RESEARCH PRAŽSKÝ TRH S KANCELÁŘSKÝMI PROSTORY 2013/Q1

Transkript

1 RESEARCH PRAŽSKÝ TRH S KANCELÁŘSKÝMI PROSTORY 13/Q1

2 MAKROEKONOMICKÁ DATA... 3 PŘÍRŮSTEK HDP... 3 PROGNÓZA VÝVOJE HDP... 3 INFLACE... 3 NEZAMĚSTNANOST... CZK/USD, EUR... VÝKON ČESKÉHO STAVEBNICTVÍ... ÚROKOVÉ SAZBY... NABÍDKA... 5 PROJEKTY VE VÝSTAVBĚ... 5 HRUBÁ POPTÁVKA... ČISTÁ POPTÁVKA... 7 VÝZNAMNÉ TRANSAKCE... 7 NÁJEMNÉ... NEOBSAZENOST... SHRNUTÍ 13/Q ZÁVĚR... 1 DEFINICE... 1

3 * 1* V návaznosti na zprávu týkající se stavu na trhu kancelářských prostor v roce 1 Vám nyní předkládáme informace týkající se prvního čtvrtletí 13. Zpráva podává informace o kancelářském nemovitostním trhu na území města Prahy. Veškeré ve zprávě publikované informace jsou výsledkem sledování trhu nebo pocházejí z veřejně dostupných zdrojů. MAKROEKONOMICKÁ DATA Uvedený vějířový graf zachycuje nejistotu budoucího vývoje sezonně očištěného růstu HDP. Nejtmavší pásmo kolem středu prognózy odpovídá vývoji, který nastane s 3 pravděpodobností. Rozšiřující se pásma zobrazují postupně vývoj s pravděpodobností 5, 7 a 9. Zdroj: ČNB Graf : ČNB - Prognóza HDP 1 PŘÍRŮSTEK HDP Dle předběžných květnových údajů Českého statistického úřadu (ČSÚ) došlo v prvním čtvrtletí 13 k meziročnímu propadu HDP o 1,9. Statistické údaje uveřejněné v březnu 13 pak informují o 1, propadu HDP v roce II/11 III IV I/1 II III IV I/13 II III IV I/1 II III IV Zdroj: ČNB interval spolehlivosti,3,,1 Graf 1: Přírůstek HDP INFLACE Dle Českého statistického úřadu míra inflace za březen 13 dosáhla úrovně,. Míra inflace pro rok 13 je pak -,5,7 1,9-1, -,5 1, odhadována na nižší úroveň a to přibližně na1,9. V roce 1 se průměrná meziroční míra inflace pohybovala na úrovni 3,3, zatímco v roce 11 jsme mohli zaznamenat hodnotu 1, ,1 7, Graf 3: Vývoj inflace,3 *Prognóza : ČNB Zdroj: CSU, 5, PROGNÓZA VÝVOJE HDP Česká národní banka (ČNB) neočekává změnu HDP v roce 13 v kladných hodnotách, nýbrž předpovídá pokles o,5. Pro rok 1 počítá pak prognóza ČNB s růstem ekonomiky až ve výši 1,., 3,, 1,, 3,3,5, 1,9 1,5 1,9 1,9 1, * Zdroj: ČSÚ; Eurostat Česká republika EU Page 3 / 1 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici /131, 11 Praha 1, T: + 93, F: , E: info@professionals.cz,

