PŘEHLED TRHU Česká republika 4. čtvrtletí 2017

Transkript

1 PŘEHLED TRHU Česká republika. čtvrtletí Přehled trhu. čtvrtletí 217 Česká republika

2 Česká národní banka podruhé v průběhu čtyř měsíců zvýšila základní úrokovou sazbu již potřetí od ukončení kurzového závazku, a to na,75 %. Česká koruna nadále posilovala vůči Euru na základě pozitivního ekonomického vývoje a budoucích očakávání daších změn úrokové míry. S 3,7 miliardami Eur v transakcíhch byl rok 217 pro český investiční trh druhý nejsilnější v historii. Ve. čtvrtletí nedošlo ke změnám výnosů, ale na trh přišlo několik nemovitostí, které by mohly nastavit nové nejnižší výnosové míry. Rekordní hrubý objem pronájmů za rok 217 dosáhl 53 m 2, což byl výrazný meziroční nárůst o 29 %. Míra neobsazenosti nadále klesala na 7,5 % na konci roku, a to i přes nárůst nově dokončených ploch. V roce 217 jsme zaznamenali nejvyšší úroveň nově dokončených ploch od ekonomické krize, a to cca 9 m 2. I přes vysoký objem dokončených ploch pokračoval pokles neobsazenosti. Na konci roku byla,1 %, o, procentního bodu níže než v roce Přehled trhu. čtvrtletí 217 Česká republika

3 PŘEHLED. ČTVRTLETÍ 217 > Po zvýšení základní úrokové míry v srpnu a listopadu loňského roku Česká národní banka (ČNB) učinila stejný krok na cestě postupného růstu sazeb vzhledem k inflaci nad 2 %. 1. února se tak dvoutýdenní repo sazba zvýšila o,25 procentního bodu na,75 %, zatímco diskontní sazba zůstala nezměněna na,5 %. > Hrubý domácí produkt rostl v 3. čtvrtletí o 5, % a za celý rok je očekáván růst o,5%. Nezaměstnanost byla nejnižší z celé EU na 2, % a zaměstnavatelé tak dál čelí rostoucím mzdovým nákladům. > Tržby v maloobchodě rostly v roce 217 o 5, %, což vzhledem k růstu mezd nebylo překvapivé. Na konci 3. čtvrtletí vzrostly platy ve veřejném sektoru na Kč (meziročně +7,8 %), mzdy v soukromém sektoru pak na 3 Kč (meziročně +,3 %). > Česká koruna (Kč) na základě silných ekonomických ukazatelů a zvyšovaní úrokové míry i nadále posilovala. Na konci ledna 218 vyskočil směnný kurz Kč/Euro na 25,3/1, což byla nejnižší sazba od ukončení intervenčních kroků ČNB v dubnu 217. > Po parlamentních volbách v říjnu 217 se stala stranou s největším počtem mandátů v parlamentu ANO vedená miliardářem Andrejem Babišem. Babiš však prozatím nezískal potřebnou podporu od ostatních stran, aby vytvořil vládnoucí koalici. > Nejnovější předpověď ČNB očekává růst HDP v roce 218 na úrovni 3, % a v roce 219 na úrovni 3,2 %. Předpověď vývoje inflace je jen mírně nad 2% cílovou hranicí. > Očekáváme, že ČNB bude v roce 218 i nadále pokračovat v navyšování úrokových sazeb, což by mělo mít vliv na další posilování koruny vůči Euru. Někteří odborníci odhadují, že na konci roku by mohly být sazby i na 1,25 %. > Růst dvoutýdenní repo sazby povede nevyhnutelně k růstu nákladů u komerčních úvěrů, což by mohlo maličko zbrzdit tempo růstu cen bydlení. > Lednové prezidentské volby vedly ke znovuzvolení Miloše Zemana do druhého volebního období. Pan Zeman potvrdil, že dá Babišovi další pokus na sestavení vládnoucí koalice pro vedení země. > Minimální mzda byla vládním nařízením v lednu navýšena o 1 % na 12 2 Kč, a tak očekáváme další zvyšování nákladů na práci ve všech odvětvích. RŮST HDP A PŘEDPOVĚD RŮSTU (MEZIROČNÍ ZMĚNA V %) Zdroj: Focus Economics MÍRA NEZAMĚSTNANOSTI V ČR (% Z PRÁCESCHOPNÉHO OBYVATELSTVA, PRŮMĚR) Zdroj: Focus Economics MÍRA INFLACE V ČR A PŘEPOVĚĎ VÝVOJE (INDEX SPOTŘEBITESLKÝCH CEN, MEZIROČNÍ ZMĚNA) 8 2 Zdroj: Focus Economics 3 Přehled trhu. čtvrtletí 217 Česká republika

