Znalecký posudek č. 2567/23/2012

Rozměr: px

Začít zobrazení ze stránky:

Download "Znalecký posudek č. 2567/23/2012"

Ondřej Matoušek
před 8 lety
Počet zobrazení:

1 Znalecký posudek č. 2567/23/2012 O ceně rodinného domku č.p.73 s příslušenstvím a pozemky parc.č. st.73 a 64/38 v k.ú.dřínov, obec Dřínov, okres Mělník. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s Mírové náměstí 3097/ Ú s t í n a d L a b e m IČ: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/ Proboštov Posudek obsahuje 11 stran a 4 strany příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Teplice,

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č.

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé rodinného domu č.p.73 včetně pozemků v obci Dřínov. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníka nemovitosti Zdeňka Maiera. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.31 Snímek z pozemkové mapy Údaje poskytnuté vlastníkem nemovitosti Výměry a skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Dřínov Katastrální území: Dřínov (633089) 5. Dokumentace a skutečnost K nemovitosti není k dispozici žádná projektová dokumentace. Ocenění je provedeno dle skutečností zjištěných na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Rodinný dům je postaven u místní komunikace pod východním svahem Dřínovského vrchu, který je zalesněný a jeho jižní část je chráněna jako přírodní rezervace Dřínovská stráň. Obec má pouze obecní úřad. v místě není škola, obchod ani zdravotnické zařízení. Obec nemá rozvod kanalizace a plynu. Veškerá občanská vybavenost je v 6 km vzdálených Kralupech nad Vltavou. Obec je umístěna nedaleko dálnice D8 na klidném místě Mělnického okresu. Má velmi dobrou dostupnost do Prahy, která je vzdálena 19 km. Poměrně rozsáhlý pozemek patřící k nemovitosti je z části svažitý a neupravený. Nemovitost je svou polohou atraktivní pro bydlení v blízkosti Prahy s velmi dobrou dopravní dostupností. 7. Obsah posudku a) Rodinný domek č.p.73 b) Pozemky Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Mělník Obec: Dřínov Katastrální území: Dřínov (633089) 5. Dokumentace a skutečnost K nemovitosti není k dispozici žádná projektová dokumentace.

3 3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Mělník Počet obyvatel: do obyvatel a) Rodinný domek č.p.73 26a Stavba na parc.č. st.73. Rodinný dům samostatně stojící, jednopodlažní, nepodsklepený s částečně využitým podkrovím. Dům je vesnického typu, bez možnosti napojení na kanalizaci a plyn. Do domu je přivedena voda a elektro z veřejných inženýrských sítí. Kuchyňský sporák je na PB, vytápění ústřední s kotlem na pevná paliva. Technický stav : Dům byl postaven před více než 80ti lety. Základy jsou bez hydroizolací, zdivo smíšené. Krov dřevěný, sedlový vázaný s krytinou taškovou. Štítová zeď obrácená ke svahu je pobořená. Celkový technický stav domu je zhoršený, objekt vyžaduje větší opravy. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I.NP 2,70 m 7,60 16,30 0,90 4,20 = 120,10 m 2 podkroví 1,70 m 7,60 16,30 0,90 4,20 = 120,10 m 2 Součet: 4,40 m 240,20 m 2 Podlažnost: 240,20 / 120,10 = 2,00 Obestavěný prostor (OP): I.NP 2,70 (7,60 16,30 0,90 4,20) = 324,27 m 3 podkroví 1,70 (7,60 16,30 0,90 4,20) = 204,17 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 528,44 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Dřínov Počet obyvatel: 443 Indexovaná prům. cena (IPC): 4 819, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi I. Poptávka výrazně nižší než nabídka 0,10

26a Stavba na parc.č. st.73. Rodinný dům samostatně stojící, jednopodlažní, nepodsklepený s částečně využitým podkrovím. Dům je vesnického typu, bez možnosti napojení na kanalizaci a plyn.

4 4 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) II. Bez vlivu 0,00 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 4 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Význam obce I. Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci I. Žádný obchod 0,03 5 Školství a sport I. Žádná základní škola 0,03 6 Zdravotní zařízení I. Žádné zdravotnické zařízení 0,03 7 Veřejná doprava II. Omezené dopravní spojení 0,00 8 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 9 Nezaměstnanost v obci a okolí II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 10 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 Nemovitosti 11 Vlivy neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 0,910 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo 0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost II. Hodnota více jak 1 do 2 včetně 0,01 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné 0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stavbou 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav IV. Stavba ve špatném stavu - (předpoklad 0,65 *

Bez většího významu 0,00 2 Poloha nemovitosti II. Na okraji zastavěného území obce 0,00 3 Okolní zástavba a životní II. Objekty pro bydlení 0,00 prostředí 4 Obchod, služby, kultura v obci I.

5 5 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 0,6 12 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,335 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,900 0,910 0,335 = 0,274 Cena upravená (CU = IPC I): 4 819, 0,274 = 1 320,41 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 528, ,41 = ,46 Kč Rodinný domek č.p.73 zjištěná cena: ,46 Kč b) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm. k): ZC = C p 1,00, kde C p = 35 + (a 1 000) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde a = pro 443 obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,854 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha st , 139, ,59 28 odst. 5 Pozemky zahrad a ostatní plochy Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Koeficient změny cen staveb K i : 2,155 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 1,854 Koeficient úpravy dle 28 odst.5: 0,400 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] trvalý travní porost 64/ , 55, ,46 Součet cen všech typů pozemků: = ,05 Kč Pozemky zjištěná cena: ,05 Kč

Rodinný domek č.p.73 zjištěná cena: 697 757,46 Kč b) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 35, Kč. Cena je určena podle písm.

6 6 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Rodinný domek č.p ,46 Kč b) Pozemky ,05 Kč Výsledná cena činí celkem: ,51 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: osmsettřicetčtyřitisícedevětsetsedmdesát Kč Cena obvyklá : Cena nemovitosti je vypočtena porovnávací metodou s použitím všech vlivů na prodejnost v čase a místě. Vypočtená cena je v realci kupnícen dosahovaných při prodejích obdobných nemovitostí. Cena obvyklá ,-Kč ( slovy: osmsettřicetpěttisíc korun českých) Teplice, Ing. Marcela Odstrčilová Meziškolská 103/ Proboštov

73 697 757,46 Kč b) Pozemky 137 209,05 Kč Výsledná cena činí celkem: 834 966,51 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: 834 970, Kč Zjištěná cena: 834 970, Kč

7 7 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr.2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady-spec.nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2567/23/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 23/2012 podle připojené likvidace.

dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady-spec.nemovitosti.

8 E. Seznam příloh 8

9 9

10 10

11 11

Podobné dokumenty

Znalecký posudek č. 2556/11/2012-A

Znalecký posudek č. 2556/11/2012-A O ceně rodinného domu č.p.227 s pozemkem parc.č. 1582 v k.ú.jesenice u Rakovníka, obec Jesenice, okres Rakovník. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s Mírové