4 NEZAMĚSTNANOST S platností od Ministerstvo práce a sociálních věcí nahradilo dosavadní ukazatel míry nezaměstnanosti novým ukazatelem nazvaným Podíl nezaměstnaných osob. Nový ukazatel vyjadřuje podíl nezaměstnaných ze všech obyvatel v daném věku. V březnu 13 se Podíl nezaměstnaných osob pohyboval na úrovni., zatímco v únoru 13 to bylo.1. VÝKON ČESKÉHO STAVEBNICTVÍ V květnu 13 Český statistický úřad uveřejnil informace týkající se výkonu českého stavebnictví za březen 13. Ten se pohyboval velmi nízko na úrovni -,. Můžeme mluvit o výrazném poklesu po růstu,3, který byl zaznamenán v únoru 13. V prvním čtvrtletí 13 pak index meziročně poklesl o 1,9. Rok 1 byl rokem poklesu českého stavebnictví, index za tento rok dosáhl -, Graf : Míra nezaměstnanosti - historická data,93 9,,,13,53,,57 5,3 3,,9,,, 3,,, Zdroj: CSU Praha Česká republika Graf : Index výkonu českého stavebnictví 15 1, 1 5, 5,3 5, ,9 -,1-1 -,5-9, -15 Zdroj: CSU KURZ CZK / USD, EUR 13/Q1 průměrné kurzy dosáhly hodnoty 5,57 Kč / a 19,3 Kč / USD. Průměrné hodnoty v roce 1 pak dosáhly 5,1 Kč/ a 19,5 Kč /USD. Prognóza ČNB, která byla zveřejněna v květnu 13, uvádí relativně stabilní vývoj kurzu CZK / v příštích letech; 5, Kč / v roce 13 a 5,3 Kč / v roce 1. ÚROKOVÉ SAZBY ČNB již delší dobu udržuje úrokové sazby na velmi nízké úrovni. V září 1 ČNB snížila základní úrokovou sazbu o čtvrt procentního bodu na,5 a v listopadu 1 pak byla úroveň T repo sazby dále snížena o bazických bodů na rekordních,5. Je nepravděpodobné, že by byla sazba v nejbližší době navýšena. CZK 9 Graf 5: CZK/USD, EUR Graf 7: T Repo, PRIBOR M, EURIBOR M 5 5, , /Q1 Zdroj: ČNB EUR USD Zdroj: CNB PRIBOR M EURIBOR M T Repo 1,,,5 Page / 1 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici /131, 11 Praha 1, T: + 93, F: , E: info@professionals.cz,

5 * KANCELÁŘSKÉ PROSTORY NABÍDKA V prvním čtvrtletí roku 13 nebyly dodány žádné nové kancelářské budovy na pražský kancelářský trh. Na konci roku 1 dosáhl celkový objem kancelářských ploch v Praze výše přibližně, milionů m. V roce 1 pak bylo dokončeno 9 m, což představuje mírný pokles () oproti roku 11. Největšími dokončenými projekty roku 1 byly River Gardens o celkové pronajatelné ploše 1 9 m, budova City West A o pronajatelné ploše 15 m či City Green Court. V současnosti jsou tyto budovy obsazené. Tab. 1: Dokončené projekty v 1 neobsazenost v 13/Q1 PROJEKTY VE VÝSTAVBĚ Nejvýznamnější projekty ve výstavbě se nacházejí na Praze 1 a Praze. Tím největším je administrativní budova Florentinum v Praze 1. Její dokončení je plánováno na čtvrté čtvrtletí 13 a náklady se odhadují na 1 milionů. Dalším významným objektem stavbou je River Gardens II (3 5 m ), která má být dokončena v roce 1 či projekt Quadrio (1 m ) původně Copa Centrum Národní. The Blox je novým objektem ve výstavbě, objekt započal výstavbu na konci března 13. Developerem budovy The Blox je BPD Development; první fáze projektu nabídne asi 1 m. Projekt Lokalita Neobsazenost v 13/Q1 Kancelářská plocha (m ) Dokončení Developer River Gardens I P 1 9 Q 1 HB Reavis Group City West A P5 15 Q 1 Finep City Green Court P 15 1 Q 1 Skanska Property B3 Pankrác P 5 1 1Q 1 Pankrac a. s. Classic 7 II. P7 1 9 Q 1 AFI Europe Rohan P 7 7 Q 1 Karimpol Group Vision Park Karlín P 5 Q 1 Zdenek Bakala Keystone P 5 1Q 1 Karlin Group Tab. Palác 1: Křižík Projekty II dokončené P5 v roce Q 1 CECOPRA spol. s r.o Diamant P Q 1 Mustela Tab. : Vybrané projekty ve výstavbě 13 /Q1 Projekt m Lokalita Spekulativně (A/N) Completion Florentinum 9 P1 A Q 13 Palmovka Park II 1 P N 3Q 13 Dock 1 9 P A 3Q 13 Na Příkopě 1 7 P1 A Q 13 BB Centrum / G 5 5 P A Q 13 Tetris 3 P A 3Q 13 River Gardens II 3 5 P A 1 Quadrio 1 P1 A 3Q 1 The Blox 1 P A Q/1 Karlín Hall II 1 P N Q 1 Palác Stromovka 7 P7 N 3Q 1 Jungmannova 15 5 P1 A 3Q 1 Jindřišská 1 P1 A 1Q 1 S9 Florenc 5 P A 1Q 1 1 m Graf : Nabídka a míra neobsazenosti Nabídka (m) Neobsazenost () Page 5 / 1 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici /131, 11 Praha 1, T: + 93, F: , E: info@professionals.cz,

