Znalecký posudek č. 14/08/114

Transkript

1 Znalecký posudek č. 14/08/114 O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/9 k nemovitým věcem - pozemku p.č. st zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p rod. dům, pozemků p.č zahrada, p.č. 208/1 - zahrada a p.č. 208/2 - zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 184, pro k.ú. Dolní Fořt, obec Uhelná, okres Jeseník. Objednatel posudku: Účel posudku: Vypracoval: JUDr. Jiří Petruň soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk K. H. Máchy 1294/ Šumperk IČ: DIČ: CZ Určení obvyklé ceny nemovitých věcí ke stanovení nejnižšího podání. ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. IČ: Sadová 882/2, Jeseník, zapsaná v obchodním rejstříku, vedeném u Krajského soudu v Ostravě, oddíl C, vložka číslo Odpovědná osoba: Ivo Trsťan (soudní znalec) info@ozkbest.cz Posudek obsahuje 18 stran a 17 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních a 1 vyhotovení je uloženo v archívu ZNALECKÉ KANCELÁŘE BeST s.r.o.. V Jeseníku, dne

2 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Dle usnesení, ze dne vydané Exekutorským úřadem Šumperk, JUDr. Jiří Petruň, č.j. 065 EX 00375/03-136, byla pověřena ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o., se sídlem Sadová 882/2, Jeseník, (odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec) k ocenění těchto nemovitých věcí: - pozemek parcelní číslo st. 31 o výměře 862 m 2, druh: zastavěná plocha a nádvoří - součástí je stavba č.p. 34, rod. dům, stojící na pozemku parc. č. st pozemek parcelní číslo 202 o výměře m 2, druh: zahrada - pozemek parcelní číslo 208/1 o výměře m 2, druh: zahrada - pozemek parcelní číslo 208/2 o výměře 356 m 2, druh: zahrada vše zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Olomoucký kraj, Katastrální pracoviště Jeseník, pro obec Uhelná, katastrální území Dolní Fořt, okres Jeseník, na listu vlastnictví č. 184, podíl 1/9. Úkolem znalce je stanovit obvyklou cenu výše uvedených nemovitých věcí a jejich příslušenství. 2. Informace o nemovitosti Jedná se o pozemek p.č. st zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p rod. dům, pozemky p.č zahrada, p.č. 208/1 - zahrada a p.č. 208/2 - zahrada, vše zapsáno na listu vlastnictví č. 184, pro k.ú. Dolní Fořt, obec Uhelná, okres Jeseník. Rodinný dům je situovaný na adrese Dolní Fořt č.p. 34, Uhelná. Rodinný dům se nachází v severo-východní, částečně zastavěné části obce Dolní Fořt, jako samostatně stojící. Dle informací ČSÚ má obec Uhelná 486 obyvatel, občanská vybavenost v obci Uhelná je neúplná. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitých věcí bylo provedeno dne za přítomnosti soudního znalce pana Ivo Trsťana a jeho spolupracovníků. Povinný, pan Ludvík Pálenkás se místního šetření nezúčastnil. Z tohoto důvodu bylo pro potřeby vyhotovení znaleckého posudku provedeno ohledání a zaměření nemovitých věcí zvenčí. 4. Podklady pro vypracování posudku - Usnesení č.j. 065 EX 00375/03-136, ze dne Výpis z katastru nemovitostí č. 184, vyhotovený objednavatelem dne Náhled katastrální mapy, vyhotovený ZNALECKOU KANCELÁŘI BeST s.r.o., dne Mapy širších vztahů I a II. - Podklady z místního šetření (informace, výměry a fotodokumentace) ze dne stránka č. 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/ Vlastnické a evidenční údaje Níže uvedené vlastnické a evidenční údaje jsou převzaty z veřejně přístupné databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního: Kraj: Olomoucký Okres: Jeseník Obec: Uhelná Katastrální území: Dolní Fořt (772721) List vlastnictví číslo: 184 Vlastníci: 1. Eberlová Judita Podíl: 1/9 č.p. 48, Uhelná 2. Glembóczky Jan Podíl: 1/9 Dolní Fořt 34, Uhelná 3. Lukášová Markéta Podíl: 1/9 č.p. 14, Lešetice 4. Město Jeseník Podíl: 1/9 Masarykovo nám. 167/1, Jeseník 5. Pálenkás František Podíl: 1/9 Horní Fořt 28, Uhelná 6. Pálenkás Ludvík Podíl: 1/9 č.p. 95, Vlčice 7. Pálenkásová Ilona Podíl: 1/9 nám. Svobody 134, Javorník 8. Pálenkásová Zuzana Podíl: 1/9 Žežická 264, Příbram V-Zdaboř, Příbram 9. Polívková Alžběta Podíl: 1/9 Míru 366, Javorník 6. Dokumentace a skutečnost - Předložené podklady souhlasí se skutečností, jiné podklady nebyly zjištěny. - Nabývací titul nebyl předložen. - Z důvodu neumožnění prohlídky oceňovaných nemovitých věcí jsou některé rozměry převzaty ze satelitních foto snímků (zdroj: Ke dni zpracování znaleckého posudku nebyla zjištěna nájemní smlouva, či jiná smlouva, která by upravovala oceňované nemovité věci k užívání třetí osobou. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o přízemní, zřejmě nepodsklepený rodinný dům ze smíšeného zdiva, sedlová střecha je kryta vlnitým plechem a šindelem. Rodinný dům je nepravidelného půdorysného tvaru. Původní stáří rodinného domu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle odborného odhadu zpracovatele přes 100 roků. Vytápění rodinného domu je uvažováno stránka č. 3