4 Q3 21 Q1 211 Q3 211 Q1 212 Q3 212 Q1 213 Q3 213 Q1 21 Q3 21 Q1 215 Q3 215 Q1 21 Q3 21 Q1 217 Q3 217 PŘEHLED. ČTVRTLETÍ 217 > Po silné první polovině roku 217, následované klidnějším 3. čtvrtletím byl rok 217 zakončen silnými výsledky. S miliardou Eur v investicích ve. čtvrtletí narostl celkový objem investic za rok 217 na 3,73 miliardy Eur, což z něj dělá druhý nejsilnější investiční rok v historii trhu. > V meziročním srovnání pak vykazují čísla za rok 217 pouze % pokles ve srovnání s rekordním rokem 21. > Největší transakce. čtvrtletí přesáhly hodnotu 1 milionů Eur: Panattoni D5 Logistic Park Stříbro a Pilsen Park West Nýřany koupili za cca 12 milionů Eur CBRE Global Investors, zatímco 5% podíl v Metropoli Zličín získala firma Unibail Rodamco za cca 12 milionů Eur. > Český realitní trh byl v roce 217 zajímavý pro široké spektrum investorů. Zaznamenali jsme investice z 22 různých zemí, přičemž největší podíl si udrželi čeští investoři s 29 %. Rovněž němečtí a američtí investoři byli aktivní s podílem 18 %, respektive 15 %. > Největší objem investic plynul do maloobchodních nemovitostí, a to 3 %. Kanceláře byly druhé s podílem 29 %. > Výnosy za nejlepší nemovitosti zůstaly ve. čtvrtletí nezměněny, ačkoliv jsme zaznamenali na trhu prodej nemovitostí s požadovaným výnosovým procentem pod úrovní těch zobrazených v grafu na této straně. Prostředí s takto nízkými výnosy vede ke snižování výnosů i u sekundárních nemovitostí, s tím jak se investoři posunuli na rizikové křivce. Výsledkem je snížení o,5-1 procentní bod. OBJEM INVESTIC DO NEMOVITOSTÍ V ČR (MILIONY EUR), 3, 2, 1, KANCELÁŘE PRŮMYSL A LOGISTIKA OSTATNÍ PODÍL PŮVODU KAPITÁLU NA CELKOVÉM OBJEMU INVESTIC (217) % 8% 3% 2% % 2% 12% 9% 19% 35% MALOOBCHOD HOTELY ČESKO NĚMECKO USA ŠVÝCARSKO VELKÁ BRITÁNIE ITÁLIE LIBANON THAJSKO SLOVENSKO OSTATNÍ > V prvním pololetí 218 očekáváme několik transakcí, které by mohly opět posunout výnosy za nejlepší nemovitosti, a to jak na hlavních obchodních ulicích, tak i u kanceláří. > Někteří investoři, kteří nakoupili v posledních 3 měsících, se budou snažit využít nedávného stlačení výnosů a prodat své nemovitosti s dobrou návratností investic. > Většina investorů zůstává opatrně optimistická ohledně českého trhu a mnozí doufají v uzavření investic v roce 218. VÝNOSY ZA NEJLEPČÍ NEMOVITOSTI V ČR (%) > Z našeho pohledu se trh začne v nejbližší době (pokud k tomu již nedošlo) jevit jako že dosáhl maxima, ale i přesto budou na trhu investoři, kteří se budou nadále snažit rozšiřovat svá portfolia. VÝNOSY ZA NEJLEPŠÍ KANCELÁŘE VÝNOSY ZA NEJLEPŠÍ SKLADY A LOGISTIKU VÝNOSY ZA HLAVNÍ OBCHODNÍ ULICE VÝNOSY ZA NEJLEPŠÍ OBCHODNÍ CENTRA Přehled trhu. čtvrtletí 217 Česká republika

