Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 292-5/2013

Transkript

1 Ing. Petr Křivánek - REKOD Komenského 716, Jemnice, ICQ: , GSM: krivanek@rekod.cz Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 292-5/2013 NEMOVITOST: Pozemky, parc.č.1454/2, 1454/4, 1472/5, 1473, 1474 v k.ú.havřice, obec Uherský Brod, okr. Uherské Hradiště Adresa nemovitosti: Měnín Katastrální údaje: Kraj Jihomoravský, okres Brno-venkov, obec Měnín, k.ú. Měnín, kód k.ú , LV 864 Vlastník pozemku: Oldřich Krouský, Horní náměstí 85, Hrádek nad Nisou, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 OBJEDNATEL : Exekutorský úřad Prahy 9, JUDr. Milan Usnul; č. obj.:sp.zn.098 Ex 03014/08-035, Adresa objednatele: Bryksova 736 / 46, Praha 9 IČ: telefon: hornikova@ep9.cz DIČ: CZ fax: ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Ing. Petr Křivánek Komenského 716, Jemnice IČ: telefon: krivanek@rekod.cz DIČ: CZ fax: Zjištění ceny obvyklé v místě a čase, pro účely prodeje nemovitosti v dražbě veřejné nedobrovolné exekuční ke dni (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Současný stav Kč Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 13 stran Počet příloh: 5 V Jemnici, dne Otisk razítka Ing. Petr Křivánek

2 STAV POSUZOVANÝCH POZEMKŮ Typ pozemku: zast. plocha ostatní plocha orná půda trvalé travní por. zahrada jiný Přístup k pozemku: z veřejné komunikace přes vlastní pozemky zajištěn věcným břemenem jiné zajištění přístupu k pozemkům právně nezajištěn Využití pozemků: RD byty rek.objekt výstavba ind. Garáže Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmyslová zóna nákupní zóna mimo obec SOUČASNÝ STAV Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř. silnice II.,III.tř Poloha v obci: Počet obyvatel: okrajová část ostatní (setrvalý stav) KUPNÍ CENA VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY 0 Kč Protože se zatím k tomuto účelu nejedná o obchodní kontrakt (koupě či prodej) ve vztahu k posuzované nemovitosti, ale o vyhotovení odhadu pro potřebu exekučního řízení, není provedeno vyhodnocení kupní ceny. negativní vlivy okolní zástavby sociální riziko riziko přístupu a příjezdu RIZIKA věcná břemena předkupní právo ostatní omezení evidence v KN NÁLEZ Situace Přehled podkladů 1. Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne Výpis z KN podle LV č.864 pro obec Měnín, k.ú. Měnín, okr.brno - venkov ze dne ; 3. Katastrální mapa pořízená z internetového portálu nahlížení do KN (ČÚZK) v k.ú. Měnín ; 4. Ortofotomapa předmětné lokality v k.ú. Měnín, zajištěná znalcem ke zpracování tohoto odhadu z internetového portálu 5. Informace a údaje zjištěné z obecního úřadu obce Měnín (pí.imrichová) dne ; 6. Informace a údaje zjištěné, resp. ověřené z internetových portálů aj., použité k sumarizaci údajů a poznatků při aplikaci porovnávací metody ocenění; - 2 -

