ZNALECKÝ POSUDEK. č. 127/7597/2016

Transkript

1 ENI CONSULT spol. s r.o. znalecký ústav obor ekonomika oceňování majetku ZNALECKÝ POSUDEK č. 127/7597/2016 o obvyklé ceně pozemků čís. parcely St. 31, 35/1 a 35/23, rodinného domu č.p. 27 s příslušenstvím, k.ú. Liběšice u Želenic, obec Želenice, okres Most, Ústecký kraj ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav, Chomutovská 2233, Most, IČ , DIČ CZ tel./fax: , tel , , eniconsult@seznam.cz,

2 ID (Surveyor s Report): 127/7597/2016 LV no.: 70 Name of subject / Předmět ocenění: Pozemky čís. parcel St. 31, 35/1, 35/23 a rodinný dům č.p. 27 s příslušenstvím, k.ú. Liběšice u Želenic, obec Želenice, okres Most, Ústecký kraj Address of subject / Adresa majetku: Želenice-Liběšice č.p. 27, Želenice GPS: N, E Purpose of Appraisal / Účel ocenění: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí pro postup podle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, v platném znění Cost value: Věcná hodnota: Yield value: Výnosová hodnota: Comparative value: Porovnávací hodnota: Number of properties: Počet objektů: Main building: Hlavní stavba: Other constructions: Další stavby: za celek: Kč Market value Tržní hodnota nebyla stanovena Common price Obvyklá cena za celek: Kč Quick sale: (validity 6 monts): Rychlý prodej (platnost 6 měsíců): 1 LAND / POZEMEK (rodinný dům) vedlejší stavba (kolna), venkovní úpravy (žumpa, přípojka vody) Čísla parcel Parcel of land nr. Size: Velikost: Kč Kč nestanoveno St. 31, 35/1, 35/23 234, 1331, 175 m 2 Location in the town: Poloha v obci: Infrastructure: Infrastruktura osada Liběšice, část obce Želenice občanská vybavenost odpovídající velikosti obce MAIN PROPERTY / HLAVNÍ OBJEKT Construction system: Konstrukční systém: Built-up area: Zastavěná plocha: Floor area: Podlahová plocha: Built-up space: Obestavěný prostor: Unit price: Jednotková cena: Building finished in year Rok pořízení: Wear (analytic method): Znehodnocení (analyt. metoda): zděný Type: Druh Unit price: Jednotková cena: LEASE / PRONÁJEM Whole property: Celá nemovitost: 77 m 2 Resident area: Bytové plochy: 62 m 2 Storage area: Skladové plochy: 338 m 3 Other and manufacturing: Ostatní % Income: Příjem: Cost: Náklady: Capitalization rate: Kapitalizační míra: zastavěná plocha a nádvoří zahrada 152 Kč/m 2 m 2 m 2 m 2 m 2 Kč Kč % - 2 -

3 Property right / vlastnické právo: Podle části A listu vlastnictví č. 70, prokazující stav evidovaný ke dni , jsou nemovité věci ve vlastnictví Tamchyna Jiří, poslední trvalý pobyt Mikoláše Alše 2100/2, Most. Restricting conditions / omezující podmínky: V části C listu vlastnictví č. 70 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo exekutorské, - 2x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, - 26x nařízení exekuce, - 2xpůjčka od ČSTSP, - 2x nařízení exekuce, - 2x exekuční příkaz k prodeji, - 1x dražební vyhláška, Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 70 v příloze. Stanovená obvyklá cena na nemovitých věcech nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 70. Real burden / věcná břemena: V části C listu vlastnictví č. 70 nejsou evidována žádná věcná břemena. Mortgages: / zástavní práva: V části C listu vlastnictví č. 70 jsou evidována tato zástavní práva: - 1x zástavní právo exekutorské, - 2x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Podrobnější údaje o výše uvedených zástavních právech viz část C listu vlastnictví č. 70 v příloze. Legal and structural state / stavebně právní stav: Budova č.p. 27 je v katastru nemovitostí evidována se způsobem využití jako rodinný dům. Z dostupných informací a informací zjištěných na místě je dům stavebně technicky uspořádán pro účely bydlení, jako rodinný dům, tzn. v souladu se stavem evidovaným v katastru nemovitostí. Weak points / slabé stránky: - zvýšené investice na rekonstrukci a opravu rodinného domu, popřípadě demolici a stavbu nového domu - bezprostřední blízkost komunikace Strong points / silné stránky: - klidná lokalita vhodná k bydlení - velikost pozemku zahrady vhodného k zastavění Background Papers / podklady: a/ výpis z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. 70 pro k.ú. Liběšice u Želenic, obec Želenice, prokazující stav evidovaný k datu , vyhotovený dálkovým přístupem do katastru nemovitostí b/ katastrální mapa pro část k.ú. Liběšice u Želenic, vyhotovená z dálkového nahlížení do katastru nemovitostí c/ údaje archivu Stavebního úřadu v Mostě d/ zjištění při prohlídce na místě Tour / prohlídka Prohlídka nemovitých věcí byla provedena v úterý dne , od 15,00 hod

