BYTOVÁ DRUŽSTVA. právní úprava. SYSTEMATIKA PRÁVNÍ ÚPRAVY základní předpisy. O.Z. OBČANSKÝ ZÁKONÍK obecná úprava ZOK ZÁKON O OBCHODNÍCH KORPORACÍCH

Transkript

1 SYSTEMATIKA PRÁVNÍ ÚPRAVY základní předpisy BYTOVÁ DRUŽSTVA právní úprava I. Zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník o.z. (obecné principy, nájem, vlastnictví, právnické osoby a korporace obecně) II. Zákon č. 90/2012 Sb. zákon o obchodních korporacích - ZOK zákon o obchodních společnostech a družstvech (družstva, bytová družstva) a Družstevní minimum 1 2 O.Z. OBČANSKÝ ZÁKONÍK obecná úprava ZOK ZÁKON O OBCHODNÍCH KORPORACÍCH obecná úprava osob fyzických i právnických, obecná úprava orgánů právnických osob, jednání za právnickou osobu rodinné právo, příbuzenství, manželské majetkové právo, dědění zastoupení věci, věcná práva včetně vlastnictví a bytového spoluvlastnictví smluvní právo včetně nájmu bytů zajištění (zástavní právo) náhrada újmy a promlčení atd. obchodní korporace ( 1 94 ZOK) obecná úprava všech obchodních korporací (obchodní společnosti i družstva) družstva ( ZOK ) obecná úprava družstev bytová družstva ( ZOK) speciální úprava Vymezení bytového družstva Vznik a zánik družstev Orgány družstev Uspokojování bytových potřeb Členství, společné členství manželů Samosprávy družstev Převod členských práv a povinností Vypořádací podíl 3 4

2 Další zákony Ostatní právní předpisy Platby za užívání bytů (není-li stanovami BD určeno jinak): vzákon o službách - 67/2013 Sb. obchodní rejstřík: vzákon o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob - 304/2013 Sb. převody bytů: vzákon o vlastnictví bytů - 72/1994 Sb. v Zákon o převodech vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev ( zvláštní zákon ) 311/2013 Sb. katastrální předpisy: vkatastrální zákon - 256/2013 Sb. ükatastrální vyhláška - 357/2013 Sb. üvyhláška ČÚZK o poskytování údajů z katastru - 358/2013 Sb. üvyhláška ČÚZK o stanovení formulářů pro podání návrhu - 359/2013 Sb. ünávod pro správu katastru nemovitostí účinnost od prováděcí předpisy k o.z.: ünařízení vlády, kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky 351/2013 Sb. ünařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím 366/2013 Sb. ü Nařízení vlády o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu 308/2015 Sb. 5 6 TYPY BYTOVÝCH DRUŽSTEV z hlediska doby jejich vzniku TYPY BYTOVÝCH DRUŽSTEV z hlediska velikosti I. stará BD vzniklá před někdejší lidová bytová družstva (LBD) někdejší stavební bytová družstva (SBD) (a jejich právní nástupci) I. velká BD 200 a více členů II. střední BD 50 až 200 členů II. nová BD - vzniklá po účinnosti obchodního zákoníku č. 513/1991 Sb. privatizační družstva investorská bytová družstva (nová výstavba) III. malá BD méně než 50 členů (vliv na pravidla při převodech bytů do vlastnictví členů) (vliv na možnost organizačního uspořádání družstva) 7 8

