ZNALECKÝ POSUDEK. č. 106/8306/2019

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 106/8306/2019 o obvyklé ceně členského podílu v Bytovém družstvu Revoluční 1833/4 Litoměřice vztahujícího se k užívání bytu č. 25 v bytovém domě č.p. 1833/4 na pozemku čís. parcely 3736/2, k.ú. Litoměřice, v ulici Revoluční, v Litoměřicích, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 PŘEHLED ÚDAJŮ ID (Surveyor s Report): 106/8306/2019 LV no.: 6892 Name of subject / Předmět ocenění: Členský podíl v Bytovém družstvu Revoluční 1833/4 Litoměřice vztahující se k užívání bytu č. 25 v bytovém domě č.p. 1833/4 na pozemku čís. parcely 3736/2, k.ú. Litoměřice, v ulici Revoluční, v Litoměřicích, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Revoluční 1833/4, Předměstí, Litoměřice Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny členského podílu v bytovém družstvu ve věci řízení o pozůstalosti po Cost value: Věcná hodnota: nebyla stanovena Kč Market value: Tržní hodnota: Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Kč Common price Obvyklá cena: Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: členský podíl vztahující se k bytu č. 25 v bytovém domě č.p. 1833/4 Čísla parcel Parcel of land nr. 3736/2 pozemek není předmětem ocenění Appurtenances: Příslušenství: Size: Velikost: Location in the town: Poloha v obci: obytná zóna Type: Druh: Infrastructure: Infrastruktura úplná, odpovídající velikosti města Unit price: Jednotková cena: Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: montovaný z panelů Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 42,93 m 2 Storage area: Skladové plochy: Other and manufacturing: Ostatní Income: Příjem: m 2 m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: 1979 Cost: Náklady: Kč Wear (average): Znehodnocení: 40 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 A/ NÁLEZ Client of Appraisal / Objednatel ocenění: Okresní soud v Litoměřicích, Na Valech 525/12, Litoměřice Property right / Vlastnické právo: Předmětem ocenění je členský podíl vztahující se k užívání bytu č. 25 v bytovém domě č.p. 1833/4, k.ú. Litoměřice v ulici Revoluční v Litoměřicích, okres Litoměřice, Ústecký kraj, oceňovaný členský podíl je předmětem řízení o pozůstalosti po zemřelém Bytový dům je ve vlastnictví Bytového družstva Revoluční 1833/4 Litoměřice (IČ ), se sídlem Revoluční 1833/4, Litoměřice. Restricting conditions / omezující podmínky: Nebyla předložena dohoda o převodu členských práv a povinností k oceňovanému členskému podílu. Real burden / věcná břemena: K předmětu ocenění se nemohou vázat věcná břemena, nejedná se o nemovitost ani bytovou jednotku. Mortgages: / zástavní práva: K předmětu ocenění se nemohou vázat zástavní práva, nejedná se o nemovitost ani bytovou jednotku. Legal and structural state / stavebně právní stav: Jedná se o členský podíl v bytovém družstvu. Weak points / slabé stránky: - jedná se o podíl v bytovém družstvu s právem užívání bytu, nikoli o vlastnictví bytu Strong points / silné stránky: - dům je revitalizovaný včetně zateplení - veškerá občanská vybavenost v docházkové vzdálenosti Background Papers / podklady: a/ informace o pozemku b/ katastrální mapa c/ zjištění při prohlídce na místě d/ informace Bytového družstva Revoluční 1833/4 Litoměřice Tour / prohlídka Prohlídka bytu byla provedena dne 23. května 2019 za účasti paní Marcely Kočí, předsedkyně družstva

4 B/ POSUDEK A OCENĚNÍ IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území : Název katastrálního území : Litoměřice Kód obce : Název obce : Litoměřice Počet obyvatel obce : Datum stanovení počtu obyvatel : Kód okresu : CZ0423 Název okresu : Litoměřice Název kraje : Ústecký Poloha v obci : Bytová zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Litoměřice patří mezi větší města Ústeckého kraje, město se nachází ve východní části Ústeckého kraje, přibližně 20 km jihovýchodně od krajského města Ústí nad Labem a přibližně 70 km severozápadně od centra hlavního města Prahy. Město Litoměřice je bývalým okresním městem, je zde veškerá občanská vybavenost, kultura, školství, dostupnost všech úřadů, velmi dobrá infrastruktura. Po dopravní stránce je město Litoměřice dobře dostupné, městem prochází silnice Most Litoměřice I/15 a II/261Litoměřice Ústí nad Labem, v blízkosti je dálnice D8 Praha Ústí nad Labem hranice se SRN, město je také napojeno na železniční a říční dopravu. Město je napojeno na veškeré inženýrské sítě včetně dálkového vytápění. Property Location / poloha nemovitostí: Bytový dům č.p se nachází v městské části Litoměřice Předměstí, v lokalitě s převažující zástavbou bytových i rodinných domů a budov občanské vybavenosti (obchodní centra, školy, pošta, restaurace a další), v ulici Revoluční., ve vzdálenosti přibližně 1,5 km od centra města, Mírového náměstí. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, vody, plynu, kanalizace, tepla a teplé vody z dálkového zdroje. Short description property / stručný popis majetku: Jedná se o členský podíl v bytovém družstvu s právem vztahujícím se k užívání bytu č. 25 v bytovém domě č.p Byt č. 25 je situován v 5. nadzemním podlaží bytového domu č.p. 1833/4. Bytový dům má 1 podzemní a 13 nadzemních podlaží. Dispoziční řešení: Byt sestává z následujících místností: Název místnosti Podlahová plocha (m 2 ) Kuchyň 13,30 Pokoj 12,48 Koupelna + WC 3,75 Předsíň 3,40 Komora 1,80 Sklepní kóje 1,25 Loggie 6,95 Podlahová plocha bytu celkem 42,93 Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových panelů, vodorovné nosné konstrukce jsou železobetonové, založení stavby je na základových pasech z betonu, střecha je plochá, klempířské prvky jsou úplné z pozinkovaného plechu, schodiště jsou železobetonová s povlaky z PVC, okna jsou plastová s izolačními dvojskly. Vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s barvenou omítkou. V bytovém domě je výtah, výškový rozdíl mezi úrovní vstupu do domu a úrovní chodníku je vyrovnán hydraulickou plošinou umožňující přístup imobilním osobám. Vstupní prostory domu jsou vybaveny kamerovým systémem

