ZNALECKÝ POSUDEK. číslo

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo NEMOVITOST: Rodinný dům s nebytovými prosory Katastrální údaje : Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Zákupy, k.ú. Zákupy Adresa nemovitosti: Nádražní 282, Zákupy Vlastníci stavby a Vlasta Drábková, Děčínská 243, Žandov, vlastnictví: podílové, vlastnický pozemku: podíl: 1 / 6 SJM Vladimír Černý a Vlasta Černá, Nádražní 282, Zákupy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 3 Lubomír Drábek, Nádražní 282, Zákupy, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Šárka Firmanová, Řepčická 945, Všedobrovice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 Kamil Kuneš, Sluneční 2482, Česká Lípa, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 6 OBJEDNATEL : Adresa objednatele: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: Ing. Jan Mikloško EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 Ing. Jaroslav Škorpil Lázeňský vrch 163, Staré Splavy IČ: telefon: jskorpil@seznam.cz ÚČEL OCENĚNÍ: Odhad ceny obvyklé pro insolvenční řízení (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Podíl o velikosti 1/ Kč Datum místního šetření: Platnost ceny ke dni : Počet stran: 18 stran Počet příloh: 6 Počet vyhotovení: 2 Ve Starých Splavech, dne Ing. Jaroslav Škorpil

2 ZP /13 list č. 2 NÁLEZ Přehled podkladů: Informace z katastru nemovitostí LV 850 k.ú. Zákupy Snímek katastrální mapy Informace z realitního trhu Výsledky místního šetření a měření Místopis Město Zákupy patří k vyhledávaným lokalitám, což dokazuje nárůst obyvatel za poslední léta. Leží 7 km od České Lípy a je též na železniční trati Česká Lípa Liberec. Dosažitelnost České Lípy autem 5 minut, dosažitelnost krajského města autem 45 minut. Základní škola, sportoviště, policie, zdravotní středisko, sídlo středně velkých firem, turisticky zajímavé místo - zámek. Oceňovaná nemovitost se nachází v ulici Nádražní, naproti nádraží ČD SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: okrajová část - smíšená zástavba Přístup k pozemku zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup přes pozemky: 2279 silnice v majetku Libereckého kraje Celkový popis: Jedná se o samostatně stojící dům, podsklepený, patrový se sklonitou střechou a využitým podkrovím pro obytné účely. V katastru nemovitostí je zapsán jako občanská vybavenost, ale splňuje kriteria rodinného domu. V přízemí je nebytový prostor - restaurace, v patře 2 byty, v podkroví 1 byt. Pozemky sestávají ze zastavěné plochy a zahrady Silné stránky Dobrý dosah České Lípy Slabé stránky Sousedství frekventované komunikace.

3 ZP /13 list č. 3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: Nemovitost je řádně zapsána v katastru Nemovitost není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovitosti přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovitosti přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Komentář: Rizika nezjištěna Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou Nemovitost není situována v záplavovém Nemovitost situována v záplavovém území území Komentář: Rizika nezjištěna Věcná břemena a obdobná zatížení: Ostatní finanční a právní omezení Komentář: Na částech nemovitosti vázne exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní právo exekutorské, prohlášení konkursu, rozhodnutí o úpadku a zástavní právo smluvní. Cena obvyklá je stanovena bez vlivu těchto omezení. Ostatní rizika: nejsou Komentář: Rizika nezjištěna. OBSAH 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p Kolna 2. Ocenění pozemků Výnosové ocenění 3.1 Výnosová hodnota 4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnávací hodnota