4 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114 jako podstandardní. V průběhu životnosti rodinný dům zřejmě procházel pouze běžnou údržbou prvků krátkodobých životností, která byla v posledních letech značně zanedbána. Při místním šetření bylo zjištěno, že rodinný dům je v havarijním stavebně-technickém stavu. Staticky jsou narušeny prvky dlouhodobých životností a předpokládá se, že by bylo velmi náročné (stavebně-technicky i finančně) dát rodinný dům do obyvatelného stavu. K datu ocenění tohoto znaleckého posudku je rodinný dům neobydlen. Dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku a určení indexu Iv (index konstrukce a vybavení) uvažováno rokem výstavby/kolaudace objektu Celkový stavebně-technický stav a údržbu lze ke dni ocenění uvažovat jako stavba ve špatném stavu (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti). Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektu je patrné z ocenění. Dispoziční řešení rodinného domu: Vnitřní dispozice rodinného domu nebyla zjištěna, neboť nebyl povinným předmět ocenění zpřístupněn. Parkování je možné na vlastním pozemku. Pozemky se nachází v rovinném terénu, tvoří funkční celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 658/1 - ostatní plocha, kde nejsou evidována žádná vlastnická omezení. Dle informací ČSÚ je v obci Uhelná možné napojení na tyto inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod a hloubková kanalizace. Na obytnou část rodinného domu, při její levé hranici (pohled z přístupové komunikace) navazuje přízemní hospodářská část rodinného domu ze smíšeného zdiva, se sedlovou střechou krytou vlnitým plechem. Za rodinným domem, při horní hranici pozemku p.č. st zastavěná plocha a nádvoří (pohled z přístupové komunikace) je situován přízemní objekt stodoly ze smíšeného zdiva, se sedlovou střechou krytou šindelem a eternitovými šablonami. Při místním šetření bylo zjištěno, že objekt stodoly je v havarijním stavebně-technickém stavu, má narušenou nosnou část svislých i vodorovných konstrukcí, chybí část střešní konstrukce a krytiny. Při místním šetření byly zjištěny tyto venkovní úpravy (oplocení - dřevěné latě v betonových sloupcích a zpevněné plochy). Ocenění je provedeno dle zjištěného, skutečného stavu. Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitým věcem, nejsou a nebyly zjištěny při místním šetření zpracovatele. 8. Obsah posudku a) Objekty 1) Stavba č.p rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 184 c) Ocenění porovnávací metodou stránka č. 4

5 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114 B. ZNALECKÝ POSUDEK Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Objekty 1) Stavba č.p rod. dům b) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo 184 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 441/2013 Sb. a.1.1) Stavba č.p rod. dům 35 Podlaží: I. NP Zastavěná plocha: 14,35 7,90+4,85 3,35 = 129,61 m 2 Podlažnost: 129,61 / 129,61 = 1,00 Obestavěný prostor (OP): Vrchní stavba 14,35 7,90 2,65+4,85 3,35 4,70 = 376,78 m 3 Zastřešení 14,35 7,90 4,85 0,5+4,85 3,35 2,70 0,5 = 296,84 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 673,62 m 3 Rodinný dům: typ A Konstrukce: zděná Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží Podlaží: s jedním nadzemním podlažím Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy smíšené 8,20 % Podstandardní 2. Zdivo smíšené 21,20 % Podstandardní 3. Stropy 7,90 % Podstandardní 4. Střecha vaznicová sedlová (špatný technický stav) 7,30 % Podstandardní 5. Krytina vlnitý plech, šindel (vše špatný technický stav) 3,40 % Podstandardní 6. Klempířské konstrukce plechové (žlaby) - špatný technický 0,90 % Podstandardní stránka č. 5

