Znalecký posudek č /3726

Transkript

1 E8F Elektronická verze Vyhotovení č.: E Znalecký posudek č /3726 O ceně ideální 2/3 p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 661 spolu s příslušenstvím a pozemky ve funkčním celku p.p.č zahrada v obci Nové Město na Moravě, k.ú Nové Město na Moravě, okres Žďár nad Sázavou Vlastník nemovitosti: Na listu vlastnictví číslo 1128 pro k.ú Nové Město na Moravě je zapsáno vlastnické právo pro Dagmar Heralová, nar.: /3 Jiří Heral, nar.: /6 Petr Heral, nar.: /6 Objednatel posudku: Exekutorský úřad Plzeň-město JUDr. Zdeněk Zítka 108 EX 2342/16 Palackého n. 28, Plzeň Posudek vypracoval dne 22. září 2016: Petr Brodský, Třibřichy Chrudim Posudek obsahuje 15 stran textu včetně obálky a byl vypracován ve čtyřech vyhotoveních. Vyhovení č. 1-3 obdrží objednavatel, vyhotovení č. 4 je přílohou znaleckého deníku

2 Znalecký posudek č /3726 Elektronická verze Strana 2 Úvodní část posudku Účel posudku Posudek byl vypracován jako podklad pro exekuci majetku dlužníka: Dagmar Heralová, nar.: , č.j. 108 EX 2342/16 Podklady pro ocenění - údaje z katastru nemovitostí - informace z místního ohledání - informace z realitního trhu prostřednictvím sítě internet Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 12. září Současně byly doplněny některé další údaje rozhodné pro ocenění Stručný popis Předmětem ocenění je ideální 2/3 p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 661 spolu s příslušenstvím a pozemky ve funkčním celku p.p.č zahrada v obci Nové Město na Moravě, k.ú Nové Město na Moravě, okres Žďár nad Sázavou Ocenění je provedeno je provedeno obvyklou cenou, to jest cenou, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceněni. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je provedeno ke dni ocenění, to jest ke dni 22. září 2016 Nález, výměry a ocenění 1 - ideální 2/3 p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 661 spolu s příslušenstvím a pozemky ve funkčním celku p.p.č zahrada Nález: Samostatný rodinný dům z roku 1960, zděný s jedním podzemním podlažím, přízemím a účelově využitým podkrovím. SWvislé nosné konstrukce zděné z cihel, stropy suterénu nespalné, přízemí trámové, krov složitý sedlový s taškovou krytinou, osazen bleskosvod, okapy a svody. Fasáda hladká vápenocementová, okna dvourámová ven a dovnitř otevíratelná. V podkroví v místnosti se šikmým stropem osazeno střešní okno. Dům je vytápěn kotlem na pevná paliva, přívod plynu a plynový kotel zrušeny. Provedeno napojení na rozvod vody, veřejnou kanalizaci a elektrorozvodnou síť. Dispozice. Suterén: schodiště, chodba, kotelna, uhelna, sklep na potraviny, prádelna s kamny na pevná paliva a dřezem, u východu na dvůr proveden přístavek cca 2x2 m, zastřešený. Přízemí: vstupní veranda s částečně krytým schodištěm, chodba se schody do sklepa a do podkroví, záchod v mezipatře do sklepa, dvě obytné místnosti, kuchyň a koupelna s WC Podkroví: chodba s vchodem na terasu na vstupní verandě, WC, kuchyň se spíží, dvě obytné místnosti s rovným stropem + jedna obytná místnost se šikmým stropem Příslušenství budovy:

3 Znalecký posudek č /3726 Elektronická verze Strana 3 Garáž s dílnou, chlívek, skleník, přípojka vody a kanalizace, nefunkční přípojka plynu s HUP bez vystrojení, zpevněná plocha betonová, oplocení s podezdívkou, vraty a vrátky. Hodnocení: rodinný dům se dvěma bytovými jednotkami 2+1 s příslušenstvím, zahradou (trvalé okrasné a ovocné porosty, bez sásadního vlivu na cenu) a vedlejšími stavbami běžného rozsahu, zanedbaná údržba, bez zásadních stavebních závad. Spoluvlastnický podíl povinné činí ideální 2/3 Pohled z ulice