4 ZP /13 list č. 4 OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p. 282 Popis: Samostatně stojící dům, podsklepený, patrový se sedlovou střechou a částečně využitým podkrovím pro obytné účely. Stáří cca 80 let. Za svoji životnost byl běžně udržován a částečně modernizován.v přízemí nebytový prostor, v 2.NP a podkroví byty. Popis jednotlivých konstrukčních prvků je zřejmý z oddílu vybavení. Dispozice: 1.PP - kotelna, 4 x sklad 1.NP - vstup, lokál, salonek, kuchyně, sklad, WC M, WC Ž, zadní vstup 2.NP - byty 3+1 a 1+1 s příslušenstvím Podkroví - byt 2+kk s příslušenstvím, půda Zatřídění pro potřeby ocenění: Rodinný dům, rekreační chalupa nebo domek: 5, typ CH Svislá nosná konstrukce: železobetonová montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Střecha: se šikmou nebo strmou střechou Počet nadzemních podlaží: s jedním nadzemním podlažím Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1122 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] 1.PP 14,55*10,30+0,45*4,90 = 152,07 1.NP 14,55*10,30+0,45*4,90+3,3*8,1+1,75*3,10 = 184,22 2.NP 14,55*10,30+0,45*4,90+3,3*8,10 = 178,80 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název Zastavěná. Konstr. výška plocha 1.PP 152,07 m 2 2,50 m 1.NP 184,22 m 2 4,50 m 2.NP 178,80 m 2 3,00 m

5 ZP /13 list č. 5 Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] 1.PP (14,55*10,30+0,45*4,90)*(2,50) = 380,18 m 3 1.NP (14,55*10,30+0,45*4,90+3,3*8,1+1,75*3,10)*(4, = 829,01 m 3 50) 2.NP (14,55*10,30+0,45*4,90+3,3*8,10)*(3,00) = 536,40 m 3 zastřešení 14,55*10,30*3,50/2+4,0*3,10*3,0+10 = 309,46 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor 1.PP PP 380,18 m 3 1.NP NP 829,01 m 3 2.NP NP 536,40 m 3 zastřešení Z 309,46 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 2 055,05 m 3 Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení: (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce Provedení Hodnocení standardu 1. Základy betonové pasy S Zdivo zděné tl. 45 cm S Stropy polospalné a nespalné S Střecha krov dřevěný, vázaný S Krytina pozinkovaný plech S Klempířské konstrukce pozinkovaný plech S Vnitřní omítky vápenné, štukové S Fasádní omítky vápenné S Vnější obklady chybí C Vnitřní obklady běžné keramické obklady S Schody standardní konstrukce P Dveře dřevěné S Okna dřevěná, zdvojená S Podlahy obytných místností dlažby, koberce, lino S Podlahy ostatních místností dlažba S Vytápění ústřední topení S Elektroinstalace světelná, třífázová S Bleskosvod bleskosvod S Rozvod vody studená a teplá C Zdroj teplé vody bojler C Instalace plynu chybí C Kanalizace odkanalizováno S Vybavení kuchyně běžný sporák S Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC S Záchod splachovací P Ostatní rozvod antén S 100 Část [%]

6 ZP /13 list č. 6 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 8, ,00 8,20 2. Zdivo S 21, ,00 21,20 3. Stropy S 7, ,00 7,90 4. Střecha S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 3, ,00 3,40 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,90 7. Vnitřní omítky S 5, ,00 5,80 8. Fasádní omítky S 2, ,00 2,80 9. Vnější obklady C 0, ,00 0, Vnitřní obklady S 2, ,00 2, Schody P 1, ,46 0, Dveře S 3, ,00 3, Okna S 5, ,00 5, Podlahy obytných místností S 2, ,00 2, Podlahy ostatních místností S 1, ,00 1, Vytápění S 5, ,00 5, Elektroinstalace S 4, ,00 4, Bleskosvod S 0, ,00 0, Rozvod vody C 3, ,00 0, Zdroj teplé vody C 1, ,00 0, Instalace plynu C 0, ,00 0, Kanalizace S 3, ,00 3, Vybavení kuchyně S 0, ,00 0, Vnitřní vybavení S 4, ,00 4, Záchod P 0, ,46 0, Ostatní S 3, ,00 3,40 Součet upravených objemových podílů 93,20 Koeficient vybavení K 4 : 0,9320 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 6): [Kč/m 3 ] = 2 390,- Koeficient využití podkroví (dle příl. č. 6): * 1, 1200 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,9320 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1310 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 5 316,37 Plná cena: 2 055,05 m 3 * 5 316,37 Kč/m 3 = ,17 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 50 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 130 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 130 = 61,538 % ,45 Kč Dům č.p zjištěná cena = ,72 Kč

