ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně nemovitých věcí. č /2018. PROKONZULTA, a.s. Křenová Brno

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č /2018 Objednatel znaleckého posudku: PROKONZULTA, a.s. Křenová Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro potřeby insolvenčního řízení. Adresa předmětu ocenění: Švermova 503/9, Ivanovice na Hané, okres Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: XP invest, s.r.o. Mánesova 1374/53, Praha Mgr. Tomáš Doležal Tel.: kontakt@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 22 stran textu včetně titulního listu a 20 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny pozemku parc. č. 174, jehož součástí je rodinný dům č.p. 503, dále pozemku parc. č. 100, jehož součástí je garáž č.e. 114, a dále pozemků parc. č na němž stojí stavba bez č.p./č.e., parc. č. 1327, spoluvlastnického podílu o velikosti id. 12/396 na pozemku parc. č a spoluvlastnického podílu o velikosti id. 24/648 na pozemku parc. č. 1223/4, vše v obci Ivanovice na Hané, okres, katastrální území Ivanovice na Hané pro potřeby insolvenčního řízení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Ulice: Katastrální území: Nemovité věci v obci Ivanovice na Hané Švermova 503/9, Ivanovice na Hané, okres Jihomoravský kraj Ivanovice na Hané Švermova Ivanovice na Hané 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitostí byla provedena dne za přítomnosti vlastníka pana Romana Kudličky. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpisy z katastru nemovitostí ze dne výpisy z elektronické formy katastru nemovitostí ze dne snímek katastrální mapy - místní šetření ze dne informace a údaje sdělené panem Romanem Kudličkou - pořízená fotodokumentace - vlastní databáze realizovaných prodejů a nabídek nemovitostí 5. Vlastnické a evidenční údaje 1) Vlastnické právo Podíl Kudlička Roman, Švermova 503/9, Ivanovice na Hané 1/1 Nemovitosti: Pozemek parc. č. 174, jehož součástí je rodinný dům č.p. 503, dále pozemek parc. č. 100, jehož součástí je garáž č.e. 114, a dále pozemky parc. č na němž stojí stavba bez č.p./č.e. a parc. č. 1327, vše v obci Ivanovice na Hané, okres, katastrální území Ivanovice na Hané. 2

3 2) Vlastnické právo Podíl Kudlička Roman, Švermova 503/9, Ivanovice na Hané 12/396 Nemovitosti: Pozemek parc. č v obci Ivanovice na Hané, okres, katastrální území Ivanovice na Hané. 3) Vlastnické právo Podíl Kudlička Roman, Švermova 503/9, Ivanovice na Hané 24/648 Nemovitosti: Pozemek parc. č. 1223/4 v obci Ivanovice na Hané, okres, katastrální území Ivanovice na Hané. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace nebyla předložena. 7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 3

4 Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Rovněž se v rámci výpočtu používá metodika "Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí České republiky. Pro vyřazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 4