4 IDENTIFIKAČNÍ ÚDAJE Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Liběšice u Želenic Kód obce: Název obce: Želenice Počet obyvatel obce: 477 Datum stanovení počtu obyvatel: Kód okresu: CZ0425 Název okresu: Most Název kraje: Ústecký Poloha v obci: osada Liběšice Infrastructure / infrastruktura: Obec Želenice, osada Liběšice, se nachází v Ústeckém kraji, v okrese Most, přibližně 10 km východně od města Most. Podle Malého lexikonu obcí ČR 2014 ČSÚ má obec, včetně svých částí osady Liběšice, má 477 obyvatel. V obci je omezená občanská vybavenost, ostatní vybavenost poskytuje město Most. Po dopravní stránce je osada dostupná ze silnice I/13 spojující Želenice s Mostem a s Bílinou. Silnice II/265 vede ze Želenic do Braňan. Je zde provozována autobusová linka Most Braňany. V současnosti prochází silnice II. třídy středem obce. V územním plánu je územní rezerva pro západní obchvat. Významnou dopravní tepnou je rovněž železniční trať č. 130 Chomutov Ústí nad Labem se zastávkou Želenice nad Bílinou. Obec je napojena na příměstskou dopravu. Property Location / poloha nemovitostí: Oceňované nemovité věci se nachází v části obce Želenice, osada Liběšice, spadající do správního území obce Želenice. Vzdálenost osady od obce jsou 2 km, od okresního města Most 6,5 km. Obec Želenice má základní občanskou vybavenost, v obci je autobusová i železniční zastávka, obecní úřad, hospoda, obchod, za ostatní občanskou vybaveností jsou obyvatelé orientováni převážně na město Most, které je vzdáleno přibližně 10 km. V obci se nachází rozvody el. proudu, pitné vody, kanalizace a plynu. Short description property / stručný popis majetku: Rodinný dům č.p. 27: Rodinný dům č.p. 27 je samostatně stojící stavba tvořící součást pozemku čís. parcely St. 31, k.ú. Liběšice u Mostu. Dispoziční řešení: Dům má jedno nadzemní podlaží (přízemí), půdu. Vnitřní dispozice domu je tvořena: - v přízemí (1.NP) tvoří zádveří, chodba, koupelna, záchod, tři místnosti - půda. Konstrukční řešení a vybavení: Stavba má svislé nosné konstrukce zděné, se založením na základových pasech pravděpodobně zděných z kamene, stropy jsou dřevěné trámové, střecha je sedlová, opatřená krytinou z pálených tašek, klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu neúplné, podlahy jsou betonové, povrchy podlah tvoří částečně dlažba, ostatní nelze přes odpad identifikovat, okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou dřevěné do dřevěných zárubní, vnitřní i vnější povrchy stěn jsou hrubé. Dům má přípojku vody, kanalizace, v koupelně jsou patrné zbytky obkladů a splachovací záchod. Stáří a stavební stav: Přesné stáří rodinného domu se nepodařilo zjistit ani na Stavebním úřadě v Mostě, bylo stanoveno odborným odhadem na více než 100 let. Dům je dlouhodobě opuštěn, neužíván, zámek u vstupních dveří je vylomený a dům je volně přístupný komukoli. Střecha je propadlá, stropy některých místností jsou propadlé, vstup do nich je z hlediska stavebně technického na pokraji rizika dalšího zřícení, veškeré vybavení domu chybí, jsou vytrhané vnitřní elektrické rozvody, elektrické vypínače, osvětlovací tělesa, vybavení kuchyně, koupelny, povrchy podlah jsou zanesené odpadky, stropy v místnosti bývalé kuchyně a chodby jsou propadlé, chybí schodiště na půdu. Celý objekt je vhodný spíše k demolici, je ve velmi špatném stavebně technickém stavu, v současné době jej nelze užívat

5 Další stavby: Na oceňovaném pozemku se dále nachází venkovní úpravy (přípojka vody a kanalizace do žumpy) a vedlejší stavba kolny, která navazuje na stavbu rodinného domu, jejíž stavebně technický stav je velmi špatný, je nevhodná k užívání, stejně tak jako rodinný dům spíše určená k demolici. Pozemky: Pozemek čís. parcely St. 31, k.ú. Liběšice u Želenic, o výměře 234 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zastavěná plocha a nádvoří. Jde o stavební pozemek zastavěný rodinným domem č.p. 27 s příslušenstvím (kolnou) a venkovními úpravami, nezastavěná část pozemku je tvořena nádvořím. Pozemek čís. parcely 35/1, k.ú. k.ú. Liběšice u Želenic, o výměře 1331 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada, způsob ochrany zemědělský půdní fond. Jde o pozemkovou parcelu, která je užívána jako zahrada a ačkoliv se jedná o pozemek zahrady, tento se nachází v intravilánu obce (viz. příloha katastrální mapy) a je vhodný k zastavění. Pozemek čís. parcely 35/23, k.ú. k.ú. Liběšice u Želenic, o výměře 175 m 2, evidovaný v katastru nemovitostí jako zahrada, způsob ochrany zemědělský půdní fond. Jde o pozemkovou parcelu, která je užívána jako zahrada. Na oceňovaných pozemcích se dále nachází trvalé porosty náletového charakteru, bez výraznější ceny. Tvary a vzájemné uspořádání pozemků jsou patrné z katastrální mapy v příloze. Pozemky jsou přístupné z pozemku čís. parcely 520/14, k.ú. Liběšice u Želenic (silnice - ostatní plocha, vlastník obec Želenice). Vybavení domu a příslušenství: Dle zadání objednatele mělo být součástí ocenění i vybavení domu a jeho příslušenství. Při prohlídce a ohledání přímo na místě se nenacházely žádné movité věci ani příslušenství, které by byly vhodné k ocenění, vše je patrné i z doložené fotodokumentace

6 HODNOCENÍ A ZÁVĚR Obvyklá cena (tržní hodnota) pozemků čís. parcely St. 31, 35/1, 35/23 a rodinného domu č.p. 27 s příslušenstvím, k.ú. Liběšice u Želenic, obec Želenice, okres Most, Ústecký kraj, stanovená na základě provedené analýzy, s použitím metod pro odhad obvyklé ceny (tržní hodnoty), uvedených v přiložené tabulce, činí ke dni ocenění 3. května ,- Kč Slovy: Třistatisíc Kč Ocenění práv a závad spojených s nemovitými věcmi V části C listu vlastnictví č. 70 jsou evidována následující omezení: - 1x zástavní právo exekutorské, - 2x zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu, - 26x nařízení exekuce, - 2xpůjčka od ČSTSP, - 2x nařízení exekuce, - 2x exekuční příkaz k prodeji, - 1x dražební vyhláška. Podrobnější údaje o výše uvedených omezeních viz část C listu vlastnictví č. 70 v příloze. Stanovená obvyklá cena na nemovitých věcech nezohledňuje výše uvedená omezení evidovaná na listu vlastnictví č. 70. Jiné omezující podmínky nebyly zjištěny. ENI CONSULT, spol. s r.o. podává znalecký posudek jako znalecký ústav zapsaný Ministerstvem spravedlnosti ČR dne pod zn. 212/98-ODO do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny nemovitého a movitého majetku. Znalecký posudek je veden pod pořadovým číslem 127/7597/2016. Ing. Vladimír Hůda, MBA jednatel V Mostě, dne 4. května

7 ENI CONSULT Ltd.- Surveyor Institute ENI CONSULT spol. s r.o. - znalecký ústav ID (Surveyor s Report): 127/7597/2016 LV no.: 70 Item no. Pol.č. Name of "the tangible investment asset" - TIA Název HIM Build-up space Unit price Built-up area Unit price Starting price Wear Time price "TIA" Obestavěný prostor stavby Jednotková cena Zastavěná ploha Jednotková cena Výchozí cena Znehodnocení Časová cena HIM m 3 Kč/m 3 m 2 Kč/m 2 Kč % Kč 1 rodinný dům č.p , ostatní stavby , Cost Value (Buildings) - Věcná hodnota (Stavby) Buildings subtotal - Stavby mezisoučet Comments Komentář Item no. Cost Value (Lands) - Věcná hodnota (Pozemky) Site no. Type land Acreage Price Total Pol.č. Parcelní číslo Druh pozemku Výměra Cena Cekem m 2 Kč/m 2 Kč 1 St.31 zastavěná plocha a nádvoří St. 35/1 zahrada St. 35/23 zahrada Lands subtotal - Pozemky mezisoučet Comments Komentář Cost Value (Buildings and Lands total) Věcná hodnota (Stavby a pozemky celkem) Kč Yield value - Výnosová hodnota Item no. Name Area for lease Lease price per sq. m. Gross yield Risk of loss of rent Net rent Costs total Net yield Capitalization rate Yield value Comments Pol.č. Název Pronajímatelná plocha Cena za pronájem m2 Hrubý výnos Riziko výpadku nájemného Čisté nájemné Náklady celkem Čistý výnos Kapitalizační míra Výnosová hodnota Komentář m 2 Kč/m 2 /year/rok Kč/year/rok % Kč Kč Kč % Kč Yeld value Výnosová hodnota nebyla stanovena Comparative value - Porovnávací hodnota Item no. Name Realized / offer price Date of sale / offers Built-up space Land area Price of land Total price of lands Total price of buildings Rate of price adjustment Price of buildings Comments Pol.č. Název Realizovaná / nabídková cena Datum prodeje / nabídky Obestavěný prostor Plocha pozemků Cena pozemků Celková cena za pozemky Celková cena za objekty Koeficient Cena za objekty cenové úpravy Komentář 1 2 Rodinný dům v části obce Horní Jiřetín, okr.most Rodinný dům v části obce Hora Svaté Kateřiny, okr. Most Kč m 3 m 2 Kč/m 2 mil. Kč mil. Kč Kč nabídka RK 1), ,00 V-16 nestanoven ,00 0,55 RCH s 1 NP, zanedbaná údržba, určený k rekonstrukci nabídka RK 2), ,00 V-16 nestanoven ,00 0, RD s 1 PP, 1NP, podkroví, zhoršený stav 3 Rodinný dům v obci Nová Ves v Horách, okr. Most nabídka RK 3), ,00 V-16 nestanoven ,00 0, RD s 1 NP, před rekonstrukcí 1) nabídka realitní kanceláře AVAREAL Třebenice 2) nabídka realitní kanceláře Molík reality, s.r.o., Most 3) nabídka realitní kanceláře Dumrealit.cz Imperial Cost Value - Věcná hodnota Yield value - Výnosová hodnota Comparative value - Porovnávací hodnota Market value - Tržní hodnota (Common price - Obvyklá cena) 0,473 mil.kč nebyla stanovena 0,304 mil.kč 0,300 mil.kč

8 Situace lokality Mapa oblasti

9 VYPIŠ Z KATASTRU NEMOVITOSTI prokazujíc! stav evidovaný k datu :00:00 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Dědické řízeni, č.j.: '35 D 557/2013 pro Mgr.Alena Zahradníková Okres: CZ0425 Most Kat.území: Liběšice u Želenic List vlastnictví: V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Obec: Želenice 70 (St. = stavební parcela) A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor Podíl Vlastnické právo Tamchyna Jiři, Mikoláše Alše 2100/2, Most /272 B Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra[m2] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany St zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Liběšice, č.p. 27, rod.dům Stavba stojí na pozemku p.č.: St / zahrada 35/ zahrada zemědělský půdni fond zemědělský půdni fond Bl C Jiná práva Bez zápisu Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k o Zástavní právo exekutorské podle 69a exekučního řádu ve výši 6.614,- Kč s příslušenstvím Česká pojišťovna a.s., Spálená Parcela: St /16, Nové Město, Praha 1, Parcela: 35/1 RČ/IČO: Parcela: 35/23 Listina Exekuční přikaž o zřizeni exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Liberec 36 Ex-575/ ze dne Právni moc ke dni Pořadí k datu podle právni úpravy účinné v době vzniku práva o Zástavní právo z rozhodnuti správního orgánu ve výši 2.535,- Kč Česká republika, RČ/IČO: , vykonává: Finanční úřad pro Ústecký kraj, Velká hradební 39/61, Ústi nad Labem-centrum, Ústi nad Labem Parcela: St. 31 Parcela: 35/1 Parcela: 35/23 Z-6768/ Z-6768/ Z-6768/ Z-6768/ Z-3474/ Z-3474/ Z-3474/ Listina Rozhodnuti správce daně o zřizeni zástavního práva { 72 zák.č.337/1992 Sb.) /2007 /206940/5142 ze dne Právni moc ke dni Pořadí k datu podle právni úpravy účinné v době vzniku práva o Zástavní právo z rozhodnuti správního orgánu ve výši 1.011,- Kč Česká republika, RČ/IČO: Parcela: St , vykonává: Finanční úřad pro Parcela: 35/1 Ústecký kraj, Velká hradební 39/61, Parcela: 35/23 Ústi nad Labem-centrum, Ústi nad Labem Z-1299/ Z-3474/ Z-3474/ Z-3474/ Listina Rozhodnuti správce daně o zřizeni zástavního práva ( 72 zák.č.337/1992 Sb.) Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí CR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, kód: 508. strana 1