6 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114 Název, popis Obj. podíl Hodnocení stav 7. Vnitřní omítky 5,80 % Podstandardní 8. Fasádní omítky vápenné hladké (z části) - špatný technický 2,80 % Podstandardní stav 9. Vnější obklady 0,50 % Nevyskytuje se 10. Vnitřní obklady 2,30 % Podstandardní 11. Schody 1,00 % Podstandardní 12. Dveře 3,20 % Podstandardní 13. Okna dřevěná kastlová (špatný technický stav) 5,20 % Podstandardní 14. Podlahy obytných místností 2,20 % Podstandardní 15. Podlahy ostatních místností 1,00 % Podstandardní 16. Vytápění 5,20 % Podstandardní 17. Elektroinstalace odpojena 4,30 % Podstandardní 18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se 19. Rozvod vody 3,20 % Standardní 20. Zdroj teplé vody 1,90 % Podstandardní 21. Instalace plynu 0,50 % Nevyskytuje se 22. Kanalizace 3,10 % Podstandardní 23. Vybavení kuchyně 0,50 % Podstandardní 24. Vnitřní vybavení 4,10 % Podstandardní 25. Záchod 0,30 % Podstandardní 26. Ostatní 3,40 % Podstandardní Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Olomoucký Obec: Uhelná Počet obyvatel: 486 Základní cena (ZC): 2 013, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo 0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota 1 0,00 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD II. Pouze částečné ve stavbě nebo úplné 0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy II. Minimálního rozsahu 0,03 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se III. Nad 800 m 2 celkem 0,01 stránka č. 6

7 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114 stavbou 12 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná 0,40 * rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Rok výstavby / kolaudace: 1900 Stáří stavby (y): 114 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,185 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 372,41 Kč/m 3 Index trhu: příloha č. 3, tabulka č. 1 U znaku 4. (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku I. Negativní* konkrétně pak o hodnotu -0,04, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/9. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví 0,01 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,04 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) 0,95 4 Index trhu (I T = P 5 (1 + P i)): 0,903 i=1 Index polohy pozemku: příloha č. 3, tabulka č. 3 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,03 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,00 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,02 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,10 inženýrské sítě, které má obec v obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná 0,05 pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava II. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0, m s maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 stránka č. 7

8 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/ Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 0,04 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = P 1 (1 + P i)): i=2 0,762 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 673,62 372,41 0,903 0,762 = ,20 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 9 Cena po úpravě: = ,47 Kč Stavba č.p rod. dům určená cena: ,47 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 441/2013 Sb. b.1.1) Pozemky na LV číslo 184 4, 9 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Uhelná Název okresu: Jeseník Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce V. Do 500 obyvatel 0,50 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo 0,85 kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo 0,70 zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci VI. Žádná vybavenost 0,80 Základní cena výchozí: ZC v = 1 040, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 118,81 Kč/m2 Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: U znaku 4. (Vliv právních vztahů na prodejnost) je uvažováno ponížením v pásmu znaku I. Negativní* konkrétně pak o hodnotu -0,04, neboť předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/9. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy III. Pozemek ve spoluvlastnictví 0,01 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, I. Negativní 0,04 stránka č. 8

9 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114 pronájem) 5 Povodňové riziko III. Zóna s nízkým rizikem povodně (území tzv. 100-leté vody) Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 0,903 i = 1 4 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,03 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,00 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci IV. Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) 0,02 4 Možnost napojení pozemku na II. Pozemek lze napojit pouze na některé sítě 0,10 inženýrské sítě, které má obec v obci 5 Občanská vybavenost v okolí III. V okolí nemovité věci není dostupná 0,05 pozemku žádná občanská vybavenost v obci 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava II. Zastávka hromadné dopravy od 500 do 0, m s maximálně čtyřmi dopravními spoji denně 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji 0,04 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 0,762 i = 2 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,688 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 81,7413 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] st. 31 zastavěná plocha a nádvoří , 0,95 stránka č. 9

