ZNALECKÝ POSUDEK. č. 202/7292/2015

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 202/7292/2015 o obvyklé ceně jednotky - bytu č. 297/10 v bytovém domě č.p. 297 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemku čís. parcely St. 820, k.ú. Bynov, v ulici Nálepkova v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 202/7292/2015 LV no.: 912 Name of subject / Předmět ocenění: Jednotka (podle zákona č. 72/1994 Sb.) - byt č. 297/10 v bytovém domě č.p. 297 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemku čís. parcely St. 820, k.ú. Bynov, v ulici Nálepkova v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj. Address of subject / Adresa majetku: Nálepkova 297, Děčín IX Bynov, Děčín Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Odhad obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění. Cost value: Věcná hodnota: ,- Kč Market value Tržní hodnota ,- Kč Yield value: Výnosová hodnota: nebyla stanovena Common price Obvyklá cena ,- Kč Comparative value: Porovnávací hodnota: ,- Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): nestanoveno Kč Number of properties: Počet objektů: 1 LAND / POZEMEK Main building: Hlavní stavba: Appurtenances: Příslušenství: Location in the town: Poloha v obci: byt č. 297/10 (jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb.) Čísla parcel Parcel of land nr. sklepní kóje Size: Velikost obytná zóna Type: Druh St. 820 podíl 624/10590 z 255 m 2 tj. cca 15 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Infrastructure: Infrastruktura odpovídající velikosti města Unit price: Jednotková cena 930,- Kč/m 2 MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT LEASE / PRONÁJEM Construction system: Konstrukční systém: montovaný z panelů Whole property: Celá nemovitost: m 2 Built-up area: Zastavěná plocha: m 2 Office area: Kancelářské plochy: m 2 Floor area: Podlahová plocha: Unit price: Jednotková cena: 63,66 m 2 Storage area: Skladové plochy: Kč/m 2 Income: Příjem: Other and manufacturing: Ostatní m 2 m 2 Kč Building finished in year Rok pořízení: 1982 Cost: Náklady: Kč Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): 40 % Capitalization rate: Kapitalizační míra: % - 2 -

3 Property right / Vlastnické právo: Nemovité věci evidované na listu vlastnictví č. 912 jsou ve SJM Petra Karla Černého a Jany Černé, Nálepkova 297, Děčín IX Bynov, Děčín. Restricting conditions / omezující podmínky V části C listu vlastnictví č. 912 jsou evidována zástavní práva exekutorská, zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji, rozhodnutí o úpadku a dražební vyhláška (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 912 v příloze). Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. Real burden / věcná břemena: Podle části C listu vlastnictví č. 912 není vlastnické právo k jednotce omezeno žádným věcným břemenem. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 912 jsou evidována zástavní práva exekutorská a zástavní právo smluvní ve výši ,- Kč s příslušenstvím ve prospěch České spořitelny a.s. (IČO ), ze dne , právní účinky vkladu práva ke dni (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 912 v příloze). Legal and structural state / stavebně právní stav: Byt je v katastru nemovitostí evidován jako jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., se způsobem využití byt. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je jednotka užívána pro účely bydlení, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - typový panelový bytový dům - nedostatek parkovacích míst v blízkosti domu Strong points / silné stránky: - klidná lokalita Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 912 prokazující stav ke dni b/ katastrální mapa pro část k.ú. Bynov, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena dne za účasti Karla Černého a Jany Černé, přítomných v bytě v době prohlídky

