- 1 - ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o odhadu ceny obvyklé manipulačního areálu sestávajícího z pozemků p.č. st. 1037, st. 3061, jehož součástí je budova bez č.p. stojící na pozemku parc.č. st a pozeků p.č. 2430/8, 2435/5, 2442/6 a 4537/10, včetně součástí a příslušenství, vše v k.ú. Ostravice 1, obci Ostravice, okresu Frýdek-Místek Objednatel posudku: Soudní exekutor JUDr. Jiří Trojanovský Exekutorský úřad Frýdek - Místek Farní Frýdek - Místek Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro exekuční řízení č.j. 143 EX 00178/15 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu 19 stran textu. Objednateli se předává ve 5 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem z dražby nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: manipulační areál Adresa nemovitosti: Ostravice Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek - Místek Obec: Ostravice Katastrální území: Ostravice 1 Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce. Povinný se ani přes výzvu nedostavil. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z KN pro k.ú. Ostravice 1 LV č ze dne Kopie katastrální mapy. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník je v KN uveden: MONDERSA s.r.o., Hradní 27/37, Ostrava, Slezská Ostrava 6. Celkový popis nemovitosti Oceňovaný areál se nachází v obci Ostravice, pod přehradní nádrží Šance, v sousedství řeky Ostravice. Soubor nemovitostí sloužil jako manipulační sklad pro těžbu dřeva. Areál sestává z budovy, která slouží jako kancelář a zázemí pro zaměstnance, a pozemků se zpevněnými plochami. Silné stránky nemovitosti a příležitosti: - blízkost žel. stanice - dostupnost areálu pro těžkou dopravní techniku - velká rozloha areálu umožňující její další rozvoj - příležitosti k rozvoji vzhledem k plánované rekonstrukci vodní nádrže Šance, areál může sloužit jako zařízení staveniště a zázemí

3 - 3 - Slabé stránky - nebyly zjištěny Omezení vlastnického práva V části C LV č jsou zapsána věcná břemena typu VB chůze a jízdy. Jedná se celkem o 11 věcných břemen s oprávněním chůze a jízdy pro sousední parcely. 7. Metodika ocenění Použitá metodika oceňování Pro stanovení odhadu obvyklé ceny byly použity metody věcné hodnoty, a srovnávací metoda. Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Věcná hodnota - popis metody Věcná hodnota je reprodukční cena investičního majetku, snížená o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebované věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožní okamžité užívání věci. Pro určení věcné hodnoty staveb byla použita cena zjištěná nákladovým způsobem podle cenového předpisu platného k datu ocenění bez koeficientu prodejnosti. Pro stanovení věcné hodnoty pozemků je použita srovnávací metoda.

4 Obsah posudku a) Hlavní stavby a 1 ) Budova bez č.p. b) Pozemky b 1 ) Pozemky Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňovaného areálu Příloha č. 2: Mapa širších vztahů Příloha č. 3: Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 4: nájemní smlouva

5 - 5 - B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Výpočet nákladových cen je proveden podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb. č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Ocenění pozemků je provedeno odborným odhadem dle srovnávací metody. a) Hlavní stavby a 1 ) Budova bez č.p. - 3 Oceňovaný objekt je přízemí budova, která slouží jako kancelář a sociální zázemí s šatnami, sprchami pro zaměstnance areálu. Budova je zděná, se sedlovou střechou. Obvodové zdivo tl. 30, vnější omítky břizolitové, vnitřní vápenné hladké. Okna dřevěná zdvojená. Podlahy keramické běžné dlažby. V sociálních prostorách provedeny keramické obklady stěn. Vytápění zajištěno el. přímotopy. Zdrojem teplé vody je el. bojler. Budova obsahuje spojovací chodbu, kanceláře, šatnu, sprchy a WC. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: B. budovy nebytové ostatní Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1274 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1. NP 12,30*8,60 = 105,78 Zastavěné plochy a výšky podlaží Podlaží Zastavěná Konstr. plocha výška Součin 1. NP 105,78 m 2 3,40 m 359,65 Součet 105,78 m 2 359,65 Průměrná výška podlaží: PVP = 359,65 / 105,78 = 3,40 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 105,78 / 1 = 105,78 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Podlaží Obestavěný prostor 1. NP (12,30*8,60)*(3,40) = 359,65 m 3 zastřešení 12,30*8,60*1,40*0,5 = 74,05 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží Typ Obestavěný prostor 1. NP NP 359,65 m 3 zastřešení Z 74,05 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 433,70 m 3