3 Charakteristika obce Základní popis pozemků Měnín leží v okrese Brno venkov cca 13 km jihovýchodně od Brna. Obcí protéká potok Říčka, který se pod obcí vlévá do Litavy. Samotná obec leží cca 2,5 k od dálnice D2 (Brno - Bratislava), přímo u exitu 11. V Měníně dnes žije 1722 obyvatel. V obci se nachází vzdělávací zařízení (základní škola, mateřská škola a dětský koutek), ze zdravotnického zařízení je tu praktický lékař, dětský lékař a zubní lékař. Dále je zde pošta a taktéž kulturní zařízení ( kino a veřejná knihovna), sportovní zařízení (sportovní areál Sk Měnín a házenkářské hřiště). Kromě jiného je zde obecní úřad, několik pohostinství a restaurací, kostel a několik drobných živnostníků. Autobusová zastávka v místě. V obci jsou zavedeny rozvody vody, ZP i veřejné kanalizace. Jedná se o pozemky zapsané na výpisu z KN podle LV č.864 pro obec Měnín, k.ú. Mění, okr. Brno - venkov, (druh pozemku: Orná půda. Bližší specifikace a popis pozemků je uveden v dalších částech odhadu. Popis omezení rizik nemovitostí Sociální riziko Riziko nezjištěno Negativní vlivy v okolní zástavbě Záplavová oblast/zátopové území Riziko přístupu a příjezdu Věcná břemena Předkupní právo Ostatní omezení Evidence v KN Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Riziko nezjištěno Exekuce. K nemovitosti bylo zřízeno exekutorské zástavní právo a je nařízena exekuce! Tento posudek však odráží tržní cenu nemovitosti jako takové, tudíž k tomuto nebude při stanovení ceny přihlíženo. Riziko nezjištěno Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Jedná se o pozemky zapsané na výpisu z KN podle LV č.864 pro obec Měnín, k.ú. Mění, okr. Brno - venkov. Dle LV se jedná o tyto druhy pozemků a to konkrétně o: pozemek p.č. 1649/1 - vedený jako orná půda o výměře 1290m 2, pozemek p.č. 1650/1 - vedený taktéž jako orná půda o výměře 1242m 2. Dle LV jsou pozemky určeny jako orná půda s charakteristikou BPEJ. Taktéž dle platného územního plánu jsou pozemky p.č. 1649/1 a 1650/1 určeny k zemědělské prvovýrobě a z tohoto důvodu se jako zemědělské ocení. Oceňované pozemky se nacházejí v okrajové části obce Měnín, přesněji ve východní části zmiňované obce. V okolí pozemku jsou pozemky stejného druhu a využití. K pozemkům se přijíždí po polní cestě. Řeka Litava se nachází cca 200metrů od pozemků a to jihovýchodním směrem. Lesní plocha cca 2km. Obcí prochází silnice II. třídy a cca 4km od pozemků je nájezd na dálnici D2 (Brno - Bratislava). Pozemky se nacházejí vedle sebe a mají řemenovitý tvar (dlouhé obdélníky). Všechny pozemky jsou bez možnosti přístupu k inženýrským sítím (informace získané od pí., Městský úřad Židlochovice - Obor rozvoje města, oddělení územního plánování dne 2013)

4 OCENĚNÍ Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných pozemků Obvyklá cena je cena, kterou by bylo možno za konkrétní věc jako předmět prodeje a koupě v rozhodné době a místě dosáhnout. Úroveň obvyklých (obecných) cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za věci srovnatelného druhu, vlastnosti, stáří apod. Je třeba zdůraznit, že u nemovitostí, které jsou v dostatečném počtu v dané lokalitě obchodovány, je základní metodou cenové porovnání; je však třeba zohlednit i další podmínky, zejména potom vliv konkrétního místa a předpoklad situace a chování na trhu s nemovitostmi v budoucnosti. V tomto případě ocenění bylo použito několika základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaných pozemků s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m2 pozemku, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu (podle příslušných paragrafů platné vyhlášky) a B) metody porovnávací tržní. Od stanovení výnosové hodnoty bylo upuštěno pro irelevantnost předmětu ocenění (v této lokalitě ani blízkém okolí se podobné typy nemovitosti nepronajímají). A) Ocenění pozemků dle platného oceňovacího předpisu Sestavení posudku: 1) Zemědělské pozemky ( 29) a) Zemědělské pozemky Ocenění nemovitosti: 1) Zemědělské pozemky ( 29) a) Zemědělské pozemky Druh obce rozhodující pro stanovení úprav: Vzdálenost od hranice katastrálního území: obce nad 250 tis. Obyvatel k.ú. v okolí do 5 km Přirážka k ceně za tuto vzdálenost: 80 % Vzdálenost od nejbližších míst souvislého zastavění: do 2 km Srážka za tuto vzdálenost: 0 % Koeficient prodejnosti K p podle přílohy číslo 39, poznámka 14: 1,000 Celková úprava základní ceny pozemku: + 80 % Podle 29, odst. 4, je minimální cena za 1 m 2 zemědělského pozemku 1 Kč. Parcela číslo: 1649/1 Ocenění podle odstavce: 1-4 -

