Znalecký posudek č /3790

Transkript

1 ECD Elektronická verze Vyhotovení č.: E Znalecký posudek č /3790 O ceně p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku jue stavba č.p. 115 v obci a k.ú. Hronov, okres Náchod Vlastník nemovitosti: Na listu vlastnictví číslo 1928 pro k.ú Hronov je zapsáno vlastnické právo pro Radek Kubeček, nar.: Objednatel posudku: Exekutorský úřad Plzeň-město JUDr. Zdeněk Zítka 108 EX 760/15 Palackého n. 28, Plzeň Posudek vypracoval dne 8. března 2017: Petr Brodský, Třibřichy Chrudim Posudek obsahuje 13 stran textu včetně obálky a byl vypracován ve třech vyhotoveních. Vyhovení č. 1 a 2 obdrží objednavatel, vyhotovení č. 3 je přílohou znaleckého deníku

2 Znalecký posudek č /3790 Elektronická verze Strana 2 Úvodní část posudku Účel posudku Posudek byl vypracován jako podklad pro exekuci majetku dlužníka: Radek Kubeček, nar.: , č.j. 108 EX 760/15 Podklady pro ocenění - údaje z katastru nemovitostí - informace z místního ohledání - informace z realitního trhu prostřednictvím sítě internet Prohlídka a zaměření Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 27. února Současně byly doplněny některé další údaje rozhodné pro ocenění Stručný popis Předmětem ocenění je p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku jue stavba č.p. 115 v obci Hronov, k.ú Hronov, okres Náchod Ocenění je provedeno je provedeno obvyklou cenou smyslu 2 zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, to jest cenou, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni oceněni. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Ocenění je provedeno ke dni ocenění, to jest ke dni 8. března 2017 Nález, výměry a ocenění 1 - p.p.č č.p. 115 Nález: Oceňovaný rodinný dům č.p. 115 je původní roubená stavba stáří více než let, kolem roku 1970 bylo roubené zdivo nahrazueno zdivem plynosilikátovým tloušťky 40 cm, krov a trámové stropy zůstaly zachovány. V roce 1986 byly provedena přístavba vstupu a koupelny se záchodem. Do svahu za domem je zapuštěn zemní sklep, přístupný z kuchyně domu, střecha sklepa tvoří terasu přístupnou z podkroví domu. Stavba je provedena bez řádných izolací, osazena jsou původní dvourámová okna, střešní krytina vlnité osinkocementové desky. Osazeny okapy a svody, bleskosvod chybí.přízemní zdivo je opatřeno hladkou omítkou, štíty budovy jsou dřevěné. Dispozice: ze dvora vstup do zádveří, dále vlavo koupelna s WC (elektrický zásobníkový ohřívač, kamna na pevná paliva, vana, umyvadlo, WC s nádrží), komora bez oken částečně zapuštěná do svahu za domem, vpravo obytná část domu; v přízemí kuchyň a obytná místnost, z kuchyně dřevěné schodiště do podkroví s půdou a jednou obytnou místností bez možnosti vytápění. Z půdy východ na terasu (střecha zemního sklepa). Vybavení: kuchyň je vybavena kuchyňskoun linkou s elektrickým sporákem, dřezem a malým průtokovým ohřívačem, instalován je též sporák na pevná paliva, v obytné místnosti instalována elektrická akumulační kamna. Dům je napojen na rozvod elktro, vody a kanalizace, plyn v ulici, do domu není zaveden. Příslušenství: původní garáž přístupná z ulice, dřevěná s plechovými vraty, dřevěná kolna ve svahu za terasou

3 Znalecký posudek č /3790 Elektronická verze Strana 3 za domem, dále oplocení s vrátky, zpevněné plochy, venkovní schody a úpravy terénu, bazénové jezírko, skalka a podobně. Hodnocení: stavba v původním stavu, jen s obtížemi splňuje požadavky na moderní trvalé bydlení. Pozemek s minimální výměrou, z jedné poloviny ve strmém svahu, zarostlý a znehodnocený náletovými křovinami Pohled ze silnice Detail - pohled ze dvora Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce rodinný dům samostatný cihlová, smíšená Stav Vlastnictví neudržovaný fyzická osoba

