem. - 2 -
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti - Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 25338, k.ú. Slezské Předměstí obce Hradec Králové, vyhotovený dálkovým přístupem do KN dne 18.2.2011. - Snímek z katastrální mapy získaný dálkovým přístupem do KN. Hradec Králové je krajské město s kompletní občanskou vybaveností a vysoce rozvinutou infrastrukturou. Patří k vyhledávaným lokalitám k bydlení. Oceňované nemovitosti se nacházejí na východním okraji města Hradec Králové, na samotě nedaleko místní účelové komunikace spojující Svinary (MHD Parlament) a Skalici. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní Riziko nezjištěno zástavbě Záplavová oblast/zátopové Riziko nezjištěno území Riziko přístupu a příjezdu Riziko nezjištěno Věcná břemena Riziko nezjištěno Předkupní právo Riziko nezjištěno Ostatní omezení Zástava. - Zástavní právo smluvní ve prospěch České spořitelny, a.s. viz část C LV č. 25338. Evidence v KN Právní zánik stavby - Pilíř elektroměru a přípojka elektřiny k domu je vedena po pozemku p.č. 665, který není předmětem dražby. Na pozemku p.č. 665 je rovněž umístěna studna, ze které je dům zásobován vodou. Rovněž vodovodní přípojka je po pozemku p.č. 665. Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Popis jednotlivých staveb Základní popis Jedná se o nepodsklepený samostatně stojící rodinný dům, s jedním nadzemním podlažím a se sedlovou střechou. Podkroví je zcela využito. Základové pasy s izolací proti zemní vlhkosti, obvodové zdivo z cihelného zdiva tl. 60 cm. Stropy rovné, krytina střechy z betonových tašek, klempířské konstrukce z mědi. Fasádní omítka chybí, vnitřní omítky vápenné hladké. Vnitřní obklady provedeny v běžném rozsahu. Schody dřevěné, dveře náplňové Sapeli, okna plastová. Podlahy obytných místností plovoucí, podlahy ostatních místností z keramické dlažby. Vytápění ÚT s kotlem na tuhá paliva mimo rodinný dům. Elektroinstalace světelná i motorová, bleskosvod. Je rozvedena studená i teplá voda, zdrojem teplé vody je elektrický bojler. V kuchyni je elektrický sporák s digestoří. Vnitřní hygienické vybavení tvoří v 1. NP vana, umývadlo, bidet a WC, v podkroví sprchový kout, umývadlo a WC. Druh stavby - účel využití Rodinný dům - bydlení Dispoziční řešení 1.NP - obytný prostor s kk, ložnice, pracovna, zádveří, koupelna a WC Podkroví - chodba, koupelna s WC a 4 pokoje Popis tech. stavu stavby Oceňované nemovitosti pocházejí pravděpodobně z počátku 20. století. V roce 2003 proběhla celková rekonstrukce domu. Rodinný dům je v dobrém stavebně-technickém stavu, udržovaný. Chybí dokončit fasádu a zpevněné plochy okolo domu. Příslušenství stavby Dvě větší zděné kolny. Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemky jsou rovinaté a jsou napojeny na veřejný rozvod elektřiny. Voda je z vlastní studny a kanalizace svedena do septiku. Přístup je po komunikaci s nezpevněným povrchem. - 3 -
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Ceny pozemků ve srovnatelných obcích se pohybují v rozpětí od 1000,- do 1400,- Kč za m 2, podle umístění a možnosti napojení na inženýrské sítě. V našem případě se jedná o pozemky v okrajové části města, s horší dostupností centra a s neúplnými inženýrskými sítěmi. Cenu předpokládám na spodní hranici uvedeného rozpětí. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč zastavěná plocha a nádvoří st. 44 1 849 1 000 1 849 000 ostatní plochy 661/1 483 1 000 483 000 ostatní plochy 661/2 56 1 000 56 000 ostatní plochy 661/6 14 1 000 14 000 orná půda 662/5 21 1 000 21 000 orná půda 662/6 1 1 000 1 000 orná půda 662/9 2 1 000 2 000 orná půda 667/5 196 1 000 196 000 Celková výměra pozemků 2 622 Hodnota pozemků celkem 2 622 000 Výpočet věcné hodnoty staveb Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název Zastavěná plocha Užitná plocha 1.NP 189,50 m 2 132,30 m 2 podkroví 156,53 m 2 109,20 m 2 Výpočet obestavěného prostoru Název Obestavěný prostor 1.NP (7,57*6,84+16,19*6,47)*(0,10+2,50+0,30)+11,37*2, = 526,47 m 3 90*2,20 zastřešení (7,57*6,84+16,19*6,47)*(1,10+2,10/2) = 336,54 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 863,01 m 3 Současný stav Zastavěná plocha [m 2 ] 346 Obestavěný prostor [m 3 ] 863,01 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] 5 494 Rozestavěnost % 100,00 Reprodukční hodnota (RC) Kč 4 741 000 Stáří roků 101 Další životnost roků Opotřebení % 30,00 Věcná hodnota (VH) Kč 3 319 000 Budoucí stav - 4 -
Výpočet porovnávací hodnoty Lokalita Užitná plocha Pozemek Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu K c Foto m 2 m 2 Kč Kč/m 2 K C Kč/m 2 Malšova Lhota 120,00 550 4 980 000 41 500 0,630 26 145 Novostavba rodinného domu se zahradou. Patrový domek o dispozičním řešení 4+1. V přízemí prostorný obývací pokoj navazující na jídelnu s kuchyní a vstupem na terasu, komora na potraviny a technická místnost, v patře tři obytné místnosti. Elektrické podlahové topení, krbová kamna, voda a kanalizace městská, elektrika 220/380V. Pozemek o rozloze 429 m2. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Celkový stav - stavebně dokončený; Pouchov 180,00 1 838 4 980 000 27 667 0,580 16 047 Samostatně stojící rodinný dům s jedním nadzemním podlažím a zcela využitým podkrovím. Dům byl kolaudován v roce 2003. Použité konstrukce a vybavení standardní. Elektrické podlahové topení, krbová kamna, voda a kanalizace městská, elektrika 220/380V. Pozemek o rozloze 429 m2. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Celkový stav - stavebně dokončen; Malšovice 218,00 970 7 000 000 32 110 0,530 17 018 Dvougenerační dům se zahradou, bazénem a čtyřmi garážemi. Kompletní rekonstrukce nemovitosti byla dokončena v roce 2001. Každé podlaží o dispozici 3+1 se samostatným sociálním zařízením nabízí. Dům je celý podsklepený. Objekt vytápěn kotlem na plyn. Na pozemku o celkové rozloze 970 m2 jsou vystavěny čtyři nové samostatné garáže s možností propojení. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - mírně vyšší standard vybavení; Celkový stav - stavebně dokončeno; Malšovice 200,00 800 8 000 000 40 000 0,500 20 000 RD s další stavbou(dílnou), přístřeškem na 3 vozy a zahradou v klidné části Hradce Králové- Malšovic.Dům zkolaudován v r.2000, v absolutně klidném místě, s vlastním příjezdem, upraveným dvorem. Dispozice 1.NP 3+1, dva vchody, WC, sprcha, kotel, 2.NP 3+KK prostorným obývacím a jídelním prostorem, dva pokoje, koupelna s vanou, WC a bidetem, kuchyňský kout. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Poloha - v atraktivnější lokalitě; Provedení a vybavení - vyšší standard vybavení; Celkový stav - dokončený objekt; Divec 187,00 659 6 190 000 33 102 0,700 23 171 Novostavba rodinného domu 6 km od Hradce Králové, obec Divec, pozemek CP 659 m2, 1. NP - vstupní hala, obývací pokoj s krbem, krytá terasa, jídelna, kuchyň, spíž, komora, technická místnost s koupelnou a dvojgaráž. 2. NP - chodba, 3 velké pokoje, komora a koupelna s rohovou vanou, sprchou s masážním panelem a WC. Kolaudace r. 2006. Redukce pramene ceny - nabídka RK; Celkový stav - stavebně dokončený; Průměrná cena 20 476 Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 241,50 m 2 Porovnávací hodnota 4 945 010 Kč - 5 -
Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti. 2 Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 25338 ze dne 18.2.2011. 2 Snímek katastrální mapy. 1 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 21.5.1993, č.j. Spr.2335/93, pro základní obor ekonomika pro odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví pro odvětví stavby obytné. - 6 -
- 7 -
- 8 -
- 9 -
- 10 -
- 11 -