6 HRUBÁ POPTÁVKA Pražský kancelářský trh zaznamenal v prvním čtvrtletí 13 relativně silnou poptávku po kancelářských prostorech. Hrubá poptávka v tomto měsíci činila přibližně 93 m, což představuje cca 3 nárůst oproti předchozímu čtvrtletí (1/Q). 1 m Graf 9: Hrubá poptávka a neobsazenost Následující analýza je založena na informacích týkajících se nájemních transakcí uzavřených nejvýznamnějšími aktivními realitními společnostmi na pražském trhu komerčních realit; nejvýznamnější transakce sledovaného období jsou součástí této analýzy Nejvíce aktivní byla z hlediska celkové pronajaté plochy Praha 1 (9.9 podíl na celkové hrubé poptávce), lokalita s nejvyšším počtem transakcí pak byla Praha (1 uzavřených smluv). V Praze, 3 a 1 nebyly uzavřeny žádné nájemní transakce. Průměrná pronajatá plocha dosáhla v 13/Q1 hodnoty 1 5 m a nejvyšší průměrná velikost transakce pak byla dosažena v Praze 1 a to m. Stejně jako v roce 1, v 13/Q1 jsme mohli zaznamenat výraznou převahu transakcí v budovách kategorie A. Hrubá poptávka (m) Míra neobsazenosti () Stejně tak průměrná pronajatá plocha je v budovách kategorie A výrazně vyšší (1 m ) než u budov kategorie B (37 m ). 1 m 5 Graf 1: Celková hrubá poptávka dle kategorie a lokality Tab. 3: Hrubá poptávka v roce 13/Q1 Lokalita Transakce Podíl na poptávce () Průměrná pronajatá plocha (m ) P P P P P P P Celkem P1 P P5 P P7 P P9 Celková pronajatá plocha - kategorie B Celková pronajatá plocha - kategorie A m 3 Graf 11: Průměrná pronajatá plocha dle kategorie a lokality 13/Q Prague 1 Prague Prague 5 Prague Prague 7 Prague Prague 9 Průměrná pronajatá plocha Průměrná pronajatá plocha kategorie A Průměrná pronajatá plocha kategorie B Page / 1 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici /131, 11 Praha 1, T: + 93, F: , E: info@professionals.cz,

7 1Q 1 Q 1 3Q 1 Q 1 1Q 11 Q 11 3Q 11 Q 11 1Q 1 Q 1 3Q 1 Q 1 x 1 Tab. : Hrubá poptávka v budovách kategorie A v 13/Q1 Lokalita Transakce Podíl na poptávce () Průměrná pronajatá plocha (m ) P1 3,5 59 P P3 P 1 7, 9 P5 1, P P7 1, 511 P 1,9 7 P9 3 3, 7 P1 Celkem Tab. 5: Hrubá poptávka v budovách kategorie B v 13/Q1 ČISTÁ POPTÁVKA Čistá poptávka zahrnuje pouze ty nájemní transakce, které nebyly uzavřené jako renegociace či přejednání stávajících smluv. V prvním čtvrtletí roku 13 jsme zaznamenaly zdravou úroveň čisté poptávky cca 53 m představující 59 z celkové hrubé poptávky v daném čtvrtletí. Renegociace tvořilo přibližně m. Významnými novými pronájmy daného čtvrtletí byly například předpronájmy společností Ernst & Young (9 7m ) a Havel Holásek & Partners ( m ) ve vystavovaném Florentinu či předpronájem White & Case ( 5 m ) v současné době rekonstruované budově Na Příkopě 1. Lokalita Transakce Podíl na poptávce () Průměrná pronajatá plocha (m ) P1, 73 P P3 P 3 17,7 39 P5 P P7 7,7 P P9 1,3 P1 Celkem m 1 Graf 1: Čistá poptávka a renegociace Lokalitou s nejvyšším podílem pronajaté plochy kategorie A je Praha 1 (3,5 ). V lokalitách Prahy,3, a 1 nebyly zaznamenány žádné nájemní transakce. Lokalitou s nejvíce pronajatými plochami v budovách kategorie B byla Praha (5 ) a Praha 7 (7,7 ). Tab. : Vybrané transakce v 13/Q1 Hrubá poptávka Čistá poptávka Renegociace VÝZNAMNÉ TRANSAKCE V průběhu prvního čtvrtletí bylo uzavřeno hned několik transakcí převyšujících m, což signalizuje zvýšenou poptávku po kancelářských prostorech v tomto období. Transakce převyšující m představovaly jednu čtvrtinu celkové tržní aktivity. Nejvýznamnější transakcí byl předpronájem Ernst & Young v budově Florentina na Praze 1. Celková pronajatá plocha (m ) Lokalita Nájemce Budova Typ pronájmu 9 7 P1 Ernst & Young Florentinum Předpronájem 7 1 P CA Technologies The Park Renegociace 3 P5 Škofin Pekařská Renegociace 79 P5 Accenture Services Office Park Nové Butovice D Renegociace P1 Havel Holásek & Partners Florentinum Předpronájem 5 P1 White & Case Na Příkopě 1 Předpronájem Page 7 / 1 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici /131, 11 Praha 1, T: + 93, F: , E: info@professionals.cz,