5 ' m2 Q1'9 Q3'9 Q1'1 Q3'1 Q1'11 Q3'11 Q1'12 Q3'12 Q1'13 Q3'13 Q1'1 Q3'1 Q1'15 Q3'15 Q1'1 Q3'1 Q1'17 Q3'17 Q1'18 Q3'18 Q1'19 Q3'19 PRAHA 1 PRAHA 2 PRAHA 3 PRAHA PRAHA 5 PRAHA PRAHA 7 PRAHA 8 PRAHA 9 PRAHA 1 NABÍDKA A NEOBSAZENOST > V průběhu. čtvrtletí dosáhl celkový objem moderních kanceláří v Praze úrovně 3,3 milionu m 2. V roce 217 bylo dokončeno 13 m 2. > Ve. čtvrtletí bylo dokončeno pět budov, které byly v průměru na konci roku z 9,5 % pronajaty. > Mezi nově dokončené budovy patří: Palác Špork v Praze 1 ( m 2 ), Main Point Pankrác v Praze (22 m 2 ) nebo AFI Karlín v Praze 8 (17 9 m 2 ). OBJEM MODERNÍCH KANCELÁŘSKÝCH PLOCH A NEOBSAZENOST V PRAŽSKÝCH MĚSTSKÝCH ČÁSTECH 1,2 1, % 15% 13% 11% 9% 7% 5% > Míra neobsazenosti nadále klesala, a to i přes množství nově dokončených budov a ke konci roku byla 7,5 %. > Z moderních kancelářských ploch je v Praze 72 % v budovách třídy A, zbylých 28 % v budovách třídy B. POPTÁVKA > Rekordní hrubý objem pronájmů v roce m 2 byl nad úrovní našich očekávaní a meziročně o významných 29 % vyšší. Stejný nárůst byl i u čistého objemu pronájmů, který činil ke konci roku 38 m 2. > Hrubý objem pronájmů za. čtvrtletí dosáhl 19 8 m 2, čistý objem pronájmů (bez přejednaných smluv a podnájmů) dosáhl 13 2 m 2. > Čtvrtletní čistá absorpce ploch (celková změna obsazených ploch) dosáhla 1 m 2, kumulativně za rok 217 pak m 2, což je 89% meziroční nárůst a zdaleka nejvyšší absorpce ploch od roku 28. > Na konci roku bylo v Praze ve výstavbě zhruba 38 7 m 2 kanceláří s 28 9 m 2 plánovanými k dokončení v roce 218. Více jak 2 % z ploch ve výstavbě již bylo pronajato. > V letech 219 a 22 očekáváme ročně dokončení kolem 15 m 2 kanceláří. Zároveň neočekáváme, že by se opakovala úroveň poptávky z roku 217, ale i tak by měl trh absorbovat nové prostory a neobsazenost se bude pohybovat kolem 8 %. > Klesající neobsazenost je jeden z podnětů k růstu nájmů. Během roku 217 narostly nájmy napříč trhem o cca,5 Eur/m 2 /měsíc. Růst je však patrný zejména u trofejních nemovitostí v centru, kde již dnes požadují pronajímatelé nájemné o 2-3 Eura vyšší než je současné nejlepší nájemné (21 Eur/m 2 /měsíc). OBSAZENÉ PLOCHY VOLNÉ PLOCHY MÍRA NEOBSAZENOSTI, Prague Research Forum VÝVOJ A PŘEDPOVĚĎ VÝVOJE NEOBSAZENOSTI 18% 1% 1% 12% 1% 8% % % 2% MÍRA NEOBSAZENOSTI OPTIMISTICKÁ PŘEDPOVĚĎ, Prague Research Forum OBJEM PRONÁJMŮ ČISTÝ OBJEM PRONÁJMŮ PŘEJEDNANÉ SMLOUVY ČISTÁ ABSORBCE PLOCH, Prague Research Forum NÁJEMNÉ ZA NEJLEPŠÍ PROSTORY (EUR/m 2 /měsíc) REALISTICKÁ PŘEDPOVĚĎ PESIMISTICKÁ PŘEDPOVĚĎ Centrum města Vnitřní město Vnější město Průměr 2,-21, 15,-17, 13,5-15, 13,75 PŘEDPOVĚĎ Přehled trhu. čtvrtletí 217 Česká republika

