PŘEHLED TRHU Česká republika 3. čtvrtletí 2017

Transkript

1 PŘEHLED TRHU Česká republika 3. čtvrtletí Přehled trhu 3. čtvrtletí 217 Česká republika

2 Česká národní banka podruhé v průběhu čtyř měsíců zvýšila základní úrokovou sazbu na,5 %. Nedostatek pracovní síly je téma roku 217. Na konci září poklesla míra nezaměstnanosti na nejnižší úroveň v historii a byla pouhých 2,7 %. Na konci 3. čtvrtletí dosáhl objem investic do realit 2,7 miliardy EUR (což je na úrovni celého roku 215), a proto očekáváme na konci roku vysoký objem investic. Výnosová procenta jsou nadále na cyklickém minimu, s výjimkou hlavních obchodních ulic, kde došlo k dalšímu mírnému snížení. Hrubý objem pronájmů za čtvrtletí narostl meziročně o 23% na m 2. Míra neobsazenosti nadále klesala na 7,7%, a to i přes nově dokončené plochy. Budoucí nabídka ve výstavbě dosahuje zhruba 39 m 2, z nichž je 88 3 m 2 plánováno k dokončení ještě ve. čtvrtletí. Neobsazenost dále klesala a poprvé od. čtvrtletí 28 klesla pod úroveň 1 %. I přes zvýšenou míru spekulativního developmentu trh úspěšně pohlcuje nové prostory. Míra neobsazenosti nadále poklesla na 3, %. Omezená dostupnost volných ploch připravených k okamžitému nastěhování zvyšuje možnosti růstu cen nájmů v celé zemi. 2 Přehled trhu 3. čtvrtletí 217 Česká republika

3 PŘEHLED 1. ČTVRTLETÍ 217 > Česká národní banka (ČNB) se stala první centrální bankou v Evropě, která v srpnu v rámci tohoto ekonomického cyklu zvýšila úrokové sazby. Tento krok, společně s dalším zvýšením sazeb o,25 procentního bodu, navýšil sazbu na,5 %. > ČNB zrevidovala svou předpověď vývoje ekonomiky na základě dobrých výsledků 2. čtvrtletí (meziročně o,7 %). Nová hodnota předpovědi pro rok 217 je tak,5 %. > Očekáváme, že k dalšímu zvyšování sazeb bude docházet v rámci nastaveného trendu po,25 procentního bodu, aby bylo umožněno jak investorům, tak i místním podnikům, adaptovat se na změnu podmínek postupně, bez šokových změn. > Říjnové parlamentní volby nepřinesly většinu žádné straně, avšak ANO vedené miliardářem Andrejem Babišem zvítězilo s 3 % hlasů. Pan Babiš prozatím nebyl schopen sestavit vládní koalici, přičemž další strany se s ním odmítají spojit. Musíme si tedy počkat, zda bude sestavena minoritní vláda, které by parlament vyslovil důvěru. Vesměs očekáváme, že proces sestavování vlády bude poměrně komplikovaný. > Na trhu práce jsme zaznamenali historicky nejnižší míru nezaměstnanosti, v září byla pouhých 2,7 %. Zrychluje se proto růst mezd napříč veřejným i soukromým sektorem. Letos odhadujeme růst o 7 % a další růst v příštím roce. > ČNB očekává růst HDP v roce 218 na úrovni 3, % a v roce 219 na úrovni 3,1 %. Předpověď vývoje inflace je nad 2 % (cílovou úrovní nastavenou ČNB). Neočekáváme, že by ČNB přistoupila k jiným opatřením než zvyšování úrokové míry pro regulaci inflace. > Růst mezd a pokračující dobrá výkonnost exportních trhů by mohli způsobit konzervativnější odhady ze strany ČNB. > Očekáváme pokračující posilování Koruny vůči Euru v návaznosti na změny úrokové míry. Ve. čtvrtletí by se mohla ustálit okolo 25,5 Kč/Euro. > Zatímco první navýšení úrokové míry mělo jen malý dopad na trh hypoték, druhé zvýšení se již odrazilo v cenách hypoték. Další navyšování úroků by mělo přispět ke stabilizaci trhu a zpomalit další růst cen. V současné době jsou ceny bydlení tak vysoké, že nákup bytu je pro mnohé zaměstnance ze střední třídy nedostupný, a to i pro ty s nadprůměrnými příjmy. RŮST HDP A PŘEDPOVĚD RŮSTU (MEZIROČNÍ ZMĚNA V %) Zdroj: Focus Economics MÍRA NEZAMĚSTNANOSTI V ČR (% Z PRÁCESCHOPNÉHO OBYVATELSTVA, PRŮMĚR) Zdroj: Focus Economics MÍRA INFLACE V ČR A PŘEPOVĚĎ VÝVOJE (INDEX SPOTŘEBITESLKÝCH CEN, MEZIROČNÍ ZMĚNA) 8 2 Zdroj: Focus Economics 3 Přehled trhu 3. čtvrtletí 217 Česká republika