4 Znalecký posudek č /3726 Elektronická verze Strana 4 Pohled ze zahrady Vedlejší stavba (garáž a chlívek)

5 Znalecký posudek č /3726 Elektronická verze Strana 5 Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví rodinný dům samostatný cihlová neudržovaný fyzická osoba Výměry a dispozice Podlaží výměry zastavěná plocha [m 2 ] 1.NP 10,58 x 9,33 + 3,36 x 2,09 105,73 Zastavěná plocha celkem 105,73 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p zahrada 458 Celkem 873 Ocenění Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí dále jen vzorky. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce kde H v C vz K u V vz V nem K f H v = C vz x K u / V vz x V nem / K f, hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient. Jako vzorky byly použity nabídky obdobných nemovitostí v místě a blízkém okolí Data vzorků byla získána z realitního portálu se souhlasem provozovatele. Vzorek 1 Prodej, Rodinný dům 2+1, Radešínská Svratka Prodej rodinného domu k rekonstrukci v klidné části obce Radešínská Svratka, vzdálené 7 km od Nového Města na Moravě. V přízemí se nachází kuchyň, ložnice, koupelna a WC. V podkroví je jedna obytná místnost s možností vybudování dalších dvou pokojů. Dům má sklep, spíž, dílnu a půdu. Náleží k němu menší pozemek a stodola. Je vhodný k trvalému obývání i k rekreaci. Třída energetické náročnosti: G podle vyhlášky 148/2007 Sb. Umístění v obci: klidná část obce Pozemek celkem: 353 m² Zastavěná plocha: 245 m²

6 Znalecký posudek č /3726 Elektronická verze Strana 6 Zahrada: 118 m² Podlahová plocha: 353 m² Typ budovy: samostatný Druh budovy: Cihla Počet NP: 1 Počet PP: 1 Počet pokojů: 3 Dostupnost pozemku: Příjezd: Zpevněný Stávající stavby: Dílna, Kůlna, Stodola Stávající porosty: Zahrada: Okrasná Počet stání: 1 Voda: Studna vrtaná, Veřejný vodovod Plyn: Zemní plyn Elektroinstalace: 230 (220) V, 400 (380) V Kanalizace: Topení: Veřejná kanalizace Plynový kotel, Tuhá paliva, Kachlová kamna Sociální zařízení: Koupelna: Sprcha, Umyvadlo; WC: Jeden Sklep: Ano, 20m² Zařízení nábytkem: Částečně Parkování: Parkování na pozemku, Přístřešek Stav objektu: před rekonstrukcí, Rok rekonstrukce: 2009 obr. 1 Identifikace vzorku - nabídka W Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví samostatný cihla před rekonstrukcí neuvedeno

7 Znalecký posudek č /3726 Elektronická verze Strana 7 Výměry a dispozice Zastavěná plocha 245,00 m 2 Podlahová plocha 353,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Pozemek celkem 353 Celkem 353 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Technický stav a vybavení Využitelnost Příslušenství Pozemky Poloha koef. K f K f = 0,40 x 0,60 x 0,85 x 0,85 x 0,90 = 0,15606 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,90 / 245,00 m 2 x 105,73 m 2 / 0,15606 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 2 Prodej rodinný dům Křižánky Prodej rodinného domu v CHKO Žďárské Vrchy v obci Moravské Křižánky. Dům je po částečné rekonstrukci - vstupní chodba, kuchyň, koupelna, 2 pokoje, v 1. patře probíhá rekonstrukce obytného podkroví, nová dřevěná okna. Část domu je v původním stavu - kuchyň, koupelna, v patře 3 samostatné pokoje. Dům má novou střechu z r. 2010, nové rozvody vody i elektřiny v předělané části. Vhodný i k rekreaci. ID nemovitosti: Stav nemovitosti: Po rekonstrukci Celková plocha: 504 m 2 Zastavěná plocha: 405 m 2 Obytná plocha: 405 m 2 Užitná plocha: 405 m 2 Zavedené inž. sítě Elektrický proud Internet Plyn Vodovod Datum vložení: 31. srpna 2016 Poslední úprava: 31. srpna 2016 Poloha v obci: Polosamota Pozn.: Zastavěná plocha je redukována podle předpokládané ZP domu.

8 Znalecký posudek č /3726 Elektronická verze Strana 8 obr. 1 Identifikace vzorku Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví rodinné domy zděná cihlová po rekonstrukci neuvedeno Výměry a dispozice Zastavěná plocha 120,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Celková plocha 504 Celkem 504 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Technický stav a vybavení Využitelnost Příslušenství Pozemky Poloha koef. K f K f = 1,20 x 1,00 x 0,85 x 0,90 x 0,90 = 0,8262 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,90 / 120,00 m 2 x 105,73 m 2 / 0,8262 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1