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK 1) Rodinný dům č.p. 503 a pozemek parc. č. 174 Oceňovaný rodinný dům byl postaven jako řadový objekt a má celkem 2 nadzemní podlaží. Dům je částečně podsklepený, nachází se zde půda. Na základě sdělení vlastníka byl původní objekt postaven asi v roce V roce 1971 byla vybudována nadstavba 2. NP, instalováno centrální topení a později byla provedena plynofikace. Základy jsou betonové izolované, objekt je cihlové konstrukce, stěny mají tloušťku 45 cm a stropy jsou tvořeny dřevěnými trámy. Dům má sedlovou střechu, střešní krytinu tvoří pálená taška a klempířské prvky jsou plechové pozinkované. Vnější omítky jsou břízolitové, v části chybí. Oceňovaný objekt je dispozičně řešen jako 4+1. V domě se nachází pokoj o výměře 14,40 m 2, obývací pokoj o výměře 19,10 m 2, pokoj o výměře 6,86 m 2, pokoj o výměře 8,85 m 2, chodba o výměře 9,05 m 2, spíž o výměře 2,50 m 2, veranda o výměře 9,25 m 2, schodiště o výměře 5,75 m 2, chodba o výměře 5,45 m 2, jídelna o výměře 9,10 m 2, kuchyně o výměře 4,20 m 2, koupelna s WC o výměře 4,20 m 2. Podlahová plocha činí 98,71 m 2. Vnitřní omítky jsou vápenné. Okna jsou plastová s dvojsklem (1. NP do ulice), dřevěná zdvojená (zbytek domu). Obytné prostory jsou orientovány na sever, jih. Vybavení koupelny tvoří klasická vana, umyvadlo a WC je vybaveno klasickou toaletou. Vnitřní dveře jsou dřevěné plné, dřevěné prosklené, mají ocelové zárubně a vchodové dveře jsou dřevěné. V kuchyni se nachází kuchyňská linka bez vestavěných spotřebičů, plynový sporák. Osvětlovací techniku tvoří běžné osvětlovací prvky. Podlahová krytina je tvořena vlýskami, dřevotřískovými deskami, keramickou dlažbou. Do domu je zavedena elektřina o napětí 230V a 400V. Voda je brána ze studny, odpadní vody jsou svedeny do kanalizace a rozvod zemního plynu je připojen. Dům má ústřední topení pomocí plynového kotle a topná tělesa tvoří závěsné radiátory. Ohřev vody je řešen bojlerem. Rodinný dům je vhodný k rekonstrukci, běžná údržba je zanedbaná, vybavení objektu je zastaralé. Závažné závady nebyly zjištěny. Pozemek o výměře 131 m 2 je oplocen zděným plotem. Samotný pozemek je rovinatý. Přístup k objektu je bezproblémový po zpevněné obecní cestě. Jsou zde omezené parkovací možnosti přímo u objektu. K objektu náleží sklad, dílna. Objekt je postaven v jižní části obce a charakter okolí odpovídá zástavbě rodinnými domy se zahradami. Dostupnost obchodů je dostačující - vybavenost obchodními středisky a specializovanými obchody. V místě je dostupná základní škola, pro vyšší vzdělání a specializované služby je nutné dojíždět a je zde pouze částečná vybavenost z hlediska kulturních zařízení. V okolí je pouze částečná vybavenost z hlediska sportovního vyžití, jsou zde nejdůležitější úřady, ostatní úřady jsou v dojezdové vzdálenosti a v obci je pobočka České pošty. 5

6 Dům je postaven v klidné lokalitě bez zdraví ohrožujících vlivů a v bezprostřední blízkosti objektu je zeleň v podobě parků. Je zde zanedbatelné nebezpečí výskytu záplav. V místě je zastávka autobusových a vlakových spojů. Jsou zde bezproblémové vztahy - vlastník je se sousedy v běžném kontaktu a v okolí domu není zvýšená kriminalita - zločiny jsou zde výjimečné. Oceňované nemovitosti nejsou zatíženy věcnými břemeny. I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Rodinný dům č.p. 503, obec Ivanovice na Hané Rodinný dům č.p. 503 v ulici Švermova, obec Ivanovice na Hané č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Švermova, Ivanovice na Hané, okres m 2, Patrový Před rekonstrukcí 131 m 2 dílna, sklad 1 Partyzánská, Ivanovice na Hané, okres 104 m 2, Přízemní Před rekonstrukcí 353 m 2 dílna 2 Křižanovice u a, okres 99 m 2, Patrový Dobrý 195 m 2 sklad 3 Ivanovice na Hané, okres 120 m 2, Patrový Dobrý 233 m 2 průjezd, zemní sklep 4 Ivanovice na Hané, okres 120 m 2, Přízemní Dobrý 525 m 2 sklad 6

7 č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 užitné plochy Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání ,62 Kč ,65 Kč ,52 Kč ,36 Kč ,73 Kč ,05 Kč ,33 Kč ,00 Kč ,44 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,35 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 9.138,09 Kč 8.191,35 Kč ,05 Kč 892,93 Kč 8.245,16 Kč ,02 Kč K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 9.138,09 Kč/m 2 98,71 m 2 * = Kč ,-- Kč 7

8 II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Rodinný dům č.p. 503 v ulici Švermova, obec Ivanovice na Hané č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Švermova, Ivanovice na Hané, okres m 2, Patrový Před rekonstrukcí 131 m 2 dílna, sklad 1 Partyzánská, Ivanovice na Hané, okres 104 m 2, Přízemní Před rekonstrukcí 353 m 2 dílna 2 Křižanovice u a, okres 99 m 2, Patrový Dobrý 195 m 2 sklad 3 Ivanovice na Hané, okres 120 m 2, Patrový Dobrý 233 m 2 průjezd, zemní sklep 4 Ivanovice na Hané, okres 120 m 2, Přízemní Dobrý 525 m 2 sklad Výpočet relace dle čl. 8 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci ,62 0, , ,36 0, , ,33 0, , ,00 0, ,00 Maximální hodnota ,73 (případ č.2) Minimální hodnota ,00 (případ č.4) Relace min vs. max hodnoty 1,0909 OK Aritmetický průměr ,10 8

9 II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Rodinný dům č.p. 503/9 v ulici Švermova, obec Ivanovice na Hané č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - pozemek K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný objekt Švermova, Ivanovice na Hané, okres m 2, Patrový Před rekonstrukcí 131 m 2 dílna, sklad X 1 Partyzánská, Ivanovice na Hané, okres 104 m 2, Přízemní Před rekonstrukcí 353 m 2 dílna 2 2 Křižanovice u a, okres 3 Ivanovice na Hané, okres 4 Ivanovice na Hané, okres 99 m 2, Patrový Dobrý 195 m 2 sklad m 2, Dobrý 233 m 2 průjezd, zemní 3 Patrový sklep 120 m 2, Přízemní Dobrý 525 m 2 sklad 2 Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin ,62 0, , , ,36 0, , , ,33 0, , , ,00 0, , ,00 Mezisoučet ,03 Celkem ,00 Základní cena: ,00 Kč/m 2 Úprava ceny dle čl. 8 odst. 4 a 5: ,00 * 0,8000 = 9.464,--Kč/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 9.464,-- Kč/m 2 * 98,71 m 2 = ,44 Kč ,-- Kč 9

10 II. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci , , , , , , , ,00 Střední hodnota ,10 Medián ,83 Rozdíl max-min 1.022,73 Minimum ,00 Maximum ,73 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost až až až Četnost 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 Četnost 0, až až až Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od ,82 Kč/m 2 do ,73 Kč/m 2 * 98,71 m 2 od ,95 Kč do ,18 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od ,-- Kč do ,-- Kč 10

11 2) Garáž č.e. 114 a pozemek parc. č. 100 Oceňovaná garáž je přízemní řadovou stavbou, má jedno nadzemní podlaží, bez podzemního podlaží. Stáří objektu je dle sdělení vlastníka přibližně 60 roků. Základy jsou betonové izolované, objekt je zděné konstrukce, stěny mají tloušťku 30 cm a stropy jsou z dřevěných trámů. Má pultovou střechu, střešní krytina je plechová pozinkovaná. Vnější omítky objektu jsou vápenné z ulice, v zadní části chybí. Zastavěná plocha je 26 m 2. Vnitřní omítky chybí. Objekt je vybaven luxferami k prosvětlení, vrata jsou kovová dvoukřídlá a podlaha je tvořena cementovým potěrem. Celkový stavebně-technický stav je zhoršený, stavba je před rekonstrukcí. Běžná údržba je zcela zanedbaná. I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Garáž v obci Ivanovice na Hané, okres Garáž č.e. 114 v ulici 9. května, obec Ivanovice na Hané č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt 9. května, Ivanovice na Hané, okres 26 m 2 Před Zděná rekonstrukcí května, Ivanovice na Hané, okres 27 m 2 Dobrý Zděná elektřina 2 Žižkova, Ivanovice na Hané, okres 22 m 2 Dobrý Zděná elektřina 3 Žižkova, Ivanovice na Hané, okres 19 m 2 Dobrý Zděná elektřina 11

12 č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 podlahové plochy Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání ,44 Kč Nepoužit 4.444,44 Kč ,92 Kč ,45 Kč Nepoužit 7.045,45 Kč ,19 Kč ,84 Kč Nepoužit 4.736,84 Kč ,38 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 3.613,17 Kč 2.975,38 Kč 4.502,19 Kč 793,81 Kč 2.819,36 Kč 4.406,98 Kč K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na konstrukci stavby K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 3.613,17 Kč/m2 * 26,00 m 2 = Kč ,-- Kč 12

13 II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Garáž č.e. 114 v ulici 9. května, obec Ivanovice na Hané č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt 9. května, Ivanovice na Hané, okres 26 m 2 Před Zděná rekonstrukcí května, Ivanovice na Hané, okres 27 m 2 Dobrý Zděná elektřina 2 Žižkova, Ivanovice na Hané, okres 22 m 2 Dobrý Zděná elektřina 3 Žižkova, Ivanovice na Hané, okres 19 m 2 Dobrý Zděná elektřina Výpočet relace dle čl. 8 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci , , , , , ,84 Maximální hodnota 7.045,45 (případ č.2) Minimální hodnota 4.444,44 (případ č.1) Relace min vs. max hodnoty 1,5852 OK Aritmetický průměr 5.408,91 13

