č.vyhotovení : 2 Č.j.: 053/2011 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3345/079/11

Transkript

1 č.vyhotovení : 2 Č.j.: 053/2011 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 3345/079/11 o ceně rodinného domu č.p. 77 s příslušenstvím a s pozemky St. 91 a p.č. 116/21 v obci Vodochody, k.ú. Vodochody u Prahy Objednavatel posudku: Posudek vypracoval: Účel posudku: EURODRAŽBY.CZ,a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Ing.Petra Jechová Vondroušova Praha 6 Zjištění ceny nemovitosti Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 22.února 2011 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 12 stran textu a přílohy. V Praze, dne 2.března 2011

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá v ulici Vyšehradská, v obci Vodochody a a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Nemovitost je tvořena rodinným domem čp. 77 s pozemky St. 91 a p.č. 116/21, k.ú. Vodochody u Prahy, a příslušenstvím, sestávajícím z minimálních venkovních úprav (zborcené oplocení, přípojky IS) a trvalých porostů. Rodinný dům je zřejmě současnými majiteli přestavován a rekonstruován, ke dni prohlídky zbyly z původní stavby základy a část obvodového zdiva, které je doplněno novým cihelným zdivem. Pozemek přiléhající k nemovitosti je částečně oplocen a jsou na něm postaveny polorozpadlé vedlejší stavby. Obec Vodochody se nachází ve Středočeském kraji, okrese Praha - východ, vzdálenost od hranice hl.města Prahy je vzdušnou čarou cca 5 km. Obec Vodochody se rozkládá na ploše 493 ha, k zde žilo 556 obyvatel. Samotnou obec tvoří 2 části - Vodochody a Hoštice. Významným krajinným prvkem je přírodní rezervace "Máslovická stráň". V obci je malá občanská vybavenost obecní úřad, pošta, praktický lékař, restaurace. Obcí prochází silnice III.třídy, ve vzdálenosti 2,5km vede silnice II.třídy 608 Praha-Libeň - Veltrusy - Straškov-Vodochody - Doksany Terezín. Dopravní spojení PID č.374 na Prahu 8 Kobylisy. Dále je na území obce soukromé mezinárodní letiště s nepravidelným provozem. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Vodochody u Prahy, obec Vodochody, list vlastnictví č. 232, vyhotovený dálkovým přístupem Kopie katastrální mapy pro k.ú.vodochody u Prahy vyhotovený dálkovým přístupem Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne bez přítomnosti majitelů nemovitosti 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č.232 pro k.ú. Vodochody u Prahy, obec Vodochody zapsáni: Marek Rostislav, Skotnice 26, Skotnice 1/2 Teplá Eva, Vlčkova 1066/10, Praha 14, /2 1.4 Přílohy posudku Fotodokumentace LV Katastrální mapa Mapa oblasti 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou 2) Venkovní úpravy 3) Stavební pozemek St.91 4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem 5) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem - 2 -

3 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle 5, přílohy č.6/1 vyhlášky Popis Jedná se o levou polovinu dvojdomu postavenou na pozemku St. 91. Rodinný dům byl v rámci rekonstrukce téměř odstraněn, zbylo zde pouze základové zdivo a část zdiva obvodového, které bylo doplněno novým zdivem v úrovni 1.NP. V současné době zde ostatní konstrukce chybí. Z těchto důvodů je stavba hodnocena jako nedokončená. Jelikož klientem ani objednavatelem nebyla doložena žádná projektová dokumentace, byl obestavěný prostor odhadnut s ohledem na zastavěnou plochu a sousední dům. Dokončená nemovitost je hodnocena jako standardně vybavená. Z inženýrských sítí je na hranici pozemku (dle sdělení sousedů) přivedena voda, elektřina a plyn. Kanalizace se zde nevyskytuje Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Vrchní stavba 7,00*7,60*2,90 = m 3 Zastřešení 7,00*7,60*(0,90+3,00/2) = m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.00) = Veškeré konstrukce jsou uvažovány jako standardní celkem = m Opotřebení stavby Při stáří 0 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 0% Nedokončená stavba Koeficient nedokončené stavby = 1 - n, kde n je součet podílů chybějících a nedokončených konstrukcí a vybavení podle stupně nedokončenosti. Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Stupeň Obj.podíl části nedokon. n 2. Svislé konstrukce % 70% Stropy % 100% Zastřešení mimo krytinu % 100% 0.073