3 TYPY BYTOVÝCH DRUŽSTEV z hlediska předmětu jejich činnosti / podnikání ZÁKLADNÍ POJMY I. správa vlastního majetku II. správa domů a bytů (správcovské firmy) - správa domů s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví jiných osob III. vedle správy domů a bytů podnikání v dalším oboru - vedle správy domů s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví jiných osob - provozování podnikatelské činnosti ta však: o nesmí nesmí ohrozit uspokojování bytových potřeb členů BD o musí mít poze doplňový nebo vedlejší charakter BYTOVÉ DRUŽSTVO DRUŽSTEVNÍ PODÍL DRUŽSTEVNÍ BYT 9 10 ZÁKLADNÍ POJMY bytové družstvo ZÁKLADNÍ POJMY družstevní podíl DEFINICE BYTOVÉHO DRUŽSTVA: 727 ZOK : Bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů. Bytové družstvo může spravovat domy s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví jiných osob. Alespoň 3 členové DEFINICE DRUŽSTEVNÍHO PODÍLU: 595 ZOK : Družstevní podíl představuje práva a povinnosti člena plynoucí z členství v družstvu. Každý člen družstva může mít pouze 1 družstevní podíl. = souhrn majetkových i nemajetkových práv a povinností Družstevní podíl je ve vlastnictví člena družstva = věcí v právním smyslu 11 12

4 NOVINKY spojené s družstevním podílem po ZÁKLADNÍ POJMY družstevní byt spoluvlastnictví družstevního podílu družstevní podíl lze zastavit, jestliže to stanovy nevylučují lze vyloučit členství právnických osob DEFINICE DRUŽSTEVNÍHO BYTU: 729 ZOK : Družstevním bytem nebo družstevním nebytovým prostorem (dále jen družstevní byt ) se rozumí byt nebo nebytový prostor, který: - je v budově ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytového družstva, nebo který je ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytového družstva, - a bytové družstvo jej poskytlo do nájmu členovi bytového družstva, který se sám nebo jeho právní předchůdce na jeho pořízení podílel členským vkladem.!!! Jako družstevní byty veřejnost označuje obecně všechny byty ve vlastnictví BD, což je z hlediska definice družstevního bytu nesprávné je nutno tyto pojmy rozlišovat!!! STANOVY BD (povinné náležitosti) Povinné náležitosti stanov společné pro všechna družstva ( 553 ZOK + obecná o.z.): a) firma družstva, b) sídlo, b) předmět podnikání nebo činnosti, c) výše základního členského vkladu, popřípadě vstupního vkladu, d) způsob a lhůtu splacení ZČV přistupujícím členem, e) způsob svolání členské schůze a pravidla jejího rozhodování, f) počet členů představenstva a kontrolní komise a délka jejich funkčního období, g) podmínky vzniku členství v družstvu a h) práva a povinnosti člena a družstva. Povinný obsah stanov bytových družstev ( 731 ZOK): a) podmínky, za kterých vznikne členovi bytového družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, a b) podrobnější úprava práv a povinností člena bytového družstva spojených s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu. STANOVY BD (nepovinné náležitosti) Nepovinné náležitosti stanov (vhodné upravit) a) zastavení družstevního podílu, b) spoluvlastnictví, c) členství právnických osob, d) možnost dalších členských vkladů, e) určení výpovědní doby při vystoupení člena z družstva, f) určení orgánu, který uděluje výstrahu před vyloučením z družstva, g) způsob určení a splatnost vypořádacího podílu, h) podmínky finanční asistence 15 16

5 Členství vznik Členství podmínky VZNIK ČLENSTVÍ při založení družstva dnem vzniku družstva na základě rozhodnutí o přijetí do existujícího družstva převodem nebo přechodem družstevního podílu PODMÍNKY ČLENSTVÍ převzetí a splnění vkladové povinnosti: převzetí závazku k základnímu členskému vkladu písemným prohlášením splacení ZČV / DČV spoluvlastnictví možné, pokud to stanovy nevyloučí členství právnické osoby možné, pokud to stanovy nevyloučí nebo neomezí stanovy mohou upravit další podmínky členství (např. pobyt, osobní užívání bytu, i jiné podmínky), nesplnění podmínek je důvodem pro vyloučení z družstva Členství - zánik Společné členství manželů ZÁNIK ČLENSTVÍ dohodou vystoupením člena vyloučením člena převodem družstevního podílu (dobrovolné zcizení) přechodem družstevního podílu, smrtí člena družstva/zánikem právnické osoby, která je členem, prohlášením konkursu na majetek člena/zamítnutím insolvenčního návrhu pro nedostatek majetku člena, v případech stanovených zákonem při výkonu rozhodnutí nebo exekuci zánikem družstva bez právního nástupce VZNIK A ZÁNIK SPOLEČNÉHO ČLENSTVÍ MANŽELŮ: Společné členství manželů v družstvu vzniká jen v případě, že je družstevní podíl součástí společného jmění ( 739 ZOK) = režim SJM SMLUVNÍ VOLNOST manželé mohou společné členství vyloučit 19 20