14 II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Garáž č.e. 114 v ulici 9. května, obec Ivanovice na Hané č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - stav K4 - konstrukce K5 - další vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný objekt 9. května, Ivanovice na Hané, okres 26 m 2 Před Zděná rekonstrukcí - X 1 9. května, Ivanovice na Hané, okres 27 m 2 Dobrý Zděná elektřina 3 2 Žižkova, Ivanovice na Hané, okres 22 m 2 Dobrý Zděná elektřina 1 3 Žižkova, Ivanovice na Hané, okres 19 m 2 Dobrý Zděná elektřina 3 Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin , , , , , , , , ,52 Mezisoučet ,29 Celkem 4.941,33 Základní cena: 4.941,33 Kč/m2 Úprava ceny dle čl. 8 odst. 4 a 5: 4.941,33 * 0,8000 = 3.953,06 Kč/m2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 3.953,06 Kč/m2 26,00 m 2 = ,56 Kč ,-- Kč 14

15 II. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci , , ,84 Střední hodnota 5.408,91 Medián 4.736,84 Rozdíl max-min 2.601,01 Minimum 4.444,44 Maximum 7.045,45 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost až až až Četnost 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 Četnost 0, až až až Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od 4.444,44 Kč/m2 do 5.311,43 Kč/m2 26,00 m 2 od ,44 Kč do ,18 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od ,-- Kč do ,-- Kč 15

16 3) Pozemky parc. č (vč. stavby), 1327, podíl na parc. č. 1358, 1223/4 Jedná se o pozemky parc. č a 1327 o celkové výměře m 2. Na pozemku parc. č se nachází stavba rekreačního objektu. Jde o zděnou stavbu o jednom nadzemním podlaží, částečně podsklepenou se sedlovou střechou. Stavba je dle sdělení vlastníka asi 50 roků stará, v původním stavu, běžná údržba je zanedbaná, tedy ve zhoršeném stavu, před rekonstrukcí. Vybavení objektu je jen základní kamna na TP, sporák, suché WC. Pozemek je neudržovaný, nesečený. Objekt nachází v severním okraji obce v zahrádkářské osadě. V okolí se nachází výhradně obdobné zahrady. Pozemek je využíván k individuální rekreaci jako zahrada. Na pozemku se nacházejí ovocné dřeviny, pozemek je oplocen a nachází se zde studna. Příjezd k pozemku je řešen po zpevněné obecní komunikaci a dále přes pozemky parc. č a 1223/4, které jsou ve spoluvlastnictví vlastníků pozemků v zahrádkářské kolonii. Pozemky tak nemají jiné zvláštní využití a jsou uvažovány zároveň se zahradou. Inženýrské sítě jsou částečně v dosahu je zbudovaná přípojka elektřiny. I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Pozemky v katastrálním území Ivanovice na Hané Pozemek v katastrálním území Ivanovice na Hané, obec Ivanovice na Hané č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Ivanovice na Hané, okres 1092 m 2 rekreační chata před rekonstrukcí, zahrada elektřina studna Ivanovice na Hané, okres m 2 zahradní domek, sklad, pergola, zahrada elektřina studna 2 Otaslavice, okres Prostějov 1100 m 2 zahrada - - 3, okres 1470 m 2 zahrada

17 č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti K6 - úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 236,69 Kč ,02 Kč ,57 Kč 2 318,18 Kč ,36 Kč ,10 Kč 3 258,50 Kč ,65 Kč ,73 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s 259,80 Kč 213,57 Kč 315,10 Kč 51,37 Kč 208,43 Kč 311,17 Kč K1 - Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 - Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 - Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 259,80 Kč/m m 2 * = Kč ,-- Kč 17

