Znalecký posudek č. 4202/14

Transkript

1 Znalecký posudek č. 4202/14 O ceně nemovitosti: Rodinný dům čp. 607 Nymburk, včetně příslušenství a pozemků parc.č. st.657 a 1327/13 kú.nymburk včetně věcného břemene doživotního práva užívání kú. Nymburk obec Nymburk kraj Středočeský okres Nymburk Objednatel posudku: Exekutorský úřad Mladá Boleslav Mgr.Martin Slavata Táborská čp.527/iii Mladá Boleslav č. obj.: EX 312/13 Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitosti Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav IČ Posudek obsahuje 23 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Mladé Boleslavi,

2 2 A. Nález Jedná se o dům čp.607 v zastavěné staré části města Nymburk, při ulici Resslova, tento dům je přízemní, dům je z malé zčásti podsklepený a má podkroví ve sklonité střeše. Dům je zděný, postaven jako koncový v řadové zástavbě, k domu náleží garáž. Dům postaven u místní ulice s chodníkem, přístup je zpevněný s malou možností parkování. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, dále kanalizace, je zaveden zemní plyn. U domu provedeno oplocení ohradní zdí vzadu a zahrady, za domem je dlážděná terasa se schody. Dům z roku 1897, kopletní přestavba roku 2007 (mimo sklepa a části obvodové zdi, dům ve velmi dobrém stavu. Dům obsahuje jeden byt 6+ kk s příslušenstvím v přízemí a podkroví. K domu náleží pozemky stavební a zahrady výměry m 2. Na nemovité věci vázne věcné břemeno doživotního práva užívání. B. Znalecký úkol Výpočet administrativní ceny podpůrně pro popis a porovnání, zjištění obvyklé ceny pro exekuční řízení. 1. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku VKN z LV č.1821 kú. Nymburk, obec Nymburk ze dne PÚ (inf.), snímek katastrální mapy, snímek katastrální mapy předmětného území, mapové podklady. Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku). V daném případě zjištována pro účel exekučního řízení. 3. Vlastnické a evidenční údaje Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 4. Dokumentace a skutečnost Dům čp.607 Nymburk splňuje ustanovení 2 písm.a), bod 2) vyhl.č.501/2006 o obecných požadavcích na využívání území, tj. rodinný dům, určen pouze pro bydlení, je přízemní, z malé části podsklepený, má podkroví, obsahuje byt 6+kk s příslušenstvím. Město Nymburk má obyvatel, v místě je asfaltová ulice Resslova, je zde možnost napojení na rozvody elektřiny, vody, kanalizace, též na zemní plyn, je zde možnost napojení telefonu. Ve městě jezdí MHD 1.linka, je tu autobusová doprava i železniční, školy zde do úrovně střední i základní školy, předškolní zařízení, kompletní sítě obchodů a služeb přiměřené bývalému okresnímu městu, nemocnice, zdravotnické zabezpečení i lékárny, kulturní zařízení, městský úřad s rozšířenou působností, pošta, banka, pojišťovna, policie, průměrné možnosti zaměstnanosti, dobré životní prostředí v místě, místo není v památkové zóně, možnost individuální rekreace a sportovního vyžití, místo dobré pro bydlení, bez ohrožení záplavami, sesuvy či jinými vlivy, bez sousedství jiných ohrožujících či nepřiměřených vlivů. 5. Celkový popis nemovitosti Dům čp.607 postaven v zastavěné staré části města Nymburk, při ulici Resslova, dům je přízemní, dům zčásti podsklepený a má podkroví ve sklonité střeše. Dům je zděný, postaven jako koncový v řadové zástavbě, k domu náleží garáž. Dům postaven u místní ulice s chodníkem, přístup je zpevněný s malou možností parkování. Dům je napojen na veřejné rozvody elektřiny a vody, dále kanalizace, je zaveden zemní plyn. U domu provedeno vzadu oplocení zdí, za domem je dlážděná terasa. Dům z roku 1897, komletní rekonstrukce roku 2007, vytápění ústřední plynem, dům je ve velmi dobrém Dům obsahuje jeden byt 6+kk s velkým příslušenstvím, nadstandartně vybavený. K domu náleží pozemky stavební a zahrady výměry 475 m 2. Na nemovitosti vázne věcné břemeno doživotního práva bydlení pro dvě fyzické osoby. 6. Obsah posudku a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům čp.607 Nymburk 2) Garáž na pozemku parc.č. st.657 kú.nymburk b) Trvalé porosty c) Pozemky parc.č. st.657 a 1327/13 kú.nymburk d) Věcné břemeno užívání