10 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114 9 odst. 3 Jiné pozemky (dle 4 odst. 1) Základní cena upravená: ZCU = ZC I 0,30 = 24,5224 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 202 zahrada ,82 208/1 zahrada ,38 208/2 zahrada ,97 Součet: ,17 Součet cen všech typů pozemků: = ,17 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 9 Cena po úpravě: = ,91 Kč Pozemky na LV číslo 184 určená cena: ,91 Kč c) Ocenění porovnávací metodou Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, jedním ze způsobu oceňování je porovnávací způsob. Porovnávací přístup vychází přímo z porovnání s prodeji obdobných nemovitých věcí v podobných podmínkách. Porovnání je buď přímé mezi prodávanými a oceňovanou nemovitou věcí, nebo nepřímé, kdy soubor údajů o prodávaných nemovitých věcech a jejich cenách je zpracován na průměrnou, standardní nemovitá věc a s touto je pak porovnávána nemovitá věc oceňovaná. Aplikace této metody ocenění předpokládá dostatek informací o nabídkách nebo realizovaných prodejích nemovitých věcí obdobného charakteru v lokalitě blízké předmětné nemovité věci. Problematika porovnávací (komparativní) metody je uceleně popsána v publikaci Teorie oceňování nemovitostí vydaná Akademickým nakladatelstvím CERM, s.r.o. Brno, od Prof. Ing. Alberta Bradáče, DrSc. a kol., ve které je uvedeno, že ocenění provádíme porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek: - druhu a účelu věcí, - koncepce a technických parametrů, - materiálů, - technického stavu (opotřebení, stav údržby, vady), - velikost, využitelnost, umístění a projevy okolí. Cena nemovité věci je velmi závislá na její poloze, a to nejvíce u nemovitých věcí obchodních, jen o něco méně u nemovitých věcí obytných a poměrně málo u nemovitých věcí výrobních, u kterých je však důležité dopravní spojení. Vliv polohy na cenu je třeba tedy vždy mít na paměti, a pokud je to možné, je třeba porovnávat nemovité věci ve stejných nebo alespoň velmi podobných polohách; přitom i na jedné ulici s typovými rodinnými domy může být vliv okolí takový, že na různých koncích ulice budou ceny odlišné. Další skutečnosti je, že stavby zpravidla nejsou totožné. Velmi blízká podobnost bude s největší pravděpodobností u bytů stejné kategorie a velikosti. I rodinné domy se budou lišit velikostí, vybavením, velikostí podsklepení, velikosti pozemku a zahrady, objekty volně stojící nebo řadové. Vliv na cenu nemovité věci bude mít samozřejmě i technický stav. stránka č. 10