9 Znalecký posudek č /3726 Elektronická verze Strana 9 Vzorek 3 Prodej: Rodinný dům (Rodinné domy) Jimramov Nabízíme k prodeji pěkný atypický rodinný dům na polosamotě v klidné rekreační oblasti Českomoravské Vysočiny. Dům byl postaven v r a od té doby prošel z větší částí rekonstrukcí. Je samostatně stojící na pozemku vedle říčky Fryšávky. Po vstupu do zádveří vstupujeme chodbou do dvou pokojů, nové koupelny s WC a sprchovým koutem, velkého obývacího pokoje s jídelním koutem a volným přístupem do kuchyňské části. Obývací pokoj je dostatečně prosvětlen velkými okny a má vstup přes franc.dveře na terasu. Dominují mu krbová kamna. Kuchyň je nová, krásná a prakticky zařízená veškerými spotřebiči se vstupem do velké spíže. Z chodby se vstupuje obloukovým schodištěm do 1.NP, kde je jedna velká centrální místnost, dále samostatná koupelna s WC a sprchovým koutem, ložnice a další dvě místnosti s využitím dle vlastního uvážení. Z největší místnosti se dá dostat po stahovacích schodech do podkroví, kde jsou ještě 3 menší místnosti s možnosti využití jako pokoje pro děti nebo skladové prostory. Velkou výhodou je přípojka pevné linky, přes kterou je napojený vysokorychlostní internet. Dům nestojí v záplavové oblasti a je možnost přestavby na penzion. Dům se nachází 14km od Nového Města na Moravě a 24 km od ZR. Pozemek má rovinný charakter. RD se nachází v krásné a vyhledávané turistické lokalitě. Možnost turistiky, houbaření, cykloturistiky lyžování sjezdovka s kompletním servisem, atd. V případě prodeje je zde podmínka věcného břemena(vše bude podrobně vysvětleno pouze vážnému zájemci). Tento dům se nabízí aktuálně jako investice do budoucna v krásném prostředí Jimramovska. obr. 1 Identifikace vzorku - AG Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví rodinné domy neuvedeno novostavba neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha 300,00 m 2 Zastavěná plocha 131,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Celková plocha 300 Celkem 300

10 Znalecký posudek č /3726 Elektronická verze Strana 10 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Technický stav a vybavení Využitelnost Příslušenství Pozemky Poloha koef. K f K f = 1,60 x 1,10 x 0,85 x 0,85 x 0,90 = 1,14444 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,90 / 131,00 m 2 x 105,73 m 2 / 1,14444 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 4 Prodej: Rodinný dům (Rodinné domy) Bobrová Prodej rodinného domu 2+1 v obci Bobrová, která je vzdálena 12 km od Nového Města na Moravě, střediska zimních sportů. V přízemí se nachází vstupní hala se šatnou, kuchyně, ložnice,koupelna s WC, spižírna a sklep. V patře je jeden pokoj a půdní prostory vhodné k přestavbě na další obytné místnosti. ID nemovitosti: Stav nemovitosti: Po rekonstrukci Celková plocha: 385 m 2 Zastavěná plocha: 108 m 2 Obytná plocha: 124 m 2 Užitná plocha: 124 m 2 Zavedené inž. sítě Elektrický proud Kanalizace Vodovod Datum vložení: 8. února 2016 Poslední úprava: 8. února 2016 Poloha v obci: Klidná část obce Energetická náročnost budovy G - mimořádně nehospodárná (?) obr. 1

11 Znalecký posudek č /3726 Elektronická verze Strana 11 Identifikace vzorku Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví rodinné domy zděná cihlová po rekonstrukci neuvedeno Výměry a dispozice Užitná plocha 124,00 m 2 Zastavěná plocha 108,00 m 2 Podlahová plocha 124,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Celková plocha 385 Celkem 385 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Technický stav a vybavení Využitelnost Příslušenství Pozemky Poloha koef. K f K f = 1,05 x 0,90 x 0,85 x 0,85 x 0,90 = 0,61449 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,90 / 108,00 m 2 x 105,73 m 2 / 0,61449 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3 Vzorek 4 Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Cena vlastnického podílu ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč x 2 / 3 = ,00 Kč Odhad tržní hodnoty "1 - ideální 2/3 p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 661 spolu s příslušenstvím a pozemky ve funkčním celku p.p.č zahrada" ,00 Kč

12 Znalecký posudek č /3726 Elektronická verze Strana mapové podklady Letecký snímek s katastrální mapou Město Nové Město na Moravě

13 Znalecký posudek č /3726 Elektronická verze Strana 13 Okolí okresního města Žďár nad Sázavou

14 Znalecký posudek č /3726 Elektronická verze Strana 14 Závěrečná část posudku Obvyklá cena ideální 2/3 p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 661 spolu s příslušenstvím a pozemky ve funkčním celku p.p.č zahrada v obci Nové Město na Moravě, k.ú Nové Město na Moravě, okres Žďár nad Sázavou, činí ke dni ocenění, to jest ke dni 22. září ,00 Kč slovy: jedenmilióntřistatisíc Kč Na nemovitosti nebyly zjištěny závady ve smyslu služebností (věcných břemen) V Třibřichách, dne 22. září 2016

15 Znalecký posudek č /3726 Elektronická verze Strana 15 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 1. února 1989, č.j. SPR 2586/87 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a z oboru stavebnictví - odvětví stavby obytné. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /3726 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v příloze, číslo dokladu V Třibřichách, dne 22. září 2016 Petr Brodský Třibřichy Chrudim