10 Okres: CZ0425 Most VYPIŠ Z KATASTRU NEMOVITOSTI prokazujíc! stav evidovaný k datu :00:00 Kat.území: Liběšice u Želenic List vlastnictví: 70 V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách Obec: Želenice (St. = stavební parcela) Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k 43897/2010 / ze dne Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva Z-2019/ o Půjčka od ČSTSP Kč - a omezení převodu nemovitosti na čp.27 se st.p.31 ze dne Parcela: St. 31 Z / Listina Dohoda o omezení převodu nemovitosti RIII 1194/1990. POLVZ:59/1997 Z / o Půjčka od ČSTSP Kč - a omezení převodu nemovitosti ze dne Parcela: 35/1 Z / Listina Dohoda o omezení převodu nemovitosti RIII 1194/1990. POLVZ:59/1997 Z / Nařízení exekuce JPV vytvořen na Katastrálním úřadě pro Ústecký kraj, Katastrálním pracovišti v Mostě, na základě listiny čj. 21 Nc 6441/ Tamchyna Jiří, Mikoláše Alše 2100/2, Most, RČ/IČO: /272 Z-8624/ Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Mostě 21 Nc-6441/ ze dne Právní moc ke dni ; uloženo na prac. Most Z-8624/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Tamchyna Jiří, Mikoláše Alše 2100/2, Most, RČ/IČO: /272 Parcela: St. 31 Z-8626/ Parcela: 35/1 Z-8626/ Parcela: 35/23 Z-8626/ Listina Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha 6 Ex-2644/ ze dne Z-8626/ Nařízení exekuce Tamchyna Jiří, Mikoláše Alše 2100/2, Most, RČ/IČO: /272 Z-9266/ Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce 45 Nc-4542/2002 ze dne ; uloženo na prac. Liberec Z-9266/ o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Tamchyna Jiří, Mikoláše Alše 2100/2, Most, Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí CR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, kód: 508. strana 2

11 r VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu :00:00 Okres: CZ0425 Most Obec: Želenice Kat.území: Liběšice u Želenic List vlastnictví: 70 V kat. územi jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela) Typ vztahu Oprávnění pro Povinnost k RČ/IČO: /272 Parcela: St 31 Z-4009/ Parcela: 35/1 Z-4009/ Parcela: 35/23 Z-4009/ Listina Exekuční přikaž k prodeji nemovitých věci Exekutorský úřad Liberec 36 Ex-575/ ze dne Dražební vyhláška Z-4009/ Parcela: St 31 Z-10006/ Parcela: 35/1 Z-10006/ Parcela: 35/23 Z-10006/ Listina Usneseni soudního exekutora o nařízení dražebního jednání Exekutorský úřad Praha Ex-2644/ ze dne Z-10006/ D Jiné zápisy Typ vztahu Oprávnění pro o Změna výměr obnovou operátu Povinnost k Parcela: 35/23 Z-6885/ Parcela: 35/1 Z-6885/ Plomby a upozornění - Bez zápisu E Nabývací tituly a jiné podklady zápisu Listina O Smlouva o převodu nemovitosti RI 845/1990 Kupni smlouva ze dne POLVZ:35/1990 Z / Pro: Tamchyna Jiři, Mikoláše Alše 2100/2, Most RČ/IČO: /272 F Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela BPEJ Výměra[m2] 35/ / Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, kód: 508. strana 3

12 Okres: CZ0425 Most Kat.území: V kat. VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ prokazující stav evidovaný k datu 05, Obec: Liběšice u Želenic List vlastnictví: území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách 00:00: Želenice 70 (St. = stavební parcela) Nemovitosti Katastrální jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, kód: 508. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD Vyhotoveno: :47:19 Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí CR Katastrální úřad pro Ústecký kraj, Katastrální pracoviště Most, kód: 508. strana 4

13

14

15 - pohle

16 elenic kooupelna kolna - kolna -

17 kolna -