18 II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Pozemek v katastrálním území Ivanovice na Hané, obec Ivanovice na Hané č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - inženýrské sítě K5 - další vlastnosti Oceňovaný objekt Ivanovice na Hané, okres 1092 m 2 rekreační chata před rekonstrukcí, zahrada elektřina studna Ivanovice na Hané, okres m 2 zahradní domek, sklad, pergola, zahrada elektřina studna 2 Otaslavice, okres Prostějov 1100 m 2 zahrada - - 3, okres 1470 m 2 zahrada - - Výpočet relace dle čl. 5 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 236,69 0,90 213, ,18 0,90 286, ,50 0,90 232,65 Maximální hodnota 286,36 (případ č.2) Minimální hodnota 213,02 (případ č.1) Relace min vs. max hodnoty 1,3443 OK Aritmetický průměr 244,01 18

19 II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Pozemek v katastrálním území Ivanovice na Hané, obec Ivanovice na Hané č. K1 - poloha K2 - velikost K3 - účel užití K4 - Váha K5 - další vlastnosti inženýrské sítě srovnání Oceňovaný objekt Ivanovice na Hané, okres 1092 m 2 rekreační chata před zahrada elektřina rekonstrukcí, studna X 1 Ivanovice na Hané, okres 507 m 2 zahrada elektřina zahradní domek, sklad, pergola, studna 3 2 Otaslavice, okres Prostějov 1100 m 2 zahrada , okres 1470 m 2 zahrada Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 236,69 0,90 213, , ,18 0,90 286, , ,50 0,90 232, ,30 Mezisoučet ,72 Celkem 231,79 Základní cena: 231,79 Kč/m 2 Úprava ceny dle čl. 5 odst. 4 a 5: 231,79 * 1,1000 = 254,97 Kč/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 254,97 Kč/m 2 * m 2 = ,24 Kč ,-- Kč 19

20 II. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci ,90 213, ,90 286, ,90 232,65 Střední hodnota 244,01 Medián 232,65 Rozdíl max-min 73,34 Minimum 213,02 Maximum 286,36 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost 213 až až až Četnost 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 0,3 0,2 Četnost 0, až až až Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od 213,02 Kč/m 2 do 237,46 Kč/m 2 * m 2 od ,84 Kč do ,32 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od ,-- Kč do ,-- Kč 20

21 C. REKAPITULACE: 1) Rodinný dům č.p. 503 a pozemek parc. č. 174 I. Výsledek dle srovnávací metody ,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM II. b) Výsledek dle metodiky MFČR ,-- Kč od ,-- Kč do ,-- Kč Stanovená cena ,-- Kč 2) Garáž č.e. 114 a pozemek parc. č. 100 I. Výsledek dle srovnávací metody ,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM II. b) Výsledek dle metodiky MFČR ,-- Kč od ,-- Kč do ,-- Kč Stanovená cena ,-- Kč 3) Pozemky parc. č (vč. stavby), 1327, podíl na parc. č. 1358, 1223/4 I. Výsledek dle srovnávací metody ,-- Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM II. b) Výsledek dle metodiky MFČR ,-- Kč od ,-- Kč do ,-- Kč Stanovená cena ,-- Kč 21

22 ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí je obvyklá cena předmětných nemovitostí v daném místě a čase stanovena po zaokrouhlení na Kč Slovy: jedenmiliondvěstěsedmdesáttisíc korun Vypracoval: XP invest, s.r.o. Mánesova 1374/53, Praha Mgr. Tomáš Doležal Tel.: kontakt@xpinvest.cz V Praze, dne D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2018 znaleckého deníku. 22

23 E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 23

24 24

25 25

26 26

27 Pořízená fotodokumentace 27

28 28

29 Srovnávané nemovitosti rodinný dům 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Rodinný dům, 104 m 2, Partyzánská, Ivanovice na Hané, okres Celková cena: Kč Adresa: Partyzánská, Ivanovice na Hané, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Partyzánská, Ivanovice na Hané, okres Plocha užitná 104 Cena Kč Podlahová plocha Neuvedeno Poznámka k ceně Neuvedeno Plocha přidruženého pozemku Provize Neuvedeno Elektřina Neuvedeno Konstrukce budovy Cihlová Voda Neuvedeno Typ domu Přízemní Odpad Neuvedeno Počet nadzemních podlaží 1 Plyn Neuvedeno Stav objektu Před rekonstrukcí Topení Neuvedeno Zastavěná plocha (m2) 132 Umístění objektu Neuvedeno 353 Slovní popis Ve výhradním zastoupení nabízíme v Ivanovicích na Hané přízemní, rohový RD, ležící nedaleko centra města, se všemi službami a obchody v bezprostředním dosahu. Ze 29