4 4 C. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Ad.1) U rodinných domů přetrvávající krize na trhu s nemovitostmi, snížená koupěschopnost, zpřísněné podmínky bank. Ad.4) Nemovitost zatížena zástavním právem a exekucí, ocenění podílu 1/2, věcné břemeno bytu zohledněno samostatně. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka 0,03 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 0,930 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Ad.7) Autobusové i vlakové nádraží 550m, centrum nám.přemyslovců 580m.

5 5 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,02 pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava V. Zastávka hromadné dopravy do 200 m 0,00 (MHD, příměstské linky měst) 8 Poloha pozemku z hlediska II. Výhodná možnost komerčního využití 0,04 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,040 i = 2 a) Hlavní stavby a.1) Rodinný dům čp.607 Nymburk 13 Přízemní z malé části podsklepená stavba s podkrovím, přízemí je přístupné z ulice, dům z roku odhadem 1897 s celkovou přestavbou roku (původní zůstal sklep a obvodové zdivo do horní hrany oken tj. as 2,0m). Stavba postavena jako koncová v řdě, postavena zděným způsobem se sedlovou střechou s valbou. Dům zjednodušeně obsahuje byt 6+kk s příslušenstvím, nadstandardního vybavení. Vnitřní členění: 1.PP obsahuje sklep, 1.NP přízemí obsahuje vstupní zádveří, chodbu se schody do podkroví a vstup do sklepa, obývací pokoj s kuchyňským koutem, ložnici, sociální zařízení koupelnu (rohová vana, sprchový kout, dvouumyvadlo, WC a bidet), WC s umývátkem, pracovnu, v podkroví zaujímající celou plochu přízemí je chodba, čtyři pokoje, koupelna (sprchový kout, dvouumyvadlo, WC, bidet) a zvlášť WC s umývátkem. Konstrukce a vybavení: popsány u výčtu K4, koef. vybavení, přičemž vytápění je ústřední kotlem plynovým, s výměníkem na ohřev vody. Stáří a opotřebení: dům je z roku 1897 postaven klasickým starým způsobem, tj. stáří 117 roků, kompletní rekonstrukce (zůstal jen sklep kamenný, a obvodové zdivo do v.horní hrany oken, bylo odizolováno a zatepleno), tzn. stavební úpravy resp.celková přestavba dokončena roku 2007, nedokončena penetrace s finální vrstvou fasády. Znaky: poptávka je nižší než běžná nabídka, neboť přetrvává krize a je všeobecný pokles kupní síly v souvislosti s přísnějšími požadavkami hypotečních ústavů. Venkovní úpravy přípojkami sítí elektřiny a vody, plyn zaveden, odkanalizování do řádu před domem, oplocení u zahrady ohradní zdí při rekonstrukci navýšenou, za domem je dlažděná terasa se schody, kamenné chodníčky. Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží

6 6 Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,126 Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha 1,PP sklep 2,53 m (0,3+4,23+0,3) (0,3+3,95+0,3) = 21,98 m 2 1.NP přízemí 3,34 m 10,68 14,73+0,05 5,04 = 157,57 m 2 Podkroví 2,80 m 10,68 14,73+0,05 5,04 = 157,57 m 2 Součet: 8,67 m 337,12 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1,PP sklep 2,53 ((0,3+4,23+0,3) (0,3+3,95+0,3)) = 55,60 m 3 podezdívka 0,35 (10,68 14,73+0,05 5,04 21,98) = 47,46 m 3 1.NP přízemí 3,34 (10,68 14,73+0,05 5,04) = 526,28 m 3 Podkroví včetně (0,90 +5,34/2) (10,68 14,73+0,05 5,04) zastřešení = 562,52 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 191,86 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl 1. Základy staré pasové základy bez izolací proti zemní vlhkosti u sklepa 8,20 % Podstandardní 14 % izolace části obnovena Standardní 86 % 2. Zdivo obvodové stěny ze smíšeného zdiva 50cm a zatepleno, dále plynosilikátové tvárnice 21,20 % Standardní 3. Stropy sklep klenba kamenná 7,90 % Podstandardní 7 % přízemí žb stropnice v nosnících s rovnými podhledy, Standardní 93 % podkroví zčásti skosené 4. Střecha sedlový krov dřevěný vázaný s valbou 7,30 % Standardní 5. Krytina pálené tašky glazované 3,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce kompletní měděným plechem, i parapety 0,90 % Standardní 7. Vnitřní omítky štukové omítky 5,80 % Standardní 8. Fasádní omítky zateplená fasáda s polystyrenem, s perlinkou a lepidlem, chybí penetrační nátěr a finální vrstva 2,80 % Podstandardní 9. Vnější obklady nejsou 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady v sociálním zařízení a část v kuchyni 2,30 % Standardní 11. Schody dřevěné s podstupnicemi se zábradlím 1,00 % Standardní 12. Dveře obložkové dřevěné 3,20 % Nadstandardní 13. Okna dřevěná euro s ditermickými skly, střešní okna 5,20 % Standardní 14. Podlahy obytných místností plovoucí a dlažby keramické 2,20 % Standardní 15. Podlahy ostatních místností dlažby keramické 1,00 % Standardní 16. Vytápění ústřední plynovým kotlem a ocelovými radiátory, pod dlažbami podlahové 5,20 % Nadstandardní

7 7 17. Elektroinstalace zásuvkový i světelný obvod, i motorový proud, jističe 4,30 % Standardní 18. Bleskosvod není osazen 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody studené vody i teplé vody 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody výměník kotle vytápění 1,90 % Standardní 21. Instalace plynu ke kotli vytápění 0,50 % Standardní 22. Kanalizace odkanalizování sociálních zařízení, kuchyně 3,10 % Standardní 23. Vybavení kuchyně kuch.linka se zabudovanými spotřebiči (varná sklokeram.deska, el.trouba) 0,50 % Nadstandardní 24. Vnitřní vybavení vana rohová, sprcha, 2umyvadlo, WC, bidet v 1.NP 4,10 % Nadstandardní 50 % sprcha, 2umyvadlo, WC, bidet v podkroví Nadstandardní 50 % 25. Záchod splachovací standartní s umývátkem samostatně v 1.NP i v Podkroví 0,30 % Nadstandardní 26. Ostatní krb s ocel.krb.vložkou, slaboproudé rozvody pod omítkou (vedení antény, internetu), zabezpeč.zařízení, digestoř 3,40 % Nadstandardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy 0,54 8,20 % 14 % 0, Stropy 0,54 7,90 % 7 % 0, Fasádní omítky 0,54 2,80 % 0, Vnější obklady 0,54 1,852 0,50 % 0, Dveře 0,54 3,20 % + 0, Vytápění 0,54 5,20 % + 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 0, Vybavení kuchyně 0,54 0,50 % + 0, Vnitřní vybavení 0,54 4,10 % 50 % + 0,0111 0,54 4,10 % 50 % + 0, Záchod 0,54 0,30 % + 0, Ostatní 0,54 3,40 % + 0,0184 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 1,0550 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290, Kč/m 3 Koeficient využití podkroví: 1,1200 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1,0550 Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1260 Základní jednotková cena upravená: = 6 040,30 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 191,86 m ,30 Kč/m 3 = , Kč Určení opotřebení analytickou metodou: Konstrukce: 1. Základy podstandardní 14 % 117 / ( ) 100 = 66,857 % 66,857 % 8,20 % 14 % 0,46 / 1, ,335 %