5 Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část ,62 26, ,00 Kč ,13 23, ,20 Kč Celkem parcela: 1290 m ,20 Kč Parcela číslo: 1650/1 Ocenění podle odstavce: 1 Bonita výměra m 2 cena Kč/m 2 upr.cena cena za část ,62 26, ,20 Kč ,13 23, ,66 Kč Celkem parcela: 1242 m ,86 Kč Celkem: ,06 Kč Rekapitulace zjištěných cen 1) Zemědělské pozemky ( 29) a) Zemědělské pozemky ,06 Kč Mezisoučet pro 29: ,06 Kč A) Cena nemovitosti celkem: ,00 Kč (Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: Šedesáttisícšestsetsedmdesát korun českých B) Ocenění tržním způsobem - porovnávací metoda Pro potřebu porovnávací metody ocenění bylo třeba získat informace z dostatečně velkého souboru prodávaných nemovitostí přibližně stejného druhu a známé výměry. Pro tento účel byly užity zejména údaje z nabídkové databáze obdobných nemovitostí, kterou na serveru naplňují nabídky RK v místě působících, dále potom údaje z vlastní databáze odhadce, vytvořené na základě realizovaných prodejů v minulosti (se známou tržní, resp.nabízenou cenou), v neposlední řadě také ve spolupráci s kolegy odhadci (znalci). Nabídky realitních kanceláří, které působí v daném regionu a které byly uveřejněny na internetových serverech (sdružených pod byly ověřeny a verifikovány, v nabízených cenách však byla provedena dílčí úprava. V konkrétním případě je zřejmé, že porovnávané nemovitosti vykazují takové vlastnosti podobné se srovnávacími nemovitostmi, že porovnávací metodou zjištěná obvyklá cena je na trhu s nemovitostmi v daném regionu s největší pravděpodobností u této nemovitosti dosažitelná. Též s ohledem na lokalizaci pozemků (dosažitelnost občanské vybavenosti, vhodnost lokality apod.) byla tato cena shledána jako přiměřená a odpovídající zjištěnému stavu a postavení podobných nemovitostí na trhu s realitami v daném místě. Při použití porovnávací metody (zejména s ohledem na úroveň podkladů v realitní inzerci) nelze však bez alespoň povšechné prohlídky srovnávacích nemovitostí (příp. znalosti místní situace) tuto úvahu o výši obvyklé ceny precizovat, přesto je (též s přihlédnutím k nákladové ceně nemovitosti) porovnávací hodnotou určená obvyklá cena uvažována jako cena výsledná

6 Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Přehled srovnatelných pozemků - Lokalita Parcela č. Výměra Požadovaná Jednotková Koeficient Upravená /kupní cena cena celkový cena Popis pozemku(zhodnocení kladů a záporů) m 2 Kč Kč/m 2 KC Kč/m 2 Měnín ,35 0,85 111,65 Prodej pozemku č.1632/82, o celkové ploše m2, v obci Měnín, okres Brno - venkov. Pozemek je evidovaný jako orná půda Měnín ,91 0,85 109,57 Prodej pozemku č.1632/36, o celkové ploše 1823 m2, v obci Měnín, okres Brno - venkov. Pozemek je evidovaný jako orná půda. Měnín ,49 0,85 103,27 Prodej pozemku č.1382/19, o celkové ploše m2, v obci Měnín, okres Brno - venkov. Pozemek je evidovaný jako orná půda. Měnín ,13 0,85 99,56 Prodej pozemků č.1376/235, 1376/256 a 1376/261, o celkové ploše m2, v obci Měnín, okres Brno - venkov. Pozemky jsou evidované jako orná půda. Průměrná jednotková cena 106,01 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků: Všechny srovnatelné nemovitosti, tj, pozemky, jsou stejného druhu a účelu využití jako oceňované pozemky a nachází se v okolí obce Měnín. Bližší popis pozemků je přímo v porovnávací metodě u jednotlivých pozemků. Účel využití, poloha, vybavení inženýrskými sítěmi a ostatní aspekty jsou zohledněny indexově v porovnávací metodě. Druh pozemku Parcela č. Výměra m 2 Jednotková cena Kč/m 2 Celková cena pozemku Kč orná půda 1649/ orná půda 1650/ Celková výměra pozemků Hodnota pozemků celkem Na základě výše uvedených informací a způsobu ocenění zejména porovnávací metody bylo tedy syntézou výše uvedených údajů, provedených propočtů a ostatních informací určeno, že současná obecná (obvyklá) cena oceňovaných nemovitostí - tj. - pozemků zapsaných na výpisu z KN podle LV č.864 pro obec Měnín, k.ú. Měnín, okr. Brno - venkov, může prostým součtem jednotlivých cen pozemků dosáhnout celkové součtové ceny: B) Cena nemovitosti celkem: ,00 Kč (Zaokrouhleno na desítky Kč) Slovy: dvěstěšedesátosmtisíc korun českých - 6 -

7 REKAPITULACE OCENĚNÍ Ke stanovení obvyklé ceny oceňované nemovitosti bylo v tomto případě ocenění použito 2 základních metod zpracování odhadu, a to A) metody zjištění (věcné) ceny oceňovaného objektu a jeho příslušenství s použitím základní jednotkové realizační ceny za 1 m2 pozemku, vypočtené s použitím platného oceňovacího předpisu a B) metody porovnávací tržní. A) Ocenění dle vyhlášky Kč B) Tržní ocenění - porovnávací způsob Kč Vzhledem ke skutečnostem uvedeným v ocenění a s přihlédnutím ke všem známým aspektům a na základě vlastních zkušeností a znalosti situace, s přihlédnutím k administrativní ceně, stanovuji konečnou cenu nemovitosti - pozemků zapsaných na výpisu z KN podle LV č.864 pro obec Měnín, k.ú. Měnín, okr. Brno - venkov, na cca : , - Kč (Zaokrouhleno na tisíce Kč) Slovy: dvěstěpadesáttisíckorun českých Ve výše uvedené částce jsou zohledněny všechny aspekty, známé odhadci v dané době o předmětné nemovitosti a dle názoru odhadce ji lze považovat za cenu obvyklou

8 Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne Výpis z KN podle LV č.864 pro obec Měnín, k.ú. Měnín, okr. Brno - venkov ze dne Katastrální mapy pořízené z internetového portálu nahlížení do KN (ČÚZK) v k.ú. Měnín s vyznačením oceňovaných pozemků 1 Ortofotomapy předmětného území s vyznačením polohy oceňovaných pozemků 1 Územní plán obce Měnín s vyznačenými oceňovanými pozemky 1 Koncesní listina: Byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích - odbor obecní živnostenský úřad, pod č.j.: ZO/U1079/2006/Hr a ev.č K o n c e s n í l i s t i n a vydaná fyzické osobě Ing. Petr Křivánek, r.č /1456; IČO bydliště: Komenského 716, , JEMNICE pro předmět podnikání: Oceňování majetku pro věci nemovité Koncesní listina byla vydána Městským úřadem v Moravských Budějovicích dne na dobu neurčitou, s datem , jako dnem vzniku práva provozovat živnost. Znalecká doložka ============== Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně, ze dne , pod č.j. Spr. 913/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle přiložené likvidace. V Jemnici dne Ing. Petr Křivánek Komenského 716 JEMNICE

9 Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Usnula o ustanovení znalce pro ocenění předmětné nemovitosti ze dne

10 Výpis z KN podle LV č.864 pro obec Měnín, k.ú. Měnín, okr. Brno - venkov ze dne

11 Katastrální mapy pořízené z internetového portálu nahlížení do KN (ČÚZK) v k.ú. Měnín s vyznačením oceňovaných pozemků

12 Ortofotomapy předmětného území s vyznačením polohy oceňovaných pozemků

13 Územní plán obce Měnín s vyznačenými oceňovanými pozemky

14

15 Ověřovací doložka konverze do dokumentu obsaženého v datové zprávě Ověřuji pod pořadovým číslem , že tento dokument, který vznikl převedením vstupu v listinné podobě do podoby elektronické, skládající se z 14 listů, se doslovně shoduje s obsahem vstupu. Zjišťovací prvek: bez zjišťovacího prvku Ověřující osoba: Markéta Musilová Vystavil: Usnul Milan, JUDr. - soudní exekutor v Praze dne