6 - 6 - Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 7, ,00 7,20 2. Svislé konstrukce P 21, ,46 10,03 3. Stropy S 11, ,00 11,90 4. Krov, střecha S 5, ,00 5,40 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,00 6. Klempířské konstrukce S 0, ,00 0,60 7. Úprava vnitřních povrchů S 5, ,00 5,80 8. Úprava vnějších povrchů S 3, ,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické S 2, ,00 2, Schody C 2, ,00 0, Dveře S 3, ,00 3, Vrata X 0, ,00 0, Okna S 5, ,00 5, Povrchy podlah S 2, ,00 2, Vytápění P 4, ,46 1, Elektroinstalace S 5, ,00 5, Bleskosvod S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace S 2, ,00 2, Vnitřní plynovod C 0, ,00 0, Ohřev teplé vody S 1, ,00 1, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. S 3, ,00 3, Výtahy C 1, ,00 0, Ostatní C 3, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 78,61 Koeficient vybavení K 4 : 0,7861 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 830,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 0,9824 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,9176 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,7861 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,9000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,0670 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 3 503,12 Plná cena: 433,70 m 3 * 3 503,12 Kč/m 3 = ,14 Kč

7 - 7 - Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 44 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 36 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 44 / 80 = 55,0 % Koeficient opotřebení: (1-55,0 % / 100) * 0,450 Budova bez čp/če na pozemku p.č. st zjištěná cena = ,41 Kč b) Pozemky b 1 ) Pozemky Výčet pozemků: parc.č. St zastavěná plocha a nádvoří o výměře 45 m 2 parc.č. St zastavěná plocha a nádvoří o výměře 120 m 2 parc.č. 2430/8 vodní plocha o výměře m 2 parc.č. 2435/5 ostatní plocha, dráha o výměře 519 m 2 parc.č. 2442/6 ostatní plocha, dobývací prostor o výměře m 2 parc.č. 4537/10 ostatní plocha, dráha o výměře m 2 Na pozemku p.č. St se nachází výše oceňovaná budova. Pozemek p.č. st je zbořeniště, obklopuje jej pozemek p.č. 2435/5. Oba pozemky jsou porostlé náletovými stromy a keři. Pozemek p.č. 2430/8 tvoří koryto potoka, jeho praktické využití je takřka nulové. Pozemky p.č. 2442/6 a 4537/10 jsou z části se zpevněným povrchem betonovým, asfaltovým a ze silničních panelů. Na pozemcích se dále nachází torzo demontovaného zařízení pro úpravu dřeva. Příslušenství vykazuje vysoký stupeň opotřebení.jeho cena je zohledněna v ceně pozemků. Ocenění pozemků je provedeno srovnávací metodou. Jelikož není v okolí nemovitosti v současné době dostatek obdobných pozemků k prodeji, pozemky oceňuji na základě databáze znalce odborným odhadem. Ocenění pozemků: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] pozemek st ,00 50, ,- pozemek st ,00 200, ,- pozemek 2430/ ,00 2, ,- pozemek 2435/5 519,00 50, ,- pozemek 2442/ ,00 200, ,- pozemek 4537/ ,00 200, ,- Pozemky celkem ,- Pozemky - zjištěná cena = ,- Kč