6 Převod družstevního podílu v bytovém družstvu Přechod družstevního podílu družstevní podíl = představuje práva a povinnosti člena plynoucí z členství v družstvu převodem družstevního podílu dochází k převodu nájmu družstevního bytu včetně všech práv a povinností s tím spojených, a to včetně dluhů převodce vůči BD a dluhů BD vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu (dluhy na nájemném a úhradách za služby spojené s nájmem bytu) u BD nelze přechod vyloučit, je-li s členstvím spojeno právo nájmu / právo na uzavření nájemní smlouvy přechází zároveň nájem bytu / právo na uzavření nájemní smlouvy včetně práv a povinností s tím spojených a) DĚDĚNÍ: - dědic může vypovědět 3 měsíce výpovědní doba = nestane se členem BD - podíl v SJM přechází na pozůstalého manžela (přihlédne se při vypořádání dědictví, avšak není projednáváno v dědickém řízení) nabyvatel musí splňovat podmínky členství b) ZÁNIK ČLENA PRÁVNICKÉ OSOBY: - přechod na právního nástupce, pokud předem PO požádala a představenstvo souhlasilo Rozdělení družstevního podílu Zastavení družstevního podílu v BD nelze omezit ani vyloučit stanovami Obecně možné možné jen tehdy, pokud člen = nájemce nejméně 2 družstevních bytů (družstevních nebytových prostorů) účinnost až po splacení základního členského vkladu nabyvatele Lze stanovami: omezit vyloučit ( 32 odst. 3 ZOK) Zatím se nevyužívá, ne zcela jasná evidence ve veřejném rejstříku 23 24

7 Členská práva Členské povinnosti - Volit a být volen do orgánů družstva - Právo na informace o družstvu a právo kontroly činnosti družstva - Účastnit se řízení a rozhodování v družstva - Podílet se na výhodách poskytovaných družstvem: - Právo na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu na dobu neurčitou po splnění podmínek - Právo na stanovení neziskového nájemného - Práva vyplývající z užívání družstevního bytu - Členská žaloba - Právo na vypořádací podíl - aj. - Dodržovat stanovy (povinnosti vyplývající z užívání družstevního bytu) - Dodržovat rozhodnutí orgánů družstva - Vkladová povinnost - Uhrazovací povinnost Užívání družstevních bytů právní úprava ORGÁNY Úprava ve stanovách BD Obecná úprava nájmu bytu 2235 o.z. a násl. nejvyšší orgán (členská schůze / shromáždění delegátů) statutární orgán kontrolní orgán další orgány určené stanovami (ředitel) specifika družstev různé velikosti 27 28

