PRAŽSKÝ TRH KANCELÁŘSKÝCH PROSTOR

Transkript

1 RESEARCH PRAŽSKÝ TRH KANCELÁŘSKÝCH PROSTOR 15/Q3

2 MAKROEKONOMICKÁ DATA... 3 PŘÍRŮSTEK HDP... 3 INFLACE... 3 PROGNÓZA VÝVOJE INFLACE... 3 NEZAMĚSTNANOST... CZK/USD, EUR... VÝKON ČESKÉHO STAVEBNICTVÍ... ÚROKOVÉ SAZBY... KANCELÁŘSKÉ PROSTORY... 5 NABÍDKA... 5 PROJEKTY VE VÝSTAVBĚ... HRUBÁ POPTÁVKA... 7 ČISTÁ POPTÁVKA... 8 NÁJEMNÉ... 9 NEOBSAZENOST... 9 SHRNUTÍ...1 ZÁVĚR...11 DEFINICE...11

3 * 1* 17* Leden 15 Únor 15 Březen 15 Duben 15 Květen 15 Červen 15 Červenec 15 Srpen 15 Září V naší nové zprávě naleznete informace o vývoji na pražském kancelářském trhu v třetím čtvrtletí 15. Informace publikované v této zprávě jsou výsledkem sledování trhu či pocházejí z veřejně dostupných zdrojů. INFLACE Ve třetím čtvrtletí se míra inflace propadla z,8 % (červen) na zářijovou hodnotu, %. Červenec pak vykázal meziroční míru inflace,5 % a srpen,3 %. MAKROEKONOMICKÁ DATA Podle údajů ČSÚ, se registrovaná míra inflace od roku 1 odlišovala od inflačního cíle (stanoven na %) o více než 1 procentní bod. PŘÍRŮSTEK HDP Na konci srpna 15 ČSÚ potvrdil prvotní odhad meziročního růstu HDP ze 1. srpna 15 na úrovni, %. Druhé čtvrtletí vykázalo opětovný meziroční růst a předčilo i výsledky z prvního kvartálu na, % ( bazických bodů pod hodnotou druhého čtvrtletí). Mezičtvrtletně došlo v Q k růstu o 1, %, 1 bazických bodů nad prvním odhadem ČSÚ publikovaným v polovině měsíce srpna. V roce 1 česká ekonomika rostla meziročním tempem %. Dle Českého statistického úřadu byla třetina mezičtvrtletního růstu HDP ovlivněna spotřebou domácností, dvě třetiny růstu pak tvořily investiční aktivity. K meziročnímu růstu HDP v Q pak kromě spotřeby domácností a investic navíc přispěl i zahraniční obchod. CNB tento rok předpokládá meziroční změnu HDP na,7 %; jak v roce 1 tak 17 se pak očekává podobný narůst meziroční ekonomické aktivity o,8 % a,9 %. Dle Eurostatu se v Q mezičtvrtletní růst HDP v EU8 stejně tak jako v euro zóně dostal na úroveň, %, ve srovnání s 1/Q HDP vzrostl o 1,5 % v euro zóně, o něco více, konkrétně o 1,9 %, v EU8. % ,5,8 1,9,3 Zdroj: CZSO Eurostat 1, 1,9 1,5 Graf : Míra inflace 3,3 1, CZ Míra inflace (%) EU Míra inflace (%) PROGNÓZA VÝVOJE INFLACE,,1,1,,5,7,8,5,3, Níže uvedený vějířový graf zachycuje nejistotu budoucího vývoje sezonně očištěného růstu HDP. Nejtmavší pásmo kolem středu prognózy odpovídá vývoji, který nastane s 3% pravděpodobností. Rozšiřující se pásma zobrazují postupně vývoj s pravděpodobností 5 %, 7 % a 9 %. Zdroj: ČNB % 8,3 Graf 1: Vývoj hrubého domácího produktu,8,1,7,5,7 1,9,8,9 5 3 Graf 3: Prognóza vývoje inflace Inflační cíl Horizont měnové politiky - -,9 -, ,1-1 IV/13I/1 II III IV I/15 II III IV I/1 II III IV I/17 II Zdroj: CZSO *Předpověď CNB Zdroj: ČNB 9% 7% 5% 3% interval spolehlivosti Page 3 / 1 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici /131, 11 Praha 1, T: , F: , E: info@professionals.cz,