4 Q3 21 Q 21 Q1 211 Q2 211 Q3 211 Q 211 Q1 212 Q2 212 Q3 212 Q 212 Q1 213 Q2 213 Q3 213 Q 213 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q 21 Q1 215 Q2 215 Q3 215 Q 215 Q1 21 Q2 21 Q3 21 Q 21 Q1 217 Q2 217 Q3 217 PŘEHLED 3. ČTVRTLETÍ 217 > Po silné první polovině roku 217, s transakcemi ve výši 1, miliardy EUR v 1. čtvrtletí a 5 milionů Eur ve 2. čtvrtletí, se ocitlo 3. čtvrtletí na chvostu se zhruba 5 miliony EUR v transakcích. Kumulativně tak ke konci 3. čtvrtletí vystoupaly investice do výše 2,7 miliardy Eur. Za zmínku stojí, že to je stejný objem jako v celém roce 215, což je důkazem rostoucího zájmu investorů o české nemovitosti. > V meziročním (dále jen mr. ) srovnání a přes rekordní úroveň investic v roce 21, byla první tři čtvrtletí 217 silnější, s nárůstem o 71 %. > Největší transakce ve 3. čtvrtletí byly v objemu - 7 milionů EUR. Budovu Blox v Praze získala CFH Group za 8,5 milionů EUR, Oasis Florenc, jako svou první akvizici v ČR, provedla Corpus Sireo za 3 milionů EUR a Nákupní centrum Královo Pole v Brně získala CPI Group za odhadovaných milionů EUR. > Od začátku roku 217 jsme zaznamenali příliv kapitálu z 18 různých zemí, což je výjimečné. > S výjimkou výnosů za nemovitosti na hlavních obchodních ulicích, kde došlo k dalšímu snížení o,25 procentního bodu na 3,5 %, zůstaly výnosy za ostatní typy nemovitostí nezměněny. U kanceláří je výnos za ty nejlepší na,85 %, u nákupních center na 5 % a nejlepší průmyslové nemovitosti se prodávají s výnosem,25 %. > I nadále očekáváme zvyšování cen u nejlepších a nejexkluzivnějších nemovitostí, a to jak u málo dostupných příležitostí na hlavních obchodních ulicích, tak i u těch nejlepších kanceláří. > Na trhu se pohybuje rostoucí počet aktivních českých (a slovenských) kupců. Očekáváme postupný vývoj a nárůst jejich počtu s dozráváním trhu. Je to skvělá zpráva, neboť to přináší rostoucí množství příležitostí pro investory, kteří chtějí prodávat, a pomáhá to trhu stát se likvidnějším. > Zajímavým trendem je nedávný vývoz českého kapitálu do ostatních středoevropských zemí, například firmy REICO a CPI nedávno získaly nemovitosti v sousedních středoevropských zemích. OBJEM INVESTIC DO NEMOVITOSTÍ V ČR (MILIONY EUR) KANCELÁŘE PRŮMYSL A LOGISTIKA OSTATNÍ PODÍL PŮVODU KAPITÁLU NA CELKOVÉM OBJEMU INVESTIC (Q1 Q3 217) MALOOBCHOD HOTELY VÝNOSY ZA NEJLEPČÍ NEMOVITOSTI V ČR (%) % 8% 3% 2% % 2% 12% 9% 19% PRIME OFFICE YIELD 35% PRIME INDUSTRIAL YIELD PRIME HIGH STREET YIELD PRIME SHOPPING CENTRE YIELD ČESKO NĚMECKO USA ŠVÝCARSKO SPOJENÉ KRÁLOVSTVÍ ITÁLIE LIBANON THAJSKO SLOVENSKO OSTATNÍ Přehled trhu 3. čtvrtletí 217 Česká republika