8 ÚKOLY: Orgány - představenstvo - statutární orgán družstva (jedná navenek jménem družstva) - výkonný (řídící) orgán - obchodní vedení družstva - všeobecná kompetence - naplňuje cíle stanovené členskou schůzí - vedení účetnictví - schází se podle potřeby SLOŽENÍ: - 3 a více členů volených členskou schůzí - předseda představenstva volen členy představenstva nebo čl. schůzí - místopředseda / místopředsedové ROZHODOVÁNÍ: - usnášeníschopnost: přítomnost nadpoloviční většiny členů - Rozhodnutí přijímá nadpoloviční většina přítomných Orgány kontrolní komise ÚKOLY: - kontroluje veškerou činnost družstva - projednává stížnosti členů - může požadovat jakékoli informace a doklady o hospodaření družstva - nezávislost na ostatních orgánech družstva - právo účastnit se jednání orgánů družstva SLOŽENÍ: - 3 a více členů volených členskou schůzí/shromážděním delegátů - předseda kontrolní komise volen členy představenstva nebo čl. schůzí/shrom. del. - místopředseda / místopředsedové ROZHODOVÁNÍ: - USNÁŠENÍSCHOPNOST: přítomnost nadpoloviční většiny - Rozhodnutí přijímá nadpoloviční většina přítomných Orgány členská schůze = schůze všech členů družstva, nejvyšší orgán družstva SVOLÁVÁNÍ nejméně 1x ročně (představenstvo), do pro schválení úč. závěrky kdykoli v zájmu družstva, v zákonem stanovených případech, také na žádost 10% členů nebo 1/5 všech hlasů nebo na žádost kontrolní komise PŮSOBNOST: Změna stanov Volba a odvolávání členů představenstva a kontrolní komise a jejich odměňování Schvalování účetní závěrky Hlavní koncepce rozvoje družstva Zásadní změny družstva (přeměna družstva/zrušení družstva) Rozhodování o majetkových dispozicích s nemovitostmi (jen po předchozím písemném souhlasu většiny členů bytového družstva, kteří jsou nájemci v nemovitosti, které se rozhodování týká; to neplatí, jestliže družstvu vznikla povinnost převést byt nebo nebytový prostor do vlastnictví člena, který je nájemcem) Rozhodování o dalších záležitostech podle stanov, zákona, nebo o záležitostech které si k rozhodování vyhradí Orgány členská schůze (rozhodování) ROZHODOVÁNÍ Usnášeníschopnost: přítomna alespoň nadpoloviční většina (50%) všech členů; při hlasování o zásadních otázkách (likvidace družstva) nutná přítomnost 2/3 všech členů Každý člen 1 hlas (od : stanovy mohou určit, že členové družstva nájemci bytů - mají více hlasů odst. 1 ZOK) Možné zastoupení na základě plné moci Přijetí rozhodnutí: nadpoloviční většina (50 %) členů přítomných na schůzi Kvalifikovaná většina (2/3) pro důležitá rozhodnutí (např. likvidace družstva) nutná přítomnost alespoň 2/3 všech členů Od : Souhlas všech členů družstva (100%), kteří mají nájemní smlouvu/právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu se vyžaduje pro změnu stanov ve věcech nájmů družstevních bytů Vyhotovuje se zápis (obsahuje usnesení, výsledky hlasování, nepřijaté námitky členů, kteří požádali zaprotokolování), k zápisu se přikládá seznam účastníků, pozvánka a podklady k projednávaným bodům; v případě změny stanov je nutná forma notářského zápisu Možné rozhodování per rollam (od ), jestliže to stanovy umožňují Zákaz hlasování v určitých případech týkajících se osoby člena ( 660 a 661 ZOK) 31 32

9 Orgány velká družstva Orgány střední družstva minimálně 200 členů členů volební obvod delegát volební obvod delegát volební obvod delegát dílčí schůze dílčí schůze dílčí schůze ČLENSKÁ SCHŮZE sčítají se hlasy všech dílčích schůzí stejný program, rozmezí 40 dnů PŘEDSTAVENSTVO KONTROLNÍ KOMISE SHROMÁŽDĚNÍ DELEGÁTŮ namísto členské schůze PŘEDSTAVENSTVO KONTROLNÍ KOMISE Orgány malá družstva Nepovinné orgány méně než 50 členů V bytových družstvech: PŘEDSTAVENSTVO může nahradit PŘEDSEDA DRUŽSTVA (je statutárním orgánem družstva) KONTROLNÍ KOMISE nemusí se zřizovat (ale může) (kontrolu vykonává členská schůze) - Ředitel (orgán nebo zaměstnanec) Problematika souběhu - Různé komise (nejčastěji stavební) ČLENSKÁ SCHŮZE beze změn nutno upravit ve stanovách! po zvýšení počtu členů musí do 3 měsíců jmenovat představenstvo a kontrolní komisi 35 36