4 /Q1 1/Q 1/Q3 1/Q 15/Q1 15/Q 15/Q /Q1 15/Q 15/Q Jan 13 March May July Sept Nov Jan 1 March May July September November Jan 15 March May July September NEZAMĚSTNANOST Po mírném zvýšení nezaměstnanosti v červenci na,3 % se podíl nezaměstnaných osob v srpnu opět navrátil na nižší hodnotu z června 15 (, %) a v září se dokonce propadl na, %. Tato hodnota představuje z dlouhodobého hlediska minimum ukazatele nezaměstnanosti, naopak, maxima bylo z dlouhodobého hlediska dosaženo na počátku roku 1. Jak lze vypozorovat z níže uvedeného grafu, nejvyšší nezaměstnanost je typická především pro zimní měsíce, a to v období mezi prosincem a únorem (Zdroj: MPSV). VÝKON ČESKÉHO STAVEBNICTVÍ ČSÚ pozměnilo měsíční indexy výkonu stavebnictví v první polovině roku 15 červnový index byl upraven na 8,8 %, v červenci pak index dosáhnul 1,3 %, srpnu jen,7 %. Výsledek z července představoval nejvyšší dosaženou hodnotu evidovanou od počátku tohoto roku. Celkově byla v roce 1 zaznamenaná relativně silná aktivita ve stavebnictví, jež meziročně dosáhla nárůstu o,3 %. (Zdroj: ČSÚ). % Graf : Podíl nezaměstnaných osob v České republice % Graf : Index výkonu stavebnictví 9 1 1, 8,5 8 7, ,3 8,8 5, 7,1,3,5 - -,9 5, Zdroj: CSU -7, -3, -7, -,7 Source: MPSV, CZSO, Eurostat KURZ CZK / USD, EUR V třetím čtvrtletí došlo k dalšímu poklesu průměrného kurzu Eura na 7,7 CZK /. Taktéž průměrný kurz USD poklesl a dosáhl,35 CZK / USD. CZK Graf 5: Směnný kurz ( a $) ÚROKOVÉ SAZBY Základní sazby ČNB sazby setrvaly i v 15/Q3 na svých nízkých úrovních - T repo sazba zůstala na,5 %, diskontní sazba na,5 % a Lombardní sazba na,5 %. % Graf 7: T Repo, PRIBOR M, EURIBOR M 9 7,7 5, Zdroj: CNB Směnný kurz Směnný kurz $ Zdroj: CNB PRIBOR M EURIBOR M T REPO Page / 1 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici /131, 11 Praha 1, T: , F: , E: info@professionals.cz,

5 KANCELÁŘSKÉ PROSTORY NABÍDKA Ve třetím čtvrtletí tohoto roku byly na pražský trh dodány nové kancelářské prostory o velikosti 79 8 m. Mezi největší nově dokončené projekty v Q3 patří Waltrovka Aviatica zahrnující 3 m pronajatelných kancelářských ploch. Byla taktéž dokončena druhá budova v projektu BB Centrum Delta. Další významné nové dodávky zahrnují projekty v Praze 8 a Praze nazvané Corso Court (17 m ) a B3 Pankrác (11 m ). Dokončena byla také administrativní budova Aero House s plochou kanceláří m. Graf 9: Nová kancelářská nabídka v 15 (Q1 - Q3) V období mezi 15/Q1 a 15/Q3 se celková nová nabídka pohybovala na 157 m, z této plochy 5 3 m bylo nově vystaveno jen v Praze. Ve třetím čtvrtletí 15 dosáhla celková plocha kancelářských budov ca. 3, milionu m. 3 15/Q1 15/Q 15/Q3 15/Q1-Q Graf 8: Nová kancelářská plocha 15,3 Graf 1: Nová kancelářská nabídka dle lokality v 15 (Q1 - Q3) P3 P P5 P m Tab. 1: Vybrané dokončené projekty v 15/Q1 Q3 Projekt Lokalita Business lokalita Kancelářská plocha (m ) Dokončení Developer Waltrovka - Aviatica P5 Stodůlky 3 Q3 15 Penta Investment Corso Court P8 Karlín 17 Q3 15 Skanska a. s. B3 Pankrác, C a D P Pankrác 11 Q3 15 Pankrác a. s. Aero House P8 Karlín Q3 15 Fortuno Group BB Centrum Delta P Pankrác Q,Q3 15 Passerinvest Group Crystal P3-1 8 Q 15 GES Real Green Line P Pankrác 13 7 Q 15 Karimpol Metronom P5 Stodůlky 3 Q1 15 HB Reavis Meteor C P8 Karlín Q1 15 CPI Page 5 / 1 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici /131, 11 Praha 1, T: , F: , E: info@professionals.cz,