6 NABÍDKA A NEOBSAZENOST > Během. čtvrtletí bylo na trh dodáno zhruba 232 m 2 ploch, kumulativně za celý rok 52 8 m 2, což je největší objem od roku 29. > Průměrná obsazenost nově dokončených ploch byla 7 % a sedm z 15 nemovitostí bylo již plně pronajato. > Celkový objem ploch byl na konci roku na úrovni,9 milionů m 2. > Neobsazenost byla na úrovni,1 %, oproti minulému čtvrtletí o,5 procentního bodu více, avšak v meziročním srovnání o, procentního bodu méně. Neobsazenost se rovná zhruba 28,9 m 2 ploch připravených k nastěhování nájemců, avšak pouze osm budov nabízí plochy přesahující 1 m 2. POPTÁVKA > Hrubý objem pronájmů ve. čtvrtletí dosáhl 359 m 2, což je 3% meziroční nárůst. > Kumulativní hrubý pronájem byl 1,29 milionů m 2, meziročně o 11 % méně, zatímco čistý objem za stejné období byl o 2 % vyšší (9 8 m 2 ). > Ve. čtvrtletí bylo uzavřeno šest transakcí na pronájem prostor přesahující 15 m 2. Největší transakce byla od firmy Alza.cz, která si pronajala prostory o velikosti 21 5 m 2 v P3 Prague D8 dříve pronajaté firmě VF Corporation. > Stálá poptávka v minulých letech a klesající neobsazenost pomohly k navýšení nájmů o cca,25 Eur za m 2 za měsíc, a to zejména v nejpoptávanějších lokalitách. > Na konci roku bylo ve výstavbě 527 m 2 ploch, z nichž 7 % je již pronajato. Velká většina těchto prostor bude dokončena v roce 218. > Zaznamenáváme rostoucí poptávku po více flexibilních budovách, které dovedou uspokojit menší podniky s plochami do 1 5 m 2 a s potenciálem pro jejich expanzi v budoucnu. Někteří developeři již na tento trend zareagovali a připravují výstavbu menších parků. > Dalším zajímavým trendem by mohlo být vytvoření prostor pro sdílené skladování, podle vzoru sdílených kanceláří, kde nájemci sdílí prostory. Někteří developeři již ověřují životaschopnost podobného konceptu. > Na trhu je i nadále poptávka ze zahraničí o expanzi provozu do ČR. V nedávné době jsme zaznamenali poptávku po prostorách z Korey, Dánska i Španělska. OBJEM PRŮMYSLOVÝCH A LOGISTICKÝCH PLOCH V ČR A JEJICH NEOBSAZENOST MORAVSKOSLEZSKÝ KRAJ, Industrial Research Forum ROČNÍ OBJEMY DOKONČENÝCH PROSTOR (v tisících m 2 ) Zdroj Colliers International, Industrial Research Forum OBJEM PRONÁJMŮ 1,5 1,25 1, ' m PRAHA PLZEŇSKÝ KRAJ JIŽNÍ MORAVA STŘEDNÍ ČECHY ÚSTECKÝ KRAJ OSTATNÍCH 8 KRAJŮ ' m2, Industrial Research Forum NÁJEMNÉ ZA NEJLEPŠÍ PROSTORY (EUR/m 2 /měsíc) 2,29. 1, ,2.1,.2,.2,.2,8. OBSAZENÉ PROSTORY VOLNÉ PROSTORY DOKONČENÉ PLOCHY VE VÝSTAVBĚ OBNOVENÉ SMLOUVY A RELOKACE ČISTÝ OBJEM PRONÁJMŮ Praha Brno Ostrava Plzeň,25-,75,1-,55,-,1,-,25 Přehled trhu. čtvrtletí 217 Česká republika

7 w 39 kanceláří v 8 zemích na kontinentech Spojené státy: 153 Kanada: 29 Latinská Amerika: 2 Asie a Oceánie: 79 Evropa, Střední východ, Afrika: 111 2,3 miliard ročního obratu 17 milionů čtverečních metrů ploch pod správou 15 profesionálů a zaměstnanců KONTAKT: Ondřej Vlk Head of Research Czech Republic Ondrej.Vlk@colliers.com Omar Sattar Managing Director Czech Republic Omar.Sattar@colliers.com Jana Vlková Head of Office Agency Andrew Thompson Head of Capital Markets Czech Republic & Slovakia Petr Zaoral Head of Industrial Agency Marcel Kolesár Head of Valuations Colliers International Czech Republic Slovanský dům, budova B/C Na Příkopě 859/22 11 Praha About Colliers International Group Inc. Colliers International Group Inc. (NASDAQ: CIGI; TSX: CIG) is a global leader in commercial real estate services with more than 1, professionals operating from 55 offices in countries. With an enterprising culture and significant insider ownership, Colliers professionals provide a full range of services to real estate occupiers, owners and investors worldwide. Services include brokerage, global corporate solutions, investment sales and capital markets, project management and workplace solutions, property and asset management, consulting, valuation and appraisal services, and customized research and thought leadership. Colliers International has been ranked among the top 1 outsourcing firms by the International Association of Outsourcing Professionals Global Outsourcing for 1 consecutive years, more than any other real estate services firm. Copyright 217 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report. 7 Přehled trhu. čtvrtletí 217 Česká republika