4 Výměry a dispozice Podlaží výměry zastavěná plocha [m 2 ] původní část 5,43 x 11,44 + 7,16 x 0,49 + 3,97 x 2,78 76,66 přístavba 3,2 x 4,87-0,97 x 2,78 12,89 Zastavěná plocha celkem 89,55 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p Celkem 387 Ocenění Tržní hodnota oceňované nemovitosti se odhadne na základě porovnání s realizovanými nebo nabídkovými cenami obdobných (srovnatelných) nemovitostí dále jen vzorky. Hodnota nemovitosti, propočtená dle konkrétního vzorku, se spočítá podle vzorce kde H v C vz K u V vz V nem K f H v = C vz x K u / V vz x V nem / K f, hodnota dle vzorku, cena vzorku, koeficient úpravy na reálnou cenu, výměra vzorku, výměra oceňované nemovitosti, cenotvorný koeficient. Jako vzorky byly použity inzerní nabídky z místa a nejbližšího (srovnatelného) okolí, s ohledem na malou nabídku úprava na reálnou cenu 10%. Vzorek 1 Prodej chalupy 333 m², pozemek 795 m², Husova, Hronov Kč Nabízíme k prodeji chalupu na klidném, slunném místě v městě Hronov, okres Náchod. Dispozice: vstupní chodba, pokoje, koupelna, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, schodiště do druhého patra, kde je jedna obytná místnost. Garáž pro jedno auto s dílnou. Vytápění ústřední kotlem na pevná paliva, krbová kamna. Klidná lokalita nedaleko centra města. Dům vhodný k trvalému bydlení. S financováním pomůžeme. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize Poznámka k ceně: informace o ceně v kanceláři RK ID zakázky: Aktualizace: Dnes áááá Stavba: Cihlová Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Centrum obce Typ domu: Patrový Podlaží: 3 včetně 1 podzemního Plocha zastavěná: 112 m 2 Užitná plocha: 333 m 2 Plocha podlahová: 145 m 2 Plocha pozemku: 795 m 2

5 Znalecký posudek č /3790 Elektronická verze Strana 5 Sklep: 22 m 2 Parkování: 3 Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Odpad: Septik Telekomunikace: Internet Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: Silnice Energetická náročnost budovy: Třída G - Mimořádně nehospodárná č. 148/2007 Sb. podle vyhlášky Vybavení: ano Výtah: ne obr. 1 obr. 2 Identifikace vzorku - ID zakázky Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví cihlová dobrý Výměry a dispozice Užitná plocha 333,00 m 2 Zastavěná plocha 112,00 m 2 Podlahová plocha 145,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku 795 Celkem 795 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Technický stav a vybavení Využitelnost Vliv příslušenství Pozemky koef. K f

6 Znalecký posudek č /3790 Elektronická verze Strana 6 K f = 1,00 x 1,00 x 1,05 x 1,10 = 1,155 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,90 / 112,00 m 2 x 89,55 m 2 / 1,155 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Vzorek 2 Prodej rodinného domu 190 m², pozemek m², Hronov - Velký Dřevíč, okres Náchod Kč Se souhlasem majitele si vám dovolujeme nabídnout rodinný dům o dispozici 4+1 s rozlehlou zahradou. Nemovitost se nachází ve velmi klidné lokalitě obklopena nádhernou přírodou. Na hranici pozemku nalezneme plynovou přípojku. Zdarma lze využívat místní zdroj vody, případně vodovod. Na pozemku mimo ovocných stromů dále nalezneme rybníček s přírodní vodou (cca 20m2), pro chov např. pstruhů. Nemovitost bude po vyklizení ihned obyvatelná.těšíme se na váš kontakt. S ohledem na legislativu označujeme nemovitost v energetické třídě G, to však neznamená, že do této třídy patří. V případě potřeby jsme připraveni vám zajistit výhodné financování. Celková cena: Kč za nemovitost, včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu (k jednání) ID zakázky: 0036 Aktualizace: Dnes Stavba: Smíšená Stav objektu: Dobrý Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží: 2 Plocha zastavěná: 222 m 2 Užitná plocha: 190 m 2 Plocha podlahová: 200 m 2 Plocha pozemku: 3104 m 2 Plocha zahrady: 2882 m 2 Parkování: Voda: Místní zdroj, Dálkový vodovod Topení: Ústřední tuhá paliva Plyn: Plynovod Odpad: Veřejná kanalizace Telekomunikace: Telefon, Internet, Satelit, Kabelová televize Elektřina: 120V, 230V, 400V Doprava: Silnice, Autobus Komunikace: Asfaltová obr. 1

7 Znalecký posudek č /3790 Elektronická verze Strana 7 Identifikace vzorku - ID zakázky 0036 Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví smíšená dobrý Výměry a dispozice Užitná plocha 190,00 m 2 Zastavěná plocha 222,00 m 2 Podlahová plocha 200,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Plocha pozemku Celkem Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Technický stav a vybavení Využitelnost Vliv příslušenství Pozemky koef. K f K f = 1,00 x 1,05 x 0,95 x 1,15 = 1,14713 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,90 / 222,00 m 2 x 89,55 m 2 / 1,14713 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Data vzorku byla získána z realitního portálu se souhlasem provozovatele. Vzorek 3 Police nad Metují, dům 110 m², pozemek 700 m² ,00 Kč Prodej domku 110m², pozemek 686m², Police n. Metují - Nabízíme k prodeji rodinný dům (110m²) se zahradou (164m²) a druhou zahradou u domu (522m²). RD se nachazí na výjezdu z Police nad Metují směrem na Žďár nad Metují. Dispozice: v přízemí je chodba s kotlem a elektrobojlerem, z chodby je vstup do koupelny, pokoje a kuchyně, na kterou navazuje další pokoj. V podkroví je možné vybudovat další obytné prostory. Do podkroví je samostatný vstup. Obvodové zdi jsou zděné, z vnější strany dřevěné obložení. Střecha je částečně plechová a částečně s živičnou krytinou, dřevěný krov je zachovalý. Na zahradě se nachazí přístavba vhodná např. pro uskladnění dřeva, v horní části zahrady je dílna. Za domem se nachazí samostatná oplocená