30 dvora vstoupíme po schodech do předsíně s WC a dveřmi do chodby. Z této je postupně zprava doleva vstup do ložnice, na schody do podkroví, sklepa, koupelny, WC, komory a kuchyně. V kuchyni s jídelním stolem je také kombinovaný plynový kotel. Z kuchyně jsou vlevo dveře do pokoje a vpravo do obývacího pokoje. V patře jsou tři místnosti, avšak se sníženou výší stropu a vstup na půdu. Bránou lze vjet do dvora s přístavkem, sloužícím jako dílna, a je zde prostor i pro několik záhonků či zahradní altán k posezení. Dům má také vlastní studnu. Dům je určen k rekonstrukci a lze jej přenechat včetně zařízení. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 30

31 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Rodinný dům, 99 m 2, Křižanovice u a, okres Celková cena: Kč Adresa: Křižanovice u a, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Křižanovice u a, okres Plocha užitná 99 Cena Kč Podlahová plocha Neuvedeno Poznámka k ceně Neuvedeno Plocha přidruženého pozemku Provize Neuvedeno Elektřina Neuvedeno Konstrukce budovy Smíšená Voda Neuvedeno Typ domu Patrový Odpad Neuvedeno Počet nadzemních podlaží Neuvedeno Plyn Neuvedeno Stav objektu Dobrý Topení Neuvedeno Zastavěná plocha (m2) Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno 195 Slovní popis Nabízíme k prodeji rodinný dům 3+1 v Křižanovicích u a. Plocha pozemku činí celkem 195 m2. Dům je vytápěn plynovým kotlem. Voda je brána jak z vlastní studny tak z veřejného vodovodu. V 1.NP se nachází kuchyně, obývací pokoj, spížka a koupelna. V 2.NP jsou další 2 pokoje. Možnost dalšího rozšíření. Dům se nachází ve 31

32 velice klidné lokalitě. Do blízkého a je to pouhý 1 km. Lze financovat hypotékou, se kterou Vám rádi pomůžeme. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 32

33 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Rodinný dům, 120 m 2, Ivanovice na Hané, okres Celková cena: Kč Adresa: Ivanovice na Hané, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Ivanovice na Hané, okres Plocha užitná 120 Cena Kč Podlahová plocha Neuvedeno Poznámka k ceně Neuvedeno Plocha přidruženého pozemku Provize Neuvedeno Elektřina Neuvedeno Konstrukce budovy Smíšená Voda Neuvedeno Typ domu Patrový Odpad Neuvedeno Počet nadzemních podlaží 2 Plyn Neuvedeno Stav objektu Dobrý Topení Neuvedeno Zastavěná plocha (m2) 233 Umístění objektu Neuvedeno 233 Slovní popis Hledáte rodinný dům v blízkosti veškeré vybavenosti? V tom případě Vám nabízíme prostorný, řadový dům v centru Ivanovic na Hané, který je určen k menším úpravám dle Vašich představ. V domě jsou rozvedeny veškeré inženýrské sítě, veřejný vodovod, elektřina 220/380V, plyn a veřejná kanalizace. Jedná se o patrový dům, částečně podsklepený s menším uzavřeným dvorem. V přízemí domu je vjezd do domu, 33

34 koupelna s WC, kuchyň s jídelnou a obývací pokoj. V patře jsou dvě prostorné průchozí místnosti, půda a koupelna s WC. Město Ivanovice na Hané má veškerou občanskou vybavenost - školka, škola, obchody, lékař, zubař a výbornou autobusovou a vlakovou dopravu. Dálnice D1 je vzdálena cca 1 km. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 34

35 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Rodinný dům, 120 m 2, Ivanovice na Hané, okres Celková cena: Kč Adresa: Ivanovice na Hané, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Ivanovice na Hané, okres Plocha užitná 120 Cena Kč Podlahová plocha Neuvedeno Poznámka k ceně Neuvedeno Plocha přidruženého pozemku Provize Neuvedeno Elektřina Neuvedeno Konstrukce budovy Cihlová Voda Neuvedeno Typ domu Přízemní Odpad Neuvedeno Počet nadzemních podlaží 1 Plyn Neuvedeno Stav objektu Dobrý Topení Neuvedeno Zastavěná plocha (m2) 155 Umístění objektu Neuvedeno 525 Slovní popis, Ivanovice na Hané (9 km). Nabízíme k prodej, přízemní, řadový rodinný dům ve městě Ivanovice na Hané s veškerou občanskou vybaveností a dobrou dopravní sítí. Dům je dispozičně řešen jako 4+1, je zde možnost rozšíření o podkroví, podsklepen. V pokojích jsou zachovalé dřevěné podlahy, v jedné je dřevotříska. Dům má plastová okna do uliční části, do dvora dřevěné. Vytápění je zajištěno plynovým kotlem, 35