4 5. Krytiny střech % 100% Klempířské konstrukce % 100% Vnitřní omítky % 100% Fasádní omítky % 100% Vnější obklady % 100% Vnitřní obklady % 100% Schody % 100% Dveře % 100% Okna % 100% Podlahy obytných místností % 100% Podlahy ostatních místností % 100% Vytápění % 100% Elektroinstalace % 100% Bleskosvod % 100% Rozvod vody % 100% Zdroj teplé vody % 100% Instalace plynu % 100% Kanalizace % 100% Vybavení kuchyní % 100% Vnitřní hygienické vybavení % 100% Záchod % 100% Ostatní % 100% Neuvedené konstrukce a vybavení jsou plně dokončeny a neovlivňují výpočet ceny nedokončené stavby. Koeficient nedokončené stavby = 1 - n = =

5 2.1.7 Výpočet ceny objektu ( 5 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.290,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč ,24 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,47 Koeficient nedokončené stavby ( 15 vyhlášky) x Cena stavby bez opotřebení = Kč ,63 Snížení ceny za opotřebení 0% - Kč 0,- Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,63 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč ,- 2.2 VENKOVNÍ ÚPRAVY Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Oceněno podle 10 vyhlášky Popis Jedná se o zborcené oplocení, přípojky IS Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena 1. Rodinný dům se šikmou střechou Celkem zjištěná cena Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Zjištěná cena hlavních staveb = Kč ,- 3,5% ze zjištěné ceny = Kč ,20 Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Cena celkem Kč ,- VENKOVNÍ ÚPRAVY Cena celkem Kč ,- 2.3 Stavební pozemek St.91 Oceněno podle 28 vyhlášky Popis Pozemek St.91 vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 254m 2. Pozemek je zastavěn nedokončenou stavbou rodinného domu a vedlejšími stavbami

6 2.3.2 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek = Kč 35,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 191,53 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,52 Stavební pozemek St.91 Cena celkem Kč ,- 2.4 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Oceněno podle 28 vyhlášky Popis Pozemek p.č. 116/21 vedený jako zahrada o celkové výměře 553m 2. Pozemek tvoří se stavebním pozemkem jednotný funkční celek, je částečně oplocený, svažitý severním směrem. Pozemek je neudržovaný s vysokým travním a okrasným porostem Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek = Kč 35,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 191,53 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 76,61 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,22 Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Cena celkem Kč ,- 2.5 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena 1. Stavební pozemek St Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = / =

7 2.5.2 Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 7.894,91 ( m 2 x 112,78 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 6,5% ze zjištěné ceny = Kč 513,17 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 513,- 3. REKAPITULACE 1) Rodinný dům se šikmou střechou ,- Kč 2) Venkovní úpravy ,- Kč 3) Stavební pozemek St ,- Kč 4) Zahrada-funkční celek se stavebním pozemkem ,- Kč 5) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem 513,- Kč Zjištěná výsledná cena ,- Kč Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky ,- Kč Slovy: Pětsetdevadesátosmtisícčtyřistapadesát Kč V Praze, dne 2.března vypracoval - 7 -

8 4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. 4.1 Věcná hodnota - administrativní bez Kp U pozemků byla cena 1 m2 stanovena na 1.400,-Kč/m2, vzhledem k jejich poloze zastavěná část obce. Prodejní ceny pozemků v okolí se pohybují v rozpětí ,-Kč/m Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena bez Kp 1. Rodinný dům nedokončený ,00 2. Venkovní úpravy zjed.výpočet 6794,00 3. Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem 513,00 Celkem zjištěná cena bez Kp ,00 Pozemky 807 m2 * 1.400,-Kč ,00 Cena celkem ,- Kč 4.2 Srovnávací hodnota Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické mantinely, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením

9 Při prohlídce nemovitosti bylo zjištěno, že základy a část obvodového zdiva 1.NP činí z celkové budoucí stavby 14,56 %. Na základě odborného odhadu stanovuji tuto hodnotu stavby na ,-Kč. Vzhledem k tomuto stavu je dále počítána porovnáním pouze hodnota pozemku. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění nemovitosti hodnotím obchodovatelnost jako dobrou. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z bylo zjištěno, že nemovitosti - pozemky určené k zastavění rodinnými domy jsou nabízeny následovně: Prodej pozemku pro stavbu RD o velikosti 820m² v obci Hoštic Nabízíme k prodeji terasovitý pozemek pro stavbu RD o velikosti 820 m² v obci Hoštice u Vodochod, okres Praha Východ. Pozemek je čtvercového tvaru o straně 28m. Na hranici pozemku je elektrika, plyn, voda. Kanalizaci je v obci připravována. PŘI REALIZACI DO KONCE BŘEZNA MOŽNÁ SLEVA.Pozemek se nachází ve stávající zástavbě obce, což je jeho obrovská výhoda. Obec Hoštice leží v dobré dostupové vzdálenosti od D8 sjezd Zdiby (cca 5,7 km), výborná dopravní dostupnost do Prahy - Letňany 13 km. Novinka Prodej: Kč (Cena včetně provize a právního servisu) 1.475,-Kč/m2 Krásný stavební pozemek o výměře 1.188m², Praha - východ Prodej stavebního pozemku 1188m², Hoštice u Prahy, Praha-východ. Pozemek se nachází v mírném svahu, na okraji obce s výhledem do okolní přírody a na rybníky. Kompletní IS (elektřina, voda, kanalizace a plyn) budou dotaženy k hranici pozemku. Nová asfaltová příjezdová komunikace bude obcí zbudována. V blízkosti sportovního areálu s tenisovými kurty.krásné klidné místo jen 5km od Prahy. Prodej: Kč (Konečná cena včetně kompletního servisu!) 1.429,-Kč/m2-9 -

10 St. pozemek 990 m², v centru Vodochod-PV, Praha 20 min Nabízíme k prodeji atraktivní rovinatý stavební pozemek v samém centru obce Vodochody. Rozloha pozemku je 990 m². Na pozemek je přivedena elektřina, vodovod a plynovod jsou v dosahu, kanalizace se plánuje. Pozemek je součástí středověké tvrze a je částečně chráněn masivní kamennou zdí, velmi zajímavé místo, které má svého osobitého ducha. Možnost přikoupit další pozemky. Pozemek neleží v ose letištní dráhy. Doporučuji osobní prohlídku! Prodej: Kč (včetně provize RK a právního servisu) 1.505,-Kč/m2 Prodej, pozemek pro bydlení, 568 m², ul.luční, Vodochody Cena: ,- Kč ,-Kč/m2 Datum vložení: Datum aktualizace: Dnes Plocha pozemku: 568 m 2 Stavební parcela o výměře 568 m2, určená k výstavbě rodinného domu, se nachází na klidném místě na konci slepé ulice. Pozemek je svažitý. IS - plyn a voda jsou na pozemku, elektřina na hranici, kanalizace - jímka. Na pozemku je garáž, lze využít pro uskladnění stavebního materiálu a nářadí. Dobrá dopravní dostupnost. Hypotéku zajistíme. Na základě výše uvedeným pozemků k prodeji stanovuji srovnávací hodnotu pozemku na 1.400,-Kč/m2 + hodnotu stavby na ,-Kč. Pozemky 807 m2 * 1.400,-Kč Stavba RD nedokončená Celkem ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč 4.3 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy,

11 mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná tržní cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek obecná vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou. Negativní stránky : - nedokončená stavba RD rozestavěnost pouze 14,56% - nekompletní IS - neudržovaná zahrada - hluk z letadel Pozitivní stránky : - zastavěná část obce - velký pozemek - dobré dopravní spojení Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem Cena zjištěná podle cenového předpisu = Kč ,- Věcná hodnota (časová cena) = Kč ,- Výnosová hodnota = Kč nestanovena Cena zjištěná porovnávacím způsobem = Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce = Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Cena celkem Kč ,

12 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) ,- Kč 2) Výnosová hodnota nestanovena 3) Cena zjištěná porovnávacím způsobem ,- Kč Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu ,- Kč Slovy: Jedenmiliontřistatřicettisíc Kč V Praze, dne 2.března vypracoval 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j.spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 3345/079/11. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace