Znalecký posudek č. 14/02/27

Transkript

1 Znalecký posudek č. 14/02/27 O ceně nemovitých věcí - objektu č.p rod. dům, příslušející k části obce Huzová, na pozemku p.č. st. 201, včetně pozemku p.č. st zastavěná plocha a nádvoří, vše v k.ú. Huzová, obec Huzová, okres Olomouc. Objednatel posudku: JUDr. Vlastimil Porostlý soudní exekutor, Exekutorský úřad Ostrava Stojanovo náměstí 7/ Ostrava-Mariánské Hory IČ: DIČ: CZ Účel posudku: Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání. Vypracoval: ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. IČ: Sadová 882/2, Jeseník, zapsaná v obchodním rejstříku, vedeném u Krajského soudu v Ostravě, oddíl C, vložka číslo Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) info@ozkbest.cz Posudek obsahuje 17 stran a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Ostrava, JUDr. Vlastimil Porostlý, č.j. 069 EX 433/09-36, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo st. 201 o výměře 514 m2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - stavba (budova) číslo popisné 112 (rod. dům) stojící na pozemku parc. č. st. 201 vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, pro obec Huzová, katastrální území Huzová, okres Olomouc, na listu vlastnictví č. 20. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí a jejich příslušenství. 2. Informace o nemovitosti Jedná se o objekt č.p rod. dům, příslušející k části obce Huzová, na pozemku p.č. st. 201, včetně pozemku p.č. st zastavěná plocha a nádvoří, vše v k.ú. Huzová, obec Huzová, okres Olomouc, vše zapsané na LV č. 20. Rodinný dům je situovaný na adrese Huzová č.p. 112, Rodinný dům se nachází v centrální, zastavěné části obce Huzová, jako samostatně stojící. Dle informací ČSÚ má obec Huzová 607 obyvatel, z hlediska občanské vybavenosti se v obci Huzová nachází, škola a zdravotní zařízení. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho spolupracovníka. Povinný, pan Pavel Hrouzek se místního šetření nezúčastnil. Z tohoto důvodu bylo pro potřeby vyhotovení znaleckého posudku provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. Prvky, především vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, a to v části Objekty - vybavení. 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 069 EX 433/09-36, ze dne Výpis z katastru nemovitostí č. 20, vyhotovený objednavatelem dne Kopie katastrální mapy, mapový list č. RÝMAŘOV 6-8/23, vyhotovená Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Olomouc, dne , pod číslem řízení PÚ / stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 - Mapy širších vztahů I a II. - Usnesení soudu ve věci projednání dědictví D 214/1996 ze dne , právní moc dne Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Olomoucký Olomouc Huzová Huzová (650102) List vlastnictví číslo: 20 Vlastník: Hrouzek Pavel č.p. 112, Huzová 6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností. - Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí jsou některé rozměry převzaty ze satelitních foto snímků (zdroj: Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o přízemní, zřejmě nepodsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva, bez využitého podkroví, sedlová střecha je kryta vlnitým plechem. Rodinný dům je půdorysného tvaru obdélníka. Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele cca 100 roků. Vytápění rodinného domu je uvažováno jako standardní. V průběhu životnosti rodinný dům zřejmě procházel pouze běžnou údržbou prvků krátkodobých životností, která byla v posledních letech značně zanedbána. Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí nebylo možné jednoznačně identifikovat případné prvky vnější a vnitřní rekonstrukce. Tato skutečnost je zohledněna ve výsledné obvyklé hodnotě. Celkový technický stav lze ke dni ocenění hodnotit jako zhoršený. Údržbu lze ke dni ocenění hodnotit jako značně zanedbanou. Opotřebení je uvažováno odborným odhadem opotřebení ve výši odhadnutého opotřebení 75 %. Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. Dispoziční řešení rodinného domu: Vnitřní dispozice rodinného domu nebyla zjištěna, neboť nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn. stránka č. 3

4 Parkování je možné na veřejné komunikaci u rodinného domu. Pozemek se nachází v mírně sklonitém terénu a je přístupný po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 3254/1 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Huzová, č.p. 325, Huzová. Dle informací ČSÚ je v obci Huzová možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod a hloubková kanalizace. Na obytnou část rodinného domu, při její horní hranici (pohled z přístupové komunikace) navazuje přízemní objekt kůlny ze smíšeného zdiva, s pultovou střechou krytou vlnitým eternitem. Za rodinným domem, při horní, levé hranici pozemku (pohled z přístupové komunikace) jsou situována torza bývalých vedlejších staveb. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (zpevněné plochy). Ocenění je provedeno dle zjištěného stavu. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Objekt č.p rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 20 c) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 4

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Objekt č.p rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 20 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Objekt č.p rod. dům 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,126 Podlaží: I. NP Zastavěná plocha: 10,59 16,65 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 10,59 16,65 3,50 Zastřešení 10,59 16,65 5,65 0,5 Obestavěný prostor celkem: Vybavení: Název, popis 1. Základy smíšené 176,32 m2 617,13 m3 498,11 m ,24 m3 Obj. podíl Hodnocení 8,20 % Podstandardní stránka č. 5

6 Název, popis Obj. podíl Zdivo smíšené 21,20 % Stropy 7,90 % Střecha vaznicová sedlová 7,30 % Krytina plechová 3,40 % Klempířské konstrukce plechové (žlaby) 0,90 % Vnitřní omítky 5,80 % Fasádní omítky vápenné hladké, vápenné hrubé, břízolitové 2,80 % (vše z části) Vnější obklady 0,50 % Vnitřní obklady 2,30 % Schody 1,00 % Dveře 3,20 % Okna dřevěná kastlová 5,20 % Podlahy obytných místností 2,20 % Podlahy ostatních místností 1,00 % Vytápění 5,20 % Elektroinstalace 4,30 % Bleskosvod 0,60 % Rozvod vody 3,20 % Zdroj teplé vody 1,90 % Instalace plynu 0,50 % Kanalizace 3,10 % Vybavení kuchyně 0,50 % Vnitřní vybavení 4,10 % Záchod 0,30 % Ostatní 3,40 % Výpočet koeficientu vybavení stavby K4: Základní koeficient K4: Úprava koeficientu K4: 1. Základy 0,54 8,20 % 2. Zdivo 0,54 21,20 % 6. Klempířské konstrukce 0,54 0,90 % 8. Fasádní omítky 0,54 2,80 % 9. Vnější obklady 0,54 1,852 0,50 % 13. Okna 0,54 5,20 % 18. Bleskosvod 0,54 1,852 0,60 % 21. Instalace plynu 0,54 1,852 0,50 % Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Koeficient K4 je menší než 0,8. Jeho hodnota bude omezena na tuto hranici. Hodnota koeficientu vybavení stavby K4: Hodnocení Podstandardní Podstandardní Podstandardní Nevyskytuje se Podstandardní Nevyskytuje se Nevyskytuje se 1,0000 0,0443 0, , , ,7771 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290, Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: 0,8000 Polohový koeficient K5: 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: 2, ,61 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 1 115,24 m ,61 Kč/m ,70 Kč stránka č. 6

7 Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 75,000 % Odpočet opotřebení: ,70 Kč 75,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: ,53 Kč ,17 Kč Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) Pi 0,95 4 Index trhu:it P5 (1 + Pi) 0,950 i1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Pi 1,03 0,02 0,02 0,02 0,04 11 Index polohy: IP P1 (1 + Pi) 0,927 i2 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CSN Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp IT IP Cena stavby: CS CSN pp Objekt č.p rod. dům určená cena: ,17 Kč 0, ,46 Kč ,46 Kč stránka č. 7

8 a.2) Věcná hodnota podle vyhlášky 441/2013Sb. a.2.1) Objekt č.p rod. dům 13 Zatřídění pro potřeby ocenění Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Typ střechy: se sklonitou střechou Podkroví: nemá podkroví Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Polohový koeficient: 0,850 Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové Kód standardní klasifikace produkce: domy rodinné jednobytové Koeficient změny ceny stavby: 2,126 Obestavěný prostor: 1 115,24 m3 Koeficient vybavení stavby: 0,8000 Ocenění: Základní jednotková cena: 2 290, Kč/m3 Koeficient vybavení stavby K4: 0,8000 Polohový koeficient K5: 0,8500 Koeficient změny cen staveb Ki: 2, ,61 Kč/m3 Základní jednotková cena upravená: Základní cena upravená: 1 115,24 m ,61 Kč/m ,70 Kč Určení opotřebení odborným odhadem: Opotřebení: 75,000 % Odpočet opotřebení: ,70 Kč 75,000 % Cena objektu po odečtení opotřebení: ,53 Kč ,17 Kč Objekt č.p rod. dům určená cena: ,17 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 20 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Huzová Název okresu: Olomouc Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Velikost obce IV obyvatel 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce obce 3 Poloha obce I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo Oi 0,65 0,60 0,01 0,85 stránka č. 8

9 kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo zastavěné území obce) I. Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) 5 Dopravní obslužnost obce 6 Občanská vybavenost v obci 0,70 1,00 Základní cena výchozí: ZCv 2 250, Kč/m2 Základní cena pozemku: ZC ZCv O1 O2 O3 O4 O5 O6 5,22 Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) Pi 0,95 4 Index trhu:it P5 (1 + Pi) 0,950 i1 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Svažitost pozemku a expozice III. Svažitost terénu pozemku do 15 % včetně; orientace SV, S a SZ 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Pi 0,01 6 Index omezujících vlivů: IO 1 + Pi 0,990 i1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí II. V okolí nemovité věci je částečně pozemku dostupná občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost V. Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, špatné parkovací možnosti Pi 1,03 0,02 0,02 stránka č. 9