7 ZP /13 list č Kolna Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba 7: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch: Název Plocha [m 2 ] Kolna 4,15*10,45 = 43,37 Zastavěné plochy a výšky podlaží: Zastavěná. Konstr. výška Název plocha Kolna 43,37 m 2 4,50 m Obestavěný prostor: Výpočet jednotlivých výměr: Název Obestavěný prostor [m 3 ] Kolna (4,15*10,45)*(4,50) = 195,15 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor Kolna NP 195,15 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 195,15 m 3 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy S 7, ,00 7,10 2. Obvodové stěny S 31, ,00 31,80 3. Stropy S 19, ,00 19,80 4. Krov S 7, ,00 7,30 5. Krytina S 8, ,00 8,10 6. Klempířské práce S 1, ,00 1,70 7. Úprava povrchů S 6, ,00 6,10 8. Schodiště X 0, ,00 0,00 9. Dveře S 3, ,00 3, Okna S 1, ,00 1, Podlahy S 8, ,00 8, Elektroinstalace S 5, ,00 5,80 Součet upravených objemových podílů 100,00 Koeficient vybavení K 4 : 1,0000

8 ZP /13 list č. 8 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 8): [Kč/m 3 ] = 1 250,- Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0930 Základní cena upravená: [Kč/m 3 ] = 2 616,25 Plná cena: 195,15 m 3 * 2 616,25 Kč/m 3 = ,19 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 80 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 5 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 85 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 80 / 85 = 94,118 % ,98 Kč Kolna - zjištěná cena = ,21 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Porovnávací metoda Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o zastavěnou plochu, jejíž součástí je objekt č.p.282 a vedlejší stavba. Nezastavěná část slouží jako manipulační plocha a dále zahrada. Pozemky jsou rovinné. Cena stavebních pozemků osciluje v současné době okolo 400 Kč/m 2. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem

9 ZP /13 list č Výnosové ocenění 3.1 Výnosová hodnota Přehled pronajímaných plocha a jejich výnosů č. plocha - účel podlaží podlah. plocha nájem nájem nájem míra kapit. [m 2 ] [Kč/m 2 /rok] [Kč/měsíc] [Kč/rok] [%] 1. Provozní prostory 1.NP restaurace ,00 2. Obytné prostory 2. a 3. NP ,00 Celkový výnos za rok: Výpočet hodnoty výnosovým způsobem Podlahová plocha PP m Reprodukční cena RC Kč Výnosy (za rok) Dosažitelné roční nájemné za m 2 Nj Kč/(m 2* ro k) Dosažitelné hrubé roční nájemné Nj * PP Kč/rok Dosažitelné procento pronajímatelnosti % 95 % Upravené výnosy celkem Nh Kč/rok Náklady (za rok) Daň z nemovitosti Kč/rok Pojištění 0,04 % * RC Kč/rok Opravy a údržba 1,50 % * RC Kč/rok Správa nemovitosti 0,10 % * RC Kč/rok Ostatní náklady Kč/rok 0 Náklady celkem V Kč/rok Čisté roční nájemné N=Nh-V Kč/rok Míra kapitalizace % 6,34 Výnosová hodnota Cv Kč