8 Znalecký posudek č /3790 Elektronická verze Strana 8 zahrada svažitého terénu ( 522m²), kde je možné vybudovat např. parkovací místo. Dům je vhodný pro částečnou rekonstrukci. Pokud zvažujete bydlení ve vlastním rodinném domě v klidné části Police nad Metují, nedaleko centra a s pěkným výhledem na město a okolí, kontaktujte nás. ENB: G. obr. 1 Identifikace vzorku - nabídka CB4-RD7076 (02RD7076) Datum zpracování Nabídková cena K u = 0, ,00 Kč koeficient úpravy na reálnou cenu Charakteristika nemovitosti Stavba Konstrukce Stav Vlastnictví Výměry a dispozice Zastavěná plocha 110,00 m 2 Pozemky Pol. pozemek výměra číslo [m 2 ] 1 Pozemek celkem 700 Celkem 700 Cenotvorné faktory Skup. cenotvorný faktor hodnota faktoru [%] *) součet skupiny [%] 1 Technický stav a vybavení Využitelnost Vliv příslušenství Pozemky koef. K f K f = 1,00 x 1,00 x 1,00 x 1,05 = 1,05 *) v rámci daného faktoru označuje kladná hodnota vyšší kvalitu vzorku oproti oceňované nemovitosti, záporná hodnota nižší kvalitu vzorku a nula shodu vzorku s oceňovanou nemovitostí H v = ,00 Kč x 0,90 / 110,00 m 2 x 89,55 m 2 / 1,05 = ,00 Kč Míra shody (váha) 1 Závěrečný odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti

9 Znalecký posudek č /3790 Elektronická verze Strana 9 Vzorek 1 Vzorek 2 Vzorek 3 Vážený průměr hodnot Odhad tržní hodnoty oceňované nemovitosti Odhad tržní hodnoty "1 - p.p.č č.p. 115" ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč 2 - věcné břemeno užívání Nález: Darovací smlouvou a smlouvou o zřízení věcného břemene ze dne (vklad práva V-3636/ )bylo zřízeno panu Lubomíru Kubečkovi, nar.: a paní Janině Kubečkové, nar.: právo bezplatného doživotního užívání všech nemovitých věcí (zapsaných na listu vlastnictví č pro k.ú. Hronov) v rozsahu, tak jak nemovitosti dosud užívali. Hodnota věcného břemene činí podle 16b zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku 10-násobek ročního užitku, za roční užitek budiž pokládáno nájemné, které by bylo hrazeno za užívání této nemovitosti. Obvyklé nájemné (roční) za užívání nemovitostí (pozemků a staveb) bývá uvažováno ve výši 5% z obvyklé ceny nemovitosti (ročně), tedy Obvyklá cena nemovitosti 5% z obvyklé ceny roční užitek 10-ti násobek ročního užitku ,00 Kč 5,00% ,00 Kč ,00 Kč Tato částka budiž od zjištěné ceny odečtena Odhad tržní hodnoty "2 - věcné břemeno užívání" ,00 Kč Závěrečná rekapitulace 1 - p.p.č č.p ,00 Kč 2 - věcné břemeno užívání ,00 Kč Celkem Odhad tržní hodnoty činí ,00 Kč ,00 Kč slovy: dvěstětřicettisíc Kč

10 Znalecký posudek č /3790 Elektronická verze Strana podklady Letecký snímek a katastrální mapa Město Hronov

11 Znalecký posudek č /3790 Elektronická verze Strana 11 Okolí okresního města Náchod

12 Znalecký posudek č /3790 Elektronická verze Strana 12 Závěrečná část posudku Obvyklá cena p.p.č zastavěná plocha a nádvoří, součástí pozemku je stavba č.p. 115 v obci a k.ú. Hronov, okres Náchod, činí ke dni ocenění, to jest ke dni 8. března ,00 Kč Slovy: čtyřistatřicettisíc Kč Na nemovitosti byla zjištěna závada ve smyslu služebnosti (věcného břemene) a to právo bezplatného doživotního užívání nemovitosti v hodnotě ,00 Kč Hodnota práva je v místě a čase obvyklá a podstatným způsobem ovlivňuje prodejnost nemovité věci Výsledná cena obvyklá po odečtení hodnoty závady činí ,00 Kč slovy: dvěstětřicettisíc Kč V Třibřichách, dne 8. března 2017

13 Znalecký posudek č /3790 Elektronická verze Strana 13 Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 1. února 1989, č.j. SPR 2586/87 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady se specializací odhady nemovitostí a z oboru stavebnictví - odvětví stavby obytné. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /3790 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji v příloze, číslo dokladu V Třibřichách, dne 8. března 2017 Petr Brodský Třibřichy Chrudim