8 8 1. Základy standardní 86 % 7 / ( ) 100 = 4,000 % 4,000 % 8,20 % 86 % / 1, ,267 % 2. Zdivo standardní 50 % 117 / ( ) 100 = 83,571 % 83,571 % 21,20 % 50 % / 1, ,397 % 2. Zdivo standardní 50 % 7 / ( ) 100 = 5,000 % 5,000 % 21,20 % 50 % / 1, ,502 % 3. Stropy podstandardní 7 % 117 / ( ) 100 = 83,571 % 83,571 % 7,90 % 7 % 0,46 / 1, ,202 % 3. Stropy standardní 93 % 7 / ( ) 100 = 5,385 % 5,385 % 7,90 % 93 % / 1, ,375 % 4. Střecha standardní 7 / (7 + 93) 100 = 7,000 % 7,000 % 7,30 % / 1, ,484 % 5. Krytina standardní 7 / (7 + 53) 100 = 11,667 % 11,667 % 3,40 % / 1, ,376 % 6. Klempířské konstrukce standardní 7 / (7 + 48) 100 = 12,727 % 12,727 % 0,90 % / 1, ,109 % 7. Vnitřní omítky standardní 7 / (7 + 58) 100 = 10,769 % 10,769 % 5,80 % / 1, ,592 % 8. Fasádní omítky podstandardní 7 / (7 + 38) 100 = 15,556 % 15,556 % 2,80 % 0,46 / 1, ,190 % 10. Vnitřní obklady standardní 7 / (7 + 33) 100 = 17,500 % 17,500 % 2,30 % / 1, ,382 % 11. Schody standardní 7 / (7 + 93) 100 = 7,000 % 7,000 % 1,00 % / 1, ,066 % 12. Dveře nadstandardní 7 / (7 + 58) 100 = 10,769 % 10,769 % 3,20 % 1,54 / 1, ,503 % 13. Okna standardní 7 / (7 + 58) 100 = 10,769 % 10,769 % 5,20 % / 1, ,531 % 14. Podlahy obytných místností standardní 7 / (7 + 40) 100 = 14,894 % 14,894 % 2,20 % / 1, ,311 % 15. Podlahy ostatních místností standardní 7 / (7 + 40) 100 = 14,894 % 14,894 % 1,00 % / 1, ,141 % 16. Vytápění nadstandardní 7 / (7 + 28) 100 = 20,000 % 20,000 % 5,20 % 1,54 / 1, ,518 %

9 9 17. Elektroinstalace standardní 7 / (7 + 30) 100 = 18,919 % 18,919 % 4,30 % / 1, ,771 % 19. Rozvod vody standardní 7 / (7 + 28) 100 = 20,000 % 20,000 % 3,20 % / 1, ,607 % 20. Zdroj teplé vody standardní 7 / (7 + 23) 100 = 23,333 % 23,333 % 1,90 % / 1, ,420 % 21. Instalace plynu standardní 7 / (7 + 28) 100 = 20,000 % 20,000 % 0,50 % / 1, ,095 % 22. Kanalizace standardní 7 / (7 + 38) 100 = 15,556 % 15,556 % 3,10 % / 1, ,457 % 23. Vybavení kuchyně nadstandardní 7 / (7 + 15) 100 = 31,818 % 31,818 % 0,50 % 1,54 / 1, ,232 % 24. Vnitřní vybavení nadstandardní 50 % 7 / (7 + 38) 100 = 15,556 % 15,556 % 4,10 % 50 % 1,54 / 1, ,466 % 24. Vnitřní vybavení nadstandardní 50 % 7 / (7 + 38) 100 = 15,556 % 15,556 % 4,10 % 50 % 1,54 / 1, ,466 % 25. Záchod nadstandardní 7 / (7 + 38) 100 = 15,556 % 15,556 % 0,30 % 1,54 / 1, ,068 % 26. Ostatní nadstandardní 7 / (7 + 7) 100 = 50,000 % 50,000 % 3,40 % 1,54 / 1, ,482 % Opotřebení analytickou metodou celkem: = 21,346 % Odpočet opotřebení: ,96 Kč 21,346 % ,52 Kč Cena po odečtení opotřebení: = ,44 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,930 Index polohy: I P = 1,040 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,44 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,967 Cena stavby: CS = CS N pp = ,51 Kč Rodinný dům čp.607 Nymburk určená cena: , Kč a.2) Garáž na pozemku parc.č. st.657 kú.nymburk 15 Přízemní stavba pro parkování dvouosobních automobilů za sebou, postavena vlevo domu, lehce zděná s nízkou pultovou takřka plochou střechou.