5 Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé, kanalizace, plynu, topení včetně přípravy teplé vody je ústřední. Vybavení oceňovaného bytu tvoří vana, umývadlo, záchod, kuchyňská linka, elektrický sporák se sklo-keramickou deskou, vodoměry, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, dále vnitřní instalace elektrického proudu, tepla, teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu jsou opatřeny povlaky z PVC, v koupelně keramickou dlažbou. Stáří a stavební stav: Bytový dům pochází z roku 1979, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 40 let. Bytový dům prošel revitalizací. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady, je běžně udržován. Stavebně technický stav bytu odpovídá běžnému provoznímu opotřebení. Pozemky: Bytový dům č.p. 1833/4 je situován na pozemku čís.parcely 3736/2, k.ú. Litoměřice. Pozemek je rovinné konfigurace, napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody a kanalizace, a je přístupný z veřejné přístupných pozemků ulice Revoluční ve vlastnictví Města Litoměřice. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze. Výše uvedený pozemek, na kterém je bytový dům postaven, je ve vlastnictví Bytového družstva Revoluční 1833/4 Litoměřice (IČ ), a není proto předmětem ocenění. ZPŮSOB OCENĚNÍ Hodnota členského podílu v bytovém družstvu, představující majetkovou hodnotu, se oceňuje cenou obvyklou, tj. cenou, kterou by bylo možno za převod členského podílu v rozhodné době a místě dosáhnout (z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne , sp.zn. 31 Cdo 2428/2000, Bulletin advokacie č. 5/2003). Při ocenění členského podílu v bytovém družstvu, představujícího majetkovou hodnotu, je aplikováno ustanovení 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění, jenž definuje způsoby oceňování majetku a služeb, a to obvyklou cenou, pokud zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena (podle 2, odst. 1), která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nezahrnují vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je, (podle 2, odst. 3), m.j. a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění. b) výnosový způsob, který vychází z výnosu předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry) c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci. ANALÝZA OCENĚNÍ Vzhledem ke skutečnosti, že k převodům členských podílů v bytových družstvech vztahujících se ke konkrétním bytům (jde o tzv. družstevní byty) již řadu let běžně dochází a cena je vytvářena principy poptávky a nabídky, je odhad obvyklé ceny stanoven především na základě porovnávací metody. Analýza je patrná z přiložené tabulky v příloze

6 C/ HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena členského podílu v v Bytovém družstvu Revoluční 1833/4 Litoměřice vztahující se k užívání bytu č. 25 v bytovém domě č.p. 1833/4 na pozemku čís. parcely 3736/2, k.ú. Litoměřice, v ulici Revoluční, v Litoměřicích, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 23. května 2019 celkem Slovy: Jedenmiliontřicettisíc Kč ,- Kč V daném případě se jedná o ocenění členského podílu v bytovém družstvu, tedy ocenění práv spojených s členstvím, nejde o nemovitost ani bytovou jednotku. Znalecká doložka: ENI CONSULT spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 106/8306/2019. Ing. Vladimír Hůda, MBA jednatel V Mostě, dne 25. května

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 106/8306/2019 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby 1 byt č , Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Jednotková cena Užitná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Lands subtotal - Pozemky mezisoučet m 2 Kč/m 2 Kč Comments Komentář jde o členský podíl Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) nebyla stanovena Item no. Yield value - Výnosová hodnota Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of unit Typ jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility Price per object area Celková cena obytné / užitné plochy Cena za objekt Kč m 2 Kč/m 2 Kč Kč/m 2 1 Byt v OV, Litoměřice, Revoluční , , , , Byt v OV, Litoměřice, Revoluční , , , , Byt v OV, Litoměřice, Revoluční , ,00 2+kk , , Comments Komentář nabídka 1) nabídka 2) nabídka 3) 1) nabídka realitní kanceláře RE/MAX G8 Reality Litoměřice, 13.NP, zděné jádro, dobrý stav 2) nabídka realitní kanceláře RENO Realitní kancelář Litoměřice, 10. NP, zděné jádro, dobrý stav 3) nabídka realitní kanceláře Reality 11 Podyreal Praha, byt ve 4.NP, zděné jádro, dobrý stav Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) nebyla stanovena nebyla stanovena 1,033 mil.kč 1,030 mil.kč

8

9

10

11

12 Přístupová komunikace Budova č.p. 1833/4 Vstup do č.p. 1833/4 Předsíň Kuchyň Pokoj Koupelna Loggie