10 Samosprávy BD Orgány společná pravidla základní vnitřní organizační jednotka družstva podmínky určují stanovy společné řízení a rozhodování o životě v jednotlivých družstevních bytových domech, jejich správě, opravách a údržbě orgány (lze modifikovat stanovami): schůze samosprávy výbor /předseda výboru samosprávy členem orgánu může být jen člen družstva pro platnost rozhodování se vyžaduje: řádné svolání přítomnost nadpoloviční většiny souhlas většiny přítomných funkční období maximálně 5 let (končí všem členům orgánu stejně) odměňování výši odměn schvaluje nejvyšší orgán ORGÁNY odpovědnost ZÁNIK BYTOVÉHO DRUŽSTVA jednat pečlivě s potřebnými znalostmi, v zájmu družstva pravidlo podnikatelského úsudku odpovědnost za porušení povinnosti jednat s péčí řádného hospodáře: vydání majetkového prospěchu (i v penězích) vypořádání újmy na základě dohody s družstvem (schvaluje členská schůze 2/3 všech hlasů) regulace pro případy střetu zájmů odpovědnost při insolvenci - ručení členů orgánů při úpadku (rozhodnutím soudu) členská žaloba vůči členu orgánu (náhrada újmy 584 ZOK) A) ZÁNIK S LIKVIDACÍ zrušení rozhodnutím soudu na základě vlastního rozhodnutí B) ZÁNIK S PRÁVNÍM NÁSTUPCEM (bez likvidace) změna na jiné než bytové družstvo dokud existují členové nájemci NENÍ MOŽNÁ 39 40

11 BEZPLATNÉ PŘEVODY JEDNOTEK Z VLASTNICTVÍ BD do vlastnictví členů Týká se pouze starých tj. transformovaných BD vzniklých do a jejich právních nástupců! Převody povinné x dobrovolné a) včas podaná výzva člena - nájemce dr. bytu (do ) NEBO družstvo rozhodlo o převodech do : podmínky pro převody bytů upravuje 23 a 24 BytZ b) družstvo rozhodlo o převodech po : podmínky pro převody bytů upravuje 3 až 14 zákona č. 311/2013 Sb. jinak automaticky právní nárok na převod bytu do vlastnictví nevzniká! ÚPLATNÉ PŘEVODY JEDNOTEK Z VLASTNICTVÍ BD do vlastnictví členů Týká se nových BD vzniklých po Nárok na převod do vlastnictví vzniká pouze za předpokladu, že družstvo o převodech do vlastnictví rozhodlo nebo pokud jsou převody zaručeny stanovami - neuplatní se zvláštní podmínky BytZ, ani zákona č. 311/2013 Sb. - žádné zvláštní požadavky na obsah smlouvy o převodu - zpravidla se oproti kupní ceně započítává členský vklad - otázka zániku členství - pokud to stanovy nevyžadují, není již podmínkou předchozí souhlas členů daný písemnou formou PROCES PŘEVODŮ JEDNOTEK DRUHY JEDNOTEK 1. KROK: VYHOTOVENÍ PROHLÁŠENÍ O ROZDĚLĚNÍ DOMU NA JEDNOTKY + vklad do katastru nemovitostí ČÁST TECHNICKÁ: vymezení bytů a nebytových prostor a vymezení společných částí domu STARÉ JEDNOTKY ZÁKON Č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů ( 2, písm. h)) Podíl Společné části domu NOVÉ JEDNOTKY NOZ 1159 JEDNOTKA = nemovitá věc (byt není samostatná věc, je součástí jednotky) JEDNOTKA (byt / nebyt) ČÁST PRÁVNÍ PRAVIDLA: pro správu domu pro užívání společných částí pro příspěvky na náklady spojené se správou (stanovy SVJ součást prohlášení po r. 2014) JEDNOTKA byt/nebyt Podíl pozemek Podíl pozemek Stále se budou převádět podle ZVB! Budou převádět podle NOZ 43 říjen 2014 Družstevní minimum 44

12 PROCES PŘEVODŮ JEDNOTEK 2. KROK: SMLOUVA O PŘEVODU JEDNOTKY DO VLASTNICTVÍ ČLENA Děkuji za pozornost SBD a LBD také náležitosti a přílohy podle 24 BytZ nebo podle 9 a 10 zákona č. 311/2013 Sb. pozor na úvěry na modernizace 45 46