5 ' m2 Q1'9 Q3'9 Q1'1 Q3'1 Q1'11 Q3'11 Q1'12 Q3'12 Q1'13 Q3'13 Q1'1 Q3'1 Q1'15 Q3'15 Q1'1 Q3'1 Q1'17 Q3'17 Q1'18 Q3'18 Q1'19 PRAHA 1 PRAHA 2 PRAHA 3 PRAHA PRAHA 5 PRAHA PRAHA 7 PRAHA 8 PRAHA 9 PRAHA 1 NABÍDKA A NEOBSAZENOST > V průběhu 3. čtvrtletí dosáhl celkový objem moderních kanceláří v Praze úrovně 3,28 milionu m 2 s dokončením třech nových budov: Drn (dříve známý jako Palác Národní, 7 7 m 2 ) a budovy Mechanica 1 a 2 (1 1 a 11 m 2 ). Tyto nově dokončené budovy byly v průměru obsazeny z 5 %. > Míra neobsazenosti pokračovala v klesajícím trendu a ke konci čtvrtletí byla 7,7 %. Z neobsazených ploch bylo 71 % v budovách třídy A, zbylých 29 % v budovách třídy B. OBJEM MODERNÍCH KANCELÁŘSKÝCH PLOCH A NEOBSAZENOST V PRAŽSKÝCH MĚSTSKÝCH ČÁSTECH % 15% 13% 11% 9% 7% 5% > Ve 3. čtvrtletí byla další budova, Palác Ara, dočasně stažena z trhu za účelem komplexní rekonstrukce a modernizace. Celkově se tak stala již šestou budovou v Praze, která tímto procesem prochází, a dohromady nabídnou plochu, m 2. POPTÁVKA > Hrubý objem pronájmů ve 3. čtvrtletí dosáhl 13 m 2, čistý objem pronájmů (očištěný o přejednané smlouvy a podnájmy) dosáhl 99 9 m 2. > Kumulativně za první tři čtvrtletí dosáhl hrubý objem pronájmů 23 % meziročního nárůstu na m 2. > Čistý objem pronájmů za stejné období dosáhl m 2, což je nárůst o % mr. > Čtvrtletní čistá absorpce ploch (celková změna obsazených ploch) dosáhla 51 9 m 2, kumulativně pak 15 7 m 2, což ukazuje na zdravý mr. nárůst o %. > Na konci 3. čtvrtletí bylo v Praze ve výstavbě zhruba 39 m 2 kanceláří, s 88 3 m 2 plánovanými k dokončení ve. čtvrtletí, z nichž bylo již 5 % pronajato. > Prostory k dokončení v roce 218 reprezentuje zhruba 1 7 m 2 ploch, z nichž již 2 % má své nájemce. Při stávající úrovni poptávky by neobsazenost měla jen mírně oscilovat pod úrovní 1 %. > Klesající neobsazenost je dobrou zprávou pro pronajímatele, kteří tak mohou dosahovat vyššího nájemného. Nájemné za nejlepší prostory je v Praze na úrovni 21 Eur/m 2 /měsíc, za prémiové prostory však může být i vyšší, avšak těchto prostor je omezené množství. > Nově uvolněné prostory budou nuceny následovat trend komplexní nebo částečné rekonstrukce, aby si za současného stavu s vysokou budoucí nabídkou zachovaly svou konkurenceschopnost. OBSAZENÉ PLOCHY VOLNÉ PLOCHY MÍRA NEOBSAZENOSTI, Prague Research Forum VÝVOJ A PŘEDPOVĚĎ VÝVOJE NEOBSAZENOSTI 18% 1% 1% 12% 1% 8% % % MÍRA NEOBSAZENOSTI OPTIMISTICKÁ PŘEDPOVĚĎ, Prague Research Forum OBJEM PRONÁJMŮ ČISTÝ OBJEM PRONÁJMŮ PŘEJEDNANÉ SMLOUVY ČISTÁ ABSORBCE PLOCH, Prague Research Forum NÁJEMNÉ ZA NEJLEPŠÍ PROSTORY (EUR/m 2 /měsíc) REALISTICKÁ PŘEDPOVĚĎ PESIMISTICKÁ PŘEDPOVĚĎ Centrum města Vnitřní město Vnější město Průměr 19,5-21, 1,5-1,5 13,-1,5 13,2 PŘEDPOVĚĎ Q1-Q Přehled trhu 3. čtvrtletí 217 Česká republika