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Bynov Kód obce: Název obce: Děčín Počet obyvatel obce: Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0421 Název okresu: Děčín Název kraje: Ústecký Poloha v obci: Obytná zóna Infrastructure / infrastruktura: Město Děčín je významným městem Ústeckého kraje, od roku 2006 je městem statutárním. disponuje rozsáhlou infrastrukturou včetně vyšší městské vybavenosti a vysokého školství. Statutární město Děčín, leží na severu Čech asi 110 km severně od centra hlavního města Prahy, 25 km severně od Ústí nad Labem a 14 km jižně od hranice se SRN (hraniční přechod Hřensko - Schmilka), na soutoku Labe, Ploučnice (pravý přítok) a Jílovského potoka (levý přítok). Území Děčína je velmi rozlehlé a členité, rozkládá se na rozhraní 3 větších horských celků - Děčínských stěn, Labských pískovců a Českého středohoří. V současnosti se Děčín skládá z 22 katastrálních území, na kterých leží 35 místních částí, místní části jsou číslované. Po dopravní stránce je statutární město Děčín velmi dobře dostupné, je významným říčním přístavem, důležitou železniční křižovatkou a leží na křižovatce několika významných silničních tahů. V Děčíně se střetávají silnice I. třídy I/13 a I/62. I/13 protíná celé severní Čechy a spojuje Podkrušnohorskou oblast s Libereckým krajem. I/62 vede z hraničního přechodu Hřensko přes Děčín do Ústí nad Labem. Místní komunikační síť zahrnuje sběrné a obslužné trasy včetně průtahových úseků silničních tahů. Děčín patří mezi nejdůležitější železniční uzly v severních Čechách. Stýká se zde pět železničních tratí, prochází jím i 1. železniční koridor. Plavba po Labi se v současnosti používá zejména pro přepravu nákladů. V děčínském Loubí se nachází největší český přístav s překladištěm. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nacházejí severozápadním okraji zastavěného území statutárního města Děčín, označené Děčín IX Bynov v ulici Nálepkova, v lokalitě s převažující zástavbou rodinných a bytových domů. V lokalitě je rozvod elektrického proudu, vody a kanalizace. Short description property / stručný popis majetku: Jednotka č. 297/10: Oceňovaný byt je situován v řadovém bytovém domě č.p. 297 v 5. nadzemním podlaží. Bytový dům je postaven na pozemku čís. parcely St. 820, k.ú. Bynov. Dispoziční řešení: Oceňovaný byt o velikosti 1+2 sestává z předsíně, kuchyně, dvou pokojů, šatny, koupelny a WC. K bytu náleží loggie (4,11 m 2 ) a sklepní kóje (1,91 m 2 ). Podlahová plocha: předsíň 5,96 m 2 koupelna 2,56 m 2 WC 0,91 m 2 šatna 1,99 m 2 kuchyně 12,02 m 2 pokoj č. 1 20,61 m 2 pokoj č. 2 18,60 m 2 loggie 4,11 m 2 *0,20 sklepní kóje 1,91 m 2 *0,10 Celkem cca 63,66 m 2 Konstrukční řešení a vybavení (domu a bytu): Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou montované ze železobetonových obvodových a stěnových panelů, vodorovné nosné konstrukce tvoří železobetonové stropní panely, založení stavby je na základových pasech z betonu, - 4 -

5 střecha je plochá s mírným spádem ke střešním vpustím, krytina je z asfaltových svařovaných pásů, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná s povlaky z PVC, okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou plné i prosklené do kovových zárubní, vnitřní omítky jsou štukové, vnější povrchy panelů jsou opatřeny tepelnou izolací s barvenou omítkou. Bytový dům má vnitřní rozvod el. proudu, vody včetně teplé a kanalizace, vytápění je ústřední dálkové, včetně přípravy teplé vody. V bytovém domě je výtah.. Vybavení bytu tvoří vana, umývadlo, záchod, topná tělesa, kuchyňská linka, elektrický sporák, vodovodní míchací baterie, vnitřní dveře, zvonek, poštovní schránka, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu mají krytinu z povlaků PVC a keramické dlažby. Stáří a stavební stav: Bytový dům podle informace z archivu Stavebního úřadu města Děčín pochází z roku 1982, jeho stáří ke dni ocenění je tedy 33 roky. Některé konstrukce domu byly již obnoveny, např. byly vyměněny rozvody vody a kanalizace, vstupy do domu apod. Stavební stav domu odpovídá stáří, provedeným stavebním úpravám a běžné údržbě. Na domě nejsou patrné statické nebo jiné vážnější stavební závady. Stavební stav bytu odpovídá jeho stáří a běžné údržbě. Pozemky: K oceňovanému bytu č. 297/10 náleží podíl o velikosti 624/10590 na pozemku čís. parcely St. 820 (zastavěná plocha a nádvoří, 255 m 2 ), k.ú. Bynov. Jedná se o pozemek převážně zastavěný bytovým domem č.p Pozemek je svažité konfigurace s jižní orientací, napojený na inženýrské sítě el. proudu, vody a kanalizace. Pozemek je přístupný z okolních veřejně přístupných pozemků (ul. Nálepkova) ve vlastnictví Statutárního města Děčín. Tvar pozemku je patrný z kopie katastrální mapy v příloze