10 10 Zatřídění pro potřeby ocenění Garáž: typ B Svislá nosná konstrukce: zděná v tl. nad 15 cm, montovaná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podkroví: nemá podkroví Krov: neumožňující zřízení podkroví Koeficient vybavení stavby: 1,044 Polohový koeficient: 1,050 Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní Kód standardní klasifikace produkce: objekty ostatní jinde neuvedené Koeficient změny ceny stavby: 2,075 Podlaží: 1.NP přízemí Výška: 2,65 m Zastavěná plocha: 12,20 2,92 = 35,62 m 2 Obestavěný prostor (OP): 1.NP přízemí 2,65 12,20 2,92 = 94,40 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy izolace proti zemní vlhkosti pod přízemím 6,20 % Standardní 2. Obvodové stěny 20cm tvárnice 30,10 % Standardní 3. Stropy nejsou stropy, dřevěné trámy, bednění 26,20 % Standardní 4. Krov 0,00 % Neuvažuje se 5. Krytina asfaltové pásy svařované 5,70 % Standardní 6. Klempířské konstrukce svod a žlab pozinkovaným plechem, 2,90 % Standardní atika 7. Úprava povrchů štukové omítky, vně bez fin.vrstvy 4,80 % Standardní 8. Dveře rámové dřevěné 2,70 % Standardní 9. Okna dřevěná s diterm.skly 1,40 % Nadstandardní 10. Vrata k ulici roleta plast.dálkově ovládaná, na dvůr vrata 6,80 % Nadstandardní dřev.2křídlá 11. Podlahy dlažba 7,20 % Standardní 12. Elektroinstalace pro osvětlení i zásuvky 6,00 % Standardní Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 9. Okna 0,54 1,40 % + 0, Vrata 0,54 6,80 % + 0,0367 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 1,0443 Ocenění: Základní jednotková cena: 1 375, Kč/m 3 Koeficient vybavení stavby K 4 : 1,0443

11 11 Polohový koeficient K 5 : 1,0500 Koeficient změny cen staveb K i : 2,0750 Základní jednotková cena upravená: = 3 128,49 Kč/m 3 Základní cena upravená: 94,40 m ,49 Kč/m 3 = , Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 7 roků Předpokládaná další životnost: 73 roků Opotřebení: / (7 + 73) = 8,750 % Odpočet opotřebení: ,46 Kč 8,750 % ,33 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,13 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,930 Index polohy: I P = 1,040 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,13 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,967 Cena stavby: CS = CS N pp = ,02 Kč Garáž na pozemku parc.č. st.657 kú.nymburk určená cena: , Kč b) Trvalé porosty Na zahrádce rostou malé listnaté i okrasné keře. Okrasné rostliny zjednodušeným způsobem 47 Plocha Název Parc. č. Koef. Jedn. cena poz. Celková cena 18 m 2 keře u domu st.657 0, ,4900 Kč 2 174,88 Kč 16 m 2 keře zahrady 1327/13 0, ,4900 Kč 1 933,23 Kč Trvalé porosty zjednodušeným způsobem 47 celkem: = 4 108,11 Kč Trvalé porosty určená cena: 4 108, Kč c) Pozemky parc.č. st.657 a 1327/13 kú.nymburk 4 Pozemek pč.st.657 v zastavěné části města Nymburk, umístěný při centru města, ulice Resslova, mimo ochranné pásmo, velmi dobré docházkové vzdálenosti, ale malá možnost parkování. Pozemek evidovaný jako zastavěná plocha a nádvoří, výměry 323 m 2, zastavěn domem čp.607 Nymburk, tj. rodinným domem. Kp řízen dle oceňujícího předpisu, možnost napojení veřejných rozvodů elektřiny a vody, je zde možnost napojení na odpadní kanalizaci, je zde zemní plyn. Přístupová cesta je zpevněná asfaltová s chodníkem, pozemek takřka rovinný. Město Nymburk má obyvatel, bývalé okresní město, nemá cenovou mapu stavebních pozemků. Pozemek pč. 1327/13 výměry 152 m 2 je zahrada, je jednotným funkčním celkem se stavebním pozemkem a stavbou rodinného domu. Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Nymburk Název okresu: Nymburk Základní cena pozemku: ZC = 1 470, Kč/m2