10 7 Hromadná doprava 8 Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo 10 Nezaměstnanost 11 Vlivy ostatní neuvedené IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m I. Bez možnosti komerčního využití II. Bezproblémové okolí I. Vyšší než je průměr v kraji II. Bez dalších vlivů 0,02 0,04 11 Index polohy: IP P1 (1 + Pi) 0,927 i2 Index cenového porovnání dle 4: I IT IO IP 0,872 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU ZC I 4,5518 Kč/m2 ZCU je omezena na 30 Kč/m2 dle 4 odst. 7. Parc. č. Název Výměra [m2] st. 201 zastavěná plocha a nádvoří 514 Pozemky na LV číslo 20 určená cena: Cena [Kč] , , Kč c) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitou věc a s touto je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci Teorie oceňování nemovitostí vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: druhu a účelu věcí, koncepce a technických parametrů, materiálů, technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí. Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na stránka č. 10

11 různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) RD ul. Zadní, Moravský Beroun, okres Olomouc Rodinný dům o vnitřní dispozici 3+1, obytná plocha o výměře 70 m2, plocha pozemku o výměře 426 m2. Jedná se o částečně podsklepený krajní řadový dům. V přízemí se nachází předsíň, dva obytné pokoje, kuchyň a koupelna s WC. V podkroví se nachází jeden obytný pokoj a půdní prostory. Na pozemku se nachází zděná dílna a kůlna. Objekt je napojen na obecní vodovod, kanalizaci, elektřinu (220/380V), plynová přípojka je před domem. Vytápění je řešeno kotlem na tuhá paliva, ohřev vody pomocí elektrického bojleru. Dům je obyvatelný, nutná částečná rekonstrukce. Občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: ,- Kč 2) RD ul. Opavská, Moravský Beroun, okres Olomouc Rodinný dům o vnitřní dispozici 3+1. Součástí objektu jsou stáje, stolárna a dílna. Objekt je vzhledem k umístění vhodný k bydlení, ale také k rekreaci. Rodinný dům se nachází v klidné části města. Vytápění je řešeno lokálními kamny na tuhá paliva. Objekt vhodný k částečným rekonstrukcím. Občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: ,- Kč 3) RD Dlouhá Loučka, okres Olomouc Podsklepený rodinný dům s podkrovím o vnitřní dispozici 5+1. Pozemek o celkové výměře 632 m 2. Jedná se o přízemní dům se sedlovou střechou. Objekt je vhodný k trvalému bydlení. V domě jsou tyto inženýrské sítě: voda, elektřina. Vytápění objektu řešeno kotlem na tuhá paliva. Občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: ,- Kč Seznam porovnávaných objektů: 1) RD ul. Zadní, Moravský Beroun, okres Olomouc Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,10 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,00 Kpolohový: 1,05 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): ,59 Kč Váha (V): 1,0 stránka č. 11

12 2) RD ul. Opavská, Moravský Beroun, okres Olomouc Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,10 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,10 Kpolohový: 1,05 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): ,47 Kč Váha (V): 1,0 3) RD Dlouhá Loučka, okres Olomouc Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek Kstavební konstukce: 1,00 Kúdržby a stavebně-technického stavu: 1,10 Kvybavení: 1,00 Kvýměry pozemku: 1,00 Kpolohový: 1,05 Kobjektivizační: 1,10 Jednotková cena (JC): ,93 Kč Váha (V): 1,0 kde JC (VC / M) / (Kstavební konstukce Kúdržby a stavebně-technického stavu Kvybavení Kvýměry pozemku Kpolohový Kobjektivizační) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: ,59 Kč ,33 Kč ,93 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: Množství: Porovnávací hodnota: , Kč 1,00 celek , Kč stránka č. 12

13 C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Věcná hodnota - (též "substanční hodnota", dle právního názvosloví "časová cena") - jde o reprodukční cenu stavby včetně pozemku, sníženou o přiměřené opotřebení, odpovídající průměrné opotřebené stavbě stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Tento nákladový způsob vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění (bez koeficientu prodejnosti Kp). Obdobou této ceny je v zákoně číslo 151/1997 Sb., o oceňování majetku, tzv. cena zjištěná nákladovým způsobem. Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec stránka č. 13

14 zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí. Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - možnost rozšíření obytných prostor do podkroví rodinného domu Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - v místě není možnost napojení na kompletní IS - údržba a stavebně-technický stav rodinného domu na špatné úrovni - rodinný dům bez provedení nutných rekonstrukcí - nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavními právy exekutorskými se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Věcná hodnota objektů podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci , Kč , Kč , Kč , Kč , Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: , Kč Cena slovy: třistatisíc Kč stránka č. 14

15 Znalecký posudek vyhotovil: Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec V Jeseníku, dne ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o.... Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 15

16 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14/02/27 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 16

17 E. SEZNAM PŘÍLOH - fotodokumentace výpis z katastru nemovitostí kopie katastrální mapy mapy širších vztahů I a II stránka č. 17

18 Fotodokumentace

19

20

21