8 - 8 - Ocenění práv a právních vad Ocenění závad váznoucích na nemovité věci: Na LV v části C vázne Věcné břemeno chůze a jízdy - Oprávnění pro pozemek parc.č. st. 3063, povinnost k pozemku parc.č. 4537/10 - Oprávnění pro pozemek parc.č. 2442/9, povinnost k pozemku parc.č. 4537/10 - Oprávnění pro pozemek parc.č. st. 3057, povinnost k pozemku parc.č. 2442/6 - Oprávnění pro pozemek parc.č. st. 3058, povinnost k pozemku parc.č. 2442/6 - Oprávnění pro pozemek parc.č. st. 3062, povinnost k pozemku parc.č. 2442/6 - Oprávnění pro pozemek parc.č. st. 3063, povinnost k pozemku parc.č. 2442/6 - Oprávnění pro pozemek parc.č. 2442/9, povinnost k pozemku parc.č. 2442/6 - Oprávnění pro pozemek parc.č. 2442/10, povinnost k pozemku parc.č. 2442/6 - Oprávnění pro pozemek parc.č. 2442/11, povinnost k pozemku parc.č. 2442/6 - Oprávnění pro pozemek parc.č. st. 3060/1, povinnost k pozemku parc.č. 2442/6 - Oprávnění pro pozemek parc.č. st. 3060/2, povinnost k pozemku parc.č. 2442/6 - Jelikož nelze zjisti roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno v souladu s 16b zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění paušální částkou ve výši ,- Kč. Celkem 11x věcné břemeno chůze a jízdy á ,- Kč = ,- Kč Ocenění práv spojených s nemovitou věcí: Na LV v části B je zapsáno Věcné břemeno chůze a jízdy - Oprávnění pro pozemek parc.č. st. 3061, povinnost k pozemku parc.č. 2442/10 Jelikož nelze zjisti roční užitek z tohoto typu věcných břemen, je ocenění provedeno v souladu s 16b zákona 151/1997 Sb. o oceňování majetku v aktuálním znění paušální částkou ve výši ,- Kč. Celkem 1x věcné břemeno chůze a jízdy á ,- Kč = ,- Kč Ocenění nájemního práva Znalci byla doložena nájemní smlouva ze dne (viz příloha) mezi MONDERSA s.r.o jako pronajímatelem a DEZA MAZÁK s.r.o. jako nájemce, kde je předmětem nájmu pozemek p.č. st a na něm stojící budova bez čp/če, dále pozemky p.č. 4537/10 a 2442/6 v k.ú. Ostravice 1. Nájemní smlouva je na dobu určitou, na dobu 10ti let počínaje Nájemné je sjednáno ve výši 5.000,- Kč ročně. Znalec provedl šetření v realitní inzerci, v databázi znalce, a zjistil, že obvyklé nájemné se pohybuje obvykle mezi 5-ti až 10-ti procenty z ceny pozemku. Rovněž dle sdělení MF ČR čj. 162/38024/1999 k oceňování práv odpovídajících věcným břemenům by procentní podíl z obvyklé ceny stavebního pozemku měl odpovídat uplatňovanému úroční vkladů v peněžních ústavech, zpravidla se bude pohybovat mezi 4-5%. Jde-li o zemědělskou půdu nebo lesní pozemek, stanoví se roční užitek ve výši nájemného podle zákona č. 229/1991 Sb., v pozdějším znění, to je ve výši 1 % z ceny pozemku podle vyhlášky č. 215/1995 Sb.

9 - 9 - Ocenění nájemního práva Pro zjištění obvyklého nájemného znalec uvažuje roční nájemné ve výši 5-ti % z ceny obvyklé pozemku. parc.č. výměra pozemku v m 2 cena pozemku za m 2 v kč Cena pozemku (záboru) obvyklé nájemné v % roční užitek St % / % / % celkem Celkové roční obvyklé nájemné za dotčené pozemky by mělo činit cca ,- Kč. Na základě výše uvedeného se domnívám, že výše uvedené nájemné právo není v místě a čase obvyklé.

10 C. Rekapitulace cen nemovitosti 1) Cena obvyklá: a) Budova bez č.p./č.e na st = ,- Kč b) Pozemky = ,- Kč Výsledná cena obvyklá nemovitosti činí celkem Výsledná cena obvyklá po zaokrouhlení činí celkem Slovy: sedm-milionů-čtyři-sta-padesát-sedm-tisíc korun českých ,- Kč ,- Kč 2) Ocenění závad váznoucích na nemovité věci Věcná břemena chůze a jízdy ,- Kč Slovy: jedno-sto-deset-tisíc korun českých 3) Ocenění práv spojených s nemovitou věcí Věcné břemeno chůze a jízdy Slovy: deset-tisíc korun českých ,- Kč 4) Výsledná cena nemovité věci včetně příslušenství a součástí, práv spojených s nemovitou věcí a právních vad váznoucích na nemovité věci ,- Kč Slovy: sedm-milionů-tři-sta-padesát-sedm-tisíc korun českých 5) Nájemní právo spojené s nemovitou věcí není v místě a čase obvyklé V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku.

11 Příloha č. 1: Fotodokumentace oceňované nemovité věci

12 Příloha č. 2: Mapa širších vztahů