6 PROJEKTY VE VÝSTAVBĚ Celková plocha ve výstavbě vykazovala v Q3 klesající trend; celkem bylo v Praze rozestavěno ca. 133 m. Velký objem rozestavěných kanceláří evidovaný v předchozích obdobích se mezičtvrtletně propadl o 3 %. Nová dodávka kancelářských ploch plánovaná na poslední čtvrtletí 15 činila 9 m. Pro rok 1 je zamýšleno zhotovení dalších 1 m nových administrativních prostor. Rozestavěné projekty, které se dokončené mají objevit na trhu v průběhu roku 17, pak zahrnují 3 m. Ve všech městských částech, kde docházelo k výstavbě, došlo mezičtvrtletně k poklesu objemu rozestavěných ploch a to kromě Prahy 7. V oblasti výstavby byla nejaktivnější business lokalita Pankrác - Michle v městské části Prahy s 53 m, na trh by se měla tato plocha dostat dokončená v průběhu let 15 až 17. Enterprise Office Center byl v Q3 největším rozestavěným projektem zaujímající administrativní plochu 9 m (předpokládaným termínem dokončení je 15/Q), dalším významným zatím nedokončeným projektem byl AFI Karlín Business Center (3 m ) s termínem vystavění v roce 17. Nově zahájené projekty zaujímaly celkem 18 1 m. Konkrétně se jednalo o kancelářskou budovu Futurama budova F (9 1 m ) v Praze 8 a FIVE (9 m ) v Praze 5. Tab. : Vybrané projekty ve výstavbě 15/Q3 Tab. 3: Vybrané projekty ve výstavbě dle lokality 15/Q3 Projekt m (tis.) Lokalita Business lokalita Graf 11: Projekty ve výstavbě dle business lokalit Dokončení Enterprise Center 9, P Pankrác Q 15 Classic 7 - M,5 P7 Holešovice Q 1 Park Radlice, P5 Stodůlky Q 1 Harrachovský P. 1, P1 CBD 3Q 1 Futurama F 9,1 P8 Karlín 3Q 1 Palác Národní 7, P1 CBD Q 1 Nová Palmovka 5, P8 Karlín 1 Friday 7, P Pankrác 1 Šporkovský Palác,5 P1 CBD 1Q 17 FIVE 9, P5 Smíchov 1Q 17 City Deco 17, P Pankrác 17 AFI Karlín BC 3, P8 Karlín 17 Palác Stromovka 7,5 P7 Holešovice 17 Kancelářské projekty ve výstavbě dle lokality P1 Počet budov 3 Počet budov nad 1 m Kancelářská plocha (m ) 15 7 P Počet budov 3 Počet budov nad 1 m Kancelářská plocha (m ) 53 P5 Počet budov Počet budov nad 1 m Kancelářská plocha (m ) 13 P7 Počet budov Počet budov nad 1 m Kancelářská plocha (m ) 1 P8 Počet budov 3 Počet budov nad 1 m 1 Kancelářská plocha (m ) 37 1 Smíchov 9 m Graf 1: Projekty ve výstavbě v městských částech CBD Holešovice Karlín Stodůlky - N. But Pankrác m P1 P P5 P7 P8 Page / 1 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici /131, 11 Praha 1, T: , F: , E: info@professionals.cz,

7 /Q1-Q3 HRUBÁ POPTÁVKA Pražská poptávka po kancelářích dosáhla v třetím čtvrtletí 83 m, ve srovnání se stejným obdobím minulého roku se téměř nezměnila, mezičtvrtletně poklesla o 35 %. Ve třetím čtvrtletí k celkové poptávce významně přispěl přejednaný pronájem společnosti Novartis v budově Gemini B v Praze, jenž představoval 1 % hrubé poptávky. Nájmy kanceláří byly zaznamenány ve všech částech Prahy na rozdíl od minulého čtvrtletí, kdy nebyla zaznamenána aktivita v Praze 1. S ohledem na jednotlivé městské části, Praha, Praha, Praha 9 a Praha 1 vykázaly větší výkon v oblasti nájmů než v minulém čtvrtletí, v Praze 1, Praze 3, Praze, Praze 5, Praze 7 a Praze 8 byl naopak zaznamenán propad. 1 m Graf 13: Celková pronajatá plocha dle kategorie a lokality Praha a Praha 5 dosáhla v Q3 největšího podílu na celkových nájemních transakcích, následovaly městské části Praha 8 a Praha 1, které byly v tomto období také aktivní. Největší počet pronájmů se uskutečnilo v Praze 8, Praze 5 a Praze 1. Největší pronajatá plocha pak byla evidována v Praze (1 5 m ), průměrná pronajatá plocha v celé Praze se mezičtvrtletně snížila a činila 83 m (jednalo se o pokles o 31 %). Kanceláře kategorie A opět doznaly největšího zájmu ze stran zájemců o kancelářské prostory, u budov kategorie B bylo naopak uzavřeno méně než 3 nájmů. Největší podíl nájmů u budov klasifikovaných jako A byl zaznamenán v Praze 5 a v Praze, následovaly městské části Prahy 8 a Prahy 1. Největší průměrná pronajatá plocha u budov kategorie A byla zaznamenána v Praze, nejvíce nájemních smluv bylo uzavřeno v Praze 8. U budov kategorie B se na přední pozici umístila Praha ( % z celkových B pronájmů). Vysokou poptávku evidovala také Praha 8 ( %) a Praha 9 (13 %). Nejvíce společností pak poptávalo kanceláře kategorie B v Praze 1, průměrná pronajatá plocha byla největší v Praze (857 m ). 5 P1 P P3 P P5 P P7 P8 P9 P1 Celková pronajatá plocha- kategorie B Celková pronajatá plocha - kategorie A Celkový objem hrubé poptávky v období mezi 15/Q1 a 15/Q3 dosáhl téměř 77 m, o 38 % více než ve stejném období minulého roku, tento výsledek reprezentoval 89 % celkových pronájmů v roce 1. % Graf 1: Podíl na poptávce v CC, IC, OC v 1/Q - 15/Q /Q 15/Q1 15/Q 15/Q3 Share on take-up OC Share on take-up IC Share on take-up CC m Graf 15: Hrubá poptávka a míra neobsazenosti Hrubá poptávka (1 m) Míra neobsazenosti (%) % Page 7 / 1 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici /131, 11 Praha 1, T: , F: , E: info@professionals.cz,