10 ZP /13 list č Porovnávací ocenění 4.1 Porovnávací hodnota Oceňovaná nemovitost Užitná plocha: 375,00 m 2 Obestavěný prostor: 2 250,20 m 3 Zastavěná plocha: 558,47 m 2 Plocha pozemku: 1 045,00 m 2 Popisy porovnatelných nemovitostí: Rodinný dům s nebytovými prostory Budova v řadové zástavbě. Částečně podsklepená, 3 nadzemní podlaží, 2 stavebně propojené přístavby ve dvorním traktu. Objekt z roku Za svoji životnost byl pouze běžně udržován a částečně modernizován. Penzion s restaurací Patrový zděný objekt, bývalá zemědělská usedlost, sklonitá střecha, v přízemí restaurace, v patře 2 byty a hostinské pokoje Restaurace s byty Samostatně stojící patrový objekt, v přízemí restaurace, v patře byt, v podkroví ubytovací prostory. Srovnatelné nemovitosti Název: Rodinný dům s nebytovými prostory Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 1,00 K2 Velikosti objektu 1,10 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,15 K5 Celkový stav 1,10 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,15 Zdůvodnění koeficientu K c : Oceňovaný menší, v lepším stavu. Kupní cena Celkový koef. K C 1,60 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 489,00 m m Kč Kč/m 2

11 ZP /13 list č. 11 Název: Penzion s reataurací Lokalita Blíževedly Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,10 K4 Provedení a vybavení 0,90 K5 Celkový stav 0,90 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Porovnávaný lepší stav, nabídková cena. Celkový koef. K C 0,80 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 584,00 m m Kč Kč/m 2 Název: Restaurace s byty Lokalita Brniště Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,90 K2 Velikosti objektu 1,00 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 0,85 K5 Celkový stav 0,85 K6 Vliv pozemku 1,00 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdůvodnění koeficientu K c : Porovnávaný lepší stav, nabídková cena. Celkový koef. K C 0,65 Upravená j. cena Kč/m Užitná plocha Výměra pozemku. Celková cena Jednotková cena 405,00 m m Kč Kč/m 2 Výpočet porovnávací hodnoty nemovitosti na základě užitné plochy Minimální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Průměrná jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Maximální jednotková cena porovnávaných nemovitostí Kč/m 2 Stanovená jednotková cena oceňované nemovitosti Kč/m 2 Celková užitná plocha oceňované nemovitosti 375,00 m 2 Výsledná porovnávací hodnota Kč

12 ZP /13 list č. 12 REKAPITULACE OCENĚNÍ 1. Ocenění staveb nákladovou metodou 1.1 Dům č.p ,00 Kč 1.2 Kolna ,00 Kč ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Pozemky ,00 Kč 3. Výnosové ocenění 3.1 Výnosová hodnota ,00 Kč 4. Porovnávací ocenění 4.1 Porovnávací hodnota ,00 Kč Komentář ke stanovení obvyklé ceny Oceňovaná nemovitost je podíl o velikosti 1/2 pozemkové parcely č. 2234, jejíž součástí je stavba č.p.282 s a příslušenstvím a další pozemek č. 2235, v katastrálním území Zákupy, obec Zákupy, dle LV 850. Jsem názoru, že nemovitost lze charakterizovat z hlediska prodeje za obchodovatelnou. Současná tržní hodnota nemovitosti - obvyklá cena je stanovena kombinací nákladové, výnosové a porovnávací metody a tržní ceně v dané lokalitě s přihlédnutím, že oceňovaný je podíl o velikosti ½. Potvrzuji platnost ceny k Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Současný stav Oceňovaný podíl 1/ Kč Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč Kč Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný dekretem předsedy krajského soudu v Ústí n. Labem ze dne č.j. Spr 5896/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č Ve Starých Splavech Ing. Jaroslav Škorpil Lázeňský vrch Staré Splavy

13 ZP /13 list č. 13 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Snímek katastrální mapy 1 Mapa oblasti 1 Fotodokumentace nemovitosti 3

14 SNÍMEK KATASTRÁLNÍ MAPY ZP /13 list č. 14

15 ZP /13 list č. 15 MAPA OBLASTI Situace širších vztahů Poloha v obci Poloha v ulici

16 FOTODOKUMENTACE ZP /13 list č. 16

17 RESTAURACE ZP /13 list č. 17

18 BYT ZP /13 list č. 18