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) ) jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb. - bytu č. 297/10 v bytovém domě č.p. 297 včetně podílu na společných částech domu a podílu na pozemku čís. parcely St. 820, k.ú. Bynov, v ulici Nálepkova v Děčíně, okres Děčín, Ústecký kraj, zapsané na listu vlastnictví č. 912 pro k.ú. Bynov a obec Děčín u Katastrálního úřadu pro Ústecký kraj, Katastrálního pracoviště Děčín, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění Slovy: Čtyřistapadesáttisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi ,- Kč V části C listu vlastnictví č. 912 jsou evidována zástavní práva exekutorská, zástavní právo smluvní, nařízení exekuce, exekuční příkazy k prodeji, rozhodnutí o úpadku a dražební vyhláška (podrobněji v části C listu vlastnictví č. 912 v příloze). Stanovená obvyklá cena nemovitých věcí nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č Stanovená obvyklá cena nemovité věci nezohledňuje případné dluhy související se správou domu a pozemku. Jiná rizika v souvislosti s oceňovanými nemovitými věcmi nebyla zjištěna. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 202/7292/2015. Ing. Vladimír Hůda jednatel V Mostě, dne 21. července

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 202/7292/2015 LV no.: 912 Item no. Pol.č. Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Obytná plocha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 byt č. 297/10 63, , Comments Komentář Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem za podíl 624/10590 m 2 Kč/m 2 Kč Comments 1 St. 820 zastavěná plocha a nádvoří 15, podíl o velikosti 624/10590 Komentář Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Item no. Pol.č. Yield value - Výnosová hodnota Name Název Area for lease Pronajímatelná plocha Lease price per sq. m. Cena za pronájem m2 Gross yield Costs total Net yield Hrubý výnos Náklady celkem Čistý výnos Capitalization rate Kapitalizační míra Yield value Výnosová hodnota m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok Kč Kč % Kč ,0 0 #### 0 0 6, ,0 0 Total / Celkem 0 Comments Komentář Item no. Pol.č. Comparative value - Porovnávací hodnota Name Název Realized / offer price Realizovaná / nabídková cena Date of sale / offers Datum prodeje / nabídky Residential / utility area Obytná / užitná plocha Type of housing units Typ bytové jednotky Unadjusted price Neupravená cena Rate of price adjustment Koeficient cenové úpravy Total price of residential / utility area Celková cena obytné / užitné plochy Price of buildings Cena za objekty Kč m 2 Kč/m 2 mil. Kč Kč/m 2 Comments nabídka 1) osobní vlastnictví, 1 BJ Děčín - Bynov, ul. Nálepkova ,00 VII-15 63, , , panelový dům, 7.NP, plastová okna, byt po celkové rekonstrukci Komentář 2 BJ Děčín - Bynov, ul. Na Vyhlídce ,00 VII-15 34, , , nabídka 2) osob. vlastnictví, panelový dům, 3.NP, byt v původním stavu 3 BJ Děčín - Bynov, ul. Košická ,00 VII-15 66, , , nabídka3) osobní vlastnictví, panelový dům, 3.NP, byt po částečné rekonstrukci 1) nabídka realitní kanceláře REALITY BROUMSKÝ, s.r.o., Děčín 2) nabídka realitní kanceláře SKZ REAL s.r.o., Děčín 3) nabídka realitní kanceláře REALITY ŠIROKÝ, Děčín Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,821 mil.kč 0,000 mil.kč 0,453 mil.kč 0,450 mil.kč

8

9

10

11 Přístupová komunikace Budova č.p. 297 Vstup do č.p. 297 Předsíň Kuchyně Koupelna Pokoj 1 Pokoj 2