8 Tab. 5: Hrubá poptávka v budovách kategorie A v 15/Q3 Lokalita Transakce Podíl na poptávce kategorie A (%) Průměrná pronajatá plocha (m ) P1 1 17% 1 39 P 3 1% 8 P P 11 3% 1 5 P5 17 5% 1 7 P 3 5% 1 P7 3 % 381 P8 1 15% 533 P9 3 3% P Total 71 1% 1 Tab. : Hrubá poptávka v budovách kategorie B v 15/Q3 Lokalita Transakce Podíl na poptávce kategorie B (%) Průměrná pronajatá plocha (m ) P1 7% 111 P % 11 P P P5 9% 79 P 5 % 857 P P8 % 97 P9 13% 319 P1 1 5% 5 Total 1% 39 ČISTÁ POPTÁVKA Objem nových pronájmů se ve třetím čtvrtletí mezičtvrtletně snížil o 17 %, meziročně pak došlo nárůstu o 3 %. Celkem se ve sledovaném čtvrtletí evidovalo 5 m nových nájmů. Hrubá poptávka byla především tažena nově uzavřenými smlouvami, podobně jako tomu bylo v předchozích dvou čtvrtletích. Přejednané nájmy pak tvořily 9 m představující 35 % z celkové poptávky v Q3. Celkové renegociace dosáhly ve třetím čtvrtletí nižších hodnot než v předchozím čtvrtletí, ve kterém bylo evidováno 3 m. Za první tři čtvrtletí tohoto roku bylo nově pronajato 1 m kanceláří, 3 % nad úrovní čisté poptávky ve stejném období minulého roku a 85 % celkových nových nájmu v roce 1. Tab. : Hrubá poptávka 15/Q3 Lokalita Transakce Podíl na poptávce (%) Průměrná pronajatá plocha (m ) P % 775 P 7 9% 1 97 P 3 1,1% 117 P 11 % 1 5 P % 1 1 P 9 1% 88 P 7 3 1% 381 P 8 5 1% 57 P 9 7 % 59 P 1 1 1% 5 Celkem 1 1% 83 Graf 1: Čistá poptávka v jednotlivých čtvrtletích (1/Q1-15/Q3) m Graf 17: Čistá poptávka a renegociace % % 5% % Q 1 Q 1 3Q 1 3% % 1 77 Q 1 1Q 15 Q 15 3Q 15-1Q 1 Q 1 3Q 1 Q 1 1Q 15 Q 15 3Q 15 1% % Hrubá poptávka Čistá poptávka Renegociace Page 8 / 1 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici /131, 11 Praha 1, T: , F: , E: info@professionals.cz,

9 /H1 13/Q 1/Q1 1/Q 1/Q3 1/Q 15/Q1 15/Q 15/Q3 NÁJEMNÉ Nejvyšší dosahované nájemné u kancelářských prostor v centru města se ani v Q3 nezměnilo a zůstalo v intervalu mezi 18,5 19,5 / m / měsíc. Na této úrovni, jež představuje dlouhodobé minimum, jsou nejvyšší dosahované nájmy v centru již přes jeden rok. /m/m Graf 18: Nájemné v Euro 5-15/Q3 18 Prime nájmy ve vnitřním městě přestaly klesat po propadu zaznamenaném v předchozím čtvrtletí a zůstaly na 1, až 1,5 / m / měsíc. Dlouhodobě se nejvyšší dosahované nájemné ve vnějším městě pohybuje v rozmezí mezi 13, - 1,5 / m / měsíc NEOBSAZENOST Nejvyšší nájemné v City Center Nejvyšší nájemné v Inner City Nejvyšší nájemné v Outer City Míra neobsazenosti mírně poklesla v 15/Q3 a to po druhé v řadě na 1,3 %. Jednalo se o pokles o 1 bazických bodů. V Q3 tak v Praze zůstalo neobsazeno 53 m administrativní ploch, 9 m nad plochou z minulého čtvrtletí, kvůli navýšené nové nabídce kanceláří v Q3. Obr. 1: Nejvyšší dosahované nájemné 15/Q3 Navzdory mezičtvrtletnímu poklesu míry neobsazenosti v Q3 se pražský trh kanceláří v posledních čtvrtletích potýkal s dlouhodobě nejvyšší evidovanou neobsazeností. Nicméně v roce 1 se očekává pokles aktivity ve výstavbě kancelářských objektů a v důsledku omezené nové nabídky lze přepokládat i další pokles míry neobsazenosti EUR EUR EUR Page 9 / 1 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici /131, 11 Praha 1, T: , F: , E: info@professionals.cz,