36 elektřina 220 V, kanalizace. U domu je uzavřený, menší dvorek, který je nyní využíván k pěstování. Město je sídlem správy mikroregionu Ivanovická brána s rozrůstající se silniční a dopravní infrastrukturou. Je zde MŠ, ZŠ a ZUŠ. Město je rodištěm celé řady významných osobností jako např. varhanního virtuose a hudebního skladatele profesora Bedřicha Antonína Wieder-manna nebo spisovatele Karla Dvořáčka. 4. Fotodokumentace 5. Mapové zobrazení 36

37 Srovnávané nemovitosti - garáž 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Garáž, 27 m 2, 9. května, Ivanovice na Hané, okres Celková cena: Kč Adresa: 9. května, Ivanovice na Hané, okres 2. Cena nemovitosti Cena: Kč (zdroj: kupní smlouva) 3. Celkový popis nemovitosti Pozemek parc. č. 89, jehož součástí je stavba č.e. 105 katastrální území Ivanovice na Hané velikost 27 m2 pozemek se stavbou garáže zavedena elektřina prodej realizován v 8/2017, V-5967/ cena Kč ( Kč/m 2 ) zdroj: kupní smlouva 37

38 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Garáž, 22 m 2, Žižkova, Ivanovice na Hané, okres Celková cena: Kč Adresa: Žižkova, Ivanovice na Hané, okres 2. Cena nemovitosti Cena: Kč (zdroj: kupní smlouva) 3. Celkový popis nemovitosti Pozemek parc. č. 1564, jehož součástí je stavba č.e. 42 katastrální území Ivanovice na Hané velikost 22 m2 pozemek se stavbou garáže zavedena elektřina prodej realizován v 5/2018, V-3243/ cena Kč ( Kč/m 2 ) zdroj: kupní smlouva 38

39 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Garáž, 19 m 2, Žižkova, Ivanovice na Hané, okres Celková cena: Kč Adresa: Žižkova, Ivanovice na Hané, okres 2. Cena nemovitosti Cena: Kč (zdroj: kupní smlouva) 3. Celkový popis nemovitosti Pozemek parc. č. 1552/27, jehož součástí je stavba č.e. 199 katastrální území Ivanovice na Hané velikost 19 m2 pozemek se stavbou garáže zavedena elektřina prodej realizován v 7/2017, V-4785/ cena Kč ( Kč/m 2 ) zdroj: kupní smlouva 39

40 Srovnávané nemovitosti - zahrada 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Pozemek, 507 m 2, Ivanovice na Hané, okres Celková cena: Kč Adresa: Ivanovice na Hané, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Ivanovice na Hané, okres Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití zahrada Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno 507 Slovní popis Ivanovice na Hané - k prodeji nabízíme zahradu o CP 507 m2 v okrajové části obce. Na pozemku je zahradní domek se sklepem, nádrže na vodu, studna - užitková voda, bouda na nářadí, ovocné stromy - hruška meruňka, jablka a hroznové víno. Příjezd na zahradu je po zpevněné cestě, vjezd na pozemek. Šíře je 13 m a délka 41 m. Pěkné, klidné a slunné místo. Ihned volný. Více informací Vám sdělí realitní specialista. 40

41 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 1100 m 2, Otaslavice, okres Prostějov Celková cena: Kč Adresa: Otaslavice, okres Prostějov 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Otaslavice, okres Prostějov Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití zahrada Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno 1100 Slovní popis Nabízíme zahradu o celkové výměře cca 1100 m2 v obci Otaslavice, okres Prostějov, oplocená, příjezdová cesta obecní, nezpevněná. 41

42 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 1470 m 2,, okres Celková cena: Kč Adresa:, okres 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa, okres Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití zahrada Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno 1470 Slovní popis Nabízíme k prodeji pěknou rovinatou zahradu o výměře 1470 m2. Zahrada je zatravnatělá, oplocená, s širokou branou pro vjezd. Voda a elektřina na pozemku není, možnost napojení z nejbližšího okolí. Vjezd na pozemek přímo z hlavní komunikace. 42