8 /Q1 NÁJEMNÉ Stejně jako tomu bylo v roce 1, nájemné za nejkvalitnější prostory v centru města zůstalo i v prvním čtvrtletí roku 13 na stejné úrovni a to na přibližně, 1, / m / měsíc. Taktéž ve vnitřním městě zůstalo nájemné prakticky beze změny na15, do 17,5 / m / měsíc. V okrajových částech Prahy nájemné dosahovalo průměrně hodnoty ve výši od 13, do 1,5 / m / měsíc. Úroveň nájmů byla v minulých letech poměrně stabilní ani pro rok 13 se neočekává velká změna ve výších nájemného. NEOBSAZENOST Na konci prvního čtvrtletí 13 se neobsazenost kancelářských prostor navýšila o 11 bazických bodů na přibližně 13. Historický vývoj neobsazenosti pražských kancelářských ploch je následující - po nárůstu neobsazenosti až na úroveň 13 na konci roku 1 následoval pokles hodnoty až na 11, v roce 11. V roce 1 jsme pak zaznamenali mírný růst neobsazenosti a to na úroveň 11,9. Z hlediska lokality byla nejvyšší neobsazenost zaznamenána v lokalitě Vysočany na Praze 9 (33 ) a Holešovice na Praze 7 (, ). Nejnižší neobsazenost byla v Praze (,5 ). milion m 3,5 Graf 13: Objem ploch a míra neobsazenosti 1 Tab. 7: Příklady nejkvalitnějších kancelářských prostor Project District Total office space (m ) Vacancy Na Prikope 1 P1 7, 3 Florentinum P1 9, 33 Enterprise P 9, N/A BB Centrum/G P 5,5 1 City Green Court P 15,1 River Gardens P 1,9 3,5 1,5 1, Rohan P 7, 7 Celkový objem ploch Míra neobsazenosti () /m/m Graf 1: Nájemné v euro 5-13/Q1 /m/m Graf 15: Nájemné v korunách 5-13/Q /Q1 Nejvyšší nájemné v City Center Nejvyšší nájemné v Inner City Nejvyšší nájemné v Outer City /Q1 Nejvyšší nájemné v City Center Nejvyšší nájemné v Inner City Nejvyšší nájemné v Outer City 35 Page / 1 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici /131, 11 Praha 1, T: + 93, F: , E: info@professionals.cz,

9 13/Q1 SHRNUTÍ KANCELÁŘSKÉ PROSTORY 13/Q /Q1 Outlook 13 KANCELÁŘSKÉ PROSTORY 13/Q /Q1 Outlook 13 PŘÍRŮSTEK HDP () INFLACE () NEZAMĚSTNANOST () 7bp. CZK / EUR CZK / USD INDEX STAV. VYKONU () NABÍDKA (m ) -1,9 9-7 HRUBÁ POPTÁVKA (m ) ČISTÁ POPTÁVKA (m ) RENEGOCIACE (m ) 11 NÁJEMNÉ ( /m ) NEOBSAZENOST () 1bp 11,9 13 T REPO SAZBA 1/1 () -7bp.5.5 Dle původního předpokladu Ministerstva financí České republiky (MF ČR), jsme byli svědky zvolnění ekonomické aktivity v roce 1. HDP se ve skutečnosti snížilo o cca. 1,3. Tato hodnota je mnohem markantnější ve srovnání s předběžným odhadem MFČR, který předpokládal růst 1,. V celku si česká ekonomika v roce 1 vedla hůře, než se očekávalo. Predikce vývoje HDP v tomto roce očekává, že se HDP bude stále pohybovat v záporných číslech a to okolo -,5. Výraznější oživení lze očekávat až v roce 1. Zásadním přínosem k růstu HDP v roce 13 by měl být především příznivý vývoj zahraničního obchodu a v roce 1 pak jak zahraniční obchod, tak nárůst domácí poptávky. Spotřebitelské ceny vzrostly v roce 1 o 3,3. V roce 13 by průměrná míra inflace měla dosáhnout přibližně hodnot 1,9. Zatímco město Praha zůstává regionem s nejnižší nezaměstnaností, v roce 1 celková míra nezaměstnanosti v České republice zaznamenala mírné zvýšení a podobný trend se rovněž očekává v roce 13. Ve stavebnictví docházelo v minulých letech k poklesu. Poslední uveřejněná čísla za měsíc březen uvádějí další propad a to až o,. Výkon českého stavebnictví výrazně přispěl k celkovému růstu naposledy před krizí a to v roce 7. Bohužel opakování tohoto pozitivního vývoje z roku 7 je v dohledné době nepravděpodobné. Do budoucna se očekává, že pokud jde o růst HDP a vývoj inflace, 13 bude lepším rokem, než byl rok 1. Existují zde ale významná rizika, mezi které můžeme zahrnout obtížně předvídatelný vývoj v českém podnikatelském prostředí, velmi nízkou úroveň důvěry v další vývoj české ekonomiky a pokračující nejistota v eurozóně. Page 9 / 1 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici /131, 11 Praha 1, T: + 93, F: , E: info@professionals.cz,