11 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114 Vzhledem k výše uvedeným skutečnostem, je třeba při porovnání brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich případné odlišnosti následně vyjádřit v ceně. Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. 1) RD Široký Brod-Mikulovice, okres Jeseník Jedná se o samostatně stojící rodinný dům o vnitřní velikosti 4+1 v centru obce. Jedná se o nepodsklepenou cihlovou stavbu se sedlovou střechou krytou částečně taškami a částečně eternitem. Dům je vhodný k celkové rekonstrukci. V přízemí se nachází chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, dva obytné pokoje, koupelna a toaleta. V podkroví je půda s možností rozšíření obytné plochy. O vytápění se starají kamna na tuhá paliva. Voda je k dispozici obecní, odpady jsou svedeny do kanalizace. V obci se nachází základní občanská vybavenost. Nabídková CENA: ,- Kč 2) RD ul. Pivovarská, Vidnava, okres Jeseník Jedná se o rodinný dům o vnitřní velikosti 3+1. Rodinný dům je samostatně stojící, je situován v klidné části obce. V přízemí se nachází vstupní chodba, kuchyň, obývací pokoj, ložnice, obytný pokoj, koupelna a WC. V podkroví je půda s možnosti vybudování další obytné místnosti. Dům je vytápěn lokálně na tuhá paliva. Voda je z řádu, odpady jsou svedeny do kanalizace. Střecha je sedlová, krytá eternitem. Dům je určen ke kompletní rekonstrukci. Základní občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: ,- Kč 3) RD Supíkovice, okres Jeseník Jedná se o samostatně stojící rodinný dům o vnitřní velikosti 2+1 se stodolou a zahradou v klidné části obce. Rodinný dům je nepodsklepený, cihlový s dřevěnými okny a sedlovou střechou krytou eternitem, zastavěná plocha činí 187 m 2, obytná je cca 60 m 2. Dům je vhodný k celkové rekonstrukci. V přízemí se nachází zádveří, chodba, schodiště, kuchyň a dva obytné pokoje. O vytápění se starají kamna na tuhá paliva. Voda je k dispozici obecní, plynová přípojka je na pozemku. K domu náleží zděná stodola se sedlovou střechou a zahrada s ovocnými stromy o rozloze m 2. Základní občanská vybavenost v místě. Nabídková CENA: ,- Kč 4) RD Vlčice, okres Jeseník Rodinný dům se zahradou se nachází ve středu obce a je určený k celkové rekonstrukci nebo jako využití stavební parcely. K rodinnému domu patří zahrada o rozloze 768 m 2. Jedná se o klidné místo pro trvalé bydlení. V obci je mateřská školka, základní škola, obchod a lékař. Veškerá občanská vybavenost je ve městě Javorník, který je vzdálený asi 10 km. Nabídková CENA: ,- Kč 5) RD Velká Kraš, okres Jeseník Rodinný dům vhodný k trvalému bydlení o 102 m 2 zastavěné plochy se zahradou o výměře 360 m 2. Rodinný dům je situován v klidné části obce. Dům má dispozici třech obytných místností, koupelnu a chodbu v přízemí a jedné místnost v podkroví s možností rozšíření o další pokoj. Sklepní prostor o výměře 2 x 3 metry s vchodem z ulice a východem na zahradu. Dům je ve fázi před rekonstrukcí. V obci základní občanská vybavenost, oblíbené koupaliště a mnoho možností turistiky. Nabídková CENA: ,- Kč stránka č. 11

12 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114 Seznam porovnávaných objektů: 1) RD Široký Brod-Mikulovice, okres Jeseník Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,00 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 0,90 K polohový : 1,05 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): ,15 Kč Váha (V): 1,0 2) RD ul. Pivovarská, Vidnava, okres Jeseník Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,10 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 0,90 K polohový : 1,05 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): ,41 Kč Váha (V): 1,0 3) RD Supíkovice, okres Jeseník Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,05 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 1,00 K polohový : 1,05 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): ,56 Kč Váha (V): 1,0 4) RD Vlčice, okres Jeseník Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek K stavební konstrukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,05 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 0,95 K polohový : 1,05 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): ,48 Kč Váha (V): 1,0 5) RD Velká Kraš, okres Jeseník Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 celek stránka č. 12

13 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114 K stavební konstrukce : 1,00 K údržby a stavebně-technického stavu : 1,15 K vybavení : 1,00 K výměry pozemku : 0,90 K polohový : 1,05 K objektivizační : 1,10 Jednotková cena (JC): ,84 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) / (K stavební konstrukce K údržby a stavebně-technického stavu K vybavení K výměry pozemku K polohový K objektivizační ) Minimální jednotková cena za celek: Průměrná jednotková cena za celek ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za celek: ,56 Kč ,49 Kč ,48 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za celek: , Kč Množství: 1,00 celek Porovnávací hodnota: = , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 9 Cena po úpravě: = ,11 Kč Úprava ceny koeficientem: Výslednou porovnávací hodnotu ovlivňuje především skutečnost, že se jedná o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/9 k výše uvedeným nemovitým věcem, neboť na realitním trhu je takřka mizivá poptávka po takovýchto částech nemovitých věcí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou tedy obecně obtížně obchodovatelné. S ohledem na prodejnost nelze tedy výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s cenou celku. Je proto nutné cenu dále upravit, a to v našem případě ponížením spoluvlastnického podílu o 1/4, tedy 25%. Vliv spoluvlastnictví 0,750 Cena po úpravě: = ,33 Kč Výsledná porovnávací hodnota: ,33 Kč stránka č. 13