10 SHRNUTÍ 15/Q3 MAKROEKONOMICKÁ DATA 15/Q PŘÍRŮSTEK HDP (%) INFLACE (%) 19bb 1bb PODÍL NEZAMĚSTNÝCH OSOB (%) 9bb 15/Q3 Výhled 15, Q, Září, Září,7 CZK / EUR 3,3% % 7,7 CZK / USD -,1 %,35 INDEX STAV. VYKONU (%) 7bb,7 Srpen T REPO SAZBA (%) bb bb,5 KANCELÁŘSKÉ PROSTORY 15/Q Výhled 15/Q NABÍDKA (m ) 13,% 71% VE VÝSTAVBĚ (m ) - -% 133 HRUBÁ POPTÁVKA -% 83 (m ) ČISTÁ POPTÁVKA 5% 5 (m ) RENEGOCIACE (m ) -7% 9 NÁJEMNÉ ( /m ) -,% -5% 18,5-19,5 NEOBSAZENOST (%) 11bb bb 1,3 Page 1 / 1 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici /131, 11 Praha 1, T: , F: , E: info@professionals.cz,

11 ZÁVĚR DEFINICE Informace uváděné v této zprávě mají obecný charakter, v případě Vašeho zájmu pro Vás, v rámci našich služeb, připravíme zprávu zaměřenou na segment trhu dle Vašeho výběru. Naše dlouhodobé a komplexní sledování trhu Vám může pomoci při rozhodování o plánované investici, pronájmu nových prostor nebo jiných rozhodnutích týkajících se trhu komerčních realit. V případě jakýchkoliv dotazů či nejasností nás neváhejte kontaktovat, rádi na Vaše dotazy a připomínky odpovíme. VÝMĚRA CELKEM - Dokončené kancelářské prostory celkem (pronajaté a neobsazené). NABÍDKA Nově dokončené kancelářské prostory ve sledovaném období. HRUBÁ POPTÁVKA Celkový objem kancelářských prostor, které byly v daném období před-pronajaty či pronajaty. Hrubá poptávka zahrnuje jak nové pronájmy, tak renegociace. ČISTÁ POPTÁVKA Nově pronajaté kancelářské plochy ve sledovaném období. NAJEMNÉ - Nejvyšší dosahované nájemné v nejkvalitnějších prostorech v nejatraktivnějších lokalitách. NEOBSAZENOST - podíl volných pronajímatelných kancelářských prostor na celkové kancelářské ploše. PROJEKTY VE VÝSTAVBĚ jsou reprezentovány celkovým množstvím kancelářské plochy ve výstavbě nebo či ve stádiu významné rekonstrukce. Nezahrnuje prostory, které jsou připravovány pro možnou výstavbu budoucích projektů. P1 P1 Praha 1 až Praha 1 Q1...Q 1. čtvrtletí až. čtvrtletí CBD Central Business District ČSÚ - Český statistický úřad ČNB - Česká národní banka MFČR - Ministerstvo financí České republiky JMÉNO Veronika Beránková POZICE Analyst ODDĚLENÍ Research Department veronika.berankova@professionals.cz JMÉNO Petr Černovský POZICE Associate Director ODDĚLENÍ Commercial Department petr.cernovsky@professionals.cz Informace obsažené v této zprávě byly obdrženy ze zdrojů, které jsou považovány za důvěryhodné. Přestože věříme, že uváděné informace jsou pravdivé, společnost Professionals, s. r. o. nemůže garantovat jejich přesnost či úplnost a není zodpovědná za škodu či ztrátu, které mohou z možných nepřesností či neúplností v této zprávě vyplynout. Tato zpráva je vytvořená Professionals, s. r. o. a informace v ní obsažené jsou věnovány k výhradnímu použití svých klientů. Zpráva a informace v ní nesmí být kopírovány nebo reprodukovány bez předchozího povolení Professionals, s. r. o. Page 11 / 1 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici /131, 11 Praha 1, T: , F: , E: info@professionals.cz,

12 PROFESSIONALS s.r.o. V CELNICI /131, 11 PRAGUE 1 CZECH REPUBLIC T: , E: info@professionals.cz