10 ZÁVĚR DEFINICE Informace uváděné v této zprávě mají obecný charakter, v případě Vašeho zájmu pro Vás, v rámci našich služeb, připravíme zprávu zaměřenou na segment trhu dle Vašeho výběru. Naše dlouhodobé a komplexní sledování trhu Vám může pomoci při rozhodování o plánované investici, pronájmu nových prostor nebo jiných rozhodnutích týkajících se trhu komerčních realit. V případě jakýchkoliv dotazů či nejasností nás neváhejte kontaktovat, rádi na Vaše dotazy a připomínky odpovíme VÝMĚRA CELKEM - Dokončené kancelářské prostory celkem (pronajaté a neobsazené). NABÍDKA Nově dokončené kancelářské prostory ve sledovaném období. HRUBÁ POPTÁVKA Celkový objem kancelářských prostor, které byly v daném období předpronajaty či pronajaty. Hrubá poptávka zahrnuje jak nové pronájmy tak renegociace po podepsání nájemní smlouvy. ČISTÁ POPTÁVKA Nově pronajaté kancelářské plochy ve sledovaném období. NAJEMNÉ - Nejvyšší dosahované nájemné v nejkvalitnějších prostorech v nejatraktivnějších lokalitách. NEOBSAZENOST - podíl volných pronajímatelných kancelářských prostor na celkové kancelářské ploše. PROJEKTY VE VÝSTAVBĚ jsou reprezentovány celkovým množstvím kancelářské plochy ve výstavbě nebo či ve stádiu významné rekonstrukce. Nezahrnuje prostory, které jsou připravovány pro možnou výstavbu budoucích projektů. P1 P1 Praha 1 až Praha 1 ČSÚ - Český statistický úřad ČNB - Česká národní banka MFČR - Ministerstvo financí České republiky JMÉNO Veronika Beránková POZICE Analyst ODDĚLENÍ Research Department + 93 veronika.berankova@professionals.cz JMÉNO Ondřej Kadlec POZICE Head of Research and Support Services ODDELENI Research Department + 93 ondrej.kadlec@professionals.cz Informace obsažené v této zprávě byly obdrženy ze zdrojů, které jsou považovány za důvěryhodné. Přestože věříme, že uváděné informace jsou pravdivé, společnost Professionals, s. r. o. nemůže garantovat jejich přesnost či úplnost a není zodpovědná za škodu či ztrátu, které mohou z možných nepřesností či neúplností v této zprávě vyplynout. Tato zpráva je vytvořená Professionals, s. r. o. a informace v ní obsažené jsou věnovány k výhradnímu použití svých klientů. Zpráva a informace v ní nesmí být kopírovány nebo reprodukovány bez předchozího povolení Professionals, s. r. o. Page 1 / 1 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici /131, 11 Praha 1, T: + 93, F: , E: info@professionals.cz,

11 Page 11 / 1 PROFESSIONALS s.r.o., V Celnici /131, 11 Praha 1, T: + 93, F: , E: info@professionals.cz,

12 PROFESSIONALS s.r.o. V CELNICI /131, 11 PRAGUE 1 CZECH REPUBLIC T: + 93, E: info@professionals.cz