6 NABÍDKA A NEOBSAZENOST > Během 3. čtvrtletí bylo na trh dodáno zhruba 18 m 2 ploch, kumulativně za devět měsíců pak 7 1 m 2. V souladu s trendem poslední doby byly tyto prostory z velké části obsazeny: průměrná obsazenost těchto ploch byla 82 % a 7 z 11 nemovitostí bylo dokonce plně obsazeno při dokončení. > Celkový objem průmyslových a logistických ploch na konci 3. čtvrtletí dosáhl,75 milionu m 2. > Průměrná míra neobsazenosti poklesla o dalšího půl procentního bodu na 3, % na konci září. POPTÁVKA > Hrubý objem pronájmů ve 3. čtvrtletí dosáhl 31 m 2, což je 5% meziroční nárůst. Čistý objem pronájmů v 3. čtvrtletí dosáhl m 2, což je o 8 % více mr. > Kumulativní hrubý pronájem byl 93 m 2, mr. o 3 % méně, zatímco čistý objem pronájmů byl kumulativně 53 m 2, meziročně o 11 % více. > Ve 3. čtvrtletí bylo uzavřeno devět transakcí na pronájem prostor přesahující 1 m 2. Mezi tyto transakce patří nový pronájem firmy MIRAINTEX v CTParky Brno (11 5 m2) nebo přejednaná smlouva firmy O.T.E.C. v Segro Logistic Parku Praha (1 5 m 2 ). > Ve 3. čtvrtletí přispěly k čistým pronájmům nejvíce výrobní firmy, s podílem 55 %, představujícím zhruba 1 1 m 2 nově pronajatých či zasmluvněných ploch. > Praha a okolí dominovala pronájmům jak ve 3. čtvrtletí, tak i v celoročních číslech s podílem 3 %, respektive 38 %, následována Ústeckým krajem s 37 %, respektive 15 %. > Stálá úroveň poptávky přilévá olej do ohně spekulativní výstavby, ale i tak jsou projekty spekulativně započaté často plně pronajaty před svým dokončením. > Na konci 3. čtvrtletí bylo ve výstavbě 81 m 2 ploch, což je 18% nárůst oproti minulému čtvrtletí (o 1 m 2 ), a to i přes množství dokončených prostor. Zhruba 29 7 m 2 by se mělo dokončit ve. čtvrtletí, avšak velká většina těchto prostor je již pronajata. > Přetrvávající poptávka investorů po investicích do moderních a dobře umístěných průmyslových prostor představuje ideální prostředí pro větší vlastníky-nájemce, kteří pomocí transakcí typu sale & leaseback mohou využít získané prostředky pro svůj další rozvoj. OBJEM PRŮMYSLOVÝCH A LOGISTICKÝCH PLOCH V ČR A JEJICH NEOBSAZENOST, Industrial Research Forum ROČNÍ OBJEMY DOKONČENÝCH PROSTOR (v tisících m 2 ) Zdroj Colliers International, Industrial Research Forum OBJEM PRONÁJMŮ ' m MORAVSKOSLEZSKÝ KRAJ OSTATNÍCH 8 KRAJŮ ' m2, Industrial Research Forum NÁJEMNÉ ZA NEJLEPŠÍ PROSTORY (EUR/m 2 /měsíc) PRAHA PLZEŇSKÝ KRAJ JIŽNÍ MORAVA STŘEDNÍ ČECHY ÚSTECKÝ KRAJ OBSAZENÉ PROSTORY VOLNÉ PROSTORY H1 218 DOKONČENÉ PLOCHY VE VÝSTAVBĚ Q1-Q3 217 OBNOVENÉ SMLOUVY A RELOKACE ČISTÝ OBJEM PRONÁJMŮ Praha Brno Ostrava Plzeň,25-,75,1-,55 3,8-,1 3,95-,25 Přehled trhu 3. čtvrtletí 217 Česká republika

7 w 39 kanceláří v 8 zemích na kontinentech Spojené státy: 153 Kanada: 29 Latinská Amerika: 2 Asie a Oceánie: 79 Evropa, Střední východ, Afrika: 111 2,3 miliard ročního obratu 17 milionů čtverečních metrů ploch pod správou 15 profesionálů a zaměstnanců KONTAKT: Ondřej Vlk Head of Research Czech Republic Ondrej.Vlk@colliers.com Omar Sattar Managing Director Czech Republic Omar.Sattar@colliers.com Iva Caňková Head of Office Agency Andrew Thompson Head of Capital Markets Czech Republic & Slovakia Petr Zaoral Head of Industrial Agency Marcel Kolesár Head of Valuations Colliers International Czech Republic Slovanský dům, budova B/C Na Příkopě 859/22 11 Praha About Colliers International Group Inc. Colliers International Group Inc. (NASDAQ: CIGI; TSX: CIG) is a global leader in commercial real estate services with more than 1, professionals operating from 55 offices in countries. With an enterprising culture and significant insider ownership, Colliers professionals provide a full range of services to real estate occupiers, owners and investors worldwide. Services include brokerage, global corporate solutions, investment sales and capital markets, project management and workplace solutions, property and asset management, consulting, valuation and appraisal services, and customized research and thought leadership. Colliers International has been ranked among the top 1 outsourcing firms by the International Association of Outsourcing Professionals Global Outsourcing for 1 consecutive years, more than any other real estate services firm. Copyright 217 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report. 7 Přehled trhu 3. čtvrtletí 217 Česká republika