12 12 Index trhu: I T = 0,930 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,040 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,967 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 421,4900 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st.657 zastavěná plocha a nádvoří , /13 zahrada ,48 Součet: ,75 Pozemky parc.č. st.657 a 1327/13 kú.nymburk určená cena: , Kč d) Věcné břemeno užívání 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Dle LV na celé nemovitosti váznou věcná břemena ve prospěch fyzických osob p.martina Valtera a pí.aleny Valterové a to právo doživotního a bezplatného užívání budovy čp.607 Nymburk včetně pozemků parc.č. st.657 a parc.č.1327/13 kú.nymburk. Pozn. už.plocha RD as 270 m 2, G 28,5 m 2. Roční užitek: tj. měsíční užitek x 12 měsíců, vzhledem ke znění břemene, umístění, velikosti domu a vybavení uvažován měsíční užitek 15tis.x 2 = 30tis.Kč/měsíc = 360tis.Kč/rok.

13 13

14 14 Roční užitek vyplývající z věcného břemene: U = = , Kč Doba trvání břemene na doživotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) Hodnota věcného břemene: U 10 = , Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = , Kč

15 15 D. Rekapitulace (administrativní cena) Souhrn výměr všech pozemků 475 m 2 Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům čp.607 Nymburk , Kč 2) Garáž na pozemku parc.č. st.657 kú.nymburk , Kč b) Trvalé porosty 4 108, Kč c) Pozemky parc.č. st.657 a 1327/13 kú.nymburk , Kč d) Věcné břemeno užívání , Kč Výsledná cena činí celkem: , Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: dvamilionyosmsetpatnácttisícpětset Kč Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny 1 / , Kč E. Obvyklá cena (na trhu s nemovitostmi v místě a čase) Dle 2 odst.1 zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, se obvyklou cenou pro účely účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby (stav tísně prodávajícího či kupujícího, důsledky kalamit, osobní poměry jako majetkové, rodinné či jiné osobní vztahy, zvláštní hodnota přikládaná majetku. Pojem tržní hodnota nastává jako termín označující sjednanou cenu dosaženou na volném trhu. Tzn. tržní cena nastává až po realizaci převodní smlouvy, a pakliže má být vyjádřena předem je odhadnuta tržní hodnota majetku na trhu. Daný pojem je mezinárodně uznáván. Tržní cena je cena sjednaná, na kterou neměly vliv osobní a jiné neobvyklé okolnosti, tzn. cena dosažená a odhadnutá po dostatečném marketingu trhu. Zjednodušeně vyjádřeno, termín obecná tržní cena možno nahradit termínem obvyklá tržní cena. Zásadně pak právní řád stanovuje termín obvyklá cena (tuto nelze vypočíst a je nutno ji zjistit dle výše uvedeného ustanovení). Zjištění obvyklé ceny nemovitosti porovnáním na trhu (pozn. hledány a porovnávány nemovitosti stejného charakteru, konstrukcí a vybavení, obdobného umístění v místě a lokalitě, v čase, zdroj inzerce s provedením korekcí či úprav s ohledem na odlišnosti)