14 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114 C. REKAPITULACE V současné době se v ČR cena stanoví dohodou nebo oceněním podle zvláštního předpisu, jak plyne z ustanovení zákona č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. a č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Cena a hodnota ve vztahu k určení obvyklé tržní hodnoty oceňovaných nemovitých věcí: - pro vyhotovení tohoto znaleckého posudku byly použity níže uvedené metody a přístupy Cena zjištěná - (též administrativní, úřední ) - je cena podle cenového předpisu, v současné době dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v aktuálním znění a prováděcí vyhlášky Ministerstva financí ČR č. 3/2008 Sb. (oceňovací vyhláška). Základním předpisem je zákon o cenách č. 526/1990 Sb., jenž stanoví, že cena je peněžní částka, sjednaná při nákupu a prodeji zboží nebo zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům než k prodeji (např. vyvlastnění staveb, pozemků, porostů a práv k nim). Porovnávací, srovnávací, též komparativní metoda - je založena na tržním principu srovnání hodnoty oceňované nemovité věci s cenami obdobných nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, které byly v nedávné době nabízeny či realizovány na trhu realit. Porovnávací hodnota se rovná ceně podobné nemovité věci dosažené na volném trhu se zohledněním odlišností a časového posunu. Porovnání oceňovaných nemovitých věcí se tedy uskutečňuje na základě průzkumu trhu realit, přičemž je nutné brát v úvahu, nakolik jsou porovnávané nemovité věci podobné a jejich odlišnost poté vyjádřit v ceně. Obvyklá cena (obecná, tržní) - Obvyklou cenou se podle zákona č. 151/1997 Sb., rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývajících z osobního vztahu k nim. Vztah administrativní a obvyklé ceny Stanovení ceny dle legislativního předpisu a ceny založené na tržních principech je v některých aspektech shodné a v jiných diametrálně odlišné. Shodná je skutečnost, že se znalec zabývá stejnými objekty zkoumání. Odlišnost je však ve způsobu zkoumání oceňované nemovité věci. Při určení administrativní ceny je třeba, aby znalec aplikoval legislativní předpis pro účel, který je předem stanoven. Jiná situace ovšem nastává v případě stanovení obvyklé ceny objektu, kdy není znalec vázán žádným právním předpisem, má v podstatě volnou působnost v rámci definice obvyklé ceny. Vychází především ze svých zkušeností, znalostí a jedná na základě svého nejlepšího svědomí. Neměla by nastat situace, že hodnota indikovaná na tržních principech bude shodná s cenou administrativní, a to hlavně proto, že cenový předpis nezohledňuje všechny cenotvorné faktory a situaci na trhu nemovitých věcí. stránka č. 14

15 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114 Kladné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - nebyly zjištěny Záporné stránky oceňovaných nemovitých věcí: - neúplná občanská vybavenost obce - v obci není možné napojení na kompletní IS - údržba a stavebně-technický stav rodinného domu na velmi špatné úrovni - nutné vysoké investice do obyvatelného stavu - předmětem ocenění je ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/9 - nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitých věcí - odraz ekonomické krize ve světle realitního trhu Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitých věcech (jako celku) srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitých věcí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o polohu podprůměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacích lze předmět ocenění (ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/9) považovat za obtížně obchodovatelný. Výsledná obvyklá hodnota oceňovaných nemovitých věcí byla zjištěna komparativní metodou, na základě databáze uskutečněných prodejů v regionu, informací od znalců a realitních kanceláří působících v regionu, informací vlastníků sousedních nemovitých věcí a po použití korekčních koeficientů. Cena jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených (se Zástavními právy exekutorskými se v ocenění neuvažuje, zpracovatel nezná jejich aktuální hodnotu, stejně tak se neuvažuje i s exekucemi) Cena závad, které v dražbě prodejem nezaniknou (znalci nejsou známy žádné takové závady) 0,- Kč 0,- Kč Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem Ostatní movité věci , Kč , Kč , Kč , Kč 0, Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění činí: , Kč Cena slovy: desettisíc Kč stránka č. 15

16 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114 Znalecký posudek vyhotovil: Ivo Trsťan Jaroslav Suchánek Mgr. Ing. Michalis Becis Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec V Jeseníku, dne ZNALECKÁ KANCELÁŘ BeST s.r.o. Odpovědná osoba: Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 16

17 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr.2143/88, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 14/08/114 znaleckého deníku.... Ivo Trsťan, soudní znalec stránka č. 17

18 ZNALECKÝ POSUDEK č. 14/08/114 E. SEZNAM PŘÍLOH - fotodokumentace - výpis z katastru nemovitostí - kopie katastrální mapy - mapy širších vztahů I a II stránka č. 18

19 Fotodokumentace

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

31

32

33

34 Dolní Fořt č.p. 34, Uhelná Uhelná č.p , Dolní Fořt

35 Dolní Fořt č.p. 34, Uhelná Uhelná č.p , Dolní Fořt