16 16

17 17

18 18 Získán aritmetický průměr (3,2+3,99+4,99+6,39)/4= 3,5915/3 = 4,6425 mil.kč, v daném území a lokalitě jsou dané okolnosti vyrovnány (nemovitosti jsou menší a větší, byly převážně v horším stavu, průměrováním zjištěn střed rozmezí, předpokládaná obvyklá cena zaokrouhlená činí 4,64 mil.kč, zaokrouhleně 4,64 mil.kč, tj. cena domu čp. 607 Nymburk, celé nemovitosti, s příslušenstvím a s pozemky parc.č. st.657 a 1327/13 kú.nymbuk, nutno konstatovat, že srovnávané nemovitosti jsou obdobné, rozdíly byly korigovány průměrováním. Zahrnutí věcného břemene do obvyklé ceny: Dle LV a smlouvy je na nemovité věci zřízeno věcné břemeno bytu ve prospěch dvou fyzických osob: věcné břemeno doživotního a bezplatného užívání celého domu čp.607 v Nymburce. Dle 16b zákona o oceňování majetku odst.(4) patří-li právo určité osobě na dobu jejího života, oceňuje se desetinásobkem jejího užitku. Roční užitek činí 12x Kč/měs, tj. hodnota věcného břemene dle zákona o oceňování majetku pak činí 3,6 mil.kč. Dle své praxe a získaných zkušeností jsem oceňoval pro prodej jedinou nemovitost: rodinný dům v Kosmonosích, kde oprávněná z věcného břemene mohla užívat byt v domě tak jako dosud, což činilo 1/2 domu a dům s břemenem byl odprodán za 1/2 obvyklé ceny, po zrušení věcného břemene byl odprodán za plnou cenu obvyklou. Vyloučím-li osobní resp. rodinné vztahy v případech převodů nemovitostí s věcným břemenem, což při zjišťování obvyklé ceny musím, pak můžu tvrdit, že takováto nemovitost zatížená věcným břemenem celého domu je vysoce obtížně prodejná, takřka neprodejná. V tomto případě, nemá-li znalec srovnání, lze jako obvyklou cenu použít zjištěnou cenu dle oceňujícího předpisu a zákona o oceňování majetku, obvyklá cena věcného břemene pak činí 3,6 mil.kč. Cena domu s věcným břemenem pak činí 4,64-3,6 mil.kč = 1,04 mil.kč. Pozn. splňuje ustanovení, že břemeno může být max.80% z ceny nemovité věci dle oceňujícího předpisu.

19 19 Ocenění podílu nemovitosti 1/2: z normálního pohledu běžného případného kupujícího má podíl nižší hodnotu než je matematický výpočet, z pohledu spoluvlastníka má vyšší hodnotu, též z pohledu obchodníka s nemovitostmi (s vidinou zakoupení dalšího podílu) může mít též vyšší hodnotu. Logicky není znám kupující (dražitel), proto hodnota +- vyjádřena matematickým výpočtem, středem, tudíž cena 1/2 předmětné nemovitosti činí ,-Kč.

20 20 F. Rekapitulace (obvyklá cena) Dům čp.607 Nymburk, příslušenství a pozemky parc.č. st.657 a 1327/13 kú.nymburk Věcná břemena užívání výše uvedené nemovitosti ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena výše uvedené nemovitosti včetně věcných břemen ,- Kč Obvyklá cena 1/2 výše uvedené nemovitosti včetně věcných břemen ,- Kč. Obvyklá cena podílu 1/2 slovy: pětsetdvacet tisíc Kč. Cena práv a závad: viz. VKN z LV (věcná břemena zohledněna), jiná nesdělena a nezjištěna. 0,- Kč V Mladé Boleslavi, Ing. Marian Uram Kupeckého 736/ Mladá Boleslav G. Znalecká doložka Tento posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Krajským soudem v Ústí n/l dne pod čj. Spr.2338/91 pro obor ekonomika, odvětví ceny, zvl.spec.odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4202/14 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č podle připojené likvidace. H. Seznam příloh VKN z LV, katastrální mapa, foto, povodňové riziko a poloha (*)

21 21

22 22

23 23